Plaza S.A. (a) Identificación del Título : Solvencia, Línea de Bonos. y Línea de EE.CC. (b) Fecha de Clasificación : 3 de febrero de 2016

Transcripción

1 (a) Identificación del Título : Solvencia, Línea de Bonos y Línea de EE.CC. (b) Fecha de Clasificación : 3 de febrero de 2016 (c) Antecedentes Utilizados : 30 de septiembre de 2015 (d) Motivo de la Reseña : Anual desde envío anterior

2 Centros Comerciales / Chile Resumen Ejecutivo Clasificaciones Escala Internacional IDR* (ME*) IDR* (ML*) Bonos Internacionales Escala Nacional Solvencia Líneas de Bonos Línea de Efectos de Comercio Acciones Outlook *IDR: Issuer Default Rating *ME: Moneda Extranjera *ML: Moneda Local Resumen Financiero (Mall Plaza) UDM 30 sep AA(cl) AA(cl) N1+/AA(cl) Estable 31 dic 2014 Ventas EBITDA Margen de EBITDA 81,3 81,3 (%) Flujo Generado por las Operaciones Flujo de Caja Libre (72.678) Caja e Inversiones Corrientes Deuda Total Deuda Total /EBITDA 4,4 4,5 (x) Deuda Total /FGO (x) 4,6 5,2 EBITDA/Intereses (x) 7,3 6,6 UDM: Últimos 12 meses. Fuente: Fitch. Informes Relacionados Outlook 2016: Sector Centros Comerciales (Diciembre 31, 2015) Estadísticas Comparativas Empresas Chilenas 2015 (Junio 17, 2015) Panorama Corporativo Chileno 1er. Semestre 2015 (Marzo 25,2015) Analistas Andrea Jiménez andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz jose.vertiz@fitchratings.com Factores Clave de las Clasificaciones Las clasificaciones asignadas a (Mall Plaza) reflejan el acotado nivel de riesgo de la compañía fruto de un consistente desempeño histórico, en su estructura de flujos de cobros principalmente fijos, diversificados tanto por operadores (arrendatarios) como por sector, todo bajo una estructura de contratos vigentes de largo plazo. Integración con Matriz: La clasificación incorpora la integración del negocio entre Mall Plaza y su principal accionista, S.A.C.I. Falabella [Falabella, clasificada por Fitch Ratings en AA(cl) ], lo que ha cobrado relevancia desde el punto de vista estratégico y operacional para el grupo controlador. En opinión de Fitch, esto ha favorecido la diversificación y estabilidad de flujos del holding, donde Mall Plaza representa aproximadamente 20% del EBITDA y cerca de 30% de la deuda de Falabella. Outlook Estable: El Outlook Estable incorpora una expectativa de crecimiento conservador, dado el portafolio de proyectos que mantiene la compañía en su carpeta de inversiones en Chile y Colombia. Fitch espera que Mall Plaza alcance un endeudamiento neto en niveles de 4 veces (x), considerando menores requerimientos de inversiones para los próximos 2 años. Plan de Crecimiento: El crecimiento de la compañía en Chile vendrá con la apertura en 2017 de Mall Plaza Los Domínicos, activo que aportará una superficie arrendable (GLA) de 91 mil metros cuadrados y USD233 millones de inversión. En Colombia hay dos proyectos: Mall Plaza Manizales para 2017, con una inversión de USD65 millones y GLA de 40 mil metros cuadrados y Mall Plaza Barranquilla para 2018, que consiste en la tercera etapa del centro comercial Buenavista con una inversión de USD80 millones y GLA de 53 mil metros cuadrados. Estabilidad en Generación de Flujos Operacionales: Los centros comerciales de Mall Plaza han probado ser estables en distintos ciclos macroeconómicos, incluyendo períodos de baja demanda. Las tasas de ocupación promedio de sus centros comerciales llegan a 97% promedio, sumado a una estructura de contratos de arriendo con más de 90% de cobros fijos y una diversificación amplia de operadores, ha probado otorgar medidas defensivas a la compañía durante períodos económicos a la baja. El portafolio de arriendos de Mall Plaza exhibe una holgada dispersión de vencimientos, lo que acota el riesgo de no renovación. Activos Libres de Hipotecas: La compañía cuenta con una base de activos inmobiliarios por sobre USD3.400 millones, según el valor de las propiedades de inversión al 30 de septiembre de 2015, los cuales, a la fecha se encuentran 100% libre de garantías. Los activos no hipotecados cubren cerca de 2,7x la deuda a la misma fecha, lo que otorga una flexibilidad financiera amplia en escenarios de estreses económicos. Sensibilidad de las Clasificaciones Dado el grado de integración estratégica con Falabella, lo cual ha sido incorporado en la clasificación, cambios positivos o negativos en las clasificaciones de esta podrían afectar las clasificaciones de Mall Plaza. No obstante, cambios negativos en la clasificación de Mall Plaza podrían ocurrir ante un plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado en gran parte con deuda, que repercuta en un deterioro de forma sostenida de los indicadores crediticios por sobre las 5,0x; mientras que un alza en la clasificación es poco probable considerando el bajo tamaño relativo de la compañía en términos de su portafolio de activos y su diversificación geográfica acotada. Febrero 10, 2016

3 2

4 Centros Comerciales / Chile Análisis de Riesgo Clasificaciones Escala Internacional IDR* (ME*) IDR* (ML*) Bonos Internacionales Escala Nacional Solvencia Líneas de Bonos Línea de Efectos de Comercio Acciones Outlook *IDR: Issuer Default Rating *ME: Moneda Extranjera *ML: Moneda Local Resumen Financiero (Mall Plaza) UDM 30 sep AA(cl) AA(cl) N1+/AA(cl) Estable 31 dic 2014 Ventas EBITDA Margen de EBITDA 81,3 81,3 (%) Flujo Generado por las Operaciones Flujo de Caja Libre (72.678) Caja e Inversiones Corrientes Deuda Total Deuda Total /EBITDA 4,4 4,5 (x) Deuda Total /FGO (x) 4,6 5,2 EBITDA/Intereses (x) 7,3 6,6 UDM: Últimos 12 meses. Fuente: Fitch. Informes Relacionados Outlook 2016: Sector Centros Comerciales (Diciembre 31, 2015) Estadísticas Comparativas Empresas Chilenas 2015 (Junio 17, 2015) Panorama Corporativo Chileno 1er. Semestre 2015 (Marzo 25,2015) Analistas Andrea Jiménez andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz jose.vertiz@fitchratings.com Factores Clave de las Clasificaciones Las clasificaciones asignadas a (Mall Plaza) reflejan el acotado nivel de riesgo de la compañía fruto de un consistente desempeño histórico, en su estructura de flujos de cobros principalmente fijos, diversificados tanto por operadores (arrendatarios) como por sector, todo bajo una estructura de contratos vigentes de largo plazo. Integración con Matriz: La clasificación incorpora la integración del negocio entre Mall Plaza y su principal accionista, S.A.C.I. Falabella [Falabella, clasificada por Fitch Ratings en AA(cl) ], lo que ha cobrado relevancia desde el punto de vista estratégico y operacional para el grupo controlador. En opinión de Fitch, esto ha favorecido la diversificación y estabilidad de flujos del holding, donde Mall Plaza representa aproximadamente 20% del EBITDA y cerca de 30% de la deuda de Falabella. Outlook Estable: El Outlook Estable incorpora una expectativa de crecimiento conservador, dado el portafolio de proyectos que mantiene la compañía en su carpeta de inversiones en Chile y Colombia. Fitch espera que Mall Plaza alcance un endeudamiento neto en niveles de 4 veces (x), considerando menores requerimientos de inversiones para los próximos 2 años. Plan de Crecimiento: El crecimiento de la compañía en Chile vendrá con la apertura en 2017 de Mall Plaza Los Domínicos, activo que aportará una superficie arrendable (GLA) de 91 mil metros cuadrados y USD233 millones de inversión. En Colombia hay dos proyectos: Mall Plaza Manizales para 2017, con una inversión de USD65 millones y GLA de 40 mil metros cuadrados y Mall Plaza Barranquilla para 2018, que consiste en la tercera etapa del centro comercial Buenavista con una inversión de USD80 millones y GLA de 53 mil metros cuadrados. Estabilidad en Generación de Flujos Operacionales: Los centros comerciales de Mall Plaza han probado ser estables en distintos ciclos macroeconómicos, incluyendo períodos de baja demanda. Las tasas de ocupación promedio de sus centros comerciales llegan a 97% promedio, sumado a una estructura de contratos de arriendo con más de 90% de cobros fijos y una diversificación amplia de operadores, ha probado otorgar medidas defensivas a la compañía durante períodos económicos a la baja. El portafolio de arriendos de Mall Plaza exhibe una holgada dispersión de vencimientos, lo que acota el riesgo de no renovación. Activos Libres de Hipotecas: La compañía cuenta con una base de activos inmobiliarios por sobre USD3.400 millones, según el valor de las propiedades de inversión al 30 de septiembre de 2015, los cuales, a la fecha se encuentran 100% libre de garantías. Los activos no hipotecados cubren cerca de 2,7x la deuda a la misma fecha, lo que otorga una flexibilidad financiera amplia en escenarios de estreses económicos. Sensibilidad de las Clasificaciones Dado el grado de integración estratégica con Falabella, lo cual ha sido incorporado en la clasificación, cambios positivos o negativos en las clasificaciones de esta podrían afectar las clasificaciones de Mall Plaza. No obstante, cambios negativos en la clasificación de Mall Plaza podrían ocurrir ante un plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado en gran parte con deuda, que repercuta en un deterioro de forma sostenida de los indicadores crediticios por sobre las 5,0x; mientras que un alza en la clasificación es poco probable considerando el bajo tamaño relativo de la compañía en términos de su portafolio de activos y su diversificación geográfica acotada. Febrero 10, 2016

5 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 Finanzas Corporativas Metodologías Relacionadas Metodología de Clasificación de Empresas no Financieras (Junio 1, 2015) Vínculo de Clasificación entre Matriz y Subsidiaria (Junio 1, 2015) Hechos Recientes División de Aventura Plaza (AP) en Perú Impacto No Material: Aventura Plaza es el resultado de un joint venture entre Falabella (40% de la propiedad), Ripley Corp. (40%) y Mall Plaza (20%), y no consolida con ninguna de las operaciones de sus socios. En línea con el pacto de accionistas, los socios se encuentran en proceso de dividir esta sociedad en dos y continuar desarrollando este negocio inmobiliario por separado. Se espera que esta división se lleve a cabo durante 2016, repartiendo sus centros comerciales en partes iguales. Para el grupo Falabella, el cual controla el 59,2% de Mall Plaza y que, además, mantiene un negocio de centros comerciales de menor tamaño y Power Centers Open Plaza directamente en Perú, esta operación es importante para la creación de sinergias dentro de su división inmobiliaria. En el caso de Mall Plaza, al no consolidar, solo aporta con la administración de estos centros comerciales, a la vez que ha realizado aportes de capital muy menores. Bajo esta nueva división, si Mall Plaza dejara de aportar y gestionar dichos centros comerciales de AP, este hecho no tendría un impacto material en el perfil crediticio de la compañía. Tendencia de los Ingresos Fuente: Mall Plaza. Ventas Crecimiento de las (%) (05) (10) (15) Perfil Financiero Estructura de Deuda y Liquidez Al 30 de septiembre de 2015, Mall Plaza mantenía una deuda financiera de CLP881 mil millones, concentrándose un 12% en el corto plazo. Las obligaciones de largo plazo están compuestas por CLP465 mil millones en bonos (53% de la deuda total a septiembre de 2015) y CLP292 mil millones en créditos bancarios (33%). La duración de la deuda financiera se mantiene en los 7 años. El perfil de liquidez de Mall Plaza es adecuado y se fundamenta principalmente en su estable generación de flujo de caja operativo (FCO) de CLP169 mil millones al año móvil a septiembre de 2015, junto a un nivel de caja de CLP42 mil millones. La deuda de corto plazo se ubicó en CLP104 mil millones, cuyos principales vencimientos de deuda corresponden al pago de la serie G por UF1 millón y la primera amortización (de un total de 3 pagos) de la serie I por UF333 mil, ambos para mayo de De esta manera, la compañía enfrenta pagos de capital estimados en cerca de CLP36 mil millones durante 2015 y Tendencia del EBITDA EBITDAR Margen EBITDAR (%) Calendario Amortizaciones Deuda Corriente >2021 FCO Caja Fuente: Mall Plaza. Fuente: Mall Plaza. Flujo de Caja e Indicadores Crediticios Los ingresos de Mall Plaza crecieron un 11% al cierre del tercer trimestre de 2015, acumulando CLP243 mil millones al año móvil terminado en septiembre Dicho desempeño se explica principalmente por los mayores ingresos obtenidos por la apertura del Mall Plaza Copiapó, la consolidación del Mall Plaza Egaña y un incremento en los ingresos por arriendos en todas los malls de la cadena, además de una mayor superficie arrendable debido 2

6 a las ampliaciones realizadas durante el 2014 y Al mismo período, el EBITDA de la compañía acumuló CLP198 mil millones y un margen de 81,3%. Lo anterior se compara positivamente con los CLP184 mil millones, CLP153 mil millones, CLP137 mil millones y CLP124 mil millones generados en 2014, 2013, 2012 y 2011, respectivamente. El FCO de Mall Plaza llegó a CLP168 mil millones, recursos que cubrieron con holgura inversiones de capital por CLP133 mil millones y dividendos por CLP34 mil millones. Con todo, al año móvil a septiembre de 2015, la compañía registró un flujo de caja libre (FCL) por CLP2 mil millones, desde un déficit exhibido en Esta mejora esta explicada por la disminución de inversiones y mayores flujos por arriendos y consolidación de negocios. Las inversiones realizadas durante los últimos 12 meses a septiembre de 2015, incluyeron: (i) construcción de Mall Plaza Los Domínicos y Mall Plaza Manizales en Colombia, (ii) las ampliaciones de Mall Plaza Cayma en Perú, y Mall Plaza Barranquilla en Colombia. En adelante, Fitch estima que la compañía mantendrá niveles adecuados de endeudamiento en niveles de 4x, considerando los bajos requerimientos financieros de las próximas inversiones, sumado a la generación que los nuevos centros comienzan a aportar en el flujo futuro. En los últimos 12 meses a septiembre de 2015 la compañía registró un EBITDA CLP198 mil millones (+8% respecto al cierre de 2014) y una deuda financiera de aproximadamente CLP881 mil millones. Así, los indicadores deuda/ebitda y deuda neta/ebitda se situaron en 4,4x y 4,2x, respectivamente. Indicadores de Endeudamiento Fuente: Mall Plaza. Deuda Total Deuda Total Ajustada/EBITDAR Deuda Total Neta/EBITDAR (x) 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Desempeño del Flujo de Caja (50.000) ( ) ( ) Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Flujo de Caja Operacional (FCO) Inversión de Capital Dividendos Flujo de Caja Libre (FCL) Fuente: Mall Plaza. Perfil de la Empresa Mall Plaza es el mayor operador inmobiliario en Chile. Administra más de locales distribuidos entre más de 800 operadores desde importantes cadenas de retail hasta centros médicos y educacionales, lo que limita el impacto del riesgo de default individual de los arrendatarios. Paralelamente, el mix de operadores ofrece una atractiva gama de servicios y productos que favorecen el flujo de público hacia los centros comerciales de la compañía, cuyas visitas superaron los 287 millones de personas en la región al año móvil a septiembre de

7 Estructura de Propiedad (Al 30 de septiembre de 2015) Desarrollos Inmobiliarios S.A. Inv. Avenida Borgoño Ltda. Tissa S.A. Inv. Amal Ltda. Otros En 2012 ingresó al mercado colombiano, donde hasta la fecha tiene un centro comercial en la ciudad de Cartagena de Indias. En Perú, la compañía posee el 20% de participación en Aventura, sociedad que opera cinco centros comerciales en Trujillo, Lima y Arequipa. Estrategia 14% 20% 4% 3% 59% Tanto en Perú como en Colombia, Mall Plaza opera a través de su filial Desarrollo e Inversiones Internacionales. En Colombia posee actualmente el 70% de propiedad del centro comercial Mall Plaza El Castillo. En 2017 espera inaugurar su segundo activo Mall Plaza Manizales con un GLA de 40 mil metros cuadrados y hacia el año 2018, se abriría Mall Plaza Barranquilla, desarrollo que consiste en la tercera etapa del centro comercial Buenavista. Fuente: Mall Plaza. En Chile, la compañía desarrolla sus proyectos bajo la filial Nuevos Desarrollos, en sociedad con Ripley Corp, la cual posee un 22,5% de participación. Actualmente está en construcción el proyecto centro comercial Mall Plaza Los Domínicos, activo que aportará un GLA de 91 mil metros cuadrados, con una inversión de USD232 millones y cuya apertura se proyecta para Operaciones El negocio de Mall Plaza se caracteriza por mantener márgenes EBITDA elevados. Dicha rentabilidad se basa a partir de una estructura de gastos en los cuales los locatarios son responsables del costo directo de sus tiendas, además de contribuir con el financiamiento de los gastos comunes del centro comercial, así como también con las actividades promocionales y de marketing. Cabe mencionar que a partir del primer trimestre 2010, la compañía comenzó a presentar sus ingresos netos de los gastos mencionados. Por otra parte, los principales costos corresponden a la depreciación de la inversión del centro comercial, que para el caso de los edificios de Mall Plaza se considera un período de 80 años de vida útil. De esta manera, los márgenes de EBITDA de Mall Plaza se han mantenido por sobre 80% desde el En cuanto a la estructura de ingresos por arriendos, Mall Plaza se beneficia de flujos estables, donde más del 90% de sus ingresos corresponden a arriendos fijos en unidades de fomento. En cuanto a la composición del EBITDA, si bien Mall Plaza Vespucio, Mall Plaza Oeste, Mall Plaza Norte y Mall Plaza Trébol son los centros comerciales que históricamente han ostentado la mayor contribución, se espera que el aporte de activos más nuevos continúen diversificando las fuentes de generación en la medida que logren madurez y vayan consolidando su flujo. Se estima que un 30% de la cartera de contratos de arriendos de Mall Plaza vence dentro de los próximos 3 años, no obstante, gran parte de su composición es de clientes menores, quienes presentan una rotación mayor al resto de la cartera, con plazos de arriendos en torno a los 4 años. A septiembre de 2015, la compañía posee arriendos mínimos por cobrar de CLP1.190 mil millones, de los cuales 13,1% vencen dentro de los próximos 12 meses. Mall Plaza Nuevos Proyectos en Ejecución / por Construir Inicio Apertura Participación Accionaria Consolid. Contable Superficie Arrendable (m 2 ) Chile Mall Plaza Los Domínicos ,5% 100% Mall Plaza Barón Pendiente Pendiente 77,5% 100% n/a Colombia Mall Plaza Manizales Feb % 100% Mall Plaza Barranquilla % 100% Perú Mall Aventura Plaza Cayma % Fuente: 4

8 Análisis de Emisores Comparables Parque Arauco S.A. (Mall Plaza) UDM a sep-15 dic-14 sep-15 dic-14 IDR (escala Internacional) Clasificación en Escala Nacional AA (cl) AA (cl) AA(cl) AA(cl) Outlook Estable Estable Estable Estable Resultados y Flujo de Caja Ingresos Crecimiento de Ingresos 16,8% 17,3% 13,7% 17,8% EBITDA Margen EBITDA 69,9% 71,0% 81,3% 81,3% Flujo de Caja Operativo (FCO) Capex Dividendos Flujo de Fondos Libre (FFL) Balance Caja y Equivalentes de Efectivo Deuda Total Ajustada Deuda Corto Plazo / Total de Deuda 12,5% 11,0% 11,8% 10,1% Indicadores de Cobertura y Endeudamiento (x) EBITDA / Intereses 3,3 3,5 7,3 6,6 Deuda Total / EBITDA 6,6 5,3 4,4 4,5 Deuda Neta Total /EBITDA 5,1 4,1 4,2 4,4 Fuente: Fitch. Características de los Instrumentos Resguardos Financieros (12 meses a septiembre de 2015) (UF miles) Valor Límite A la fecha, Mall Plaza cuenta con las siguientes líneas y series de bonos colocadas: Series Colocadas Vigentes Endeudamiento Máx. UF UF al 30/09/2015: CLP ,89 Fuente: UF Línea N Serie D C E G Fecha de Emisión oct-10 may-09 oct-10 jun-11 Monto Colocado en MMUF Tasa Interés 3,85 4,50% 3,85 3 Plazo (años) Pago Intereses Semestral Semestral Semestral Semestral Amortización 2 pagos Semestral 2 pagos Al Vencimiento Inicio Vencimiento Rescate Anticipado Fuente: Línea N Serie I H K M N Fecha de Emisión jun-12 jun-11 jun-12 Ago/13 Ago/13 Monto Colocado en MMUF 1 2,5 3 1,5 3 Tasa Interés 3,5 3,5 3,9 3,5 3,8 Plazo (años) Pago Intereses Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Amortización 3 pagos 2 pagos Vencimiento Semestral Al Vencimiento Inicio Vencimiento Rescate Anticipado Fuente: 5

9 Además, la compañía mantiene inscrita y no colocada la serie L con cargo a la línea de bono No Resguardo Límite de Endeudamiento Máximo Cobertura Gastos Financieros Patrimonio Mínimo Límite de Dividendos y Otros Pagos Cross Default Cross Acceleration Negative Pledge Prepago ante Venta Activos Esenciales Resguardos ante Fusiones o Divisiones Cambio de Control - Propiedad Contempla Si No No No Si Si Sí Si No No Fuente: Fitch 6

10 Supuestos Clave de la Proyección Crecimiento de ingresos en niveles cercanos al 10% en 2015 y 2016; Margen EBITDA estable en torno a 80%; Política de dividendos se mantiene en un 40% de la utilidad del período anterior. Plan de crecimiento conservador, considerando inversiones remanentes relacionadas a los proyectos anunciados. Histórico Proyección Miles de CLP Ventas Variación de Ventas (%) 16,3% 17,8% 11,0% 11,0% 13,2% EBITDA Margen EBITDA (%) 79,8% 81,3% 81,3% 80,0% 80,0% EBITDAR Margen EBITDAR (%) 79,8% 81,3% 81,3% 80,0% 80,0% EBIT Margen EBIT (%) 69,1% 69,3% 69,4% 68,7% 69,6% Intereses Financieros Brutos Resultado Neto Resumen Balance Disponible Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuta Total Resumen Flujo de Caja EBITDA Intereses Costo Implícito (%) 3,6% 3,4% 4,0% 4,0% 4,0% Impuestos Otros Items antes de FGO Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Margen FGO (%) 88,7% 59,0% 55,2% 53,7% 53,4% Variación del Capital de Trabajo Flujo de Caja Operativo (FCO) Inversiones de Capital Capex/Ventas (%) 112,2% 78,3% Dividendos Adquisiciones Netas y Desinversiones Capex, Dividendos, Adquisiciones y Otros Items antes FGO Flujo Libre de Caja después de Adquisiciones y Desinversiones Margen Flujo Libre de Caja (después de adquisiciones netas) (%) -44,8% -32,1% Otros (Inversión y Financiación) Variación Neta de Deuda Variación Neta del Capital Variación de Caja Cobertura (x) FGO/Intereses Financieros Brutos 7,3 5,7 5,1 5,2 5,3 FGO/Cargos Fijos 7,3 5,7 5,1 5,2 5,3 EBITDAR/(Intereses Financieros + Alquileres) 5,8 6,6 6,0 6,2 6,5 EBITDA/Intereses Financieros Brutos 5,8 6,6 6,0 6,2 6,5 Endeudamiento Deuda Total Ajustada/EBITDAR 5,4 4,5 4,3 4,2 4,0 Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR 4,7 4,4 4,1 3,8 3,5 Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA 5,4 4,5 4,3 4,2 4,0 Deuda Total Ajustada/FGO 4,2 5,2 5,0 5,0 4,9 Deuda Total Ajustada Neta /FGO 4,0 5,0 4,8 4,6 4,2 CÓMO INTERPRETAR LA PROYECCIÓN PRESENTADA: La proyección presentada se basa en la estimación conservadora de un escenario de clasificación de la agencia. No representa la proyección del emisor clasificado. La proyección es solo uno de los componentes usados por Fitch para asignar una clasificación o un outlook. La información de la proyección refleja elementos relevantes, pero no exactos de los supuestos de Fitch acerca del desempeño financiero del emisor. Como tal, no puede ni deberá ser utilizada ni basarse en ella para establecer una clasificación. Las proyecciones de Fitch son creadas utilizando una herramienta interna de proyección, la cual utiliza supuestos de Fitch sobre el desempeño operacional y financiero de un emisor que pudieran no reflejar los supuestos que usted haría. Las definiciones de Fitch de términos financieros, tales como EBITDA, deuda, o flujo de caja libre pueden diferir de sus definiciones. Fitch pudiera tener acceso, de tiempo en tiempo, a información confidencial sobre planes del emisor. Ciertos elementos de dicha información pueden omitirse en esta proyección aunque sean incluidos en las discusiones internas de Fitch, esto ocurriría cuando la agencia, a su sola discreción, considere que esta información pudiera ser sensible en un contexto comercial, legal o regulatorio. La proyección (y la totalidad de este informe) se produce estrictamente sujeto al descargo de responsabilidad establecido al final de este informe. Fitch podrá actualizar la proyección en informes futuros, pero no asume la responsabilidad de hacerlo. Fuente: Reportes de la compañía. Fitch Ratings. 7

11 Categorías de Clasificación de Largo Plazo Categoría AAA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E(cl): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. + o : Las clasificaciones entre AA(cl) y B(cl) pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 (N1(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 (N2(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 (N3(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 (N4(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl), N2(cl), N3(cl). Nivel 5 (N5(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1(cl): Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2(cl): Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3(cl): Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4(cl): Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración, las acciones clasificadas en Nivel 4(cl) corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasifican en Nivel 4(cl) aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5(cl): Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E(cl): Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 8

12 Las clasificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor 2016 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus clasificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la Información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de clasificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las clasificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una clasificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una clasificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las clasificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la clasificación. La clasificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una clasificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las clasificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las clasificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las clasificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las clasificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una clasificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. 9