Actualización Precio Objetivo

Parque Arauco Precio Objetivo: CLP 1.290 Recomendación: Mantener Riesgo: Medio 16 de junio de 2015 Sector: Construcción & Inmobiliario T: +56 2 2660 2050 Información Compañía Ticker: PARAUCO CI Equity Precio cierre (CLP por acción): 1.221 Rango 12M (CLP por acción): 961 1.290 Volumen Diario (USD millones): 1,08 Acciones (millones): 817 Capitalización de Mercado (USD millones): 1.582 Acciones / ADR: N/A Precio Acción 12M (Base 100) Actualización Precio Objetivo Recomendación y Tesis de Inversión Actualizamos nuestra recomendación del precio objetivo para Parque Arauco a CLP 1.290 por acción para fines de 2015, con una recomendación de mantener y riesgo medio, lo cual considera un alza de 5,6% en el precio y un retorno de dividendos de 2,5%, totalizando un retorno de 8,1%. Nuestra recomendación se basa en los siguientes argumentos: Aumento en el plan de inversión para el período 2015-2017 a USD 730 millones. El objetivo de la compañía es potenciar los formatos de malls menos desarrollados y con más perspectivas de crecimiento. Además los mayores esfuerzos se centraran en aumentar participación en Perú y Colombia. Aproximadamente queda por invertir USD 400 millones, de los cuales Colombia concentra cerca del 50% de esta inversión. Los 3 nuevos proyectos anunciados por la compañía se localizan en Chile y Perú. Participación en países con buenas perspectivas de desarrollo. La baja penetración de centros comerciales en Perú y Colombia, sumado a tasas de crecimiento macroeconómico superiores al promedio de la región generan buenas oportunidades de desarrollo. Buena estabilidad de los flujos, generada por la estrategia de diversificación en cuanto a ingresos, formatos de negocios y mercados permiten que la compañía cumpla con sus planes de expansión y desarrollo, además de sus obligaciones y covenants. Pago de contribuciones del año anterior ya no se podrán rebajar del impuesto a la renta. A diciembre de 2013 Parque Arauco pagó CLP 3.844 millones por contribuciones mientras que para el mismo periodo del 2014 el pago fue de CLP 4.708 millones, que fueron utilizados como crédito de impuestos. Sin embargo, con la reforma tributaria la empresa solo podrá descontar este ítem como costo de venta en los estados de resultados tributarios. Durante el año tributario 2015 se podrá rebajar un 50% y desde 2016 en adelante se termina la rebaja de forma permanente. Riesgos Nivel de actividad económica. Un deterioro en la economía puede afectar los ingresos de la compañía debido a un menor consumo interno y presiones en los costos. Un porcentaje de los ingresos de la compañía son variables dependiendo de las ventas de los locatarios, por lo que caídas en el consumo y gasto privado afectan sus resultados. Riesgo político. Cambios en los planos reguladores o en los permisos de edificación pueden también afectar los proyectos de la compañía y reducir su valor. alguna en relación a cualquier tipo de operación que un inversionista realice o pretenda realizar respecto de los instrumentos o valores de que se tratan, o en los mercados o

Parque Arauco Precio Objetivo (CLP): 1.290 Recomendación: Mantener Descripcion Compañía Parque Arauco es un importante operador de centros comerciales y strip centers en Chile, Perú y Colombia. Sus ingresos son estables dada la naturaleza de los contratos de arrendamiento que firma. Parque Arauco cuenta con 20 centros comerciales en Chile, 14 en Perú y 2 en Colombia (Mar 2015) Cuenta con un plan agresivo de expansiones enfocado en aumentar su participación en Colombia y Perú ERR (CLP MMM) 2013 2014 2015e 2016e 2017e Ingresos 107.319 125.886 141.135 154.373 172.188 Margen Bruto 85.012 97.280 109.895 121.407 137.617 Margen Bruto % 79,2% 77,3% 77,9% 78,6% 79,9% Resultado Operacional 71.675 81.965 93.187 102.706 116.767 Margen Operacional % 66,8% 65,1% 66,0% 66,5% 67,8% EBITDA 74.456 85.554 97.285 107.189 121.678 Margen EBITDA % 69,4% 68,0% 68,9% 69,4% 70,7% Gastos Financieros Netos (15.166) (21.220) (22.322) (22.992) (23.682) Resultado No Operacional (12.847) (9.428) (8.983) (8.980) (8.712) Utilidad 50.016 60.793 64.016 65.908 64.666 Utilidad Controladora 55.281 57.749 57.437 59.317 58.200 Mg Neto (Controlador) % 51,5% 45,9% 40,7% 38,4% 33,8% UPA (CLP / acción) 78,2 70,6 70,2 72,5 71,2 Estructura Propiedad (Mar 2015) Balance (CLP MMM) 2013 2014 2015e 2016e 2017e Efectivo & Equivalentes 68.946 110.061 49.710 46.655 74.796 Grupo Otros activos corrientes 48.162 51.675 69.706 71.871 74.764 Controlador Otros Propiedades de inversión 947.839 1.090.631 1.231.148 1.311.256 1.390.398 26% 17% Otros activos no corrientes 137.009 161.390 183.361 183.361 183.361 Familia Said Total Activos 1.201.956 1.413.758 1.533.925 1.613.143 1.723.318 Yarur 6% Deuda Financiera 441.378 473.328 544.660 590.202 667.723 Fondos de Familia Total Pasivos 566.649 633.631 725.495 774.115 855.749 Inv ersión Abumohor Total Patrimonio 635.307 780.127 808.430 839.028 867.569 32% Corredores de 3% Bolsa Interes Minoritario 124.963 142.244 142.899 142.899 142.899 16% Ingresos (Mar 2015) - Últimos 12 meses FC (CLP MMM) 2013 2014 2015e 2016e 2017e Resultado Operacional 71.675 81.965 92.798 102.706 116.767 Impuestos Ajustados (17.037) (20.832) (25.140) (29.035) (41.727) Colombia 8% Depreciacion & Amortizacion 2.781 3.589 4.098 4.355 4.739 Capex (211.718) (160.015) (112.649) (84.592) (84.053) Perú 28% Chile 64% Δ Capital de trabajo 16.172 15.894 16.077 17.684 19.776 Free Cash Flow (138.127) (79.400) (24.816) 11.117 15.502 Aumento de capital 13.709 118.656 2.427 0 0 Dividendos (19.498) (25.211) (24.675) (28.719) (29.658) Deuda Neta 64.887 (26.038) 44.129 45.542 77.521 Comparables P/U VE/EBITDA Ratios 2013 2014 2015e 2016e 2017e Falabella 23,4 16,9 Precio accion (CLP) 959 1.162 1.221 1.221 1.221 Cencosud 26,7 9,8 P / U (x) 12,3 16,5 17,4 16,8 17,2 Ripley 13,1 15,2 Pasivos / patrimonio (x) 0,9 0,8 0,9 0,9 1,0 Iguatemi 19,5 12,8 VE / EBITDA (x) 4,1 6,9 5,2 4,2 3,3 BR Malls 21,9 6,7 EBITDA / Gastos Fin. (x) 3,9 3,3 3,6 3,9 4,3 Deuda Fin. Neta / EBITDA (x) 5,0 4,2 5,1 5,1 4,9 ROA (% ) 4,6% 4,1% 3,7% 3,7% 3,4% β (vs IPSA): 1,02 ROE (% ) 8,7% 7,4% 7,1% 7,1% 6,7% WACC: 8,1% Dividend Yield (% ) 2,9% 2,7% 2,5% 2,9% 3,0% Fuente: CorpResearch, Bloomberg, Reportes Financieros de la compañía.

Según datos del FMI publicados en su World Economic Outlook Database de abril, Latinoamérica crecería 0,9% en este 2015 y 2% en 2016. Un nuevo ajuste a la baja ya que en su informe anterior sus estimaciones hablaban de una expansión de 1,3% para este año. Para los países en que Parque Arauco opera las perspectivas de crecimiento se sitúan en 2,7% para Chile, 3,4% y 3,7% para Colombia y Perú respectivamente. PIB por pais Variación anual en % 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Chile Colombia Perú Fuente:FMI. Dentro de los factores que inciden en este bajo crecimiento se destaca la incertidumbre acerca de las reformas en Chile, la caída de los precios del petróleo en la economía colombiana, una menor inversión en Perú y los menores precios en materias primas como el cobre. Consumo Variación anual en % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Fuente: LatinFocus.

2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Parque Arauco mostró el 2014 un crecimiento en ingresos consolidados de 17,3%, alza impulsada principalmente por las operaciones de Perú y Colombia. Su EBITDA aumentó en 14,9% con un margen sobre ingresos de 68,0%. Para el 2015 esperamos un alza de 12,1% en sus ingresos y de 13,7% en EBITDA, alcanzando un margen EBITDA de 68,9%. Debido al alto nivel de madurez del mercado chileno en comparación al mercado peruano y colombiano, es que gran parte del plan de expansión se centrará en ellos. Esperamos que los márgenes EBITDA se mantengan bajo el 70% durante los próximos dos años, para comenzar a situarse a partir del 2017 en niveles sobre el 70%. Sus ingresos han presentado alzas, en promedio, superiores al 10% debido a la gran variedad de oferta que hay en sus malls, fuerte crecimiento de GLA y expansión a mercados donde el formato o competencia es reducido. Ingresos (CLP mm) 200 150 100 50 0 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ingresos y GLA Variación anual en % 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% Ingresos Crecimiento GLA Fuente: La compañía, SVS y CorpResearch. EBITDA (CLP mm) 160 71% 120 70% 80 69% 68% 40 67% 0 66% EBITDA Mg. EBITDA Fuente: La Compañía, SVS y CorpResearch. Clasificación del Centro Comercial Regional >20.000 m 2 GLA Vecinal Entre 6.000 y 20.000 m 2 GLA Stripcenter <6.000 m 2 GLA 5,0% 0,0% 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Ingresos Fuente: La compañía, SVS y CorpResearch. La compañía el 1T-2015 informó que tiene una superficie arrendable (GLA) de 815.500 m 2, y para fines de 2015 esperan contar con 824.000 m 2. Esperamos que el crecimiento en sus ingresos y EBITDA se mantenga en buenos niveles como los mostrados hasta ahora, en parte a su portfolio de centros comerciales. Podemos ver que además de una expansión de GLA en sus malls, la compañía ha inaugurado nuevos centros comerciales e ingresado a nuevos mercados y formatos. Considerando que un mall alcanza su madurez aproximadamente a los 5 años de su apertura, el portfolio de la compañía sigue siendo nuevo bajo ese supuesto, por lo que seguirá presentando buenas tasas de crecimiento. Junto a esta estrategia de desarrollo, vemos una tendencia en el mercado del Retail de internacionalización de tiendas (marcas) que ven a Chile, Perú y Colombia como mercados atractivos para su desarrollo. Un ejemplo de esto es la presencia en Chile, Perú y Colombia de tiendas reconocidas mundialmente como H&M y Forever21, por mencionar algunas. GLA

Portfolio Parque Arauco Malls por país 30 25 20 15 10 5 0 2 2 2 14 1 11 10 6 1 3 4 8 8 10 10 5 5 2010 2011 2012 2013 2014 1T2015 Fuente: Parque Arauco, CorpResearch. Chile Perú Colombia El plan de inversión se incrementó a USD 730 millones y contempla tres nuevos proyectos, un centro comercial vecinal en Chile y un outlet premium en Chile y Perú. Además anunció expansiones en gran parte de sus centros comerciales en Perú. Para fines de 2017 esperamos que el área arrendable haya crecido más 15%, llegando a 940.500 m 2. Al plan de inversión actual le queda un remanente aproximado de USD 400 millones, destinando aproximadamente el 50% de este a sus proyectos en Colombia. De este remanente, USD 300 millones serán aportados por la compañía y los restantes USD 100 millones vendrá de sus socios. Plan de Expansión 2015-2017 M 2 GLA miles Penetración de Centros Comerciales GLA por 1.000 habitantes 10.500 16.500 4.500 Al 1T-2015 2015e 2016e 2017e 8.750 17.250 Chile Mexico Perú Colombia 79 62,7 91,8 167,5 408.000 4.000 336.000 63.500-71.500 Brasil Argentina 60,8 50,2 Chile Perú Colombia Fuente: CorpResearch, La compañía. Fuente: CChCC

2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e 2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Chile El plan de aperturas y expansiones de centros comerciales informado por la compañía comprende la expansión de Parque Arauco Kennedy y la apertura Arauco Express Recoleta este 2015. Para 2016 se espera la apertura de dos nuevos Arauco Express y un Outlet Premium en Coquimbo. Con esto el GLA en Chile aumentaría para fines de 2016 5,1%, pasando de 408.000 m 2 a 429.000 m 2. Ingresos y EBITDA Chile CLP miles de millones GLA Chile M 2 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 - Ingresos Mg. EBITDA 75% 73% 72% 70% 69% 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Fuente: Parque Arauco, CorpResearch. GLA Chile % GLA Ingresos y EBITDA Perú CLP miles de millones 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 - Ingresos Mg. EBITDA 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% Perú Fuente: La compañía, CorpResearch. El primer trimestre se incorporó 81.000 m 2 de GLA, lo que equivale a un crecimiento de 31,8%. Se agregaron al portfolio de la compañía MegaPlaza Pisco y los Quinde Cajamarca e Ica. Para el segundo semestre es estiman expansiones de 4.000 m 2 de GLA en distintos MegaPlaza para totalizar 340.000 m 2 de GLA. Para fines de 2016 proyectamos que su GLA alcance los 357.250 m 2. GLA Perú M 2 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: Parque Arauco, CorpResearch. GLA Perú % GLA Fuente: La compañía, CorpResearch.

2011 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e Colombia Ingresos y EBITDA Colombia CLP miles de millones Si bien la compañía no ha anunciado nuevos desarrollos ni expansiones en sus malls actuales, este mercado es el que concentra las mejores expectativas de crecimiento debido al desarrollo que presenta la industria en Colombia, en donde los locatarios son dueños de las tiendas. Cerca del 80% de GLA del país presenta este modelo de negocios. Para el 2017 se espera que el proyecto La Colina este operativo agregando 63.500 m2 de GLA, lo que implicaría un crecimiento de 88,8%, pasando de 71.500 m2 a 135.000 m2. A pesar de esta falta de proyectos nuevos, el 2015 y 2016 proyectamos crecimientos en ingresos de 20,2% y 11,3% respectivamente, en parte al buen mix comercial que ofrece Parque Arauco en comparación a su competencia. 20.000 15.000 10.000 5.000 - Ingresos Mg. EBITDA Fuente: Parque Arauco, CorpResearch. 75% 65% 55% 45% 35% GLA Colombia M 2 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2012 2013 2014 2015e 2016e 2017e 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% GLA Colombia % GLA Fuente: La compañía, CorpResearch.

mar-10 jul-10 nov-10 mar-11 jul-11 nov-11 mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14 mar-15 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 mar-10 jul-10 nov-10 mar-11 jul-11 nov-11 mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14 mar-15 Buena salud financiera. Parque Arauco ha mantenido buenos niveles de solvencia y liquidez, lo que se ha reflejado en el cumplimiento a cabalidad de sus obligaciones y covenats. La buena estabilidad de los flujos, generada por la estrategia de diversificación en cuanto a ingresos, formatos de negocios y mercados permiten que la compañía cumpla con sus planes de expansión y desarrollo. Además el alzamiento de hipotecas, la compañía mantenía 5 hipotecas (4 de ellas con bancos y una con bonistas) han permitido que las clasificadoras de riesgo les suban la nota a la solvencia de la compañía y a la línea de bonos. Pasivos/Patrimonio (<= 1,4) 1,5 1,0 0,5 0,0 Fuente: Parque Arauco. Pasivos/Patrimonio Covenant EBITDA/Gastos Financieros (>= 2,5) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Fuente: Parque Arauco. EBITDA/Gastos Financieros Deuda Financiera Neta/Patrimonio (<= 1,5) 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Fuente: Parque Arauco. Deuda Financiera Neta/Patrimonio

sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 Valoración Para estimar el precio objetivo de Parque Arauco utilizamos un modelo de flujo de caja descontado, en el que proyectamos los flujos (nominales y en moneda local de cada país) hasta el año 2025 y luego consideramos un crecimiento a perpetuidad de 3,0% nominal. Se utilizó una tasa de descuento de 8,1%, que se calculó en base a un promedio ponderado del WACC de los tres países donde opera la compañía. Este considera un beta de 1,02. Para Chile, consideramos una tasa de impuestos de 27% en el WACC y de 35% y 34% para Perú y Colombia. P/U Comparables 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Iguatemi BR Malls Falabella Cencosud Parque Arauco Fuente: CorpResearch, Bloomberg.

Glosario Término Definición / Traducción Cálculo EBITDA EBITDAR Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) EBITDA más arriendo de activos fijos (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation, Amortization and Rents) Resultado Operacional más Depreciación más amortización EBITDA más arriendos de activo fijo. Se usa en las industrias aeronáutica y marítima y se reversa el arriendo de aviones o buques EV Valor de los Activos de la Empresa (Enterprise Value) Patrimonio Bursátil más Deuda Financiera Neta más Interés Minoritario EV/EBITDA Múltiplo de valorización. Mientras mayor sea, más cara está la acción EV dividido por Ebitda EVA Valor Económico Agregado (Economic Value Added) Resultado Operacional neto de impuestos sobre capital empleado FCL Flujo de Caja Libre EBITDA menos impuestos menos inversiones más (menos) variación del capital de trabajo Free-float Margen Operacional Ebitda Neto Porcentaje de las acciones que puede transarse libremente en el mercado Porcentaje de las ventas Porcentaje de las acciones que no pertenece a los controladores Resultado Operacional / Ventas Ebitda / Ventas Utilidad / Ventas P/U Relación Precio / Utilidad Precio de la acción dividido por la UPA P/VL Relación Precio a Valor Libro Precio de mercado de la acción dividido por el valor contable de la acción Retorno de Dividendos Retorno FCL Rentabilidad que entrega una acción por concepto de dividendos Rentabilidad del Flujo de Caja Libre que genera la empresa Dividendos repartidos en un año dividido por el precio de la acción FCL / Precio de la acción ROA Retorno de los Activos (Return on Assets) Utilidad del ejercicio / Activo Total ROE Retorno del Patrimonio (Return on Equity) Utilidad del ejercicio / Patrimonio contable UPA Utilidad por acción Utilidad del ejercicio / Número de acciones x Veces YtD Año a la fecha (Year to Date) Variación porcentual en lo que va del año Recomendaciones sobre acciones: se establecen de acuerdo al retorno relativo respecto del IPSA. Se recomienda Mantener cuando se espera que la acción tenga un retorno total similar al del IPSA; Comprar, cuando el retorno esperado para la acción es superior al esperado para el IPSA; y Vender, cuando el retorno esperado para la acción es inferior al esperado para el IPSA. Se define como Retorno similar al del IPSA al que esté dentro de un rango con una amplitud equivalente a un tercio de la variación esperada para el índice, con un mínimo de 5%.

CorpResearch Álvaro Donoso Director CorpResearch adonoso@corpgroup.cl Estudios Económicos Sebastián Cerda Director Ejecutivo CorpResearch y Estudios Económicos scerda@corpgroup.cl Nicolás Birkner Jefe de Análisis Macro y Financiero nicolas.birkner@corpgroup.cl Karla Flores Economista Senior karla.flores@corpgroup.cl Mauricio Carrasco Economista mauricio.carrasco@corpgroup.cl Estudios de Renta Variable Cristóbal Casassus Analista Senior. Sectores: Banca y Forestal. cristobal.casassus@corpgroup.cl Sergio Zapata Analista Senior. Sectores: Eléctrico, Utilities. sergio.zapata@corpgroup.cl Patricio Acuña Analista. patricio.acuna@corpgroup.cl Martín Antúnez Analista. Sector Retail. martin.antunez@corpgroup.cl Andrea Neira Analista. Sectores: Commodities, Telecom, Transporte. andrea.neira@corpgroup.cl Rosario Norte 660 Piso 17, Las Condes, Santiago. Teléfono +562 2660 3600 www.corpbancainversiones.cl

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