Resumen Ejecutivo. Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) Contenido

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1 Resumen Ejecutivo

2 Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) Contenido Resumen Ejecutivo CONTENIDO INTRODUCCIÓN DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE TRATAMIENTO SÍNTESIS DE DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN PROPUESTA DE PLAN ESPECÍFICO VOCACIÓN TERRITORIAL VISIÓN DE DESARROLLO ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN ÁMBITO OPTIMIZACIÓN DE USO DEL SUELO Y PROPIEDAD PREDIAL ÁMBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PÚBLICOS OBJETIVOS Y METAS ZONAS DE INTERVENCIÓN ZONA DEL CERCADO DE LIMA ZONA DE EL AGUSTINO PROPUESTAS ESPECÍFICAS DE INTERVENCIÓN INTERVENCIONES EN EL CERCADO DE LIMA INTERVENCIONES EN EL AGUSTINO INTERVENCIONES TRANSVERSALES NORMATIVA DE REGLAMENTACIÓN URBANA ZONIFICACIÓN ÍNDICE DE USOS PARÁMETROS EDIFICATORIOS PLAN VIAL FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE EJECUCIÓN DE INTERVENCIONES VALORIZACIÓN DE LA TIERRA URBANA Y BIENES INMUEBLES COMO FACTOR DE FINANCIAMIENTO DEL PLAN ESPECÍFICO PROGRAMACIÓN MULTIANUAL DE LAS INTERVENCIONES ANEXO 1: PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LIMA Página 2 de 50

3 Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) Introducción RESUMEN EJECUTIVO El Plan Específico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es un documento técnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificación urbana, facilitando la actuación urbanística en un área cuyas dimensiones y condiciones ameriten un tratamiento integral especial, por su calidad histórica, monumental, cultural, de interés turístico y de conservación; definiendo intervenciones que permitan optimizar su uso y generar los estímulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de desarrollo o renovación urbana. El estudio permitirá definir los objetivos respecto a la optimización del uso del suelo y de la propiedad predial, la dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios públicos, así como la calidad del entorno; definirá también una nueva zonificación y propuesta vial, permitiendo su plena integración interna y externa. 2. Delimitación del área de tratamiento El área de intervención o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia y Departamento de Lima, en los Distritos del Cercado de Lima y El Agustino, en el entorno de la zona de Barrios Altos, hacia la parte Este del Distrito del Cercado en la colindancia con el Distrito del Agustino. b! Página 3 de 50

4 El Área de Intervención está ubicada dentro de la Zona 4 - Sector 7, está compuesta por territorio que forma parte del Cercado de Lima y del Distrito de El Agustino (Ver Plano Área de Estudio), delimitándose de la siguiente forma: Área Intervención Sector del Cercado de Lima y El Agustino Norte Sur Este Oeste Rio Rímac Jr. Junín, Av. Miguel Grau Av. Placido Jiménez Av. Locumba ALTITUD: 199 msnm COORDENADAS: S W POBLACIÓN: 11,413 habitantes (incluyendo área de influencia directa del Centro Histórico) Página 4 de 50

5 3. Síntesis de Diagnóstico del Área de Intervención FORTALEZAS Extenso y favorable marco normativo para la planificación y gestión urbana. Voluntad política de la autoridades municipales para implementar el desarrollo y renovación urbana de la zona Experiencia municipal metropolitana en la promoción y desarrollo de Asociación Público - Privada Proyecto urbanos estratégicos aledaños a la zona de intervención: Vía Parque Rímac, Metro de Lima que mejoraran la accesibilidad al área de intervención Existencia de importantes áreas con alto valor patrimonial histórico y cultural Procesos de planeamiento urbano en marcha con visión de integración y desarrollo sustentable del territorio metropolitano Existencia de Crédito del BID para proyectos de inversión en el marco del Programa Piloto De Recuperación Del Centro Histórico De Lima-Barrios Altos OPORTUNIDADES Existencia de fondos públicos para apalancamiento del desarrollo inmobiliario Estabilidad macroeconómica que contribuye a la mejora del ingreso familiar y el acceso al crédito Interés de inversionistas privados para desarrollar infraestructura pública, vivienda urbana y centros comerciales Incremento de la demanda del consumo privado que requiere zonas comerciales y de servicios de mayor calidad El Perú y Lima tienen un incremento sostenido del turismo internacional DEBILIDADES Debilidad institucional de gestión urbana para promover grandes ordenamientos y cambios integrales en el territorio Limitada y compleja accesibilidad que restringe movilidad y competitividad en el área de intervención Usos del suelo generan baja densidad poblacional y complejidad por la existencia de áreas comerciales, culturales, residenciales e industriales. Edificaciones de mala calidad y en condiciones de alta vulnerabilidad frente a riesgos de desastres Condiciones ambientales inadecuadas por baja calidad y cobertura de servicios públicos y coexistencia de actividades industriales Débil identidad de la población con la zona de intervención, históricamente fue una zona de exclusión social, económica y cultural Bajo nivel de asignación de recursos municipales para la renovación urbana y mitigación de riesgos de desastres AMENAZAS Inversiones inmobiliarias que se dirijan a otros sectores de la ciudad No se consoliden ni se gestionen los planes y las normativas para la zona de intervención Que no se logre integrar a la zona de intervención con los proyectos urbanos estratégicos Desacuerdos y falta de colaboración entre las autoridades ediles Incremento especulativo del valor de la propiedad inmobiliaria en la ciudad de Lima Página 5 de 50

6 En el documento de la Propuesta del Plan Específico se presenta un diagnóstico detallado del hábitat natural y del medio construido. 4. Propuesta de Plan Específico 4.1. Vocación Territorial A partir de diagnóstico y caracterización del Sector, se ha identificado que territorio de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino), con intervenciones adecuadas puede convertirse en territorio de gran valor y aporte a desarrollo metropolitano: Sin Intervención Con Intervención Vocación del Subsistema de Localización Escaso e inadecuado uso del Zona residencial de densidad media con gran valor suelo residencial. inmobiliario por su ubicación en el centro de la Metrópoli. Mayores áreas corresponden Nuevo centro metropolitano de servicios y comercio, a industrias contaminantes reconvierte la mayor parte de áreas dedicadas a actividades que generan peligros urbanos industriales. Viviendas precarias por Áreas residenciales con viviendas renovadas y seguras. antigüedad y construcciones Mejora de la productividad de las actividades económicas y inadecuadas. de servicios en base a la mejora de la movilidad e Actividades económicas y de infraestructura de servicios. servicios de baja Mayor impulso a las actividades culturales y turísticas en base productividad. a los cementerios como espacios públicos integrados al área Se desaprovecha patrimonio urbana, desarrollo de las actividades de artesanía en base a cultural como generador de mármol existente en la zona y puesta en valor del patrimonio servicios culturales y histórico. turísticos. Vocación del Subsistema de Movilidad Barreras urbanas y vialidad trunca que limita movilidad de más de 3 millones de personas desde San Juan de Lurigancho y los distritos de Lima Este hacía el Centro Histórico. Congestión por pocas vías de tránsito, sin señalización adecuada y mal estado, que se agrava estacionalmente por afluencia de público a cementerios en días festivos. Baja calidad de servicios de transporte público. Falta cobertura y calidad de servicios de agua y desagüe. Los espacios verdes y de uso Potencialidad y aptitud para recibir y centralizar flujos de viajes de gran escala a nivel metropolitano en base a nueva infraestructura de Vía Parque Rímac y Metro de Lima, permite articulación de transporte intermodal de pasajeros interprovincial y urbano en área cercana al Centro Histórico. Área sin congestión en base a mejora de infraestructura vial metropolitana y vías locales con semaforización, señalización y mantenimiento, mejor flujo y acceso a zonas residenciales y comerciales. Desarrollo de áreas de estacionamiento y tránsito no motorizado para facilitar grandes flujos estacionales de personas. Mayor cobertura de servicios de transporte de calidad: Metro de Lima, El Metropolitano o Rutas Complementarias. Vocación del Subsistema de Infraestructura de Servicios El nuevo desarrollo inmobiliario deberá concertar las mejoras y ampliación de las redes de servicio de agua y desagüe. Página 6 de 50

7 Sin Intervención público son escasos. Contaminación por exposición de residuos sólidos y vertimientos de aguas servidas en el río por conductas inadecuadas de la población y empresas. Con Intervención Incremento de espacios verdes y uso público en base a reconversión de zonas industriales, reubicación de asentamientos humanos instalados en zonas de riesgos y tratamiento de la ribera del río Rímac. Área tendrá sistema de recolección y tratamiento de residuos sólidos, mejorando condiciones ambientales. La municipalidad ejercerá fiscalización y control de actividades empresariales y conductas de ciudadanos para erradicar disposición inadecuada de residuos sólidos y aguas servidas. Mejorará cobertura de redes de gas natural a áreas de vivienda y comercio 4.2. Visión de Desarrollo La visión del desarrollo del área, debe corresponder a la visión de los ámbitos que la conforman: Lima Metropolitana, Cercado de Lima y El Agustino; permitiendo que el área de intervención se convierta en un espacio de articulación metropolitana, centro de servicios, comercio metropolitano y recreación pública, en tal sentido se propone la siguiente visión: Visión del Barrio del Cercado 1 El Barrio del Cercado es un nuevo centro comercial y de servicios de ámbito metropolitano, con una zona residencial de densidad media, plenamente integrado y articulado con el Centro Histórico y toda la Metrópoli, lo que permitirá un mejor aprovechamiento del suelo, en un hábitat urbano sustentable, seguro y productivo 4.3. Estrategias de intervención El desarrollo de la visión o imagen objetivo de esta área requiere de fuerte liderazgo y gestión institucional por parte de la Municipalidad Metropolitana de Lima, considerando las siguientes líneas de acción: Ámbito Optimización de Uso del Suelo y Propiedad Predial Línea Estratégica 1 Renovación y Densificación Urbana Basado en la calidad del suelo y su uso actual, es posible renovar el espacio urbano y al mismo tiempo densificar el uso residencial y de nuevo centro de servicios y comercio metropolitano; para ello se deberá reconvertir áreas que actualmente tienen uso industrial y reasentar a población vulnerable que ocupa derechos de vía o se encuentra en suelos poca aptos para la vivienda por su cercanía a la ribera del río Rímac. Esto es factible por la calidad de los suelos actualmente desaprovechados, zona que además en corto plazo contará con mejores servicios de transporte masivo de pasajeros, que la convierte en un área especial para atraer inversiones inmobiliarias de gran escala, 1 Propuesta de Plan Específico de Barrios Altos, en proceso de formulación. Página 7 de 50

8 por oportunidades de financiamiento con apoyo del sector público (Fondo Mi Vivienda) como del sector privado (Inversión Privada Extranjera o Nacional Directa) y para atender la demanda insatisfecha de más de 400 mil viviendas en Lima. Cambios normativos de zonificación, usos de suelo y parámetros, son incentivo económico para erradicación de actividades industriales contaminantes y mejorar área con actividades de servicios y comercio, convirtiéndose en una zona complementaria de servicios, comercio y vivienda para el emporio industrial de Gamarra y el área comercial de Mesa Redonda. Línea Estratégica 2 Desarrollo de Nueva Identidad Urbana En el pasado por las murallas y barreras naturales del río y cerros, la zona era físicamente los extramuros de la ciudad, lugar donde se asentaban indios y esclavos ; en la república no cambio mucho la identidad del área y se instalaron grandes cementerios e industria pesadas, no compatibles con la vida urbana, y continuó siendo los extramuros de la ciudad. En el siglo pasado las olas migratorias hacia la capital se fueron asentando más densamente hacia la periferia cercana a los cerros de El Agustino, en cambio el área de intervención no se densificó por la limitada accesibilidad y existencia de grandes áreas de otros usos que generan un trazo discontinuo de trama urbana, lo que la dejo como un área de muy poco valor, totalmente desintegrada de la ciudad. Los cambios de reglamentación urbana, las intervenciones públicas y privadas de renovación y regeneración urbana propuestas en el Plan, están orientadas precisamente a un cambio significativo del valor urbano e integración, como nuevo centro de comercio, servicios y vivienda, que permitirá pasar de Barrios Altos con su connotación de identidad peyorativa de extramuros o patio trasero de la ciudad, a una nueva identidad de gran valor patrimonial público y privado como Barrios del Cercado: espacio del Centro de Lima integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable. En esa misma línea de acción, la puesta en valor del patrimonio histórico y artístico existente incrementará dicho valor patrimonial del área, convirtiendo al área de intervención en un centro de atracción cultural y artística y nuevo foco de atracción turística Ámbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Públicos Línea Estratégica 3 Integración Metropolitana Basado en la próxima operación de la Línea 1 Tramo 2 del Metro de Lima y en las mejoras de conectividad con la Vía de Evitamiento y Vía Parque Rímac, y asumiendo que la reforma del transporte urbano de Lima generará un nuevo sistema de servicio integrado: El Metropolitano, las rutas reordenadas y el Metro de Lima, más la reconversión de áreas ; el área puede convertirse en gran Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros, logrando la integración de servicios de transporte urbano con los de servicio interprovincial. La integración intermodal de servicios de transporte urbano permitirá la movilidad urbana continua de más de 3 millones de personas de San Juan de Lurigancho y distritos de Lima Este. Página 8 de 50

9 De lograse la integración intermodal con servicios de transporte interprovincial de pasajeros, proveerá un mejor acceso a dicho servicio, principalmente a la población de cerca de 2 millones de personas de los distritos del Cercado de Lima, Rímac, San Juan de Lurigancho y demás distritos de Lima Centro; lo cual permitirá además la erradicación de terminales de transporte interprovincial de pasajeros en la zona de la Vía Expresa en el distrito de La Victoria, cercano al Centro Histórico, lo cual produce grandes pérdidas por congestión. Línea Estratégica 4 Recuperación Ambiental Los cambios de zonificación y usos del suelo permitirán ganar territorio para la implementación de parques y espacios de uso público; así con un parque en la ribera del río se podrá dar un sentido de continuidad, al proyecto en desarrollo del Parque Rímac. La mejora de la infraestructura vial permitirá también el desarrollo de nuevas áreas verdes, con alamedas, bermas y vías peatonales o ciclovías con arreglos ornamentales de jardinería. La mejora de los servicios de agua y desagüe requerirán una concertación directa con el Gobierno Nacional y SEDAPAL, garantizando el abastecimiento de agua potable de calidad y el tratamiento adecuado de aguas servidas, erradicando vertimientos al río Rímac. Por su parte la Municipalidad deberá ejercer una gestión eficaz de fiscalización y control urbano para impedir vertimiento de aguas servidas y residuos sólidos al rio Rímac por parte de las empresas como de la población Objetivos y metas La misión del este Plan Específico es complementar la planificación urbana; facilitando la actuación urbanística en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento integral especial, a fin de lograr un mejor aprovechamiento y articulación del área con la Metrópoli, para lo cual se deberán alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo: Línea Estratégica Objetivos I. Ámbito de la optimización del uso del suelo y la propiedad predial 1. Renovación y Densificación Urbana 2. Desarrollo de Nueva Identidad 1.1. Ordenar el territorio reasignando usos para su mejor aprovechamiento 1.2. Recuperar áreas urbanas como parte de la densificación 1.3. Desarrollar promoc.. Metas Densificación: Antes: 11,413 Hab. (90.10 Hab./Ha. Neto), Propuesta: 29,323 Hab. (231 Hab./Ha. Neto). Mejor aprovechamiento del suelo: Reajuste de zonificación de ZRE a ZR1: Comercio compatible con RDA en terreno MEPSA y UNICOM; Reajuste de zonificación de RDM a ZR2: en terreno de Quinta Francia Recuperación de 16,500 m 2 de áreas urbanas para recreación: Pasaje Cementerio 10,000 m 2, Alameda Grau 6,500 m 2 Desarrollo de 4,382 unidades de viviendas nuevas: de acceso a viviendas Proyectos Nuevos 3,042 viv., Proyectos de Densificación 540 viviendas 2.1. Fortalecimiento de Constitución de la Agencia Municipal: Creación de un (1) Órgano gestión municipal Desconcentrado de la MML, con liderazgo y capacidad para tomar desconcentrada. decisiones integrales para la implementación del Plan Fortalecimiento de organización y particip. ciudadana Organización y Participación Vecinal: Constitución de tres (3) Comités Vecinales por Zonas de Intervención, con representantes por manzanas. II. Ámbito de la calidad de los espacios y servicios públicos Mejorar la Construcción de Nuevas vías: Incorporación a la red vial de 70,381 m 2 Página 9 de 50

10 Línea Estratégica Objetivos Metas Integración conectividad e de nuevas vías y rehabilitación 32,000 m 2 de vías locales Metropolitana integración territorial Mantenimiento Integral de Vías: mantenimiento de 4.7 Km de vías 3.2. Recuperar derechos de vías ocupados Recuperación de Derechos de Vía: 4,584 m 2 de derechos de vía serán recuperados e integrados al Sistema Vial Generar accesibilidad Eliminación de congestión y barreras: 100% de vías tienen trazo fluida continuo y cuentan con señalización y control de tráfico Mejorar cobertura y Cobertura de Servicios de Agua y Desagüe: 100% de Edificaciones calidad de servicios cuenta con instalaciones de agua y desagüe por Red Pública. Eliminación de vertimientos de aguas servidas: 100% de instalaciones 4.2. Mitigación de los que realizan vertimientos de aguas servidas al río son erradicadas. riesgos por Eliminación de vertimientos de residuos sólidos: 100% de residuos contaminación sólidos son recogidos y segregados en la fuente. 100% de residuos ambiental del sector depositados en la ribera del río Rímac son erradicados 4. Recuperación Ambiental 4.3. Incrementar áreas Incremento de áreas verdes: Construcción de m 2 de nuevas verdes y recreativas áreas verdes. Población con compromiso ambiental: 100% de población residente adopta prácticas de convivencia saludable y es activa en conservación y protección del ambiente Educación ambiental Gestión empresarial ecoeficiente y sustentable: 100% de empresas realiza buenas prácticas de ecoeficiencia y responsabilidad social empresarial para protección del ambiente en procesos de gestión o producción Zonas de intervención En el ámbito del Plan Específico existen dos zonas diferenciadas de gestión urbana: Cercado de Lima y El Agustino, a continuación se presentan los tipos de intervención que deben ser considerados en cada una de dichas zonas: Zona del Cercado de Lima De acuerdo a los Planos de Zonificación de años anteriores de El Agustino, y del Cercado de Lima, el sector que comprende a las actuales Empresas MEPSA, CEMENTERIO PADRE ETERNO, UNICOM Y BASF tenía zonificación Gran Industria-I3. Posteriormente Según las Ordenanzas Nº 893-MML ( ) y 1020-MML ( ) del Cercado de Lima, y el Plano de Zonificación del Agustino (Ordenanza Nº 1025-MML); la Zona mencionada fue considerada como ZRE - Zona de Reglamentación Especial, para que el respectivo Plan Específico determine el uso más adecuado para esas áreas, debido al crecimiento poblacional y la ocupación de las áreas colindantes con construcciones residenciales muy cercanas a esta zona industrial, que ocasionaba un impacto ambiental negativo para la población. En ese sentido y luego de los respectivos análisis se le otorga a la Zona de Reglamentación Especial una zonificación mixta, con parámetros urbanísticos y edificatorios, que permita la optimización del uso del suelo, estableciendo además calificaciones mayores con la que actualmente cuenta la zona, proponiendo el desarrollo de las siguientes intervenciones: Habilitación urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación Especial, a través de la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU s, que Página 10 de 50

11 permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos que comprenden el Proyecto de Inversión, en base al Plan específico aprobado. Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el Cementerio El Ángel, lo que permitirá el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios públicos Zona de El Agustino En el ámbito que corresponde a El Agustino, se encuentra consolidado, la mayor parte de las edificaciones residenciales cuenta con 2 pisos; salvo una zona, denominada Quinta Francia donde se han consolidado las viviendas por problemas de titularidad: Densificación habitacional en Asentamientos Humanos a través de iniciativa pública eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la MML. Habilitación urbana de la Quinta Francia, a través de la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos, en base al Plan específico aprobado. Rehabilitación del Parque Alameda Grau, con iluminación y electrificación adecuada. Página 11 de 50

12 4.6. Propuestas específicas de intervención Las intervenciones que se proponen en el Plan Específico, son las que se han considerado prioritarias y se presentan en función a las zonas de gestión urbana existentes; otras intervenciones principales son de tipo transversal, con impactos en toda el área de tratamiento. El detalle de todas las intervenciones propuestas se presentan en el Anexo 1: Fichas Técnicas de Intervenciones; adicionalmente se proponen en el Anexo 2: Intervenciones propuestas correspondiente a un sector del Centro Histórico de Lima, en razón de ser un área de influencia directa del Plan Específico. A continuación se presenta un plano con la ubicación de las principales intervenciones Intervenciones en el Cercado de Lima Habilitación Urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación Especial. Comprende la implementación de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana UGIU, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N VVIENDA, para la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos de MEPSA, UNICON y Asentamiento Humano 2 de Mayo, que comprenden el proyecto de inversión en base al plan específico aprobado. Página 12 de 50

13 Componentes del proyecto: Cambio de Zonificación del predio de ZRE a CM, compatible con RDA (Vivienda de alta Densidad) como parte del Reajuste Integral de Zonificación del Sector en estudio. Propuesta de Ocupación del predio, con Proyecto de Complejo Empresarial Comercial, Terminal Terrestre y Vivienda multifamiliar que incluye Estudios de Impacto Ambiental y de Riesgos, con inclusión de áreas verdes. Intervención en terrenos Privados UNICON, MEPSA- (Actual Uso Industrial) y el Ocupado por Asentamiento Humanos y Asociaciones de vivienda con 110 viviendas (503 habitantes), en el Cercado de Lima. Resultado: Mejores condiciones ambientales en el Sector Mayor conectividad vial. Satisfacción del Servicio de Equipamiento a nivel Interdistrital Revitalización del entorno Área Terreno Bruto 202,000 * m 2 Propuesta de ocupación A: Complejo Empresarial y Comercial (terminal terrestre) Área de terreno para proyecto 130,000 m 2. Aportes habilitación Urbana para 10 % (Ord 836 -MML) = m 2 Afectación vial * m 2 Terreno Neto resultante 104,000 m 2 Área libre 30 % (deseable) Área libre 20,000 m 2 (Protección ambiental y riesgo). Juntar con el 5% de parques zonales, haciendo un total de parques 26,500 m 2 Altura Edificación 30 pisos Área neta disponible 84,000 m 2 Propuesta de componentes funcionales (En área construida): Terminal terrestre metropolitano 114,000 m 2 Centro comercial Metropolitano 52,000 m 2 Oficinas (complejo empresarial administrativo) 100,000 m 2 Hoteles 40,000 m 2 Propuesta de ocupación B: Vivienda Multifamiliar (RDA) Área terreno 54,000 * m 2 Página 13 de 50

14 Aportes (Habilitación Urbana 24 % (12,960 m 2 ) Área neta para vivienda 41,000 m 2 Propuesta de ocupación (En lote de terreno): Área libre 60 % (deseable) Altura Edificación 12 pisos ó (1.5 (a+r) Propuesta de componentes funcionales (En área construida): Vivienda multifamiliar 184,500 m 2 1,845 viviendas (9,225 habitantes Nuevos) (Ord 620-MML, RDA Densidad Neta 2,250 Hab/ha). Parques y jardines (área libre) 24, 600 m 2 Propuesta de ocupación C: Vivienda Multifamiliar (A.H. 2 de Mayo): Área Terreno Bruto 18,000 * m 2 Aportes 10 % 1800 m2 (Mi VIVIENDA) Ord 836-MML Afectación vial * 2000 m 2 Área Neta para vivienda m 2 Área libre 50 % Altura Edificación 5 Pisos (3 pisos hacia el Cementerio el Ángel) Propuesta de componentes funcionales (En área construida): Vivienda multifamiliar 30,000 m 2 (120 m 2 cada viv) =250 viviendas 1,250 habitantes (750 Nuevos) (Ord 620-MML RDA Densidad Neta 880 Hab/ha) Parques y jardines (área libre) 7,100 m Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el Cementerio el Ángel. Comprende el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios públicos, es una intervención en terreno privado Ocupado por el Cementerio General El Ángel, de propiedad de la Beneficencia Pública de Lima. Zonificación (OU). Área Terreno Bruto 321,560 * m 2 Área Total de Intervención 55,000 m 2 Propuesta de ocupación: PARQUE CEMENTERIO Área verde a renovar y relanzar 25,000 m 2 Página 14 de 50

15 Área verde Nueva 20,000 m 2 Remodelación y ampliación Plazuela y pasaje peatonal 10,000 m 2 Área libre 60 % Altura Edificación 4 pisos Intervenciones en El Agustino Densificación Habitacional Adecuada en los Asentamientos Humanos Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre Unidos y Concentración Santoyo; a través de una iniciativa pública eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular, de La Municipalidad Metropolitana de Lima. Descripción: Intervención en terreno privado Ocupado por AAHHs (RDM y CV) Con aprox. 380 lotes viviendas (2119 habitantes) Área Terreno Bruto 63,000 * m 2 Área Neta para vivienda 41,200 m 2 (actual) Área vías 13,800 m 2 (actual) Área verde libre 8,000 m 2 (actual) Propuesta de ocupación: Vivienda Densidad Media Zonificación RDM Área libre 50 % Altura Edificación 5 Pisos (Aumentar la altura 3 a 5 pisos hasta completar el doble de población y el doble de área libre). Página 15 de 50

16 Propuesta de componentes funcionales (En área construida): Vivienda multifamiliar m 2 (120 m 2 cada viv) viviendas nuevas = hab. (1500 hab.nuevos) (Ord 620. RDA Densidad Neta 880 Hab/ha.) Parques y jardines (área libre) m 2 (5000 m 2 nuevos) Habilitación Urbana de la Quinta Francia Comprende la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos, en base al plan específico aprobado. Componentes del proyecto: Cambio de Zonificación del Sub sector como parte del Reajuste de la Zonificación y Reglamentación Específica del Área de intervención Barrios Altos - Cercado de Lima y el Agustino. Gestión de Proyecto Integral Urbano (De 1000 habitantes en Vivienda Precaria) Resultado: Incremento de Áreas para Vivienda Incremento de Espacios Públicos, Equipamientos y Áreas verdes Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana Página 16 de 50

17 Propuesta de componentes funcionales (En área construida): 3,600 habitantes en 720 viviendas Rehabilitación del Parque Alameda Grau Comprende la iluminación monumental y electrificación adecuada de la zona Componentes del proyecto: Elaboración del Proyecto de Remodelación del tramo de Vía-Parque Alameda Grau Resultado: Incremento de Áreas Verdes Incremento de Espacios Públicos Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana Descripción: Intervención en espacio público Prolongación Av. Grau (entorno RDM y CV) Área Terreno Bruto 10,565 * m 2 Área vías 7,500 m 2 (actual) Área libre 3,065 m 2 (actual) Propuesta de ocupación: Parque Alameda para recreación Pública Relanzamiento de veredas 1000 m 2 Área vías 6,500 m 2 Página 17 de 50

18 Intervenciones transversales Rehabilitación de infraestructura vial metropolitana Componentes: Expediente Técnico de intervención de seis (6) avenidas. Ejecución AIV 1: mejoramiento de la geometría vial de la Av. Plácido Jiménez (Tramo: Ancash Vía Evitamiento). Ejecución AIV 2: Habilitación y construcción de la calle Ferrocarril (Tamo: Vía Parque Rímac Av. Ferrocarril Central) Ejecución AIV 3: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN1 (Tramo: Locumba Av. Plácido Jiménez) Ejecución AIV 4: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN2 (Tramo: Locumba Av. Plácido Jiménez) Ejecución AIV 5: Mejoramiento de la geometría vial de la Calle Paris (Tramo: Ancash Locumba) Ejecución AIV 6: Rehabilitación de la Av. El Ángel (Cementerio) (Tramo: Locumba Ancash) Supervisión de las obras Resultado: Sistema vial reorganizado, con mayor conectividad vial. Mejores accesos vehiculares que optimizan la integración del sistema de transporte en la zona. Mejores condiciones ambientales en el Sector Página 18 de 50

19 Revitalización del entorno Mejor conectividad vial a las nuevas actividades de la zona. Traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor prioridad para la nueva zona residencial y comercial propuesta Creación del Centro de Educación Física en Parque Del Cercado Jr. Conchucos. Comprende la intervención en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima Descripción: Área de Terreno Área construida m 2 Población beneficiaria 7,005 Resultados: Mejora de la calidad de vida Disminución porcentual en la incidencia de enfermedades Decremento de la violencia de los pobladores de la zona Propuesta de ocupación: Construcción de una infraestructura de uso deportivo de m 2. Implementación de equipos y mobiliario para uso deportivo Campaña de sensibilización sobre el beneficio de la actividad física y deportiva Propuesta de componentes funcionales (área construida): Zona deportiva Página 19 de 50

20 Zona de administración Zona de servicios Zona recreativa Formulación del Plan Urbano Ambiental Objetivo del proyecto: El objetivo general es contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para supervisar, vigilar y fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas, proyectos y mecanismos que permitan un desarrollo sostenible y armónico en la zona de estudio. Descripción: El proyecto contribuirá a generar una visión de desarrollo sostenible teniendo especial cuidado en los aspectos ambientales y socio culturales a través de instrumentos de gestión institucional. Componentes: Elaboración del Plan Urbano-Ambiental con información territorial proveniente de un levantamiento topográfico Plan de Plan de Gestión de residuos sólidos Coordinación con actores para implementación del programa Lima Contra la Basura en la zona con el fin de mejorar el servicio de recojo de basura en la zona, ordenar el reciclaje informal y educar a la población en uso de los contenedores tanto como segregación en la fuente. Instalación de contenedores de acuerdo a las características que se identifiquen (de superficie o soterrados). Programas de Desarrollo Sostenible Planes de Manejo definitivos de la Cuenca del Río Rímac Constitución de un Centro de Referencia Ambiental Descripción: Propuesta de ocupación de un espacio en la nueva propuesta de intervención comercial como aporte, para un centro de educación ambiental, capacitación y desarrollo de material de orientación ambiental, y centro de acopio. Creación de herramientas que sirvan de apoyo para desarrollar conciencia ambiental en la comunidad. Resultado: Población e instituciones capacitadas en promover conservación ambiental Líderes ambientales Página 20 de 50

21 Divulgación de experiencias y buenas prácticas como ejemplo Profesores y padres de familia trabajando en la comunicación, difusión y educación ambiental Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana Componentes: Escuela Ambiental Elaboración de Material de Educación Ambiental Elaboración de Guía orientación ambiental-profesores y padres de familia Creación de Cuentos ambientales infantiles Fichas didácticas sobre energía, agua y residuos Fortalecimiento de Capacidades en Gestión de Riesgo y Desarrollo de Líneas Vitales de Accesibilidad y Evacuación en Casos de Desastres. Objetivos: Lograr incrementar la resiliencia para reducir y responder a situaciones de riesgo a desastres, en Lima Metropolitana a través de focalizar acciones en el sector de Barrios Altos y el distrito de El Agustino como sector colindante. Generar accesibilidad fluida en caso de desastres que facilite la evacuación de la población y lograr articular la asistencia humanitaria vía aérea por la conectividad del aeropuerto, puerto y transporte terrestre. Componentes: Plan de Contingencia solidario entre empresas que se encuentran involucradas en los riesgos por materiales peligrosos Plan de contingencia de SEDAPAL/ para dotación de agua segura y disposición de aguas residuales en atención a la población del área de estudio. Plan de evacuación de poblaciones en la estación del tren Eléctrico, cementerios y de las poblaciones urbanas del entorno. Dotación e implementación de equipamiento de personal de respuesta (bomberos) Mejoras y acondicionamiento de vías de evacuación con señalética aérea y a nivel del suelo de zonas de seguridad Normativa de Reglamentación Urbana A efectos de poder implementar la visión del desarrollo territorial y lograr los objetivos y metas propuestos en el presente Plan Específico, se hace necesaria la aprobación de las siguientes normas de reglamentación urbana: Página 21 de 50

22 Zonificación Página 22 de 50

23 Índice de Usos La tabla de Índice de Usos, presenta sólo actividades urbanas que podrían ser compatibles con la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico Barrios Altos. El documento de propuesta del Plan Específico presenta el detalle de los usos compatibles con la zonificación de acuerdo al Código CIIU Parámetros Edificatorios Las tablas de Parámetros Edificatorios presenta las consideraciones que deben tomarse en cuenta para el diseño de las edificaciones de con la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico Barrios Altos. Normas de Zonificación de Usos del Suelo de Zona de Reglamentación Especial Zona ZRE 1 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 1 Características urbanas Usos generales permitidos (1) Lote mínimo Densidad neta (Hab./Ha.) Altura edificación máxima Área libre Retiro Estacionamiento Estructura predial, conformada por integración inmobiliaria de terrenos de MEPSA, UNICON y A.H. 2 de Mayo, comprenden proyecto de inversión público-privada en base a Unidad de Gestión de Inversión Urbana UGIU. Comercial, Residencial de alta y media densidad y Servicios Según el proyecto Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m 2 a) Residencial de alta densidad 2,250 b) Residencial densidad Media Multifamiliar 600, Conj. Residencial 880 a) 30 pisos desde Prolongación Av. Las Magnolias a Vía Parque Rímac. b) 12 pisos desde Av. Ferrocarril hasta Av. Las Magnolias b) 5 pisos desde Cementerio Presbítero Maestro hasta Av. Ferrocarril a) Comercio 30% b) Residencia densidad alta 50%, c) Residenciales densidad media 35 % a) La edificación debe coincidir con línea de propiedad alineándose los frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas c) Estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en cuadro adjunto Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 2 Características urbanas Usos generales permitidos (1) Lote mínimo Zona del Centro Histórico sin compromiso urbano monumental Comercial, Residencial alta densidad, Servicios y Talleres Artesanales Según el proyecto Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m 2 Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250 Altura edificación máxima Área libre Retiro a) 10 pisos b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos) a) Comercio 30% b) Residencia 50% a) La edificación debe coincidir con línea de propiedad alineándose los frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote Página 23 de 50

24 Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 2 Estacionamiento a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas c) El estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en el Cuadro adjunto Aportes de Habilitaciones Urbanas Función / Zona Comercial Residencial Recreación Pública 20% 20% Parques Zonales 5% 2% Renovación Urbana 3% --- Servicios Públicos de Educación --- 2% Servicios Públicos Distrital 2% 4% Total 30% 28% Normas de Zonificación Residencial Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDM Usos generales permitidos (1) Vivienda Unifamiliar Vivienda Multifamiliar Vivienda Taller Conjunto Residencial Lote mínimo m ,600 Frente Mínimo m Densidad neta (Hab./Ha.) 600 Altura edificación máxima (pisos) Área libre mínima 30% 35% 35% 35% Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m No se exigirá retiro frente a calles Estacionamiento Zona 1 cada vivienda 1 cada 4 viviendas 1 cada vivienda RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA RDA 1 cada 4 viviendas Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar Conjunto Residencial Lote mínimo m ,500 Frente Mínimo m Densidad neta (Hab./Ha.) 2,250 Altura edificación máxima (pisos) 12 Área libre mínima 50% Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m No se exigirá retiro frente a calles Estacionamiento 1 cada 4 viviendas Normas de Zonificación Comercial Zona COMERCIO ZONAL CZ Altura edificación máxima (pisos) 5 Uso residencial compatible RDA Tamaño del lote Según proyecto y según entorno Área libre mínima Según actividades y consideraciones ambientales Estacionamiento 1 cada 100 m 2 Zona COMERCIO METROPÓLITANO CM Altura edificación máxima (pisos) 30 Página 24 de 50

25 Zona COMERCIO METROPÓLITANO CM Uso residencial compatible RDM Tamaño del lote Según proyecto y según entorno Área libre mínima 30% Estacionamiento 1 cada 100 m 2 Especificaciones Normativas: (1) Compatibilidad de los Usos del suelo está establecida en el Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas del área de intervención. (2) Requerimiento de estacionamientos para usos especiales se señalan a continuación: Supermercados Tiendas de autoservicio Mercados Cines, teatros y locales de espectáculos Locales culturales, clubes, instituciones y similares Locales de Culto Plan Vial Propuesta de Clasificación Vial Uno cada 100 m 2 de área de venta Uno cada 100 m 2 de área de venta Uno cada 25 puestos Uno cada 20 butacas Uno cada 75 m 2 de área techada Uno cada 30 m 2 de área de culto Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de complementación de la zonificación, es que, en el área de estudio, se propone la siguiente clasificación vial: - Vías expresas - Vías Arteriales - Vías Colectoras - Vías Locales Preferenciales Las tres primeras vías son de jurisdicción metropolitana y la última, de jurisdicción distrital. La clasificación propuesta, considerando la ordenanza 341, será la siguiente: Vía Expresa N Código Ancho (m) 1 E E E E Vía Local Preferencial N Código Ancho (m) 1 LP LP LP Vía Arterial N Código Ancho (m) 1 A A A A A A A A Vía Colectora N Código Ancho (m) 1 C C C C C C C C Página 25 de 50

26 Sistema Vial Propuesto Página 26 de 50

27 Vías Metropolitanas A. Vías Expresas Las vías expresas del sistema vial son: - Vía de Evitamiento. - Vía Parque Rímac. En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía. Secciones de Vías Expresas Página 27 de 50

28 B. Vías Arteriales Las vías arteriales del sistema vial son: - Av. Grau. - Av. Locumba - Vía Margen izquierda. En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía; solo se considera la propuesta de hacer CUE - Corredor de Uso Especializado a la Av. Grau y la Av. Locumba. Secciones de Vías Arteriales Página 28 de 50

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31 C. Vías Colectoras En la propuesta se ha considerado la modificación de las vías existentes del plano del Sistema Vial Metropolitano. En la presente propuesta vial se considera incluir como vía colectora al eje formado por: - El Carmen (Plácido Jiménez) Sección: C-06 Tramo: Inicio Cementerio El Ángel (S-N) Ancash - Plácido Jiménez. Sección: C-08 Tramo: Magnolias - Vía Evitamiento Con la inclusión de este eje se busca permitir la accesibilidad desde las vías metropolitanas. Secciones de Vías Colectoras Página 31 de 50

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33 Adicionalmente se propone que el Instituto Metropolitano de Planificación considere la modificación del Plan Vial Metropolitano, incluyendo las secciones que correspondan a la continuación del par vial de la Av. Plácido Jiménez o El Carmen (unión con Calle Osores), desde el final del Cementerio El Ángel hasta su intersección con la Av. José Riva Agüero. Página 33 de 50

34 Vías Locales A. Vías Locales Preferenciales Sin bien no son vías metropolitanas, estas vías cumplen una función estructural dentro del área en estudio. La administración de estas vías le corresponde al distrito de cercado de Lima. Estas vías locales articularan 2 zonas: Zona A: es la zona que se encuentra delimitada por: - Jr. Ancash - Av. Locumba. - El Cementerio el Ángel. En esta área se propone la implementación de 2 vías Locales Preferenciales las cuales conectaran la Av. Locumba y el Jr. Ancash, tal como se muestra en la siguiente figura: Vías Locales Preferenciales Zona A Página 34 de 50

35 Zona B: es el la gran zona propuesta como comercial y de recreación pública, la cual se encuentra delimitada por: - Vía de Evitamiento. - Vía Margen izquierda. - Plácido Jiménez. - Ferrocarril Central. Este tipo de vías permitirá el traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor prioridad respecto de las otras vías locales. En esta área se propone la implementación de 5 vías locales preferenciales las cuales estructuraran el área, tal como se muestra en la siguiente figura: Vías Locales Preferenciales Zona B Página 35 de 50

36 Secciones de Vías Locales Preferenciales Página 36 de 50

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38 4.8. Financiamiento y Programación de Ejecución de Intervenciones Valorización de la Tierra Urbana y Bienes Inmuebles como Factor de Financiamiento del Plan Específico En los últimos años, el precio por m 2 de las viviendas en las áreas urbanas de Lima ha escalado a niveles sin precedentes. Recientes estudios revelan que el precio promedio subió de US$ 521 en el 2006 a US$ 1,838 a diciembre de aumentando así su valor en un 253%. De la misma forma que para distritos urbanos consolidados, el Centro Histórico está cobrando un valor importante en lo que respecta al tema inmobiliario; según EMILIMA (Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima), el precio del m2 en el Centro Histórico paso de US$ 467 en el 2011 a US$ 1,400 en el Al respecto, el estudio realizado por el BCRP 4 da muestras claras que el precio del m 2 se encuentra perfectamente alineado con los fundamentos técnicos que influyen en él, desestimando así una posible crisis a raíz de una sobrevaloración del precio. Demuestra el estudio que sobre el valor del precio influyen valores externos como los créditos hipotecarios, términos de intercambio, demografía y políticas urbanas. Ante este escenario, surge el cuestionamiento de valorizar efectivamente un análisis que permita distinguir cómo influyen las políticas urbanas, a través de planes o cualquier otro instrumento de gestión en las variaciones del suelo urbano de la ciudad. Si bien es cierto que la plusvalía urbana que será calculada no podrá considerarse como factor de recaudación, si permitirá estimar algunos supuestos para los impuestos vigentes en la normatividad municipal, tales como: Impuesto a la Alcabala, Impuesto Predial y Arbitrios. Para el cálculo de los efectos de la plusvalía urbana se ha tomado el modelo de Colombia 5, el cual señala que existen tres conceptos fundamentales: a) Efecto plusvalía resultado de la incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano; b) Efecto plusvalía resultado del cambio de uso y c) Efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo. Para el caso de nuestro Plan Específico se ha seleccionado el método de resultado de mayor aprovechamiento del suelo, debido a las características de las propuestas de las intervenciones. 2 Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo Diario Gestión, Jueves 16 de Enero 2014: 4 Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo Resolución N 620 de 2008, 26 de septiembre de 2008 República de Colombia Página 38 de 50

39 Si bien es cierto nuestra propuesta concibe y proponen cambios de zonificación, consideramos que de llevarse a cabo fehacientemente las propuestas y cambios que se proponen el suelo del área de intervención elevara considerablemente su valor a raíz de las ganancias en altura y en el mejor aprovechamiento del suelo. El cálculo de plusvalía en función de la lógica de mayor aprovechamiento del suelo del área de intervención. Para ello se realizaron los siguientes pasos: 1. Se realizó el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad inmueble, para lo cual se tomó como muestra publicaciones de ofertas de bienes inmuebles dentro del área de influencia directa e indirecta, determinado los siguientes valores: Sector / Distrito Manzanas Valor Comercial Mercado Actual S/. Valor Comercial Estimado Futuro S/. 001, 002, 006, 008, 078, 079, 080, 081, 082, 083, 084, 085, 086 2, , Lima Cercado 017, 018, 019, 020, 027, 028, 029, 035, 036, 037, 042, 043, 045, 047, 087, 088, 089, 090, 091, 092, 093, 094, 095, 096, 2, , , 098, 099, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 112, El 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009, 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 019, 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028 2, , Agustino 029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037, 038, 039, 040, 041 2, , Posteriormente y en función de la información catastral obtenida en campo, se determinaron las áreas de terreno y áreas construidas actuales (sin contar con áreas verdes, cementerios, áreas para otros usos): Total Área Total Área Valor referencial Valor Referencial Sector / de Terreno Construida Variación con Área de Terreno (iii) Distrito (i) (i ) % Construida (iii) (m 2 ) (m 2 S/. ) S/. 07 Lima 1,062, ,771, ,771,451, ,466,124, El Agustino 117, , ,520, ,385, Total 1,180, ,946, ,062,972, ,922,509, Notas: (i). El Total de Área de Terreno se refiere fundamentalmente a áreas de uso residencial, no considera áreas de espacio público, zonas de recreación, zonas consideradas para otros usos o usos especiales. Página 39 de 50

40 (ii). El Total Área Construido, tomando el criterio de la nota anterior, se estima el área construida considerando el tamaño del lote y el número de pisos hallado en el trabajo de campo. (iii). El Valor Referencial, tanto de terreno como de área construida, ha sido calculado en función del valor referencial de mercado en valores actuales según la sectorización realizada. Como se aprecia en el cuadro precedente, existe poco aprovechamiento del suelo en ambas áreas de gestión. En el caso concreto de la porción de Barrios Altos, el área edificada sólo representa un 66% adicional al área de terreno, mientras que en El Agustino el área edificada sólo supera en 49.5% al área de suelo; esto demuestra un bajo aprovechamiento del área urbana por patrones de ocupación horizontal de propiedad individual.. 3. Por último, se procedió a aplicar las nuevas alturas propuestas y mejor aprovechamiento del suelo a partir de las intervenciones señaladas en el Plan Específico, lo que determinó la estimación de áreas construidas antes y después de la intervención: Sector / Distrito Total Área Construida Sin Intervención (m 2 ) Total Área Construida con Intervención (i) (m 2 ) Variación % 07 Lima 1,771, ,855, El Agustino 175, , Total 1,946, ,213, Notas: (i). El Total Área Construida con Intervención, se estima el área construida considerando el tamaño del lote y el número de pisos con la nueva zonificación y nuevos usos que se proponen en el Plan Específico. Como se puede observar en el cuadro precedente, a partir del aumento de las alturas, según las propuestas realizadas conforme a las zonificaciones respectivas, se logra aumentar para el sector 07 Cercado de Lima un total de 174% de áreas construidas, mientras que para el sector de El Agustino la variación fue de 104%, permitiendo llegar a tener un área construida total de 5,213,260 metros cuadrados. Dicha ganancia y mejor aprovechamiento del suelo nos permite calcular el valor esperado del área de intervención en dos momentos; con valores actuales y con valores futuros estimados. Dicha estimación nos demuestra que aun manteniendo los valores de los precios de propiedad inmobiliaria actuales del mercado, se obtiene un alto valor sobre el área construida, teniendo que para el área de Lima alcanza poco más de S/. 12,025 millones, mientras que para El Agustino se lograría poco menos de S/. 877 millones. Considerando el valor esperado futuro de la propiedad inmobiliaria, el margen de diferencia pasa a aumentar un 57.45% en Lima y 59.31% en El Agustino. Página 40 de 50