Plaza S.A. (a) Identificación del Título : Líneas de Bonos. (b) Fecha de Clasificación : 12 de Julio de 2013

Transcripción

1 Plaza S.A. (a) Identificación del Título : Líneas de Bonos (b) Fecha de Clasificación : 12 de Julio de 2013 (c) Antecedentes Utilizados : 31 de Marzo de 2013 (d) Motivo de la Reseña : Nuevo Instrumento

2 Plaza S.A. Mall Plaza Resumen Ejecutivo Clasificaciones Nacional Clasificación Largo Plazo Línea de E.E.C.C. 094 Línea de Bonos 583 (Series A, B* y D) Línea de Bonos 584 (Series C, E y F*) Línea de Bonos 669 (Series G, I y J*) Línea de Bonos 670 (Series H y K) Líneas 10 y 30 años (en trámite) * Series Inscritas, no colocadas Outlook Clasificación Nacional de Largo Plazo Línea de Bonos Resumen Financiero (Últimos 12 meses) F1+/ Estable Estable Mar Ventas ($mm) EBITDA ($mm) Margen EBITDA (%) 82,9 83,3 Deuda /EBITDA (x) 4,8 4,6 Cobertura de Intereses (x) 6,9 7,2 Activos Totales ($mm) Deuda C/P ($mm) Deuda L/P ($mm) Deuda Total ($mm) C/P: Corto Plazo. L/P: Largo Plazo. Informes relacionados Metodología de Clasificación de Empresas Financieras, 3 Julio, Informe de Clasificación Falabella, (Abril, 2013) Informe de Clasificación Sodimac, (Enero, 2013) Analistas Andrea Jiménez F andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz jose.vertiz@fitchratings.com Comercio /Chile Nuevos Instrumentos: Mall Plaza se encuentra inscribiendo ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) dos nuevas líneas de bonos, a 10 y 30 años plazo, por montos máximos de UF6 millones y UF10 millones, respectivamente. El monto máximo a emitir en la primera emisión con cargo a dichas líneas no puede superar los UF4,5 millones. El objetivo de las líneas es pago y/o prepago de pasivos y/o financiamiento de inversiones Factores Clave de la clasificación Las clasificaciones de Mall Plaza continúan reflejando el acotado nivel de riesgo de la compañía, fruto de un consistente desempeño histórico que se sustenta en su estructura de flujos provenientes de cobros principalmente fijos, diversificados tanto por operadores (arrendatarios) como por sector, todo bajo un pool de contratos vigentes de largo plazo. La clasificación incorpora la integración del negocio entre Mall Plaza y su principal accionista Falabella (clasificada en ), lo que ha cobrado relevancia desde el punto de vista estratégico y operacional para el grupo controlador. Lo anterior ha favorecido la diversificación y estabilidad de flujos del holding, donde Plaza representa aproximadamente un 20% del EBITDA de Falabella, otorgando además, una mayor cobertura geográfica. Estabilidad en Generación de Flujos Operacionales: Los centros comerciales de Mall Plaza han probado ser estables durante distintos ciclos macroeconómicos, incluyendo períodos de muy baja demanda. Lo anterior se sustenta en tasas de ocupación promedio de sus centros comerciales que llegan a un 96%, en su estructura de contratos donde sobre un 93% de sus arriendos corresponden a cobros fijos y en la mencionada diversificación de operadores, lo que ha probado otorgar medidas defensivas a la compañía durante períodos económicos a la baja. El portafolio de arriendos de Mall Plaza exhibe una amplia dispersión de vencimientos, lo que acota cualquier riesgo de no renovación. Diversificación de Arrendatarios: La compañía es propietaria de sus centros comerciales administrando más de locales distribuidos entre más de 770 operadores desde importantes cadenas de retail hasta centros médicos y educacionales lo que limita el impacto del riesgo de default individual de los arrendatarios. Paralelamente, el mix de operadores ofrece una atractiva gama de servicios y productos que favorecen el flujo de público hacia los centros comerciales de la compañía, cuyas visitas superaron los 240 millones de personas en Leverage Moderado: La compañía mantiene una estrategia financiera apropiada, orientada principalmente a mantener un nivel de endeudamiento moderado acorde a su ritmo de crecimiento. Al año móvil a mar 13, la relación deuda financiera / EBITDA alcanzó 4,8x (4,6x en 2012, 3,8x en 2011; 4,3x en 2010) producto del mayor financiamiento requerido para continuar con el plan de expansión de la compañía. Para los próximos tres años Mall Plaza continuará su plan de crecimiento tanto en Chile como en la región, para lo cual espera mantener niveles de deuda financiera/ EBITDA en torno a 4,5x. Ante esto, Fitch continuará atento a la evolución de la generación operacional proveniente del pool de centros comerciales, considerando las futuras incorporaciones del plan de expansión, las ampliaciones y el desempeño de los centros comerciales. Activos Libres de Hipotecas: La compañía cuenta con una base de activos inmobiliarios por $2.346 millones según el valor justo de las propiedades de inversión al 31 de marzo de 2013, los cuales a la fecha se encuentran libres de garantías. El pool de activos no hipotecados cubre cerca de 3,4x la deuda a la misma fecha, dando una amplia protección a sus tenedores de bonos y otorga una amplia flexibilidad financiera en escenarios de stress económicos. Diversificación Geográfica en Colombia: Fitch evalúa positivamente la expansión geográfica que está llevando a cabo la compañía al ingresar al mercado colombiano, considerando el crecimiento económico que ha evidenciado dicho país, con buenos niveles de consumo interno combinado con la baja penetración que posee el retail formal.

3 Plaza S.A. Mall Plaza Análisis de Riesgo Clasificaciones Nacional Clasificación Largo Plazo Línea de E.E.C.C. 094 Línea de Bonos 583 (Series A, B* y D) Línea de Bonos 584 (Series C, E y F*) Línea de Bonos 669 (Series G, I y J*) Línea de Bonos 670 (Series H y K) Líneas 10 y 30 años (en trámite) * Series Inscritas, no colocadas Outlook Clasificación Nacional de Largo Plazo Línea de Bonos Resumen Financiero (Últimos 12 meses) F1+/ Estable Estable Mar Ventas ($mm) EBITDA ($mm) Margen EBITDA (%) 82,9 83,3 Deuda /EBITDA (x) 4,8 4,6 Cobertura de Intereses (x) 6,9 7,2 Activos Totales ($mm) Deuda C/P ($mm) Deuda L/P ($mm) Deuda Total ($mm) C/P: Corto Plazo. L/P: Largo Plazo. Informes relacionados Metodología de Clasificación de Empresas Financieras, 3 Julio, Informe de Clasificación Falabella, (Abril, 2013) Informe de Clasificación Sodimac, (Enero, 2013) Analistas Andrea Jiménez F andrea.jimenez@fitchratings.com José Vértiz jose.vertiz@fitchratings.com Comercio /Chile Nuevos Instrumentos: Mall Plaza se encuentra inscribiendo ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) dos nuevas líneas de bonos, a 10 y 30 años plazo, por montos máximos de UF6 millones y UF10 millones, respectivamente. El monto máximo a emitir en la primera emisión con cargo a dichas líneas no puede superar los UF4,5 millones. El objetivo de las líneas es pago y/o prepago de pasivos y/o financiamiento de inversiones Factores Clave de la clasificación Las clasificaciones de Mall Plaza continúan reflejando el acotado nivel de riesgo de la compañía, fruto de un consistente desempeño histórico que se sustenta en su estructura de flujos provenientes de cobros principalmente fijos, diversificados tanto por operadores (arrendatarios) como por sector, todo bajo un pool de contratos vigentes de largo plazo. La clasificación incorpora la integración del negocio entre Mall Plaza y su principal accionista Falabella (clasificada en ), lo que ha cobrado relevancia desde el punto de vista estratégico y operacional para el grupo controlador. Lo anterior ha favorecido la diversificación y estabilidad de flujos del holding, donde Plaza representa aproximadamente un 20% del EBITDA de Falabella, otorgando además, una mayor cobertura geográfica. Estabilidad en Generación de Flujos Operacionales: Los centros comerciales de Mall Plaza han probado ser estables durante distintos ciclos macroeconómicos, incluyendo períodos de muy baja demanda. Lo anterior se sustenta en tasas de ocupación promedio de sus centros comerciales que llegan a un 96%, en su estructura de contratos donde sobre un 93% de sus arriendos corresponden a cobros fijos y en la mencionada diversificación de operadores, lo que ha probado otorgar medidas defensivas a la compañía durante períodos económicos a la baja. El portafolio de arriendos de Mall Plaza exhibe una amplia dispersión de vencimientos, lo que acota cualquier riesgo de no renovación. Diversificación de Arrendatarios: La compañía es propietaria de sus centros comerciales administrando más de locales distribuidos entre más de 770 operadores desde importantes cadenas de retail hasta centros médicos y educacionales lo que limita el impacto del riesgo de default individual de los arrendatarios. Paralelamente, el mix de operadores ofrece una atractiva gama de servicios y productos que favorecen el flujo de público hacia los centros comerciales de la compañía, cuyas visitas superaron los 240 millones de personas en Leverage Moderado: La compañía mantiene una estrategia financiera apropiada, orientada principalmente a mantener un nivel de endeudamiento moderado acorde a su ritmo de crecimiento. Al año móvil a mar 13, la relación deuda financiera / EBITDA alcanzó 4,8x (4,6x en 2012, 3,8x en 2011; 4,3x en 2010) producto del mayor financiamiento requerido para continuar con el plan de expansión de la compañía. Para los próximos tres años Mall Plaza continuará su plan de crecimiento tanto en Chile como en la región, para lo cual espera mantener niveles de deuda financiera/ EBITDA en torno a 4,5x. Ante esto, Fitch continuará atento a la evolución de la generación operacional proveniente del pool de centros comerciales, considerando las futuras incorporaciones del plan de expansión, las ampliaciones y el desempeño de los centros comerciales. Activos Libres de Hipotecas: La compañía cuenta con una base de activos inmobiliarios por $2.346 millones según el valor justo de las propiedades de inversión al 31 de marzo de 2013, los cuales a la fecha se encuentran libres de garantías. El pool de activos no hipotecados cubre cerca de 3,4x la deuda a la misma fecha, dando una amplia protección a sus tenedores de bonos y otorga una amplia flexibilidad financiera en escenarios de stress económicos. Diversificación Geográfica en Colombia: Fitch evalúa positivamente la expansión geográfica que está llevando a cabo la compañía al ingresar al mercado colombiano, considerando el crecimiento económico que ha evidenciado dicho país, con buenos niveles de consumo interno combinado con la baja penetración que posee el retail formal.

4 Sensibilidad de la Clasificación La clasificación de Mall Plaza se debilitaría ante un plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado en gran parte con deuda, que repercuta en un deterioro de forma sostenida de los indicadores crediticios. Adicionalmente, dado el alto grado de integración estratégica con Falabella, lo cual ha sido incorporado en la clasificación, cambios positivos o negativos en las clasificaciones de Falabella podrían afectar las calificaciones de Mall Plaza. Hechos Recientes Ingreso al Mercado Colombiano: Con una inversión de US$80 millones, Mall Plaza inauguró en noviembre 2012 su primer centro comercial Mall Plaza El Castillo en la ciudad de Cartagena de Indias, Colombia. Este proyecto se llevó a cabo de la mano de un socio local, quién participa de un 30% de la propiedad. El financiamiento se realizó mediante aportes de los socios respectivos y deuda tomada localmente por cerca de $ millones, según cifras a septiembre La compañía espera aumentar su presencia en Colombia con nuevos proyectos a desarrollar, los que podrían también ser financiados en conjunto con socios. Plaza Deuda Financiera (Al 31 de Marzo de 2013) En millones de pesos nominales Bancos C/P % Bonos C/P % Bancos L/P % Bonos L/P % Otras Obligaciones 974 0% Total Deuda Financiera % Fuente: Plaza S.A. C/P: Corto Plazo. L/P: Largo Plazo. Nuevas Emisiones: Con fecha 7 de junio de 2012, Mall Plaza emitió dos nuevas series de bonos por un total de UF4,0 millones en el mercado local. Los bonos poseen un plazo de 6 y 22 años cada una y sus fondos han sido utilizados para financiar el plan de crecimiento de la compañía. Liquidez y Estructura de Deuda Al 31 de marzo de 2013, Plaza mantenía una deuda financiera de $ millones, ubicándose casi en su totalidad en el largo plazo, presentando la compañía un cómodo perfil de vencimientos. En este contexto, las líneas de bonos en trámite de inscripción van a destinarse en parte a refinanciamientos durante el 2014, alargando así el plazo de la deuda. Las obligaciones de largo plazo de Plaza están compuestas por $ millones en bonos (57% de la deuda total a mar 13) y $ millones en créditos bancarios (42%). Adicionalmente, la liquidez se sustenta en un Flujo de Caja Operativo (CFO) de $ millones y un nivel de caja y equivalentes de efectivo que asciende a $ millones a los últimos doce meses (LTM) a marzo Flujo de Caja e Indicadores Crediticios Durante el primer trimestre de 2013 los ingresos de Plaza crecieron un 13,9% respecto al mismo período 2012, acumulando $ millones al año móvil terminado en marzo Dicho crecimiento se explica en gran medida por la incorporación de los siguientes malls: Cartagena en Colombia (v 2012), Bío-Bío (agosto 2012) e Iquique (adquirido en marzo 2013, pero consolidado a partir del primer trimestre). Por otra parte, el EBITDA de la compañía registró un alza de un 11,3% al primer trimestre 2013, acumulando un EBITDA de 12 meses móvil de $ millones y un margen de 82,9% a marzo de Plaza S.A. 2

5 Mall Plaza Indicadores Crediticios LTM Mar 13 Deuda / EBITDA 4,8x Deuda Neta / EBITDA 4,3x EBITDA /Gasto Financiero 6,9x LTV 29% Act. Hipotecados / Deuda sin Garantías 3,4x Fuente: Plaza S.A. LTV: Deuda Financiera /Activos Inmobiliarios. Respecto a su generación de flujo de caja, la compañía detenta una fuerte capacidad de generación operacional. De esta manera, el flujo de caja operativo (CFO) acumuló unos $ millones, recursos que fueron utilizados en inversiones en activos fijos por $ millones y en el pago de dividendos (en torno al 40% de las utilidades) por $ millones. Asimismo, se generó un déficit de flujo de caja libre, el que se financió principalmente a través de emisiones de bonos. Fitch estima que los indicadores crediticios de la compañía se mantendrán estables en , considerando que el leverage de Plaza medido como deuda financiera / EBITDA se mantenga en torno a 4,5x. Lo anterior, incorpora el plan de crecimiento que la compañía lleva a cabo dentro y fuera de Chile y la mayor generación que estos nuevos centros aporten en el futuro junto con un nivel de deuda controlado y compuesto en su totalidad por activos libres de hipoteca. Al año móvil terminado en marzo 2013, la compañía exhibió un ratio de deuda financiera / EBITDA de 4,8x y una cobertura de intereses EBITDA / gastos financieros de 6,9x. Características de los Instrumentos Líneas a 10 y 30 años en trámite de inscripción: Mall Plaza se encuentra tramitando dos nuevas líneas, a 10 y 30 años plazo, por montos máximos de UF6 millones y UF10 millones, respectivamente. Uso de los Fondos: Pago y/o prepago de pasivos y/o financiamiento de inversiones. Líneas de Bonos Nº669 (Serie I) y Nº670 (Serie K): En junio de 2012 Mall Plaza colocó dos nuevas series de bonos en el mercado local, una por un monto de UF1,0 y otra por UF3,0 millones a 6 y 22 años plazo cada una, respectivamente. Uso de los Fondos: Financiamiento de inversión. Líneas de Bonos Nº669 (Serie G) y Nº670 (Serie H): En junio de 2011 Mall Plaza colocó dos nuevas líneas de bonos en el mercado local, una por un monto de UF1,0 y otra por UF2,5 millones a 5 y 22 años plazo cada una, respectivamente. Uso de los Fondos: Refinanciamiento de pasivos y/o inversiones. Líneas de Bonos N 583 (series A y D) y N 584 (Series C y E) Durante el segundo trimestre de 2009, se colocaron las series A y C por una suma total de UF5 millones. Uso de los Fondos: Refinanciamiento de pasivos y/o inversiones Características Emisiones Locales Bonos Serie A Serie C Serie D Serie E Serie G Serie H Serie I Serie K Fecha de Emisión May / 09 May / 09 Oct / 10 Oct / 10 Jun/11 Jun/11 Jun/12 Jun/12 Monto Colocado en MMUF 2,0 3,0 3,0 2,0 1,0 2,5 1,0 3,0 Tasa Interés 3 % 4,5% 3,85 3,85 3,0 3,5 3,5 3,9 Plazo (años) Pago Intereses Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Semestral Amortización Al vencimiento Semestral 2 pagos 2 pagos Al Vencimiento 2 pagos 3 pagos Vencimiento Inicio -- 2 /11/ 19 25/10/30 25/10/ /05/32 30/05/16 -- Vencimiento 2/ 05/ 14 2 /05/ 30 25/10/31 25/10/31 15/05/16 15/05/33 30/05/18 30/05/34 Rescate Anticipado 2 /05/ 12 2 /05/ 14 25/10/12 25/10/12 15/05/13 15/05/15 30/05/14 30/05/16 Plaza S.A. 3

6 Resguardos Financieros (12 meses a Mar 13) (Miles de UF) Valor Límite Endeudamiento Máx. UF UF Fuente: Estados Financieros al 31 de marzo 2013 Resguardos: Los principales resguardos asociados a las líneas de bonos se pueden apreciar en la siguiente tabla. Resguardo Límite de Endeudamiento Máximo Cobertura Gastos Financieros Patrimonio Mínimo Límite de Dividendos y Otros Pagos Cross Default Cross Acceleration Negative Pledge Prepago ante Venta Activos Esenciales Resguardos ante Fusiones o Divisiones Cambio de Control - Propiedad Contempla Si Si Si Sí Si Nivel de Endeudamiento Máximo: Mantener un nivel de endeudamiento inferior o igual al valor de Deuda Máxima (definida en y calculada en Estados Financieros Trimestrales). Activos Esenciales: Mantener Activos Esenciales de propiedad directa del emisor o sus filiales por al menos metros cuadrados arrendables. Plaza S.A. 4

7 Resumen Financiero Plaza S.A. (Mall Plaza) CLP 000, Year Ending Dec. 31 LTM Rentabilidad Mar. 31, EBITDA 143,452, ,720, ,127, ,547,718 97,422,944 EBITDAR 143,452, ,720, ,127, ,547,718 97,422,944 Margen de EBITDA (%) Margen de EBITDAR (%) Retorno del FGO/Capitalización Ajustada (%) Margen del Flujo de Fondos Libre (%) (62.3) (65.7) (12.8) 19.3 (1.8) Retorno sobre el Patrimonio Promedio (%) Coberturas (x) FGO/Intereses Financieros Brutos EBITDA/Intereses Financieros Brutos EBITDAR/(Intereses Financieros + Alquileres) EBITDA/Servicio de Deuda EBITDAR/Servicio de Deuda FGO/Cargos Fijos FFL/Servicio de Deuda (2.8) (3.7) (0.1) (FFL + Caja e Inversiones Corrientes)/Servicio de Deuda (0.4) (1.9) FGO/Inversiones de Capital Estructura de Capital y Endeudamiento (x) Deuda Total Ajustada/FGO Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA Deuda Neta Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA Deuda Total Ajustada/EBITDAR Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR Costo de Financiamiento Implicito (%) Deuda Garantizada/Deuda Total Deuda Corto Plazo/Deuda Total Balance Total Activos 2,169,903,633 2,077,112,714 1,840,101,847 1,757,251, ,621,609 Caja e Inversiones Corrientes 75,729,294 44,151,967 11,335,574 24,323,806 6,673,367 Deuda Corto Plazo 10,675,458 5,049,612 5,920, ,274, ,140,492 Deuda Largo Plazo 680,648, ,811, ,036, ,519, ,272,595 Deuda Total 691,323, ,861, ,957, ,794, ,413,087 Total Patrimonio 1,172,797,566 1,148,180,762 1,114,238,406 1,059,727, ,225,366 Total Capital Ajustado 1,864,121,043 1,778,041,814 1,584,195,827 1,519,521, ,638,453 Flujo de Caja Flujo generado por las Operaciones (FGO) 119,972, ,312, ,088,830 82,152,527 54,112,143 Variación del Capital de Trabajo 9,703, ,328 (9,833,067) (3,721,783) (698,373) Flujo de Caja Operativo (FCO) 129,675, ,805, ,255,763 78,430,744 53,413,770 Flujo de Caja Operativo/ Recurrente Total Inversiones de Capital (203,222,771) (198,151,397) (106,866,975) (31,157,405) (19,249,908) Dividendos (34,307,839) (34,307,839) (30,212,307) (23,037,174) (36,202,122) Flujo de Fondos Libre (FFL) (107,855,131) (108,653,519) (18,823,519) 24,236,165 (2,038,260) Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto (8,122,610) Otras Inversiones, Neto (7,281,485) 1,755,807 19,227,789 (8,734,781) (8,145,917) Variación Neta de Deuda 55,891,539 55,762,629 (82,027,231) (82,592,757) (19,280,613) Variación Neta del Capital 12,228,981 5,107,885 Otros (Inversión y Financiación) 82,532,834 84,015,634 56,128,034 84,784,586 19,960,574 Variación de Caja 23,287,757 32,880,551 (13,265,946) 17,693,213 (12,518,941) Estado de Resultados Ventas Netas 173,048, ,429, ,661, ,794, ,315,482 Variación de Ventas (%) (3.0) EBIT 125,096, ,283, ,481,103 91,625,301 85,000,179 Intereses Financieros Brutos 20,882,044 19,100,174 16,883,119 16,449,286 22,112,256 Alquileres Resultado Neto 55,540,600 49,315,332 68,143,315 57,702,114 55,918,296 Plaza S.A. 5

8 Categorías de Clasificación de Largo Plazo: Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. + o - : Las clasificaciones entre AA y B pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o - (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 (N1(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 (N2(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 (N3(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 (N4(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl), N2(cl), N3(cl). Nivel 5 (N5(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1: Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2: Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3: Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración, las acciones clasificadas en Nivel 4 corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasifican en Nivel 4 aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5: Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E: Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las Bolas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. Plaza S.A. 6

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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Plaza S.A. 7