Hipoteca Inversa. Seminario LARG, Puerto Rico Act. Verónica Robledo C.

Transcripción

1 Hipoteca Inversa Seminario LARG, Puerto Rico 2017 Act. Verónica Robledo C.

2 Temario Qué es una Hipoteca Inversa? Origen de las Hipotecas Inversas Hipoteca Inversa como herramienta de financiamiento Tipos de Hipotecas Inversas Ventajas y desventajas Hipotecas Inversas en el Mundo Reverse Mortgages en las noticias Conclusiones

3 Qué es Hipoteca Inversa?

4 Qué es Hipoteca Inversa? Es un producto financiero, diseñado para adultos mayores, propietarios de un inmueble que permite convertir a dinero efectivo el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad de la misma.

5 Qué es Hipoteca Inversa? También conocida como: Hipoteca Reversible Pensión Hipotecaria y en Inglés Reverse Mortgages, Home Equity Conversion Mortgage (HECM) - Hipoteca de conversión de equidad de vivienda EU.

6 Qué es Hipoteca Inversa? Consiste en un préstamo, teniendo como garantía el inmueble y permitiendo al propietario continuar habitando en la vivienda hasta su Fallecimiento, momento en el que los herederos pueden optar por pagar el préstamo y recuperar el inmueble, o bien, no hacerlo, en cuyo caso el Acreedor ejecutará la garantía (adjudicar o vender el inmueble), para pagar la deuda y, en caso de algún remanente, entregarlo a los herederos estipulados.

7 Qué es Hipoteca Inversa? La HI representa una alternativa interesante para las personas en la etapa de retiro por varias razones, algunas: 1.- Las dificultades que tienen los sistemas de pensiones (públicos o privados) para otorgar ingresos suficientes al retiro; 2.- Los incrementos en la esperanza de vida; 3.- Existe un gran porcentaje de la población en edad de trabajar que simplemente no ahorra en ningún sistema de pensiones, lo que los lleva a depender de la ayuda de terceros, especialmente de sus hijos.

8 Qué es Hipoteca Inversa? En un préstamo hipotecario, los prestatarios deben hacer pagos mensuales sobre el capital principal y los intereses generados en el tiempo; Una hipoteca inversa paga a la persona y no hay que hacer pagos mensuales como en el instrumento anterior. Sin embargo, el cliente está obligado a pagar impuestos, servicios públicos y los seguros generados por el inmueble en cuestión.

9 Origen de las HI Estados Unidos es una sociedad de propietarios de viviendas y poseer su propia casa es una gran parte del sueño Americano, por lo que, desde al menos la década de 1930, el gobierno ha fomentado activamente la propiedad de la vivienda a través de Instituciones privadas y de la Administración Federal de la Vivienda,(FHA), que después de la Segunda Guerra Mundial este apoyo aumentó.

10 Origen de las HI En consecuencia, las tasas de propiedad de vivienda se incrementaron y son de las más altas del mundo. Para muchos estadounidenses este patrimonio, representa su riqueza real y la única manera de acceder a ella es vendiendo el inmueble.

11 Origen de las HI En 1961, la Institución Deering Saving & Loan en Portland, originó la primera Hipoteca Inversa. Un producto diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas a acceder a su patrimonio sin necesidad de vender. Otros prestamistas privados ofrecieron productos similares a lo largo de la década de los 70 s, sin embargo, nunca funcionaron.

12 HI: herramienta de financiamiento Las HI tienen la potencialidad de incrementar sustancialmente las tasas de reemplazo de las pensiones. En general, estos resultados plantean una reflexión más amplia sobre los riesgos financieros de la jubilación y la posibilidad de contar con una gama amplia de fuentes de ingresos, para soportar esta etapa de inactividad. Sin embargo, las HI son productos financieros complejos y a menudo confusos.

13 HI: herramienta de financiamiento Rubros que se podrían financiar con estos productos: Para complementar un ingreso fijo en la jubilación. Para contar con una línea de crédito hipotecario. Liquidar una hipoteca y eliminar el pago mensual que conlleva. Tener una línea de crédito para imprevistos, como los gastos médicos.

14 HI: herramienta de financiamiento Elegibilidad: 1. Tener más de 62 años 2. La casa es de una sola familia 3. Ser dueño del inmueble y usarla como residencia principal 4. Ser dueño del inmueble y solo tiene una pequeña deuda para pagar de la hipoteca existente 5. La casa debe estar en buenas condiciones 6. Ser solvente para pagar los impuestos, seguros y mantenimiento básico del inmueble.

15 HI: herramienta de financiamiento Cómo se determina el monto de la Hipoteca Inversa? La cantidad que será otorgada variará según la edad del cliente elegible, tasa de interés vigente al momento de la operación y el valor real del inmueble.

16 Tipos de Hipotecas Inversas Tenencia De término Recibir una mensualidad mientras el prestatario viva en la casa. Recibir una mensualidad por un periodo de tiempo determinado. Efectivo Retirar una suma de efectivo cuando se cierra el contrato. Línea de crédito Obtener una línea de crédito que puede usarse a discreción del cliente.

17 Tipos de Hipotecas Inversas. Tenencia Modificada Es una combinación de línea de crédito y pagos mensuales programados mientras se permanezca en el inmueble. De término Modificado Es la combinación de una línea de crédito con pagos mensuales por un periodo fijo.

18 Ventajas de las HI

19 Desventajas de las HI

20 Desventajas de las HI Por el capital que se provee al dueño y que consumirá, su riqueza disminuirá, haciendo que el valor del inmueble se reduzca para la herencia. Si la casa no se mantiene en buen estado y con los pagos correspondientes, se corre el riesgo de que se ejecute la hipoteca.

21 HI en el Mundo Estos productos iniciaron en 1965 Individuos mayores a 55 años Obtener ingresos a partir de sus activos inmobiliarios y seguir viviendo en ellos. Existen dos tipos de productos: Hipoteca Vitalicia y Plan de Reversión de Vivienda. Solo el 1% de las personas mayores de 65 años con vivienda propia son usuarios de estos productos.

22 HI en el Mundo En 1989 inició la comercialización. De el mercado creció debido a las tasas de interés favorables y aumento del precio de la vivienda. A partir de 2010, el mercado ha disminuido, como resultado de la crisis financiera, para el 2011, sólo un 2.1% de los adultos mayores propietarios de vivienda tienen hipotecas inversas.

23 HI en el Mundo Iniciaron su comercialización en Son otorgadas por entidades de crédito o aseguradoras a mayores de 65 años. Se requiere que el inmueble sea la vivienda habitual del solicitante y que el avalúo de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación, además de que el inmueble debe estar asegurado contra daños.

24 HI en el Mundo Establece un Préstamo Vitalicio Hipotecario (Prêt Viager Hypothécaire) en el Código de Consumidores del 2006, como un contrato por el que una institución financiera otorga a una persona física, un préstamo garantizado con un bien inmueble, cuya cantidad a reembolsar será exigida hasta el fallecimiento del deudor.

25 HI en el Mundo Existe la hipoteca inversa desde 1986 y son ofrecidas por instituciones privadas a personas mayores de 55 años, y el préstamo es por un máximo del 50% del valor de la propiedad. El préstamo recibido no está sujeto a impuestos.

26 HI en el Mundo En 2005 rebasaron las 10,000 hipotecas inversas. No existe una regulación específica, sino un código de conducta voluntario al que se adhieren las entidades de crédito que ofrecen estos productos.

27 HI en el Mundo Por otra parte, la posible inclusión de estos contratos en la legislación de algunos países, suscita posiciones que no logran aún consensuarse. Por ejemplo Chile, donde el tema todavía está en proyecto, luego que la Superintendencia de Valores y Seguros recientemente propuso la implementación de la HI como una solución complementaria al bajo monto de las pensiones.

28 HI en el Mundo En 2013 se realizaron reformas para permitir la figura de HI en el Estado de México. En 2016 se modificó la ley para incluir las HI para la Ciudad de México. Sin embargo, aún no existen instituciones financieras que ofrezcan este producto.

29 HI en el Mundo Las razones: se requieren adecuaciones necesarias a la normatividad bancaria y/o de seguros. Las instituciones que otorguen HI podrán ser privadas, sociales, personas físicas e instituciones públicas que cuenten con facultades para ello. Otro aspecto relevante es que no se menciona la obligatoriedad de contar con algún seguro,(de Daños o contra el riesgo de Patrimonio negativo).

30 Reverse Mortgages en las noticias HI una mirada personal, comenta Terry Savage, he sido durante mucho tiempo fan de las HI, si se hacen en las circunstancias adecuadas y por las razones correctas. Hace 15 años ayude a mi padre a obtener una. Las personas de la tercera edad que tiene dinero en efectivo, ponen en balance los pros y contras de las HI..las HI son un producto muy flexible que pueda ayudar a reducir gastos y preservar otros activos para el futuro

31 Reverse Mortgages en las noticias Como manejar el costo del envejecimiento de los padres. El financiero Jean Chatzky, comenta, con las personas que viven más tiempo que nunca, la aptitud financiera es tan importante como la física y explica las estrategias para manejar los gastos incluyendo HI y seguros a largo plazo. Puede una HI estabilizar una jubilación. Janet Kidd, menciona que hoy los planificadores financieros que antes desacreditaban las HI, ahora empiezan a recomendarlas a los clientes como estrategia para la jubilación.

32 Reverse Mortgages en las noticias El regreso tranquilo a las HI. John Wasik, indica que cuando Pedro y Joyce querían comprar una casa en una comunidad para las personas mayores en un área que siempre habían admirado en el condado de Lancaster, utilizaron una HI para financiar la construcción anhelada. Elyce Glink, comenta, probablemente ha visto los anuncios donde los actores dicen a los adultos mayores que pueden usar una HI, para acceder a la equidad de sus casas y con esto tener una vida más tranquila económicamente.

33 Reflexiones Las HI representan una alternativa interesante para las personas en la etapa de retiro o jubilación, por lo siguiente: Las dificultades que tienen los sistemas de pensiones (públicos o privados) para otorgar ingresos suficientes; Los incrementos en la esperanza de vida se están presentando de manera más acelerada, población envejecida; Aumento de los costos de salud y de atención a largo plazo; Y un gran porcentaje de personas en edad de trabajar que no ahorran en ningún sistema de pensiones, lo que los lleva a depender de la ayuda de terceros, especialmente de sus hijos.

34 Reflexiones Aunque, las HI son todavía un producto financiero poco conocido y en el que hay, por lo general, poca competencia, también se observa que las empresas hipotecarias y las entidades financieras y de seguros no están preparadas para gestionar carteras masivas de viviendas, lo que requeriría una reorganización y nuevos empresas especializadas en este sector. Además, para otorgar este producto se requiere de experiencia tanto en hipotecas como en rentas vitalicias; la mayoría de las instituciones que otorgan hipotecas no tienen conocimiento del mercado de rentas vitalicias y viceversa.

35 Reflexiones Otro tema importante, es cómo la entidad financiera haría líquida la propiedad. Los procesos de adjudicación de bienes inmuebles no sólo son costosos por el proceso judicial, sino que al no ser la venta de inmuebles negocio de la banca, se tiene que castigar mucho el precio por ese activo. Finalmente, son las implicaciones de las crisis financieras y las volatilidades observadas en los mercados inmobiliarios, lo que incorpora riesgos tanto para acreedores como deudores, que requieren estrategias de mitigación de estos riesgos y una regulación adecuada.

36 Act. Verónica Robledo Camacho