Panorama Fondos de Rentas Inmobiliarias

Transcripción

1 Panorama Fondos de Inmobiliarias Segundo Semestre de 1 Segmento Muestra Crecimiento Alto y Estable Durante el último año, el segmento de fondos inmobiliarios mostró un aumento estable de su patrimonio administrado que alcanzó un crecimiento compuesto anual (CAGR) de 1,7% en los últimos años, destacando el subsegmento de rentas con 1,%. A diciembre de 1, la categoría de rentas representó el,% del total de fondos inmobiliarios y 13,3% del total de activos gestionados por administradoras en fondos de inversión. Mayor Participación en Zonas Geográficas con Actividad Consolidada A diciembre de 1, la distribución por zona geográfica de la cartera de los fondos incluidos en este informe se concentraba en las comunas de Providencia, Santiago y Las Condes, alcanzando, en conjunto, el % de la superficie total arrendada. Los activos en cartera en estas zonas geográficas muestran una calidad alta por ser sectores de arriendo consolidado, por mantener contratos de largo plazo (% mayor a 3 años) y porque los arrendatarios poseen un perfil crediticio alto, factores que entregan una estabilidad mayor en los flujos recibidos por las filiales. Los fondos incluidos en este informe gestionan cerca del 1% del total de metros cuadrados disponibles en el mercado de oficinas tipo A+/A en Santiago (1,% de metros cuadrados colocados). La vacancia por superficie agregada alcanzó 1,%, superior a la presentada por la industria (9,% por Global Property Solutions [GPS]), impulsada por el fondo II, el cual presentó una vacancia ingreso de,% a diciembre de 1. Esto último se explica porque este fondo incorporó cerca de mil metros cuadrados de superficie vacante (Torre Amunátegui). No obstante, en los primeros meses de 1, mostró un alto avance de colocación de esta superficie. Residenciales Los fondos de renta residencial muestran una estructura diferente en las variables de riesgo relevantes en relación con los fondos que incluyen oficinas, bodegas y locales comerciales, principalmente en el plazo de vencimiento de los contratos de arriendo (1 año); el tipo de arrendatario (personas naturales) y los costos operacionales (menores costos de contribución). Lo anterior entrega una exposición distinta a cambios en el ciclo económico, viéndose más favorecidos que los fondos inmobiliarios no residenciales ante escenarios positivos dada la flexibilidad de su estructura, principalmente producto del menor vencimiento de los contratos y a la posibilidad de renegociar con los arrendatarios a precios de mercado corrientes, manteniendo un canon de arriendo más cercano a los vigentes. Sin embargo, le entrega un riesgo mayor ante escenarios negativos, fundamentalmente por la flexibilidad financiera del tipo de clientes Patrimonio Bajo Administración - Fondos de (CLP millones) 1. Distribución Geográfica Por Tipo de Activo en Relación con la Superficie (m) Santiago Región Extranjera Fuente: SVS, ACAFI. s Locales Bodegas Participación y Canon de Arriendo Por Tipo de Activo, Ponderada por Ingreso Participación Promedio Canon Arriendo Promedio Local Comercial Bodega (UF/m),7,,,,3,,1, Fondos de Inversión / Chile II I Distribución por Tipo de Activo En Relación con la Potencial Local Comercial Bodega Otros I II o + 7- años -7 años - años - años 3- años -3 años 1- años -1 año 1 s Bodegas 1 1 % % % % % 1% Perfil de Vencimiento de Contratos Ponderado por Tipo de Activo Locales Residencial % % 1% 1% % % 3% 1 io, 1

2 Panorama Fondos de Inmobiliarias Riesgo de Vacancia Mitigado por Estructura de Vencimiento de Contratos En el segundo semestre de 1, la vacancia ingresos del segmento de oficinas alcanzó 11%, cerca de % menos que el semestre anterior. Una de las razones que explica lo anterior es el avance en la colocación de la superficie disponible que llegó a 13%, tendencia que debería mantenerse con la colocación del espacio vacante adquirido. El segmento de locales comerciales mostró un nivel de vacancia ingreso que alcanzó %, inferior al 7% de los primeros seis meses de 1, mientras que el segmento de bodegas mantuvo una vacancia de,%, ligeramente inferior al,% del semestre anterior. El perfil de vencimiento de los contratos mitigó adecuadamente el riesgo de vacancia y recolocación mostrado en las distintas clases de activos, manteniendo un vencimiento promedio de, años, lo que le otorga una estabilidad mayor a los ingresos y un riesgo menor a cambios en el precio de los arriendos. Concentración por Arrendatario se Mantiene en Niveles Estables Los fondos de renta presentaron niveles relativamente similares de concentración en los principales arrendatarios. En el segundo semestre de 1, los cinco principales clientes concentraron, en promedio el 33,%. hos clientes poseen un perfil crediticio alto, factor que disminuye considerablemente los potenciales riesgos de insolvencia derivados de períodos económicos desfavorables. En relación con los activos, el segmento de renta mostró una concentración moderada, donde los principales alcanzaron 7,7% en promedio, mitigado, en parte, por el plazo al vencimiento de los contratos de arriendo y por su ubicación en zonas geográficas consolidadas. Proporción Acotada de Proyectos de Desarrollo Los fondos de renta han incluido una proporción baja de proyectos inmobiliarios destinados a la renta en sus carteras, similar a lo ocurrido en su historia. Este tipo de proyectos no han superado el 1% del total de activos de cada fondo, manteniendo una exposición reducida a los riesgos derivados del mercado de desarrollo. El segmento alcanzó un nivel de desarrollo para la renta cercano al,%, medido en relación a la superficie útil total, cifra analizada como adecuada por Fitch, considerando que los proyectos se alinean con el objetivo del segmento (desarrollo para la renta). Niveles Muy Bajos de Morosidad A diciembre de 1, la mora superior a 9 días, medida en relación al total de ingresos por renta, fue inferior a % en promedio para el segmento de fondos de renta. Estas cifras están dentro de los niveles históricos de morosidad del segmento y son observadas como bajas por Fitch. Vacancia Ingreso por Tipo de Activo Ponderada por Ingreso Sobre Mensual Potencial 1 1 Local Comercial Bodega Otros II Vencimiento Promedio de Arriendo Por Tipo de Activo (años) 1 II I Local Comercial Bodega Promedio Ponderado Concentración por Cliente y Activo Cinco Principales I II Activos Clientes % % % % % 1% I Desarrollo para la (miles m) ( ) Superficie ( ) (años) 1 % de la Cartera (% cartera) 1 Local Comercial ( ) Panorama Fondos Inmobiliarias io 1

3 Panorama Fondos de Inmobiliarias Dispersión Moderada del Rendimiento en el Segmento En los últimos meses, el mercado de rentas ha mostrado retornos sobre el patrimonio en el rango de 3% a %, promediando cerca de,1%, superior al,7% promedio alcanzado en el 1. Esto se explica, principalmente, por el reparto de dividendos de los fondos nuevos que ingresaron durante los últimos años, logrando así un rendimiento mayor producto del avance en el nivel de colocación de sus carteras. La dispersión del retorno sobre el patrimonio promedio anual (ROAE) se explica, en parte, por la diferencia en las tasas de colocación de los activos en cartera, presionando el rendimiento en los fondos con un nivel de vacancia mayor, así como también por el grado de endeudamiento financiero. Esto beneficia a fondos que presentan un nivel más alto de endeudamiento consolidado y tasas bajas de financiamiento (en su mayoría créditos hipotecarios bancarios o leasing financieros). Retorno sobre Patrimonio (ROAE) Patrimonio Promedio Últimos meses I II I Endeudamiento Financiero Coherente con la Industria El segmento de rentas mantiene niveles moderados de deuda financiera consolidada, coherente con la estructura de financiamiento de la industria inmobiliaria y con el nivel de deuda mantenido por el segmento en el último año, período en el que presentó un endeudamiento financiero consolidado que osciló entre, veces (x) y 1,x el patrimonio. A diciembre de 1, el segmento mostró, en promedio, un indicador de cobertura del servicio de la deuda cercano a 3,x los gastos financieros y un indicador deuda financiera/ebitda promedio de 1,x, mayor al trimestre anterior. Los fondos que exhiben un servicio de la deuda menor y mayor deuda/ebitda, son los que están principalmente en proceso de incorporación de nuevos activos no arrendados y que muestran más vacancia transitoria, como también por fondos nuevos que adquirieron deuda financiera durante el año y que aún presentan flujos acotados, lo cual es coherente con el ciclo de este tipo de fondos. Estabilidad en los Niveles de Eficiencia Durante el segundo semestre de 1, el segmento de rentas mostró un aumento en el nivel de vacancia producto de la adquisición de activos con superficie disponible, presionando la generación de flujos y margen EBITDA. En ese sentido, Fitch ha observado una gestión buena de las administradoras en la colocación de los metros cuadrados vacantes, aumentando en casi % la ocupación en los últimos seis meses. Fitch espera que un avance en el nivel de colocación del espacio disponible pueda aportar en una mejor posición financiera de los fondos y que favorezca la generación de retornos y eficiencia en el mediano plazo. Endeudamiento Financiero (x),, 1, 1,,, I. Margen EBITDA I Deuda Financiera a Patrimonio II II I Deuda/EBITDA I 1 1 (x) Panorama Fondos Inmobiliarias 3 io 1

4 Panorama Fondos de Inmobiliarias Presencia Baja del Segmento en el Mercado de Valores Similar a lo ocurrido por la industria de fondos de inversión, los fondos de rentas incluidos en este informe presentan un nivel de transacciones bursátiles bajo, alcanzando una presencia bursátil promedio de %, mantenida a través de market makers en el caso de algunos fondos. La reducida presencia en bolsa que mantiene la industria refleja, por una parte, el perfil de los inversionistas, quienes, en su mayoría, son institucionales con estrategia de buy and hold a largo plazo, como también por un mercado aún en desarrollo y en búsqueda de mayor profundidad, tanto de inversionistas locales como internacionales. A la fecha del estudio, el valor cuota de mercado con presencia bursátil de los fondos incluidos en este informe, transan a 93% del valor contable de sus activos en promedio simple, lo que significa un descuento en relación al valor intrínseco de los activos subyacentes. Este indicador ha mejorado respecto a diciembre de 1, cuando el precio promediaba 9% de los activos netos. Estabilidad en los Dividendos Repartidos Los fondos de rentas incluidos en este informe han mostrado una frecuencia alta en los dividendos pagados a sus partícipes, alcanzando una rentabilidad por dividendo (dividend yield) sobre el capital invertido (dividendo por cuota efectivamente repartido sobre el capital invertido) que promedió 7,% a diciembre de 1. Lo anterior significó una razón de pago (payout ratio) promedio cercano al 1% del retorno sobre el patrimonio obtenido durante el 1. Esta política se alinea con el objetivo de los fondos de rentas de asemejarse a un vehículo de renta fija, manteniendo una estructura estable de dividendos a sus inversionistas. Perspectivas de los Fondos de Producto de las características propias de la clase de activos inmobiliarios, Fitch no espera cambios significativos en la composición de las carteras en el corto plazo, las que debieran continuar mostrando una inversión predominante en activos destinados a la renta de oficinas, producto de la estabilidad mayor de los flujos y exposición menor a variaciones en las condiciones de mercado. Fitch observa una disminución en la actividad de arriendos inmobiliarios, asociada a la menor expectativa de crecimiento del país, lo que se ve reflejado en las mayores tasas de vacancia durante los últimos trimestres. Esta situación podría impactar los precios de los contratos de arriendo que vencen en el corto plazo, presionando los márgenes de eficiencia y los niveles de vacancia de los fondos. Mauricio Albornoz Director Asociado mauricio.albornoz@fitchratings.com Gonzalo Alliende Senior Director gonzalo.alliende@fitchratings.com Naim Farah Analista naim.farah@fitchratings.com Valor Cuota y Presencia Bursátil Cifras a diciembre de 1 Valor Libro Cuota Valor Mercado Cuota Presencia Bursátil Ratio Bolsa/libro % 7% % 9% II % 79%. 7.* 3% % I % 1% % 93% % S/P *Cifra a noviembre de 1. S/P: Sin presencia. Fuente: Bolsa de Santiago, SVS. Dividend Yield sobre NAV Dividendos Efectivamente Repartidos por el Fondo en los Últimos meses I 1 I II II Dividend Yield sobre Capital Invertido I I Capital Ajustado por Inflación. Dividendos Efectivamente Repartidos por el fondo en los Últimos meses Panorama Fondos Inmobiliarias io 1

5 Panorama Fondos de Inmobiliarias Glosario Distribución geográfica por clase de activo: Superficie en metros cuadrados gestionada a la fecha del informe por zona geográfica para cada clase de activo (oficinas, locales comerciales, bodegas). Distribución por tipo de activo: Flujo derivado de la renta potencial de cada fondo por clase de activo en relación con el total de inversiones de su cartera. Canon de arriendo: Precio promedio de arriendo de cada clase de activo por unidad de superficie. Medido en unidades de fomento (UF) por metro cuadrado. Vencimiento de contratos: Estructura de vencimientos consolidada del segmento de rentas ponderada por valor del activo (participación en el fondo). Vacancia ingreso: Ingreso renta potencial menos ingreso renta actual dividido en ingreso renta potencial. Vencimiento promedio de arriendo: Plazo promedio al vencimiento de los arriendos por clase de activos de cada fondo. Concentración por cliente y activo: Concentración de los cinco principales arrendatarios y concentración de los cinco principales activos en cartera. Desarrollo para la renta: Proyectos de desarrollo inmobiliario orientados para la renta e incorporación en la cartera de activos. Ingreso operacional: Ingresos ordinarios de renta más otros ingresos recurrentes más dividendos y/o intereses) Retorno sobre el patrimonio promedio (ROAE): Ingreso neto menos gastos del fondo dividido por patrimonio promedio anual del fondo. Deuda financiera sobre patrimonio (D/E): Deuda financiera consolidada sobre el patrimonio del fondo al cierre del año. Deuda financiera sobre EBITDA: Deuda financiera bruta consolidada sobre EBITDA de las operaciones. Margen EBITDA de las operaciones: Ingreso operacional neto más depreciación y amortización sobre ingreso operacional. Dividend yield sobre capital invertido: Dividendos efectivamente repartidos por el fondo durante los últimos meses sobre el capital invertido ajustado por inflación. Dividend yield sobre activos netos: Dividendos por cuota efectivamente repartidos por el fondo durante los últimos meses sobre el valor cuota de mercado del fondo al cierre del período. Este informe incluye siete fondos de renta inmobiliaria según la categorización de la Asociación Chilena de Fondos de Inversión (ACAFI), lo que representa sobre un % del total del patrimonio administrado por el segmento de fondos públicos orientados a la renta. Los fondos incluidos en este informe son: Pactual Inmobiliarias Fondo de Inversión ( ), Pactual Inmobiliarias II Fondo de Inversión ( II), Inmobiliaria Fondo de Inversión ( ), Fondo de Inversión Inmobiliarias ( ), Fondo de Inversión Residenciales ( ), Fondo de Inversión Inmobiliaria ( ) y Fondo de Inversión Inmobiliarias I ( I). TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. 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