1.- DATOS GENERALES DESARROLLO PROYECTO DE DICTAMEN FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR AL QUE SE PRETENDE DENOMINAR RUISEÑORES II. PROPIETARIO CASAS JAVER S.A. DE C.V. REPRESENTANTE LEGAL ARQ. ROGELIO CORTES OVIEDO PERITO RESPONSABLE ARQ. HUGO HÉCTOR MORALES RODRÍGUEZ P.R.O. No. 179 ANTE LA SECRETARÍA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN AL NOR-ORIENTE DE LA CABECERA MUNICIPAL DE JESÚS MARÍA, AGS. TRAZA URBANA FRACC. RUISEÑORES II JESÚS MARÍA, AGS. S Ú S E J A Í R A M CAM. A LA RINCONADA. D L B A A G S. 1
FRACCIONAMIENTO RUISEÑORES II 2 FRACCIONAMIENTO RUISEÑORES II
2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS TIPO DE USO NUMERO DE SUPERFICIE LOTES m 2 PORCENTAJE HABITACIONAL 233 31,216.32 52.03% COMERCIAL 3 319.28 0.53% DONACIÓN 5 5,549.62 9.25% VIALIDADES n/a 19,917.37 33.19% AFECTACIÓN 1 1,978.22 3.30% RESERVA 1 1,019.19 1.70% TOTAL 243 60,000.00 100.00% NÚMERO DE MANZANAS 12 DENSIDAD DE POBLACIÓN MÁXIMA PERMITIDA 480 HAB/HA ALINEAMIENTO No. 632/09 DE FECHA 2/09/09 LOTE TIPO 6m x 15m = 90 m 2 Y 12m x 15m = 180 m 2 SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010 se abastecerá de la red existente del Fraccionamiento Ruiseñores I. Deberá realizar los pagos correspondientes, a la conexión a la red de agua potable y alcantarillado por $ 2 447,876.04 fijando como plazo 60 días naturales, a partir de la autorización del desarrollo. RED DE DISTRIBUCIÓN María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010, deberá contar con una macro cisterna con un sistema de bombeo denominado Victoria; con bombas de velocidad variable automatizadas, y calibradas para mantener la presión adecuada en toda la red. Columpio galvanizado de ½ con llave limitadora cerrada haciéndose responsable su empresa debiendo ser 3
avalada por esta comisión, medidor de agua avalado por esta comisión, válvula de esfera y llave de nariz. Cada toma deberá construirse con tubo de polietileno de alta densidad y bajo peso molecular avalado por esta comisión; usando conector de nylon tipo compresión y abrazadera tipo reforzada. La tubería deberá utilizarse de P.V.C. hidráulico RD 26 con diámetro según proyecto y probarse según la normatividad. VOLUMEN ANUAL REQUERIDO María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010, deberá adquirir de terceros y garantizar los derechos por extracción de aguas subterráneas debidamente regularizadas ante la Comisión Nacional del Agua, por el equivalente al volumen anual que demandará su desarrollo y que asciende a 377,118 m3 anualizados, estableciéndose un plazo a cumplir de 60 días naturales contados a partir de la fecha de autorización del desarrollo. SISTEMA DE ALCANTARILLADO María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010, la red contara con tubería de P.V.C. serie 20 en red de atarjeas diámetros mínimos 8 de diámetro. Las descargas domiciliarias deberán construirse con tubería de PVC serie 20 de 6 de diámetro incluye: silletas con salida de 6 y codo del mismo material. POZOS DE VISITA DESCARGA María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010, los pozos de visita serán de tabique rojo recocido siguiendo las especificaciones técnicas de la Comisión Nacional del Agua, las tapas deben ser ciegas para tránsito pesado de FoFo., incluye: Diamante de concreto, de 1.50 x 1.50 m, con un f c=250 kg/cm2 de 15 cms. de espesor, La red se probará según la normatividad correspondiente. María, Ags., mediante Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010, el punto de conexión de descarga de aguas residuales será en la preparación prevista en la calle Ruiseñor del desarrollo Ruiseñores I, los lotes indicados en el plano de la red sanitaria descargara en la red municipal que se ubica al norte del mismo desarrollo. 4
ESCURRIMIENTOS PLUVIALES. VIALIDADES Deberá de abstenerse de conectar las bajadas pluviales de las construcciones, incluyendo patios y cocheras al sistema de alcantarillado sanitario. Deberá de considerar el diseño de rasantes para la creación de vialidades en el sentido de los afluentes pluviales localizados dentro del polígono de su desarrollo, con el fin de que sean debidamente canalizados a las cuencas hidrológicas existentes en la zona. TIPO DE VIALIDAD SUPERFICIE LOCAL 19,917.37 m2 Deberá de urbanizar la totalidad de las vialidades de su proyecto, así como las secciones de las vialidades indicadas en el plano de vialidad. URBANIZACIÓN GUARNICIONES Tipo trapezoidal con sección 15 x 20 x 40 a 50 con el fin de que resulten cuando menos 15 cm. por arriba de la superficie de rodamiento, fabricadas con concreto hidráulico con f c=150kg/cm²., agregado de 19 mm (3/4 ), revenimiento máximo será de 8cm. Tipo Integral con cuneta con sección en centímetros de 40 de altura, 15 en la parte superior de la guarnición, 50 de base y 15 de espesor, fabricadas con concreto hidráulico con f c=250kg/cm², agregado de 19 mm (3/4 ), revenimiento máximo será de 8cm. BANQUETAS Llevaran un relleno mínimo 15 cm de material inerte compactado al 90% de PVSM, fabricada con concreto hidráulico de f c=150kg/cm² de 10 cm de espesor, agregado de 19 mm (3/4 ), con pendiente hacia el arroyo de 1.5%, acabado escobillado recto que deje una superficie antiderrapante y curado con membrana química. 5
La rampa de minusválidos deberá de ir en cada vértice de manzana; el abanico del vértice se colocará al último, para dejar en su caso a preparación para los postes eléctricos. PAVIMENTOS Llevaran un relleno mínimo 15 cm. de material inerte compactado al 95% de PVSM, fabricada de concreto hidráulico con f c = 250 Kg/cm² de 15 centímetros de espesor; agregado de 38 mm (11/2 ), revenimiento de 10 cm. con acabado de regla. PLACAS DE NOMENCLATURA Metálicas sobre postes metálicos en cruceros de calles, con una altura y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags. ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. Asimismo, el alumbrado exterior debe cumplir con los requisitos que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags. OPINIONES TÉCNICAS OPINIÓN AYUNTAMIENTO Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano mediante el oficio D.P.D.U.-495/10 de fecha 7 de Junio del 2010, en la que se determinan entre otras situaciones las obligaciones fiscales municipales y las donaciones. FACTIBILIDAD DE AGUA Se cuenta con la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, mediante oficios de la Comisión del Agua Potable Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., Oficio No. DGAP 112/2010 de fecha 26 de Marzo de 2010. OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE En sesión de la Subcomisión de vialidad y transporte de fecha 16 de Abril del 2010, se da por aceptada la propuesta vial. 6
FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio PZA-776/09 de fecha 4 de septiembre de 2009, le informa que existe la factibilidad para proporcionarle el servicio de energía eléctrica, pero con base a lo que establece el la Ley del Servicio Público de Energía Eléctrica y su Reglamento en materia de Aportaciones, las obras necesarias para suministrarle el servicio deben ser con cargo al solicitante. 3.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS: o Copia certificada de escritura o titulo de propiedad, inscrita en el registro público de la propiedad. o Copia certificada de Acta constitutiva de la empresa, inscrita en el registro público de la propiedad. o Copia certificada de poder notarial. o Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística. o Levantamiento topográfico catastral. o Constancia de no adeudo a la propiedad raíz. 4.- OBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES Mediante oficio D.P.D.U.-495/10 de fecha 7 de Junio del 2010, expedido por conducto de la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano del Municipio de Jesús María, Ags., se determinó el pago por derechos fiscales municipales por la emisión de la opinión, integración del expediente y el control de las obligaciones del fraccionador en la cantidad de $473,349.00 M.N. (CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE PESOS CON 00/100 M.N.). En ese mismo oficio se determinó como obligaciones fiscales por la supervisión de las obras de urbanización la cantidad de $ 572,624.00 M.N. (QUINIENTOS SETENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO PESOS CON 00/100 M.N.). 7
El Ayuntamiento señala como plazo los 15 días naturales siguientes a partir de la fecha de autorización del presente proyecto, para cubrir el monto de los derechos fiscales antes indicados. ESTATALES Conforme al Artículo 10, Fracción I de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2010, se determina lo siguiente: Según inciso a) por la autorización para fraccionar el predio deberá de pagar el 2% del presupuesto total de las obras de urbanización SUPERFICIE A URBANIZAR 19,917.37m² X $ 573.00 (VALOR POR m2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.02 = $228,253.06 (DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES PESOS 06/100 M.N.) Según inciso B) por la supervisión de las obras de urbanización, deberá pagar el 2.5 % del presupuesto de las obras de urbanización SUPERFICIE A URBANIZAR 19,917.37m² X $573.00 (VALOR POR M2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.025= $285,316.33 (DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS DIECISÉIS PESOS 33/100 M.N.). EL MONTO CORRESPONDIENTE A LA SUPERVISIÓN DE CADA ETAPA, SE DETERMINARÁ UNA VEZ QUE SE SOLICITE EL INICIO DE OBRAS, DE ACUERDO A LA LEY DE INGRESOS DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES DEL EJERCICIO FISCAL CORRESPONDIENTE. GARANTÍAS DE URBANIZACIÓN De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Jesús María, conforme a lo siguiente: SUPERFICIE A URBANIZAR 19,917.37m² X $573.00 (VALOR POR m2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.40 = $4 565,061.20 (CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SESENTA Y UN PESOS 20/100 M.N.). EL MONTO CORRESPONDIENTE A CADA ETAPA SE DETERMINARÁ UNA VEZ QUE SE SOLICITE EL INICIO DE OBRAS DE ACUERDO A LA LEY DE INGRESOS DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES DEL EJERCICIO FISCAL CORRESPONDIENTE. 8
5.- EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN El desarrollador propone la ejecución del proyecto en Tres etapas de urbanización. 6.- OBSERVACIONES GENERALES 1. Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano mediante el oficio D.P.D.U.- 495/10 de fecha 7 de Junio del 2010, en la que se determinan entre otras situaciones, las obligaciones fiscales municipales y las donaciones a cargo del fraccionador. 2. El fraccionador deberá amojonar los lotes conforme al plano de lotificación autorizado. 3. El fraccionador queda obligado hasta la MUNICIPALIZACIÓN del fraccionamiento a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 483 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes. 4. El fraccionador, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Fraccionamiento previa autorización de la SEPLADE y al cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano. 5. Respecto al Estudio de Mecánica de Suelos, de fecha 12 de junio de 2009 señala que, el grado de compactación de la capa sub-base, así como de la subrasante será del 95%; entre la capa de sub-rasante y el terreno natural, se colocará el terraplén que sea necesario para alcanzar al nivel de rasantes. Este terraplén deberá cumplir con los siguiente requisitos de calidad de los materiales: límite líquido 40%, valor relativo de soporte estándar saturado 10% expansión 3% y grado de compactación 90 ± 2%. La colocación de las capas estructurales de pavimentos se harán en capas no mayores de 20 cm. De espesor, verificándose la compactación de cada capa, las capas de las estructuras de pavimento rígido deberán de cumplir los requisitos de calidad de materiales que se presentan en este informe. 6. El Estudio Geológico y Geofísico de Resistividad, determinó que en base al modelo de sondeos de resistividad, junto con la revisión del área de estudio, derivado de la revisión del terreno y predios contiguos los valores de resistividad detectados se configuraron en dos rangos principales: el primero relacionado con una unidad cubierta de mediana y baja resistividad y el segundo con un substrato de resistividad alta. La revisión detallada de los diferentes lados de la poligonal no muestran evidencias superficiales tales como: oquedades hundimientos o agrietamientos que pudieran indicar la existencia de fallas o fracturas activas. 7. Acatar las disposiciones que emitidas por el Instituto del Medio Ambiente del Estado, respecto del Dictamen de Impacto Ambiental, según Oficio IMAE-GA637/2010, de fecha 29 de abril de 2010. 9
8. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 313 fracción III del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 15% de la superficie neta. Por lo que, el fraccionador propone 5 predios dentro del proyecto y los cuales equivalen a una superficie total de 5,449.62m2. 9. Respecto al área de donación, el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags. Mediante oficio D.P.D.U. 495/10 de fecha 7 de junio del 2010, Declara Estar de acuerdo con la superficie y su ubicación, y que en su momento hará los ajustes necesarios además se le solicita al fraccionador que deberá de mantener dicha área libre de construcciones provisionales, escombro y debidamente urbanizada. 10. El fraccionador deberá escriturar a favor del Ayuntamiento de Jesús María, Ags, El total de las áreas de donación y vialidades correspondientes, conforme a lo estipulado por el artículo 474 fracción IV del Código Urbano para el Estado. 11. No se otorgará autorización para el inicio de las obras de urbanización, hasta que se cuente con el dictamen del Instituto del Agua del Estado correspondiente a los sistemas de agua potable, alcantarillado, drenaje, tratamiento de las aguas residuales y su rehúso, así como los escurrimientos pluviales, además deberá liquidar en su totalidad los pagos correspondientes por los derechos de conexión a la red municipal de Jesús María, Ags. 12. Deberá de acatar las observaciones contenidas en la factibilidad del sistema de planeación, con base al manifiesto de impacto urbano. 13. Deberá respetar las observaciones emitidas por la Subcomisión de Vialidad y Transporte del Estado con fecha de resolución de día 16 de abril del 2010. 14. Deberá cumplir con las observaciones según Alineamiento No. 632/09 de fecha 22 de septiembre del 2009, donde se señala que deberá urbanizar con concreto hidráulico la vialidad de acceso de una sección de 16 mts. y la mitad de ella en donde no se ubica el área de Donación, así como las vialidades propias del fraccionamiento, y con accesos para personas con discapacidad. 15. El Fraccionador deberá solicitar la autorización ante el H. Cabildo de Jesús María, el nombre de las calles de dicho desarrollo. 7.- PROYECTO DE RESOLUCION La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 28 de junio del 2010, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en los artículos 416, 424 y demás aplicables del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes; existiendo opinión favorable del Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de la Dirección de Desarrollo Urbano, mediante el oficio D.P.D.U.-495/10 de fecha 7 de Junio del 2010, tiene a bien APROBAR el proyecto del desarrollo denominado RUISEÑORES II como FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR propiedad de la empresa CASAS JAVER S.A. DE C.V. 10
La persona moral indicada queda sujeta a lo siguiente: Lo que se determine por el Ayuntamiento de Jesús María, Ags., en lo inherente a la superficie de donación y su ubicación; pago de obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por la cantidad de 377,118 m3 anuales para el total del desarrollo, atender lo señalado en la factibilidad de la Comisión del Agua Potable Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags.; atender a la factibilidad para su desarrollo, correspondiente al proyecto final avalado por la Comisión de Agua Potable Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., y el Instituto del Agua del Estado; deberá urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, detalladas dentro del presente, garantizando la liga directa a la estructura vial, conforme a las especificaciones marcadas en el presente proyecto de dictamen; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; atender lo que señala los estudios de mecánica de suelos y geoeléctrico; respetar lo que dictaminen las instancias correspondientes en lo relativo a las restricciones y limitaciones que se encuentren dentro de su predio por situaciones del medio físico natural; presentar y respetar las observaciones que se señalen en el Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente PROYECTO DE DICTAMEN formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código Urbano, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del fraccionamiento, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de Lotificación completo, (el cual debe contener la superficie individual por lote, colindancias del lote, No. de lotes, No. de manzanas, superficies total, habitacional, comercial, áreas verdes, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato *.dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes. Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Fraccionamiento. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa a la empresa CASAS JAVER S.A. DE C.V., que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo. 11