FONDO DE INVERSION LARRAÍN VIAL DEUDA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II

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1 FONDO DE INVERSION LARRAÍN VIAL DEUDA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II INFORME DE CLASIFICACION DICIEMBRE 2014 Wars Dic Dic * Detalle de clasificaciones en Anexo. Características emisión Emisión total U.F Series de A y X Duración 21 años Fundamentos El Fondo de Inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II se orienta a la inversión en mutuos o letras hipotecarias emitidos por entidades financieras autorizadas por ley, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Estado de Chile (MINVU). La clasificación en se sustenta en la gestión de un equipo especializado y experimentado, con el apoyo del grupo Larraín Vial. Adicionalmente, considera la formación de una cartera con muy bajo riesgo de recuperabilidad, producto de la garantía del Estado, y alta capacidad de generación de flujos. En contrapartida, la clasificación incorpora la exposición del segmento objetivo de los créditos hipotecarios a la evolución de la economía nacional. El sufijo (N) indica que se trata de un fondo con menos de 36 meses para su evaluación. El fondo es manejado por Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos, que es parte Larraín Vial S.A., grupo financiero que participa de los negocios de banca de inversión, distribución de valores y administración de fondos y cartera. A junio de 2014, el grupo manejaba fondos de inversión y fondos mutuos, con un patrimonio total cercano a US$ millones. La emisión total de cuotas del fondo es de UF 10 millones, divididos en UF 5 millones por cada serie de cuotas. La serie A es para personas, naturales y/o jurídicas, con residencia en Chile. Por su parte, la serie X es para personas naturales y/o jurídicas sin residencia en Chile. El objetivo de inversión del fondo acota el universo de posibilidades de inversión preferentemente a mutuos hipotecarios correspondientes a créditos hipotecarios DS N 1, aprovechando una oportunidad por un subsidio para propiedades de hasta U.F. 950 y U.F de valor, respectivamente, con garantía estatal en las obligaciones del saldo a pagar. Administradora de Mutuos Hipotecarios M y V S.A. (MyV) es el originador y el administrador de la cartera que poseerá el fondo. Larraín Vial Activos, a su vez, contrata los servicios de San Sebastián Inmobiliaria S.A. para que este sea el Administrador Maestro, encargándose de la correcta ejecución del acuerdo marco y el contrato de administración que existe entre la administradora y MyV. Por su parte, Larraín Vial Activos, controlará la gestión y puede cambiar el administrador en caso que lo considere necesario. Dado el tamaño de cada mutuo hipotecario, la cartera debería alcanzar una muy alta atomización. Por otra parte, la generación esperada de flujos de la cartera es alta, por lo que el fondo considera repartir, al menos, el 80% de los beneficios netos mediante la generación de dividendos provisorios mensuales. Al 31 de octubre de 2014, el fondo ya poseía una cartera de mutuos por UF 88,3 mil, correspondiente a 139 créditos, de acuerdo a su política de inversión. El fondo considera un endeudamiento total, incluyendo gravámenes y prohibiciones, de hasta un 50% de su patrimonio neto. Sin embargo, no está considerado el uso de deuda como estrategia del fondo. El fondo tiene duración de 21 años, hasta el año 2035, prorrogable por periodos sucesivos de 1 año. Este plazo es consistente con el plazo esperado de la cartera de mutuos, de manera de obtener todos los flujos de los instrumentos y entrega holgura para la liquidación del fondo. Analista: Claudio Salin G. claudio.salin@feller-rate.cl (56) Fortalezas Gestionado por un equipo especializado y experimentado en el tipo de fondo. Respaldo y control de una administradora con amplia trayectoria en manejo de fondos. Cartera esperada con muy bajo riesgo de recuperabilidad por garantía estatal. Alta capacidad esperada de generación de flujos. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Orientado a mutuos hipotecarios de un segmento altamente sensible a la evolución de la economía. 1

2 OBJETIVOS DE INVERSION Fondo orientado a la inversión en mutuos hipotecarios de subsidios habitacionales entregados por el MINVU Objetivos de inversión y límites reglamentarios El Fondo de Inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II se orienta a la inversión en mutuos o letras hipotecarias emitidos por entidades financieras autorizadas por ley, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Estado de Chile (MINVU). El reglamento interno del fondo establece, entre otros límites relevantes: i. Al menos un 70% de los activos deben estar invertidos en el objetivo de inversión. ii. iii. iv. Máximo de 30% del activo del fondo en valores emitidos por Banco Central de Chile y la Tesorería General de la República. Máximo un 25% del activo del fondo en un mismo emisor, excluido el Banco Central de Chile y la Tesorería General de la República; Máximo un 15% de las viviendas de un mismo proyecto habitacional dentro de la cartera del fondo. v. Endeudamiento máximo de 50% del patrimonio, incluido gravámenes y prohibiciones. Los límites señalados en el reglamento no se aplicarán: en los 27 primeros meses de vigencia del fondo; los 12 meses siguientes a colocaciones de nuevas cuotas del fondo; los 24 meses luego de haberse recibido aporte que representa más del 20% de su patrimonio; y durante la liquidación del fondo. EVALUACION DE LA CARTERA DEL FONDO Fondo en periodo de conformación de cartera Cartera estará orientada a inversión en mutuos hipotecarios El fondo invertirá sus recursos en mutuos hipotecarios o instrumentos equivalentes que se relacionen a los subsidio entregados por el MINVU, preferentemente al Decreto Superior N 1. El DS N 1 son casas con valor comercial de hasta U.F , ahorro de U.F. 50 y subsidio de U.F Los créditos hipotecarios deberían ser de un máximo de U.F. 500 y U.F. 900, respectivamente, garantizados en caso de incumplimiento, que cubre el total del monto de la deuda más los costos y una alta relación de garantía a deuda desde su origen por el subsidio inicial, por el Estado de Chile. La emisión total de cuotas del fondo es de UF 10 millones, divididos en UF 5 millones por cada serie de cuotas. La serie A es para personas, naturales y/o jurídicas, con residencia en Chile. Por su parte, la serie X es para personas naturales y/o jurídicas sin residencia en Chile. Al 31 de octubre de 2014, el fondo ya poseía una cartera de mutuos por UF 88,3 mil, correspondiente a 139 créditos, de acuerdo a su política de inversión. Alta diversificación esperada Dado el tamaño de cada mutuo hipotecario, la cartera debería alcanzar una muy alta atomización por deudor. Por otra parte, desde el punto de vista geográfico, es esperable que la cartera posea una concentración cercana al 60% en la Región Metropolitana, pero esto responde a la realidad demográfica de Chile. 2

3 Bajo endeudamiento esperado El fondo considera un endeudamiento total, incluyendo gravámenes y prohibiciones, de hasta un 49% de su patrimonio neto. Sin embargo, la administradora no planea el uso de éste de manera estructural, solamente para financiar temporalmente necesidades de liquidez. Alta generación de flujos esperada Dado su objetivo de inversión, la generación esperada de flujos de la cartera es alta. Ante esto, el fondo considera repartir, al menos, el 80% de los beneficios netos, mediante la generación de dividendos provisorios mensuales. Adicionalmente, se consideran repartos de capital voluntarios cada 3 meses, de manera de no acumular efectivo y aumentar la liquidez y rentabilidad del fondo. Duración de largo plazo El fondo de inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II tiene duración hasta octubre de 2035, prorrogable por periodos de un año, según acuerdo de sus aportantes. La duración es consistente con el plazo máximo de los mutuos hipotecarios (20 años) y entrega holgura para liquidar la cartera antes del término del fondo. Además, los flujos mensuales rebajan de forma permanente el saldo insoluto y disminuyen el saldo de activos hacia el término del fondo. Además, las transacciones de las cuotas en el mercado secundario otorgan liquidez complementaria. ASPECTOS RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO Administradora que forma parte de Larraín Vial S.A., entidad que participa en los negocios de banca de inversión, distribución de valores y administración de fondos Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos tiene una estructura simple, que externaliza en terceros o relacionados gran parte de las funciones necesarias para la adecuada gestión de los recursos entregados por los aportantes. La Administradora se enfoca en la gestión de fondos de inversión orientados a inversionistas institucionales, aprovechando todas las sinergias internas del grupo Larraín Vial e incorporando, en caso necesario, el conocimiento y experiencia de terceros para un mejor manejo de activos. La función de inversión se externaliza en terceros o relacionados al grupo Larraín Vial que tienen un expertise o conocimiento específico relacionado al activo u objetivo de inversión de los distintos fondos gestionados. La gestión del fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II aprovechará la experiencia de San Sebastián Inmobiliaria S.A. y compañías mutuarias con que opera el grupo para realizar la estructuración y monitoreo de los mutuos y créditos hipotecarios que se incorporen a la cartera del fondo. La función de la Administradora será controlar la gestión y puede cambiar el administrador en caso que lo considere necesario. 3

4 Valorización cartera de inversiones Las inversiones del fondo serán valorizadas de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 26 del Decreto Supremo Nº 864 y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores y Seguros que sean aplicables al caso. Al mantener los instrumentos hasta su término, el retorno obtenido por la inversión corresponde a la tasa de compra pagada en la adquisición del activo. Dado lo anterior, la cartera se valorizará a la TIR de compra de los instrumentos. Finalmente, para valorizar la cartera de mutuos hipotecarios endosables se seguirá las instrucciones impartidas por la SVS en la Circular del 28 de Junio de Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios El objetivo de inversión del fondo acota el universo de posibilidades de inversión preferentemente a mutuos hipotecarios correspondientes a créditos hipotecarios DS N 1, aprovechando una oportunidad por un subsidio para propiedades de hasta U.F de valor, respectivamente, con garantía estatal en las obligaciones del saldo a pagar. La política de selección de activos que utilizará la administradora para escoger los mutuos que incorporará en su cartera, considera entre otros aspectos: ubicación de la propiedad ligada al instrumento; valorización independiente de la propiedad; criterios de diversificación para no poseer más de 15% de los mutuos relacionados a un proyecto; y parámetros de los deudores como ingresos y carga financiera. De esta manera se pretende seleccionar activos y deudores que tengan: una relación deuda estimada en 53%; deudores con una relación dividendo a renta menor 25%; deudores con una carga financiera menor a 50% de su renta. Administradora de Mutuos Hipotecarios M y V S.A. (MyV) es el originador y el administrador de la cartera que poseerá el fondo. Larraín Vial Activos, a su vez, contrata los servicios de San Sebastián Inmobiliaria S.A. para que este sea el Administrador Maestro, encargándose de la correcta ejecución del acuerdo marco y el contrato de administración que existe entre la administradora y MyV. El proceso de selección se basa en el análisis o scoring de ciertas variables, caso a caso, de los deudores y propiedades que sustentan cada mutuo. Los parámetros de selección responden a la experiencia y conocimiento del equipo de Inmobiliaria San Sebastián y otros relacionados respecto del mercado inmobiliario. La administradora monitoreará la evolución de las principales variables como cobranza, recaudación y morosidad, así como también los procesos relacionados a cobranza judicial y liquidación. En caso que la gestión de la cartera no cumpla con las expectativas, la administradora puede traspasar a un tercero la gestión de los mutuos de su propiedad. Los flujos por pagos mensuales que genera la cartera de mutuos son acumulados en activos de renta fija de alta liquidez, los que se reparten trimestralmente entre los aportantes del fondo. Las políticas de selección responden a criterios objetivos basados en la experiencia del equipo responsable y estándares normales en el proceso de aprobación de créditos hipotecarios. La gestión posterior será realizada por los propios originadores controlados por la administradora para el monitoreo de las variables claves de la cartera global como recaudación, cobranza, morosidad y, eventualmente, liquidación de propiedades. Riesgo Contraparte Operacional La administradora realizará la adquisición de cartera a entidades que cumplan con criterios de originación consistentes con las restricciones internas y análisis de los principales indicadores del deudor. Al mismo tiempo, deben entregar un servicio que cumpla con los requerimientos posteriores sobre la gestión de la cartera y monitoreo de la misma. La custodia de los mutuos hipotecarios se mantendrá en una institución especializada nacional definida por la administradora. 4

5 Conflictos de interés Feller Rate considera que existe un bajo riesgo potencial de conflicto de interés, entre los distintos fondos que maneja la administradora. Si bien, el fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II es el continuador del fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional y posee objetivos similares, el fondo original no se encuentra invirtiendo, por lo que la gestión de inversión solo se centrará en el segundo fondo. La gestión de cartera del fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II es realizada de forma independiente por un equipo especializado de San Sebastián Inmobiliaria, por lo que el rol de Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos no involucra las decisiones directas de portfolio, lo que evita conflictos de interés con otros fondos manejados por la administradora. La administradora posee un Manual de Tratamiento de Conflicto de Interés que dispone criterios para el traspaso de activos y asignación de transacciones, estableciendo que las operaciones deben realizarse siempre en el mercado y deben asignarse de manera equitativa a precios promedio y/o similares. El comité de auditoría es el encargado de controlar el cumplimiento del Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés y solucionar aquellos potenciales conflictos que puedan presentarse. La administradora posee políticas específicas orientadas a evitar la existencia de conflictos de interés entre la administradora y sus personas relacionadas. Entre otros aspectos, existen comités de auditoría y mecanismos de control automatizados para evitar y solucionar conflictos de interés que pudieran presentarse. En relación a potenciales conflictos entre los fondos y otras áreas de la matriz, como corretaje de valores y asesorías financieras, se aprecian adecuadas políticas de control, restricciones reglamentarias y murallas de información que minimizan la existencia de potenciales conflictos. Finalmente, la administradora cumple con toda la normativa vigente respecto a las restricciones de operación con relacionados. 5

6 PROPIEDAD Parte de Larraín Vial S.A., grupo financiero que participa de los negocios de administración de fondos, mercado de capitales y finanzas corporativas, red de distribución y corredora de productos Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos es propiedad de Larraín Vial S.A. (99,9999%) y Asesorías Larraín Vial Limitada (0,0001%). Amplia experiencia en el sector financiero Larraín Vial es uno de los principales agentes del mercado de capitales chileno, siendo una de las primeras corredoras de bolsa creadas en Chile. La administradora es parte del holding Larraín Vial S.A., institución que agrupa diversas sociedades que en conjunto ofrecen servicios de inversión de distintos ámbitos para sus clientes. Los negocios del holding pueden ser agrupados en: i) administración de fondos; ii) mercado de capitales y finanzas corporativas; iii) red de distribución; y iv) corredora de productos. Clasificación de la administradora El Holding Larraín Vial S.A. no posee clasificación de riesgo. Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, una de las filiales más importantes del grupo tiene una clasificación AA-/Perspectivas Estables otorgada por Feller Rate. La clasificación responde a su buena posición competitiva, con una cuota de mercado relevante y una extensa base de clientes. Asimismo, considera la diversificación de sus ingresos por áreas de negocios, productos y tipo de clientes, que le permite disminuir su dependencia a determinados segmentos y mejorar la estabilidad y previsibilidad de sus resultados. Relevante importancia estratégica El grupo Larraín Vial es el mayor administrador de fondos mutuos no bancario del sistema. Durante octubre de 2014, gestionó recursos por cerca de US$ millones, equivalentes a un 5,7% del mercado de fondos mutuos, ubicándolo como el mayor gestor no bancario de fondos mutuos y el 4º dentro del mercado. A junio de 2014, en la industria de fondos de inversión, las administradoras del grupo gestionaban un total de US$ 992 millones, concentrados en fondos, equivalentes a un 9,6% de la industria de fondos de inversión. 6

7 ANEXOS LV DEUDA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II 2 Diciembre 2014 Con el objetivo de abarcar específicamente los requerimientos definidos en el Acuerdo Nº 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, se presentan los siguientes aspectos relevantes. Claridad y precisión del objetivo del fondo El Fondo de Inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II se orientará preferentemente a la inversión en mutuos o letras hipotecarias emitidos por entidades financieras autorizadas por ley, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Estado de Chile (MINVU). Cumplimiento límites reglamentarios El reglamento interno del fondo establece que al menos un 70% de la cartera del fondo debe mantenerse invertido en el objetivo de inversión. Al periodo de análisis, el fondo cumplía correctamente todos sus límites, considerando que lleva un mes de operación. Grado de orientación de las políticas y coherencia del reglamento interno En general, las políticas de decisión de basados en la experiencia del equipo responsable y estándares normales en el proceso de aprobación de créditos hipotecarios. La gestión posterior será realizada por los propios originadores controlados por la administradora para el monitoreo de las variable claves de la cartera global como recaudación, cobranza, morosidad y, eventualmente, liquidación de propiedades. Al menos un 70% de los activos deben estar invertidos en mutuos hipotecarios o letras de crédito de entidades financieras. Además, el fondo permite la inversión en otro tipo de instrumentos de renta fija nacional, para rentabilizar el manejo de la liquidez necesaria. Los límites establecidos en el reglamento interno no se aplicarán: en los 27 primeros meses de vigencia del fondo; los 12 meses siguientes a colocaciones de nuevas cuotas del fondo; los 24 meses luego de haberse recibido aporte que representa más del 20% de su patrimonio; y durante la liquidación del fondo. El reglamento del fondo de inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II permite una deuda exigible de hasta un 49% del patrimonio. Además, los pasivos más gravámenes y prohibiciones sobre los activos del fondo no pueden superar el 50% del patrimonio del fondo. Consideraciones Acuerdo Nº 31 Conflictos de Interés La administradora protege adecuadamente a sus aportantes de potenciales conflictos de interés. CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE LOS FONDOS ADMINISTRADOS El reglamento interno del fondo se refiere explícitamente al manejo de conflictos de interés. La administradora posee un Manual de Tratamiento de Conflicto de Interés que establece que el objetivo principal de la gestión de fondos es maximizar los recursos de los fondos, resguardando los intereses de los aportantes y partícipes. El Manual dispone criterios para el traspaso de activos y asignación de transacciones, estableciendo que las operaciones deben realizarse siempre en el mercado y deben asignarse de manera equitativa a precios promedio y/o similares. El comité de auditoría es el encargado de controlar el cumplimiento del Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés y solucionar aquellos potenciales conflictos que puedan presentarse. Este comité está formado por 3 Directores de la Administradora. La administradora ha incorporado diversas políticas y controles mencionados en la circular Nº respecto a gestión de riesgos y control interno por parte de la administradora. CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA ADMINISTRADORA Y PERSONAS RELACIONADAS El reglamento interno del fondo contempla restricciones de operación con personas relacionadas. La administradora posee políticas específicas orientadas a evitar la existencia de conflictos de interés. Entre otros aspectos, existen comités de auditoría y mecanismos de control automatizado para evitar y solucionar potenciales conflictos de interés que pudieran presentarse. En relación a potenciales conflictos entre los fondos y otras áreas de la matriz, como corretaje de valores y asesorías financieras, se aprecian adecuadas políticas de control, restricciones reglamentarias y murallas de información que minimizan la existencia de potenciales conflictos. Recursos profesionales de la administración La Administradora se orienta preferentemente a la gestión de fondos de inversión, para inversionistas institucionales, que aprovecha todas las sinergias internas del grupo Larraín Vial. La gestión del fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional II aprovechará la experiencia de San Sebastián Inmobiliaria y compañías mutuarias con que opera el grupo para realizar la estructuración y monitoreo de los mutuos y créditos hipotecarios que se incorporen a la cartera del fondo. Los Directores de la Administradora cumplen funciones y tienen amplia permanencia dentro del grupo Larraín Vial. Los ejecutivos a cargo de la gestión de la administradora y el fondo combinan conocimiento y experiencia en el mercado financiero nacional e internacional, por lo que permiten entregar una adecuada selección, control de riesgo e información para los aportantes. Valorización de los instrumentos Las inversiones del fondo serán valorizadas de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 26 del Decreto Supremo Nº 864 y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores y Seguros que sean aplicables al caso. Debido a que se mantendrán los instrumentos hasta su término, la cartera de mutuos hipotecarios se valorizará a la TIR de compra de los instrumentos. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros o a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 7