Informe del mercado de la vivienda 2012-1 L Hospitalet de Llobregat Septiembre de 2012 DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA
1 INFORME DEL MERCADO DE LA VIVIENDA DE LLOBREGAT ÍNDICE 1. Objetivo del informe. 2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en de Llobregat. 3. Conclusiones por tipología de inmueble. a. Pisos con y sin ascensor. b. Pisos grandes y pisos pequeños. c. Pisos en buen y mal estado. 4. Metodología. 5. Elaboración del Informe contacto.
2 1. OBJETIVO DEL INFORME El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva global que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación. En el presente informe se analiza específicamente la evolución del precio de la vivienda de segunda mano en la ciudad de. El alcance del informe presenta la evolución del precio por metro cuadrado con carácter general y su impacto por tipología de inmueble, en función de las diferentes características de los mismos. El objetivo del presente informe es mostrar la situación actual de los precios de la vivienda en un momento concreto como el primer semestre de 2012 y analizar algunas variables observadas en la evolución de los precios que son clave para completar otros análisis que se ofrecen sobre los precios de forma más generalizada.
3 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN Durante el primer semestre de 2012 se ha producido un notable descenso en el precio de la vivienda en la ciudad de en comparación con el mismo periodo del año anterior. A continuación presentamos la evolución del precio por metro cuadrado en desde el año 2004 (año en el que el Grupo Tecnocasa inicia la recopilación de información para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda) hasta el primer semestre de 2012. Evolución precio por m² periodo 2004-2012 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 2.700 3.023 3.664 3.621 3.527 2.499 2.418 2.191-29,74% 1.539 500 0 2004- I 2005- I 2006- I 2007- I 2008- I 2009- I 2010- I 2011- I 2012- I año de venta L' Hospitalet de Llobregat Como podemos apreciar, en el primer semestre de 2011 el precio por m² se situó en el último semestre analizado. La variación producida entre ambos periodos es de - 29,74%.
4 Ahora presentamos la evolución de esta población desde el momento en el que en se llega a producir la cota más alta en cuanto a precio por m² en la serie objeto del estudio, hasta el último semestre estudiado. Se puede observar que se han ido produciendo variaciones negativas en el precio con diferente intensidad hasta llegar a un descenso acumulado de - 57,98%. % Variación acumulada desde precio máximo 0% - 10% 2007- I 2008- I 2009- I 2010- I 2011- I 2012- I - 1,16% - 3,73% - 20% - 30% - 40% - 50% - 31,78% - 33,99% - 40,20% - 60% - 70% L' Hospitalet de Llobregat - 57,98% Evolución histórico de precio m² hasta el momento actual 35,68% 2004- I 2006- I 2011- II - 57,98% L' Hospitalet de Llobregat
5 3. CONCLUSIONES POR TIPOLOGÍA DE INMUEBLE A continuación analizamos una serie de características que configuran diferentes tipologías de inmuebles y su incidencia en el precio de los mismos. a) PISOS CON Y SIN ASCENSOR El hecho de que una finca tenga o no ascensor es un factor que tradicionalmente tiene incidencia sobre el precio de una vivienda. Las viviendas con disponibilidad de ascensor tienen un precio por m² mayor que las que no disponen de él, siendo el precio en 2012 de 1.815, respectivamente. Si realizamos un análisis de la diferencia entre ambas tipologías de inmueble en los últimos años, podemos ver que en los periodos en los que existió una mayor demanda inmobiliaria, la diferencia de precio fue menor respecto a los periodos con una menor demanda. En 2012 tenemos una diferencia de 629 m² de los pisos con ascensor. Evolución precio por m² periodo 2004-2012 según disponibilidad de ascensor 5.000 4.500 4.346 4.000 3.735 3.781 3.500 3.000 2.500 2.890 2.770 3.048 2.962 3.678 3.639 3.122 2.966 2.605 2.692 2.285 2.000 2.237 2.047 1.815 1.500 1.000 1.186 500 0 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 2012-1 año de venta sin ascensor - L'Hospitalet con ascensor - L'Hospitalet De acuerdo a las tendencias de precios de ambas tipologías, concluimos que en los periodos con menos demanda, los pisos sin ascensor se deprecian a un mayor ritmo frente a los que sí disponen de él. A continuación presentamos la variación que se ha producido en ambas tipologías desde el periodo en el que alcanzaron su precio máximo hasta el momento actual. Con ascensor Sin ascensor Variación desde periodo máximo precio - 58,24% - 67,75%
6 b) PISOS GRANDES Y PISOS PEQUEÑOS Veníamos de una época en la que el precio de los pisos de menos de 70 m² (considerados estro estudio) estaba siendo superior (más de 70 m²). A partir de la crisis inmobiliaria y financiera el precio de los pisos de estas dos tipologías se fue acercando hasta el punto que a partir de 2009 (ver gráfico) los pisos de más de 70m² pasaron a tener un precio mayor que los de menos de 70m². En el momento actual, los ligeramente superior al de los pisos pequeños Evolución precio por m² periodo 2004-2012 según m2 4.500 4.000 3.818 3.777 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 3.267 3.046 3.605 2.819 2.719 3.092 2.814 2.587 2.676 2.650 2.571 2.398 2.290 2.100 1.533 1.512 500 0 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 2012-1 año de venta <70 m2 - L'Hospitalet >=70 m2 - L'Hospitalet
7 c) PISOS EN BUEN Y MAL ESTADO En cuanto al estado de la vivienda, comparando las ventas de las que se encuentran en buen estado versus aquellas que están en mal estado, en 2012 el precio por m² de los pisos en buen estado es de 1.622 que están en mal estado de 1.295 La diferencia es de 327 Esta diferencia ha venido provocada por una mayor caída de precios, desde el momento máximo, de los pisos en mal estado (un 66,91%). Una caída superior a la de los pisos en buen estado (57,89%). Evolución precio por m² periodo 2004-2012 según estado de la vivienda 4.500 4.000 3.914 3.852 3.781 3.500 3.000 2.826 3.070 3.834 3.353 2.726 2.500 2.000 1.500 2.780 2.964 2.940 2.446 2.430 2.083 2.161 1.990 1.622 1.000 1.295 500 0 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 2012-1 año de venta Mal estado - L'Hospitalet Buen estado - L'Hospitalet
8 4. METODOLOGÍA La información que sirve de base para este estudio de mercado ha sido obtenida de la base de datos que se facilita a la Universidad Pompeu Fabra para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda. Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual sale un inmueble al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la transacción). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos. Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente muestra en estudio de manera estadísticamente significativa. Para el análisis del precio por tipología se han utilizado las compraventas que disponen de las características sujetas a estudio completadas. Puede ser que en casos puntuales existan ligeras variaciones respecto al precio medio global, para el cual se han considerado todas las compraventas disponibles.
9 5. ELABORACIÓN DEL INFORME - CONTACTO Departamento de Análisis e Informes dai@tecnocasa.es Lázaro Cubero l.cubero@tecnocasa.com Josep María López j.lopez@tecnocasa.com