Saltillo, Coahuila de Zaragoza, a veintiséis de agosto de dos mil dieciséis. Vistos para dictar sentencia definitiva los autos del Juicio Civil

Transcripción

1 Sentencia Definitiva Civil número 258/2016. Saltillo, Coahuila de Zaragoza, a veintiséis de agosto de dos mil dieciséis. Vistos para dictar sentencia definitiva los autos del Juicio Civil Especial expediente número 1223/2016, que promueve por sus propios derechos, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *en contra * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *; y, R E S U L T A N D O PRIMERO. Mediante escrito recibido en fecha nueve de junio del presente año, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por sus propios derechos, compareció a demandar en la vía Civil Especial en contra * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, y de quien reclama: a).- La declaración judicial de la operación de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por la suscrita y el ahora demandado respecto del bien inmueble ubicado en la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *; b).- La declaración de recisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento que como arrendatario celebró con la suscrita en mi carácter de propietaria respecto del bien inmueble ubicado en la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *; c).- La desocupación y entrega del bien inmueble ubicado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *; d).- El pago de la cantidad de $32, (Treinta y dos mil cuatrocientos pesos 00/100 M.N.), importe de las rentas vencidas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil quince así como

2 las rentas vencidas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil dieciséis a razón de $1, (Un mil ochocientos pesos 00/100 MN.) mensuales, más las que se sigan venciendo hasta la desocupación y entrega del inmueble; e).- El pago del importe de los adeudos causados por los servicios de agua y luz que se encuentren vencidos y de los que se sigan venciendo hasta la desocupación y entrega del inmueble descrito; f).- El pago de los gastos y costas que el presente juicio originen. (SIC) SEGUNDO. Admitida la demanda a trámite, se corrió traslado de ella a la demandada, quien fue legalmente notificada y no compareció a contestar la demanda intentada en su contra, ni antes ni durante la Audiencia de Contestación, Pruebas, Alegatos y Sentencia de fecha trece de julio del año en curso, misma donde, además de haberse declarado precluído el derecho a la demandada para contestar la demanda y se le tuvo por contestada ésta en sentido afirmativo, en consecuencia se fijaron los puntos controvertidos, se admitieron las pruebas ofrecidas en el sumario y se procedió a su debido desahogo, posteriormente y analizados los autos, se desprendió de los mismos que no había pruebas pendientes de desahogo especial, en virtud de lo anterior se abrió la fase de alegatos, y escuchados que fueron los de la parte actora, no así los de la demandada por no haber comparecido a dicha audiencia, con posterioridad se citó el presente asunto para escuchar la sentencia definitiva, que hoy se pronuncia; y, C O N S I D E R A N D O PRIMERO. Dispone el artículo 43 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado, que los Jueces Letrados en Materia Civil conocerán de los juicios civiles y mercantiles, cuya cuantía no exceda de 182 días de salario mínimo general, vigente en el lugar de residencia del juzgado al momento de la presentación de la demanda. Por su parte, el artículo 1170, segundo párrafo, del Código Procesal Civil del Estado, establece

3 que cuando se demande el cumplimiento de una obligación consistente en prestaciones periódicas, se computará el importe de las prestaciones de un año, a no ser que se trate de prestaciones vencidas, cuyo caso se estará a su monto total. SEGUNDO. Establece el artículo 2131 del Código Civil, que la facultad de cualquiera de las partes para resolver los negocios jurídicos se entiende implícita cuando haya prestaciones recíprocas, para el caso de que la otra parte no cumpliere con lo que le incumbe y, además, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del negocio, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. TERCERO.- Ahora bien, cuando de conformidad con el precepto invocado se reclama la rescisión o resolución de un contrato, corresponde al accionante la carga procesal de justificar la existencia del contrato o negocio jurídico de que se trate y, a su vez, los deudores o demandados, les toca el deber de acreditar el cumplimiento o pago de sus obligaciones, para el caso de que se excepcionen en ese sentido y ser infundada la causal de rescisión invocada. En esta tesitura, y para la procedencia de la acción, conforme a las cargas probatorias delimitadas en el artículo 423 del Código Procesal Civil, la existencia del contrato de arrendamiento que el actor dice haber celebrado con el demandado, quedó justificada con la documental privada consistente en el contrato de arrendamiento de fecha siete de abril del año dos mil catorce, celebrado entre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, como arrendadora y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, como arrendatario, mismo que se encuentra agregado a los presentes autos, al cual se le otorga valor probatorio pleno, en virtud de que no fue objetado por la parte contraria, lo anterior de conformidad con los artículos 461 y 513 del Código Procesal Civil, mismo que se encuentra adminiculado con la confesional expresa de la parte demandada, a quien se le tuvo por contestando en sentido afirmativo la demanda instaurada en su contra, además se ve robustecido con la confesional ficta a cargo de la parte demandada, quien en virtud de que compareció a la audiencia del desahogo correspondiente a tal probanza, se le tuvo por confeso de todas las posiciones que previamente se calificaron de legales, propiamente las señaladas con los números dos, tres, cuatro, cinco, doce, trece, catorce, quince, dieciséis y veintidós, de las que se advierte

4 que el hoy demandado, celebró un negocio jurídico con la hoy actora, consistente en un contrato de arrendamiento, respecto del bien inmueble ubicado en calle B número 171, del Fraccionamiento Balcones de Morelos, en esta ciudad, acordando ambas partes que se pagaría la cantidad de $1, (mil ochocientos pesos 00/100 moneda nacional de en concepto de renta mensual, monto éste último que el ejecutado adeuda la renta correspondiente, desde el mes de enero de dos mil quince a la fecha. Confesional la cual se valora en los términos del artículo 513 del Código Procesal Civil, y la misma es apta y suficiente para acreditar el contrato de arrendamiento, pues las partes se pusieron de acuerdo en la cosa, la cual consistió, en el inmueble objeto del presente asunto, además existió consentimiento en cuanto al precio, y la forma de pagarlo, luego entonces, válidamente podemos afirmar que se celebro una contrato de arrendamiento del cual la actora reclama su rescisión por causa imputable a la parte demandada. Ahora bien, justificado que se encuentra la existencia del contrato de arrendamiento procede ocuparse ahora si como lo establece el actor, la demandada ha incumplido con dicho contrato de arrendamiento, pues el actor limita el ejercicio de su acción, a que no recibió el pago de las rentas a que se obligó la parte demandada, desde el mes de enero del año dos mil quince a la fecha, lo que trae consigo que se haya originado la rescisión del contrato de mérito, según con lo dispuesto por el artículo 2910 fracción I, del Código Civil del Estado, es decir el hecho de que el demandado no ha pagado las rentas reclamadas y vencidas al arrendador, siendo una obligación de la misma conforme a lo reglamentado por el numeral 2862 del ordenamiento legal mencionado, encuadra en el supuesto previsto en el artículo 2899 fracción IV del mismo cuerpo de leyes, para la terminación de del contrato de arrendamiento. Lo anterior, en virtud de que, la rescisión es una acción encaminada a hacer ineficaz un contrato válidamente celebrado, obligatorio en condiciones normales, o a causa de accidentes externos, susceptibles de ocasionar un perjuicio económico a alguno de los contratantes, pues no pueden rescindirse más que los negocios jurídicos que en sí mismos son válidos, y en los casos expresamente regulados por el artículo 2123 del Código Civil del estado.

5 Dicho lo anterior, la falta de pago alegada por el actor, se puede considerar una causa de rescisión, puesto que el contrato de arrendamiento de fecha siete de abril de dos mil catorce, es válido porque el bien inmueble (objeto indirecto) fue entregado, y existió traslación de la posesión, al existir convenio entre el arrendador y arrendatario, respecto del precio y la cosa, aunado a que el arrendatario no dio cumplimiento a la obligación de pagar la renta, y sin embargo, mantuvo la posesión del inmueble dado en arrendamiento; por lo que, debe decretarse la rescisión del contrato realizado por las partes. Ahora bien de las pruebas documentales públicas ofrecidas y admitidas de la intención de la parte actora, se demuestra que se cumple con lo dispuesto en el artículo 2838 del Código Sustantivo de la materia, ya que de este se desprende que el espíritu del legislador, fue establecer el sujeto que legalmente puede dar en arrendamiento un bien, y lo son así, el propietario de la cosa, como quien tenga la facultad de hacerlo por autorización del dueño o por disposición de la ley. Luego entonces, con las documentales antes valoradas, el actor acredita fehacientemente, que es propietario del bien inmueble objeto del presente juicio, en consecuencia es quien se encuentra legitimado para dar en arrendamiento el multicitado inmueble, así como, con base en los presupuestos legales, dar por terminado el contrato. Lo anterior tiene como sustento la siguiente tesis jurisprudencial, misma que es del tenor literal siguiente: Época: Novena Época Registro: Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXVI, Noviembre de 2007 Materia(s): Civil Tesis: IV.2o.C.71 C Página: 716

6 ARRENDAMIENTO. ES LEGAL DEMANDAR SU TERMINACIÓN POR FALTA DE PAGO DE RENTAS, AL FUNDARSE EN UNA CAUSA DE RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). De la fracción IV del artículo 2377 del Código Civil del Estado de Nuevo León se advierte que la rescisión es una de las maneras de terminación del contrato de arrendamiento, sin embargo, las diversas formas de terminar el contrato contenidas en las demás fracciones de ese precepto (convenio expreso, nulidad, confusión, cumplimiento del plazo del contrato, etcétera), no deben confundirse con las causales de rescisión de éste, toda vez que el artículo 2383 del ordenamiento legal en cita establece: "El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2346 y 2348; II. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2319; III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2374.". Lo que implica que sólo en esas tres hipótesis puede solicitarse la terminación del contrato de arrendamiento por rescisión. Por tanto, es legal que el actor demande la terminación de un contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, pues está solicitando que se declare la conclusión de dicho acuerdo de voluntades, fundándose en una causa de rescisión. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO. Amparo directo 308/2007. Ana María Dávalos González. 20 de septiembre de Mayoría de votos. Disidente: Martín Alejandro Cañizales Esparza. Ponente: Juan Manuel Rochín Guevara. Secretario: Fernando Ureña Moreno. CUARTO.- De la interpretación que se puede realizar de los artículos 2862, 2899 fracción IV y 2910 fracción I, del Código sustantivo de la materia, se desprende que el hecho de que el arrendatario no realizó el pago de las rentas correspondientes, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho a la arrendadora para ejercitar la acción rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los artículos 2260 y 2262 del código citado, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Ahora bien, conforme a lo dispuesto por el artículo 409, del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza, con los escritos de demanda y de contestación quedan establecidos los puntos controvertidos sobre los que versará el juicio, respecto de los cuales habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. No pasa desapercibido para este Tribunal el estudio, que como elemento constitutivo de la acción, el actor debe probar que la demandada se constituyó en mora, sin embargo para efecto de que éste

7 órgano jurisdiccional declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera se introduciría un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos citados de la legislación adjetiva civil del Estado. Lo anterior tiene como sustento la tesis jurisprudencial, misma que es del tenor literal siguiente: Época: Novena Época Registro: Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XVIII, Julio de 2003 Materia(s): Civil Tesis: 1a./J. 37/2003 Página: 33 ARRENDAMIENTO. LA MORA EN EL PAGO DE LA RENTA, COMO CAUSAL DE RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO, SÓLO PODRÁ ANALIZARSE SI FUE HECHA VALER POR LAS PARTES. De la interpretación armónica de los artículos 2425, fracción I, 2448 E, párrafo primero, y 2489, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal, se desprende que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para ejercitar la acción rescisoria del contrato de arrendamiento respectivo, en virtud de que, acorde con los artículos 2078, párrafo primero, y 2079 del código citado, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato. Por otra parte, de conformidad con los artículos 255 y 260, en relación con el 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, con los escritos de demanda y de contestación queda establecida la materia sobre la que versará el juicio, respecto de la cual habrá de pronunciarse el órgano jurisdiccional, toda vez que se trata de un procedimiento de litis cerrada. En consecuencia, para los efectos de que el órgano jurisdiccional declare la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, sólo podrá analizar si hubo mora en dicho pago, si tal situación fue hecha valer por las partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, pues de otra manera se introduciría un elemento ajeno a la litis del procedimiento en contravención a los artículos citados de la legislación adjetiva civil del Distrito Federal.

8 Contradicción de tesis 16/2003-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Décimo Segundo y Quinto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 25 de junio de Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Luis Fernando Angulo Jacobo. Tesis de jurisprudencia 37/2003. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de veinticinco de junio de dos mil tres. En términos de la resolución de treinta de mayo de dos mil siete, pronunciada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el expediente de solicitud de modificación de jurisprudencia 1/2007-PS, respecto de la tesis 1a./J. 37/2003, ésta se publicó nuevamente con las modificaciones aprobadas por la propia Sala en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXVI, agosto de 2007, página 5. QUINTO. Ahora bien, quien resuelve el presente juicio, considera que el accionante no acreditó la tácita reconducción, porque tal y como lo establecen los artículos 2903 y 2908 del Código Civil del Estado, que establecen: articulo vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que este al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año ese contrato. si el bien arrendado no se destina a habitación, sino a comercio, despacho profesional o industria, el arrendatario gozara además de la prorroga de un año a que se refiere el párrafo anterior, de una prorroga adicional de cuatro meses por cada año que el bien hubiere estado ocupado por el arrendatario con el mismo negocio, profesión o industria. sumadas ambas prorrogas no podrán exceder en ningún caso de cinco años. la clausula que en los contratos de arrendamiento establezca renuncia a estas prorrogas, se tendrá por no puesta. articulo si después de terminado el arrendamiento y su prorroga, si la hubo, continua el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y este es rustico, se entenderá renovado el contrato por otro año y por tiempo indefinido si el predio es urbano. en cualquiera de ambos casos el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba mas el aumento que corresponda conforme al índice nacional de precios al consumidor publicado por el banco de México, correspondiente al último año. De la transcripción de dichos numerales, claramente se establece que dicha pretensión, es decir, la tácita reconducción, es un derecho que le corresponde ejercitar al arrendatario, pues, es éste quien ocupa el inmueble dado en arrendamiento, y que al concluir el plazo del contrato celebrado y al no existir oposición del arrendador, pueda el inquilo continuara en el goze y disfrute de dicho bien, para que se tenga por renovado por un año mas, y debiendo pagar la renta correspondiente, y

9 para el caso de no acontecer así, como es el caso que no ocupa, ahora si, el dueño del inmueble ejercite las acciones tendientes a la desocupación, como lo es en el presente juicio, por ende, se estima que que dicha figura no quedó acreditada, pues se contrapone a lo solicitado por la parte actora. SEXTO.- En relación al reclamo del pago de servicios de energía eléctrica, agua y demás que utilicen con motivo del inmueble objeto del arrendamiento, si bien es cierto quedo demostrada la existencia del contrato de arrendamiento y con ello los términos en que dicho contrato se celebró, tampoco es menos cierto que no hay medio de convicción alguno por el que se acredite que existe adeudo por motivo de la falta de pago de servicios de energía eléctrica, agua y demás que utilicen con motivo del inmueble objeto del arrendamiento, con excepción de la confesión de la demandada, elemento de convicción que no resulta suficiente en apreciación de quien esto resuelve, toda vez que se debió de robustecer con algún otro medio, para probar el adeudo por los conceptos antes mencionados, tal y como hubiesen sido los recibos no pagados de los servicios públicos que se utilicen con motivo del inmueble objeto del arrendamiento o la certificación que se emitiera de esos adeudos, por parte de los proveedores de los mismos. SEPTIMO.- Según lo establecido por el artículo 2314 del Código Civil del estado, se debe entender que el interés que resulte del adeudo, se tomara en cuenta como la materialización de los daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada al actor, y no deben, según éste precepto, exceder el interés legal que será del uno por ciento (1%) al mes, y siendo que se acreditó la falta de pago de las rentas reclamadas, será conducente condenar al pago de los daños y perjuicios a la demandada. OCTAVO.- En atención a lo dispuesto por el artículo 1187 del Código Procesal Civil del Estado, no ha lugar a hacer especial condenación en costas, en el entendido de que los gastos que eventualmente se originen con motivo de la ejecución de esta sentencia serán a cargo de la demandada.

10 Por tanto, es procedente condenar a la parte reo * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, a pagar el importe de $32, (treinta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional), respecto de las rentas vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo. abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil quince así como las rentas vencidas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil dieciséis a razón de $1, (Un mil ochocientos pesos 00/100 MN.) mensuales, más las que se sigan venciendo hasta la terminación del presente juicio; prestaciones las anteriores con las que deberá cumplir el demandado dentro del término de cinco días siguientes al que se le notifique esta Sentencia, siempre y cuando la misma sea legalmente ejecutable; asimismo, se le condena a la desocupación y entrega del inmueble antes mencionado, concediéndosele un término de CINCO DÍAS a fin de desocupar el lugar, apercibido que en caso de no ser así se procederá a su lanzamiento forzoso. Por lo anteriormente expuesto y fundado, y con apoyo además en lo prescrito por los artículos 17 y 116, fracción III, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 135, 140, 141, 154, 155 y 156 de la Constitución Política del Estado Independiente, Libre y Soberano de Coahuila de Zaragoza y 1 y 33 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado, se resuelve: Por lo expuesto y fundado, se resuelve: PRIMERO. Procedió la Vía Civil Especial intentada y tramitada. SEGUNDO. La parte actora, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, demostró los elementos constitutivos de la pretensión que intentó respecto únicamente de la acción de rescisión y no de la tácita reconducción, mientras que el demandado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, no compareció a juicio a hacer valer su derecho; en consecuencia: TERCERO. Se decreta la terminación del contrato de arrendamiento por causa de rescisión expuestas en el considerando tercero de esta resolución, por lo que se condena a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a pagar $32, (treinta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de las rentas vencidas y no pagadas, respecto de los meses de enero, febrero, marzo. abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil quince así como

11 las rentas vencidas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil dieciséis a razón de $1, (Un mil ochocientos pesos 00/100 MN.) mensuales, más las que se sigan venciendo hasta la terminación del presente juicio. CUARTO. Se condena a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a la desocupación y entrega del inmueble en litigio a la parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, lo cual deberá realizar dentro del término de CINCO DÍAS, apercibiéndole que en caso de no ser así, se procederá a su lanzamiento forzoso. QUINTO. No se hace especial condenación en costas conforme a lo dispuesto por los artículos 142 y 1187 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza. NOTIFÍQUESE.- con fundamento en lo dispuesto por el artículo 781 del Código Procesal Civil del Estado. Así, definitivamente juzgando, lo resolvió y firma, el Licenciado GUADALUPE MARTINEZ CORTEZ, Juez Primero Letrado en Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo, ante el Licenciado LUIS ALBERTO GARCIA CARDENAS, Secretario de Acuerdo y Trámite, que autoriza y da fe. En la misma fecha, se fijó la resolución que antecede en la lista de acuerdos. Conste. Expediente número 1223/2016 AGC/CEAO*

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