INFORME DE AVALÚO OFICINA NOMBRE PROPIETARIO (S) Alvaro Diaz Rivera UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA

Transcripción

1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Direccion de Recursos Materiales U PROPÓSITO DEL AVALÚO Administraccion de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica % NOMBRE DEUDOR Alvaro Diaz Rivera Céd. Identidad Proporción de Derechos Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 07 - LIMON 02 - POCOCI 01 - GUAPILES Prado UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Limon, Pococi, Cariari, Prado, de la entrada a finca Diamantes (MAG), mts Sur, finca al lado izquierdo REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N L m m2 Identificador Predial m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 13,693, VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 9,635, VALOR TOTAL DEL BIEN 23,329, VALOR EN LETRAS: VEINTITRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 14 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 9,635, SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Favorable: Area de la finca, area de la vivienda, ubicación y vía de acceso. Desfavorable deterioro por estar desahibatada, en especial la techumbre y la servidumbre de paso no esta delimitada fisicamente. Nombre del Perito Tipo de Profesional Róger A. Cambronero Cerdas Ing. Civil Número de registro IC 6441 Emp. Nombre de la empresa ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Firmado digitalmente por ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Fecha: :15:45-06'00' Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 28 agosto 2017 Fecha informe: 30 agosto 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB rocace@racsa.co.cr rocace@ice.co.cr Ref. Perito

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 30, , , , Área , Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios Servicios Tipo de Vía Factor de Homologación Valores Homologados 20, , , , DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 20,469 /m Valor ajustado Área 20,469 / m m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 20, /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 13,693, NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso Gabriel Brenes Brenes Alvaro Diaz Rivera Jardin Vía de acceso, lastre, 3.0 mts, buena calidad Vivienda Lote baldio Vía de acceso, asfalto, mts, buena calidad COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3.00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 3 524,231 1,133, ,237 1,133, ,269 1,133, ,274 1,133, Refer. N 524,279 1,134, N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca medianero, plana, Karol Vargas S., FR Base de Datos Coopeservidores R.L. 24/03/ , Prado, iglesia catolica 25 S Coordenadas Este 524,082 Norte 1,133,052 Finca medianero, plana, Martin Leon C., FR Base de Datos BNCR Guápiles (51) 19/07/ , Prado, 1era entrada hasta el fondo Coordenadas Este 524,270 Norte 1,132,993 Finca esquinero, plana, Andrea Marin G., FR 7 - Base de Datos BNCR Limon (01) 01/02/ , Prado, escuela 500 N Coordenadas Este 524,241 Norte 1,133,840 Finca medianero, plana, Carlos Castro Z., FR Base de Datos Coopeservidores R.L. 03/04/ , Prado, Plaza 100 E y 278 N Coordenadas Este 524,225 Norte 1,133,088 Coordenadas Este Norte Ref. Perito

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Secundaria Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía m Cordón NO Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ ICE Clase social Media Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 800 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 125 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales SÍ a 250 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Todos Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 6500 m Habitacional Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: m Pendiente % 0 Relación: Tipo de vía: 2 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca No Distancia Topografía Plana Pendiente NA NA GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 81.80% NO NA Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 25/08/2017 Si Hay: 1. reservas y restricciones 2. servidumbre de paso OBSERVACIONES Lote plano, ubicación medianero, a nivel respecto a la calle pública, en acceso por calle de asfalto, buena la calidad de la vía de acceso. Se verifico la distancia de referencia Norte (A Diamantes) hasta el vertice # 1 y de los linderos 1-2-3, 1-5 y 5-4, con el Odometro y la cinta. Dentro de la finca hay una construccion en mamposteria de concreto (desocupada). La inspeccion se efectuo con el encargado de seguridad (Sr. Melvin Carrillo) y se dejo firmada la bitacora. La servidumbre no esta delimnitada fisicamente. Ref. Perito

4 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda ,000 21,175, D ,972, ,156 Corredor frontal ,000 2,200, D , ,130 - #N/A - - #N/A - TOTAL ,375,000 9,635, Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A #N/A #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 9,635, OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 9,635, MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN Ref. Perito

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Prefabricado de concreto un nivel Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: NA Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Número permiso construcción: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: m2 Porcentaje de cobertura: 21% Año de construcción: 1997 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC 01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Mamposteria de concreto un nivel Mamposteria de concreto un nivel Sistema eléctrico: Entrepiso No aplica Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Estructura madera Porcentaje 50% Cubierta Laminas zinc, dos aguas (problemas de oxidación) Caja breaker SI Cielos No hay Interruptor Cuchilla Pisos Terrazo y concreto lujado Estado General Malo Fachada Entrada principal por corredor enerejado Aposentos Sal, comedor, cocina, 2 dormitorios, cuarto de pila y cuarto de Gas LP Ubicación servicio Baños Con enchape, servicio sanitario completo Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Regular Cielos Deficiente Red de agua caliente No Pisos Bueno Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Problemas en todo el cielo raso, puertas, hay caja disyuntores, sin tapa, el techo debe ser cambiado en su totalidad. Ref. Perito

6 Página: 6 ANEXO NOTAS U

7 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO U Servidumbre paso Lindero 1-5 Lindero 3-4 Lindero 5-4 Frente de finca y perito externo FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Ref. Perito

8 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO # U VIAS DE ACCESO Ref. Perito

9 Página: 9 ANEXO FOTOGRÁFICO # U Ref. Perito

10 PLANO DE CATASTRO Nombre: Avalúo de Finca Urbana U Página: 11 FINCA UBICACIÓN Ref. Perito

11 Página: 12 PLANO DE CATASTRO U Ref. Perito

12 Página: 13 ESTUDIO REGISTRAL U Ref. Perito

13 ESTUDIO REGISTRAL Nombre: Avalúo de Finca Urbana U Página: 12 Ref. Perito

14 Página: 14 Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS: U Existen diferentes técnicas para la valoración de terrenos urbanos. Para dar valor ha un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogéneas. La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -características físicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamaño, etc.), -nivel socioeconómicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotación y uso, etc. Una vez delimitada la zona homogénea se procede a determinar sus características más comunes y representativas que permitirá definir y establecer lo que se denominará LOTE TIPO. Las características del LOTE TIPO (que por definición es medianero) se compararán con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendrá un factor de ajuste que se aplicará al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podrá utilizar datos de tracciones de zonas con características similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea tanto en lo referente a las características físicas, como por el nivel socioeconómico de los residentes, o bien por el uso que se le da a los inmuebles comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.) METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen. El valor de un lote está en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Ref. Perito

15 Página: 15 Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS: U Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1) Donde: Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt = valor lote tipo Fe = factor de extensión. Ff = factor de frente. Fe = (Alt) β / (Als) α Ff = (Fls / Flt) (y) FP = factor de fondo. Fp = (Plt / Pls) (1/3) Fp = (Plt / Pls) (1/2) Fr = factor de regularidad. Fr = (AMRI / ALS) (1/2) Fpe = factor de pendiente. Fpe = e ((Plt- Pls) / 78)) Fn = factor de nivel. Fn = e ((k1 x Nls) (k2 x Nlt)) Fq = factor de exceso fondo. Fp = (Plt / (Plt + i)) (1/2) Ftv = factor de tipo de vía. Ftv = e ((Vft Vfs) * ) Fs1 = factor de servicios 1. Fs1 = e ((S1ls S1lt) * 0.03) Fs2 = factor de servicios 2. Fs2 = e ((S2ls) S2lt) * 0.03) Fu = factor de ubicación. Fu = e ((k * (Ulv 5)) Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Ref. Perito

16 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Direccion de Recursos Materiales U PROPÓSITO DEL AVALÚO Administraccion de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica % NOMBRE DEUDOR Alvaro Diaz Rivera Céd. Identidad Proporción de Derechos Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 07 - LIMON 02 - POCOCI 01 - GUAPILES Prado UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Limon, Pococi, Cariari, Prado, de la entrada a finca Diamantes (MAG), mts Sur y 37.4 mts Este por servidumbre de paso. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N L m m2 Identificador Predial m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 12,271, VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0.00 VALOR TOTAL DEL BIEN 12,271, VALOR EN LETRAS: DOCE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL VEINTICINCO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 14 meses 0.00 Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Favorable: Area de la finca, ubicación y vía de acceso hasta la entrada de la servidumbre de paso. Desfavorable: la servidumbre de paso no esta delimitada fisicamente. Nombre del Perito Tipo de Profesional Róger A. Cambronero Cerdas Ing. Civil Número de registro IC 6441 Emp. Nombre de la empresa ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Firmado digitalmente por ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Fecha: :09:29-06'00' Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 28 agosto 2017 Fecha informe: 30 agosto 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB rocace@racsa.co.cr rocace@ice.co.cr Ref. Perito

17 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 30, , , , Área , Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios Servicios Tipo de Vía Factor de Homologación Valores Homologados 29, , , , DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 28,873 /m Valor ajustado Área 28,873 / m m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 28, /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 12,271, NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso Gabriel Brenes Brenes Alvaro Diaz Rivera Alvaro Diaz Rivera Vía de acceso, lastre, 3.0 mts, buena calidad Vivienda Torre ICE y lote baldio Vivienda COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3.00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 524,269 1,133, ,274 1,133, ,304 1,133, ,295 1,133, Refer. N 524,279 1,134, N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca medianero, plana, Karol Vargas S., FR Base de Datos Coopeservidores R.L. 24/03/ , Prado, iglesia catolica 25 S Coordenadas Este 524,082 Norte 1,133,052 Finca medianero, plana, Martin Leon C., FR Base de Datos BNCR Guápiles (51) 19/07/ , Prado, 1era entrada hasta el fondo Coordenadas Este 524,270 Norte 1,132,993 Finca esquinero, plana, Andrea Marin G., FR 7 - Base de Datos BNCR Limon (01) 01/02/ , Prado, escuela 500 N Coordenadas Este 524,241 Norte 1,133,840 Finca medianero, plana, Carlos Castro Z., FR Base de Datos Coopeservidores R.L. 03/04/ , Prado, Plaza 100 E y 278 N Coordenadas Este 524,225 Norte 1,133,088 Coordenadas Este Norte Ref. Perito

18 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Secundaria Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía m Cordón NO Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ ICE Clase social Media Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 800 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 125 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales SÍ a 250 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Todos Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 6500 m Habitacional Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: m Pendiente % 0 Relación: Tipo de vía: 2 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Servidumbre RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca No Distancia Topografía Plana Pendiente NA NA GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 81.80% NO NA Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 25/08/2017 Si Hay: 1. reservas y restricciones 2. servidumbre de paso OBSERVACIONES Lote plano, ubicación por sevidumbre de paso, a nivel respecto a la calle pública, en acceso por calle de asfalto y lastre fino en la servidumbre de paso, buena la calidad de la vía de acceso. Se verifico la distancia de referencia Norte (A Diamantes) hasta la entrada de la servidumbre de paso y de ésta hasta el vertice # 1 y de los linderos 1-2, 1-4 y 4-3, con el Odometro y la cinta. Dentro de la finca no hay construcciones formales. La inspeccion se efectuo con el encargado de seguridad (Sr. Melvin Carrillo) y se dejo firmada la bitacora. La servidumbre no esta delimnitada fisicamente. Ref. Perito

19 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A #N/A #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 0.00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN Ref. Perito

20 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: NA Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Número permiso construcción: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 0% Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Sistema eléctrico: Fachada Aposentos Gas LP Ubicación Baños Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Regular Cielos Deficiente Red de agua caliente Pisos Bueno Cubierta Malo Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES No Hay construcciones completas Ref. Perito

21 Página: 6 ANEXO NOTAS U

22 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO U Servidumbre paso Lindero 1-2 Lindero 1-4 Lindero 2-3 Frente de finca y perito externo FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Ref. Perito

23 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO # U VIAS DE ACCESO Entrada servidumbre de paso Servidumbre paso Ref. Perito

24 PLANO DE CATASTRO Nombre: Avalúo de Finca Urbana U Página: 11 FINCA UBICACIÓN Ref. Perito

25 Página: 12 PLANO DE CATASTRO U Ref. Perito

26 Página: 13 ESTUDIO REGISTRAL U Ref. Perito

27 ESTUDIO REGISTRAL Nombre: Avalúo de Finca Urbana U Página: 12 Ref. Perito

28 Página: 14 Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS: U Existen diferentes técnicas para la valoración de terrenos urbanos. Para dar valor ha un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogéneas. La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -características físicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamaño, etc.), -nivel socioeconómicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotación y uso, etc. Una vez delimitada la zona homogénea se procede a determinar sus características más comunes y representativas que permitirá definir y establecer lo que se denominará LOTE TIPO. Las características del LOTE TIPO (que por definición es medianero) se compararán con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendrá un factor de ajuste que se aplicará al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podrá utilizar datos de tracciones de zonas con características similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea tanto en lo referente a las características físicas, como por el nivel socioeconómico de los residentes, o bien por el uso que se le da a los inmuebles comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.) METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen. El valor de un lote está en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Ref. Perito

29 Página: 15 Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS: U Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1) Donde: Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt = valor lote tipo Fe = factor de extensión. Ff = factor de frente. Fe = (Alt) β / (Als) α Ff = (Fls / Flt) (y) FP = factor de fondo. Fp = (Plt / Pls) (1/3) Fp = (Plt / Pls) (1/2) Fr = factor de regularidad. Fr = (AMRI / ALS) (1/2) Fpe = factor de pendiente. Fpe = e ((Plt- Pls) / 78)) Fn = factor de nivel. Fn = e ((k1 x Nls) (k2 x Nlt)) Fq = factor de exceso fondo. Fp = (Plt / (Plt + i)) (1/2) Ftv = factor de tipo de vía. Ftv = e ((Vft Vfs) * ) Fs1 = factor de servicios 1. Fs1 = e ((S1ls S1lt) * 0.03) Fs2 = factor de servicios 2. Fs2 = e ((S2ls) S2lt) * 0.03) Fu = factor de ubicación. Fu = e ((k * (Ulv 5)) Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Ref. Perito