SENTENCIA NUMERO: Ciento veinte En la Ciudad de Córdoba a las doce horas del día veintiocho de Octubre de dos mil cuatro, se reunieron en Audiencia

Transcripción

1 1 SENTENCIA NUMERO: Ciento veinte En la Ciudad de Córdoba a las doce horas del día veintiocho de Octubre de dos mil cuatro, se reunieron en Audiencia Pública los Señores Vocales de esta Excma. Cámara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Comercial, en presencia de la Secretaria autorizante en estos autos "MICOLINI OSCAR ALFREDO C/ CORNEJO CARLOS ALEJANDRO DESALOJO FALTA DE PAGO RECURSO DE APELACION N /36", venidos a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto en contra de la Sentencia Número Sesenta del cuatro de Abril de dos mil tres dictada por el Sr. Juez del Juzgado Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Jesús María, Dr. Ignacio A. Torres Funes, quien resolvió: "1) Rechazar la demanda de desalojo interpuesta por Oscar E. Micolini en contra de Carlos A. Cornejo. 2) Costas a cargo del actor a cuyo fin regúlense los honorarios del Dr. César Maldonado en la suma de Pesos Seiscientos sesenta y dos c/ veinte centavos ($622,20), y los del Dr. Guillermo Naum en la suma de Pesos Tres mil trescientos once ($3.311). Protocolícese, hágase saber y dése copia" y el Auto Número Trescientos Treinta y tres del ocho de Agosto de dos mil tres que aclara la anterior resolución en el que se resuelve: "1) Aclarar la Sentencia Número Sesenta de fecha cuatro de abril de dos mil tres, corrigiendo los honorarios allí regulados, y estableciéndolos de la siguiente manera: Para el abogdo de la parte demandada, Dr. Guillermo H. Naúm en la suma de pesos trece mil quinientos ($13.500) y para el abogado de la parte actora, Dr. César Maldonado en la suma de pesos cuatro mil cien ($4.100). Protocolícese, hágase saber y dése copia. El Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver: 1 ) Procede el recurso de apelación del actor? 2 ) Qué pronunciamiento corresponde? Previo sorteo de ley, los Señores Vocales votaron de la siguiente manera: EL SEÑOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES A LA PRIMERA CUESTION DIJO: I) Contra la sentencia cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, ha apelado el actor, fundando su disenso en esta Sede, el que ha sido respondido por la contraria. Dictado y firme el decreto de autos, integrado el Tribunal, queda la causa en estado de ser resuelta. II) Se agravia el actor porque el sentenciante no sólo ha mal interpretado las declaraciones testimoniales de los Sres. Cargnelutti y Asís, sino que ha dejado de valorar otros elementos probatorios sustanciales obrantes en autos que crean certeras presunciones y que favorecen la postura de su parte, las cuales debieron ser tenidas en cuentas por el juzgador a la hora de establecer si había sido acreditada o no la existencia de la relación locativa. Señala que el juez Aquo calificó al testimonio del Sr. Cargnelutti de sospechoso y contradictorio, conclusión que resulta a todas luces caprichosa y sin ningún tipo de sustento. También el Sr. juez Aquo no ha valorado correctamente la declaración del Sr. Elías Wadi Asís, restándole trascendencia a su testimonio toda vez que sus dichos devenían de una creencia dubitativa e insuficiente, para inferir a partir de ella la existencia de la locación. Aduce que tampoco se ha valorado en la sentencia recurrida el resto de las declaraciones testimoniales, máxime cuando ninguno de los testigos negó categóricamente que el demandado revistiera la condición de locatario del inmueble. Asimismo afirma, no se tuvo en cuenta la presunción que podría derivarse en contra del demandado a raíz de su actitud esquiva ante los distintos requerimientos que se le hicieran previo a la interposición de la demanda. Señala la existencia en autos de respaldo escrito del pago de los alquileres, contrariando las expresiones vertidas en la sentencia apelada. Refleja que el sentenciante se ha pronunciado sobre un tema totalmente ajeno a la presente causa, como es la existencia de una supuesta sociedad de hecho entre el demandado y el Sr. Carlos Micolini, sociedad que de existir, nada tiene que ver con su parte, ni con la acción

2 2 intentada. Expresa que desacertadamente el Sr. Juez entiende que el derecho del demandado a ocupar el inmueble, se asentaría en la existencia de dicha sociedad. Agrega que no existe ninguna prueba que otorgue al accionado o a la sociedad que él menciona, algún derecho que le permita poseer el inmueble, menos ser titular del mismo. Sostiene como un nuevo agravio que el sentenciante no agotó el conocimiento del litigio en todas las posibilidades que le ofrecía, máxime cuando el demandado al contestar la demanda sostuvo como argumento defensivo la calidad de poseedor del inmueble, aduciendo ser el copropietario del mismo. Expresa que quien invoca la calidad de poseedor, debe acreditar la existencia del derecho invocado, carga que no fue satisfecha por el accionado. Argumenta el recurrente que de las constancias de autos ha quedado acreditado que adquirió el inmueble en subasta judicial dictada en los autos: Banco De La Nación Argentina c/ Aranda, Jorge Emilio y Otro. Ejecución Hipotecaria, y que ante el hecho acreditado de ser propietario y otro que no pudo ser probado, como lo es el carácter de copropietario invocado por el demandado, nada dijo el juez en su resolución. Se agravia por último por cuanto a la hora de determinar la norma a aplicar para la base regulatoria, se aplicó el art. 64 inc. 3 de la ley 8226, al mismo tiempo que se actualizó la base, considerando que debe aplicarse el inc. 2 del art. 64 y que de acuerdo a la legislación vigente, no corresponde ordenar actualización. III) Luego de un detenido análisis de las constancias de la causa, considero que el recurso debe ser admitido. Las razones que me llevan a tal conclusión, son las siguientes. Cabe señalar en primer término que el juicio de desalojo tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa que detenta, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello. Entre los que poseen legitimación activa para iniciar el juicio de desalojo se encuentra el propietario, ya que es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y así como tiene la facultad de alquilarla o arrendarla, también tiene la de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa. También compete la acción de desalojo a todo el que tenga derecho de usar y gozar de un inmueble, sea como dueño, poseedor, usufructuario, locatario o cualquier otra causa legítima. La acción de desalojo es personal. Por su intermedio se pretende la recuperación del uso y tenencia de una cosa, no se cuestiona el dominio ni se reclama la posesión. La acción de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, cualquier otro ocupante o tenedor cuya obligación de restituir sea exigible, por lo que en definitiva, lo decisivo es aquí la exigibilidad de restitución que dimana de la caducidad del derecho de uso de la cosa y de allí que comprenda tanto al locatario o sublocatario que han dejado de serlo ya, como a los tenedores precarios o intrusos. Tal como apunta Alsina, la ley ha satisfecho una imperativa necesidad social tutelando la propiedad en los diversos modos en que ella se manifiesta en la vida jurídica, de manera que si el dominio mismo es el afectado, le concede a su titular el ejercicio de la acción reivindicatoria, en tanto que si es la posesión le otorga las acciones posesorias, y si se trata de tutelar el uso, le brinda la vía del juicio de desalojo. La demanda de desalojo es procedente cuando tiene por objeto asegurar la libre disposición de los bienes que son detentados por otro sin título alguno, contra la voluntad de quien tiene derecho a ellos. IV) Por otra parte cabe sostener que la mera afirmación del demandado de ser poseedor, sin ningún respaldo favorable, prima facie, no detiene el progreso de la acción de desalojo, porque ello implicaría ignorar la protección cabal que el Código Civil confiere al propietario o locador contra

3 3 quienes ningún título o motivo esgrimen para ocupar la cosa ajena. Contra los poseedores, sea que medie posesión legítima o ilegítima, de buena o de mala fe, caben las acciones posesorias o petitorias, pero no el desalojo (cfr. S.C.B.A., 1967II196; 1970I135. L.L ; S.C.B.A., , E.D., T. 110, ejemplar del ). La procedencia del juicio sumario y estrecho del desalojo, implica que la obligación de restituir y su exigibilidad surjan nítidamente de los autos, lo que descarta la discusión del tema posesorio, el cual debe ser sometido a otros trámites. Así pues, la pretensión de desalojo no cabe contra el poseedor, cualquiera sea la naturaleza de su posesión; es decir, aun cuando sea viciosa (cfr. Matilde Zavala de González, Solución de Casos 2, pág. 197). Ahora bien, el Tribunal Superior de Justicia de nuestra ciudad ha sostenido sobre el particular que:...la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de devolver del inmueble del cual solicita su desalojo. A tal punto que ello no ha sido una cuestión controvertida en autos. Así, el demandado al contestar la demanda sostuvo al respecto:...ante esta situación, vimos la conveniencia de adquirir el inmueble en la subasta judicial ordenada en autos caratulados: BANCO DE LA NACION ARGENTINA C/ARANDA JORGE EMILIO Y OTRO. EJECUCION HIPOTECARIA.... Agregando luego:...que dicha oferta no fue superada por oferente alguno, y en consecuencia, fue adjudicada al Sr. Oscar Alfredo Micolini, hoy el actor en las presentes actuaciones... (cfr. fs. 130). Por último señaló el demandado:...en definitiva, la presente demanda, responde a una maniobra tendiente a desalojarme de un inmueble del cual soy poseedor en carácter de copropietario, y cuya transferencia en el cincuenta por ciento se efectuaría a mi favor... (cfr. fs. 132). Ahora bien, el demandado por su parte, no ha expresado ni mucho menos acreditado que tenga alguna causa justificada para permanecer en el inmueble que ocupa. Las cuestiones societarias que plantea, deberán ser resueltas en otro causa y con las personas involucradas en la misma. VI) Lo expuesto precedentemente tiene sustento en la doctrina sustentada por el máximo órgano de justicia de la Provincia. Así, se sostuvo que en el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término esencial de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. Se señaló que la calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si, tal como ocurre, su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado. El ocupante demandado como comodatario no puede frustrar el progreso de la demanda acreditando su condición de simple intruso (cfr. T.S.J. Sent. 38 de 2.000, in re: Procikieviez Luis Andrés c/maría Cristina Serrano. Desalojo. Rec. De CasaciónCon posterioridad, en otra resolución, el Tribunal Superior de Justicia de nuestra Provincia, sostuvo que en los juicios de desalojo por tenencia precaria, al demandante que acciona le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad

4 4 de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual, no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad. Se agregó que si en la demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable, aunque no acredite precisamente el comodato o la entrega de la finca al accionado, prueba ésta que sería en rigor superabundante e innecesaria para conseguir la recuperación de la cosa. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aún siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituír el inmueble a la persona en cuyo nombre poseía.el tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que, son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante (cfr. T.S.J. Sent. 138 del 25 de octubre de 2000 en autos: Masa Roberto Omar c/ Rosaura Campos. Desalojo. Recurso de Casación ). Doctrina ésta que fue reafirmada posteriormente por el Tribunal Superior de Justicia de nuestra ciudad en los autos: Oviedo Carlos A. c / Raúl Giménez. Desalojo. Recurso de Casación. Sent. 31 del 10 de abril de 2003). En dicha resolución se sostuvo que la sentencia es incongruente puesto que la Cámara no agotó el conocimiento del litigio en todas las posibilidades que ofrecía, y ello como consecuencia de adoptar una visión parcial y acotada acerca de la causa petendi en función de la cual debía identificarse la acción de desalojo promovida. Se agregó que para la Aquo la causa de la pretensión estaba constituída únicamente por el contrato de locación afirmado en la demanda de modo que la falta de prueba del mismo conducía al rechazo de la demanda sin que fuera posible ameritar otros posibles títulos del derecho a recuperar el uso del inmueble, como sería la acreditación de la calidad de propietario. También se sostuvo que al haber considerado rigurosamente que la razón de hecho de la acción de desalojo se reducía al contrato de locación y luego de verificar la falta de prueba del contratohaber concluído en la improcedencia de la demanda, la Cámara no ha efectuado un exámen completo e integral de todas las virtualidades ínsitas en el pleito, incurriendo de tal suerte en una incongruencia por defecto frente a la pretensión. El argumento del accionado para permanecer en el inmueble, en cuanto a que es poseedor del inmueble en carácter de copropietario, debe ser desestimado, desde que como quedó referido en la presente, el mismo accionado ha reconocido que el inmueble fue adquirido por el actor y que la transferencia del cincuenta por ciento se efectuaría a su favor, una vez amortizado en su totalidad el crédito del préstamo que el Banco de la Nación Argentina otorgara a favor de Oscar Alfredo

5 5 Micolini. En conclusión, el actor ha probado ser el propietario del inmueble, mientras que el accionado no ha acreditado una causal que justifique su derecho a permanecer en el inmueble, máxime que su carácter de copropietario y su derecho a poseer, ha quedado desvirtuado con su propia versión de los hechos. Con lo dicho es suficiente a consideración del suscripto para admitir el recurso articulado. Voto por la afirmativa. EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ALBERTO F. ZARZA A LA PRIMERA CUESTION DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta ya que comparte los fundamentos. LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO A LA PRIMERA CUESTION DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta ya que comparte los fundamentos. EL SEÑOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES A LA SEGUNDA CUESTION DIJO: Corresponde admitir el recurso de apelación, revocando la resolución en todas sus partes, y en consecuencia condenar al accionado a desocupar el inmueble de calle Tucumán 570/572 de la ciudad de Jesús María, en el término de diez días, juntamente con las cosas y/o personas puestas por él o que de él dependan, bajo apercibimiento, con costas al vencido. Dejar sin efectos las regulaciones efectuadas en primera instancia. Los honorarios de los Dres. Cesar Maldonado y Raúl. Guzmán Rodríguez en conjunto y proporción de ley, por su intervención en ésta sede, se fijan en el Cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Guillermo Héctor Naum, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34 sobre la base que se determine de conformidad a lo dispuesto por el art. 65 de la ley Así voto. EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ALBERTO F. ZARZA A LA SEGUNDA CUESTION DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta ya que comparte los fundamentos. LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO A LA SEGUNDA CUESTION DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta ya que comparte los fundamentos. Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede, SE RESUELVE: I) Admitir el recurso de apelación, revocando la resolución en todas sus partes, y en consecuencia condenar al accionado a desocupar el inmueble de calle Tucumán 570/572 de la ciudad de Jesús María, en el término de diez días, juntamente con las cosas y/o personas puestas por él o que de él dependan, bajo apercibimiento, con costas al vencido. Dejar sin efecto las regulaciones efectuadas en primera instancia. II) Los honorarios de los Dres. Cesar Maldonado y Raúl. Guzmán Rodríguez en conjunto y proporción de ley, por su intervención en ésta sede, se

6 6 fijan en el Cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Guillermo Héctor Naum, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34. Protocolícese, hágase saber y bajen. Con lo que terminó el acto, que firman los Señores Vocales.