FIDUCIA INMOBILIARIA Y CONSTRUCCIÓN Aliados del Desarrollo en Colombia

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1 mar-90 ago-91 ene-93 jun-94 nov-95 abr-97 sep-98 feb-00 jul-01 dic-02 may-04 oct-05 mar-07 ago-08 ene-10 jun-11 No. 41 Noviembre de 2012 ISSN Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Edwin Chirivi B. Investigadores: Óscar Quiroz P., Sebastián Ramírez Z. y Jorge Torres V. FIDUCIA INMOBILIARIA Y CONSTRUCCIÓN Aliados del Desarrollo en Colombia Tabla de contenido Introducción 1 La actividad edificadora antes de la fiducia inmobiliaria 1 Panorama de la fiducia inmobiliaria en Colombia 2 Beneficios de la fiducia inmobiliaria 4 Potencial de la fiducia en la actividad edificadora 5 Conclusiones 6 Introducción Camacol y Asofiduciarias realizaron el pasado 5 de septiembre el seminario Fiducia inmobiliaria y construcción: aliados del desarrollo en Colombia. El evento reunió a especialistas de los diferentes sectores para exponer sus puntos de vista sobre el estado actual y las perspectivas del negocio fiduciario en Colombia. liberación de las operaciones financieras; esto en el marco de un crecimiento general de la economía, bajos niveles de desempleo y una valoración sostenida de los precios de la vivienda. El modelo trasladaba el riesgo de mercado a los desarrolladores y compradores de vivienda, pero dadas las condiciones macroeconómicas y sectoriales con las que este modelo se desarrolló, no tuvo efectos negativos en este periodo. Gráfico 1 Tasa de desempleo I 2012-II El presente documento pretende sintetizar las principales conclusiones desarrolladas en el seminario, además de presentar brevemente los factores que introdujeron el modelo fiduciario en la actividad inmobiliaria y que permitieron su posterior consolidación. La actividad edificadora antes de la fiducia inmobiliaria La década de los noventa inició con un gran dinamismo de la actividad edificadora ( ), en 1992 la actividad edificadora creció 40%, caracterizada por la Fuente: DANE En 1995 la actividad económica se empezó a deteriorar, el empleo cambió la tendencia ( Gráfico 1) y el PIB de edificaciones cayó en terreno negativo (Gráfico 2). Esta fase de desaceleración de la economía hasta la posterior crisis ( ), estuvo caracterizada por un elevado nivel de tasas de interés en concordancia con la política cambiaria del Banco de la República que buscaba defender el sistema de bandas cambiarias y la inminente devaluación. Página 1 de 8

2 Para 1998 los desequilibrios macroeconómicos y la debilidad del sistema de financiación de vivienda fueron evidentes; la economía entró en crisis y el mercado hipotecario se desplomó 1. Gráfico 2 Variación anual PIB total y construcción de edificaciones % 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% permitió recuperar la confianza de todos los agentes del mercado y reactivar la dinámica de las ventas. En la actualidad la mayoría los proyectos pasan por un periodo de preventas, donde una vez alcanzado el punto de equilibrio que garantiza la ejecución plena de las obras, se inicia su construcción. La consolidación de este sistema ha sido un gran avance en la modernización del mercado, en tanto minimiza el riesgo de las partes, regula el stock de oferta de viviendas en el mercado, previene desequilibrios y reduce el impacto sobre el sector de cambios desfavorables de las condiciones macroeconómicas. Fuente: DANE A finales de la década de los noventa, el modelo de negocio edificador se basaba fundamentalmente en la construcción para vender, por tanto la acumulación de inventarios y el posterior deterioro en los precios de la vivienda en medio de un escenario económico adverso se hizo evidente. Esto hizo que durante la crisis del año 99, el PIB del sector edificador se redujera en 29% (Gráfico 2), el número de ocupados en la construcción en un 20%, muchas empresas constructoras frenaron la ejecución de nuevos proyectos y en algunos casos se vieron obligadas al cese definitivo de sus actividades. Panorama de la fiducia inmobiliaria en Colombia Después de esta crisis, la recuperación de la actividad edificadora se fundamentó en el cambio del modelo de negocio. La incorporación del sistema de preventas 1 María Mercedes Cuéllar (2006). A la vivienda quién la ronda? PIB construcción PIB total (eje derecho) Este gran salto en la modernización de la actividad ha tenido un jugador muy importante: las sociedades fiduciarias. En un sector en el que se construyen en promedio viviendas nuevas por año, se desarrollan cerca 5 millones de m² en destinos no residenciales, y representa 3% del total del Producto Interno Bruto del país, el respaldo de contar con vehículos idóneos de protección a las inversiones como los fideicomisos es fundamental. La Superintendencia Financiera de Colombia, define los negocios fiduciarios como actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero 2. En términos puntuales, la fiducia inmobiliaria tiene por finalidad la administración de recursos y bienes relacionados con un proyecto inmobiliario o la administración de los recursos 2 Cartilla fiduciaria (2011). Asofiduciarias. Página 2 de 8

3 asociados al desarrollo y ejecución del mismo 3. En la actualidad existen tres clases de fiducia inmobiliaria. Fiducia inmobiliaria de de preventas, en la cual se encarga a la sociedad fiduciaria de la administración y recaudo de los dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario que entreguen los compradores en tanto se cumplen las condiciones financieras necesarias para ser destinados al desarrollo del mismo. También existe la figura de fiducia inmobiliaria de tesorería, la cual tiene por finalidad encomendar la inversión y administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, de acuerdo con establecido previamente en el contrato fiduciario. La tercera forma en la que la fiducia inmobiliaria participa en el desarrollo de proyectos inmobiliarios se conoce como de administración y pagos, en la cual mediante un patrimonio autónomo se ingresa el inmueble a partir del cual se levantará el proyecto inmobiliario, con el objeto de que la sociedad fiduciaria efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las señalado en el respectivo contrato y posteriormente transfiera las unidades construidas a los beneficiarios del mismo. La fiducia en todas sus formas de utilización en la actividad edificadora se ha convertido en un eje estructurante del negocio inmobiliario. Su gran participación queda demostrada con el amplio crecimiento que ha tenido la figura en los últimos años. De acuerdo con el reporte consolidado de activos fideicomitidos de la Superintendencia Financiera 4, a septiembre de 2012 se encuentran administrados bajo la figura de fiducia inmobiliaria activos por un valor de 16,9 billones de pesos, representando un crecimiento anual de 10% en el número de activos y de 18% en el valor de los mismos (Tabla 1). Tabla 1. Saldo anual de activos fideicomitidos mediante fiducia inmobiliaria 2012* Fuente. Superintendencia Financiera. (*) Resultados a 30 de septiembre de 2012 Asimismo, la participación del valor de los activos inmobiliarios fideicomitidos como porcentaje del total del portafolio de las sociedades fiduciarias ha mostrado una tendencia creciente en los últimos años, evidenciado la gran penetración del mecanismo en el desarrollo de la actividad edificadora (Gráfico 3). Gráfico 3.Participación % - Fiducia inmobiliaria en total activos administrados 7,80% 7,60% 7,40% 7,20% 7,00% 6,80% 6,60% 6,40% 6,20% 6,00% 5,80% Año Cantidad Valor ,52% Fuente: Superintendencia Financiera Por clase de fiducia inmobiliaria, la mayor participación se concentra en la modalidad de administración y pagos con un 96% valor total de los activos administrados, el s/repactivosfid04pub.jsp Fiducia inmobiliaria 6,75% 7,24% 7,55% Página 3 de 8

4 4% restante se divide en las modalidades de preventa y tesorería con 3% y 1% respectivamente (Gráfico 4). Gráfico 4.Distribución % por tipo de Fiducia inmobiliaria 1% 3% 96% Fuente. Superintendencia Financiera Beneficios de la fiducia inmobiliaria Admón y pagos Tesorería Preventas La fiducia, tal y como lo indican las raíces latinas de la palabra misma, fides significa confianza. Eso en el desarrollo práctico de la actividad edificadora significa que los recursos son administrados con la claridad e imparcialidad que las partes interesadas en el proyecto requieren. El mecanismo permite que los riesgos de contraparte entre compradores, constructores, inversionistas y financiadores se minimicen gracias a la seguridad que brinda la constitución de un fideicomiso en la realización de los proyectos. Así mismo, la fiducia inmobiliaria ha logrado movilizar hacia el sector edificador del país inversiones transparentes y que cumplen altos estándares de identificación y fiscalización, facilitando la gestión tributaria que su administración implica, y blindando los proyectos inmobiliarios de la incursión de recursos de dudosa procedencia. Por otro lado la fiducia inmobiliaria se ha convertido en una poderosa herramienta de autorregulación en el sector. La rigurosa evaluación de los riesgos asociados al desarrollo de los proyectos y las exigencias técnicas, financieras y administrativas de las partes que intervienen en los mismos, han hecho de la fiducia inmobiliaria el mecanismo idóneo para fomentar la formalidad empresarial en la actividad edificadora. Además, la fiducia se ha convertido en una alternativa que facilita las labores de negociación y tranquiliza a los actores, ya que distribuye de forma equitativa tanto las obligaciones como las ganancias. Las diferencias que se dan entre el propietario y el desarrollador a la hora de concretar un negocio, necesitan de un tercero que sea objetivo y que funcione de árbitro o garante en la negociación. La única posibilidad en Colombia es una firma fiduciaria, que no hace parte de la gestión pública, es especializada y está vigilada, de acuerdo con lo expresado por el Dr. Felipe Pinilla socio fundador de la firma de abogados PGP. También los mecanismos fiduciarios se han convertido en un importante instrumento para canalizar recursos tanto de inversión, como de ahorro institucional hacia proyectos inmobiliarios en el mundo, no solo por la seguridad que brinda a quienes participan en la constitución del fideicomiso sino a las altas capacidades técnicas y de ejecución de los recursos por parte de los expertos en el negocio que los administran. Por último, la fiducia inmobiliaria se ha consolidado en el instrumento idóneo de promoción internacional de la actividad, particularmente por la rigurosidad y los altos estándares en la administración de los recursos que exigen los capitales foráneos. La flexibilidad que contemplan los fideicomisos asociados al desarrollo de proyectos inmobiliarios constituye una Página 4 de 8

5 gran oportunidad para adaptarse a las necesidades de inversionistas que buscan diferentes plazos y utilidades asociados a sus inversiones. Potencial de la fiducia en la actividad edificadora La construcción de las viviendas de interés prioritario con subsidio pleno que está impulsado el Gobierno Nacional, en el marco de la nueva Ley de Vivienda, es uno de los proyectos a gran escala que usan la fiducia como mecanismo idóneo para su ejecución. La adquisición de los predios para la construcción de estas viviendas, así como la ejecución de los proyectos, se apoya en la fiducia inmobiliaria como mecanismo para garantizar total transparencia en los proyectos y en el manejo de los recursos asignados. En el mismo programa, según lo explicó el presidente de Fidubogotá César Prado Villegas, para seguir el modelo fiduciario en los lugares donde haya lotes públicos, se crearán cuantos patrimonios autónomos sean necesarios. Así se aseguran los recursos, que para el 2013 son de 1 billón de pesos por vigencias futuras. El monto total del programa supera los 4 billones de pesos. Entre las obligaciones que la fiducia tendrá en esta estructura está celebrar y ejecutar contratos de apertura de crédito o contratos de crédito con Findeter para financiar el patrimonio autónomo matriz; adquirir soluciones de vivienda en lotes privados de conformidad con los términos de referencia publicados; constituir patrimonios autónomos derivados cuándo los proyectos se desarrollen en lotes públicos y contratar al constructor para que desarrolle las viviendas en los lotes de origen público de conformidad con los términos de referencia que se publiquen. Asimismo la ejecución de 12 Macroproyectos de Interés Social Nacional de primera generación que se encuentran adoptados y cuyo potencial de construcción rodea las unidades habitacionales es otra de las grandes oportunidades. También se está avanzando en los 12 restantes que se encuentran en etapas previas y en los cuales existe un potencial para construir otras viviendas. En estas intervenciones urbanas a gran escala los patrimonios fiduciarios, juegan un papel fundamental para su éxito. De igual forma se están planeando grandes proyectos de Renovación Urbana como el del Centro Administrativo Nacional CAN. Andrés Escobar, gerente de la Empresa Nacional de Renovación y Desarrollo Urbano Virgilio Barco Vargas afirma que la gestión fiduciaria busca crear un marco de confianza con una institucionalidad sólida y robusta que brinde total seguridad en el desarrollo de estos proyectos. También proyectos de construcción con destino no residencial como centros logísticos, hoteles, áreas comerciales, entre otros, que el país requiere para enfrentar los 11 acuerdos comerciales internacionales que hoy en día se encuentran vigentes, son oportunidades de negocio. En este sentido Andrés Arango, presidente de Ospinas & CIA, asegura que el modelo fiduciario permite realizar proyectos más transparentes y equitativos, teniendo en cuenta las extensiones de tierra en los que se realizan y su destinación. Igualmente el país cuenta hoy con la Ley para el desarrollo de Alianzas Público Privadas, instrumento que promoverá la vinculación de capital privado en el desarrollo de grandes proyectos de infraestructura, así como en intervenciones urbanísticas y de provisión de servicios Página 5 de 8

6 básicos como agua potable. En estos proyectos, tal y como lo establece la ley, los mecanismos fiduciarios jugarán un papel fundamental en la administración de los recursos involucrados. Conclusiones Este panorama muestra los avances que ha tenido el negocio fiduciario en Colombia, su potencial de crecimiento y su consolidación como parte fundamental de cualquier proyecto, independientemente del destino (residencial o no residencial) o de la escala del mismo. Es así como en este momento se hace imprescindible el uso de los fideicomisos en la actividad edificadora y en los grandes proyectos de desarrollo para el país. Promover su utilización a todo nivel abona el terreno para seguir construyendo más y mejores proyectos, y también promoviendo la transparencia y la formalidad en el sector. Página 6 de 8

7 INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN Valores Variación porcentual anual Sep-12 II Trim - 12 II trim - 11 I. PIB 1/* sep-12 Total (1) 114, % 5.0% Construcción 6, % -8.0% a. Edificaciones 3, % 4.5% b. Obras civiles 3, % -19.3% Proyecciones n.d. n.d. n.d. Valores Variación porcentual anual Sep - 12 A la última fecha Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás II. Número de ocupados 2/* sep-12 Nacional 20, % 5.0% 6.5% 3.4% Construcción 1, % 2.2% 14.7% 4.8% Trece áreas 10, % 4.8% 4.3% 4.7% Construcción % 5.0% 14.6% 2.6% III. Licencias 3/* ago-12 Totales 1,683, % 3.2% -38.2% 28.4% Vivienda 1,246, % -3.7% -40.9% 30.7% a. VIS 414, % -18.4% -85.9% 0.2% b. No VIS 832, % 2.1% 10.5% 44.8% Otros destinos 436, % 28.9% -25.9% 15.5% a. Industria 19, % -45.8% 60.3% -66.0% b. Oficina 137, % 893.0% -90.6% 248.9% c. Bodega 50, % 15.8% 12.2% -19.7% d. Comercio 76, % -23.6% -8.0% 22.5% e. Otros 152, % 47.1% -1.7% -11.9% IV. Cemento 4/** sep-12 #N/A Producción 891, % 0.2% 4.3% 9.6% Despachos 862, % -1.1% 11.8% 22.2% V. Índice Costos Construcción (ICCV) * sep-12 Total % 3.5% 4.1% 6.0% Materiales % 3.4% 4.1% 6.8% Mano de obra % 4.3% 4.5% 4.8% Maquinaria y equipo % 1.2% 1.7% 1.3% VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas* I trim 09 Total % n.a. 12.3% 1.3% Comercio % n.a. 18.5% 0.5% Oficinas % n.a. 19.4% 3.7% Bodegas % n.a. 10.6% -1.0% Vivienda 5/ II trim % 9.5% 9.1% 9.9% VII. Inflación * oct-12 IPC Total % 3.1% 3.0% 3.3% IPC Vivienda % 3.5% 3.5% 3.9% VIII.Muestra Mensual Manufacturera * ago-12 Índice producción real sin trilla de café % 2.7% -0.3% 9.9% Índice producción real con trilla de café % 2.9% -0.3% 9.4% IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor* ago-12 Índice ventas reales total sin combustibles % 1.4% 0.8% 9.1% Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas % 7.2% 9.4% 17.0% X. Financiación 6/*** ago-12 Cartera hipotecaria % 16.0% 16.7% 17.4% Desembolsos a. Constructor % 25.7% 84.9% 37.8% b. Individual % -15.0% 50.9% 71.1% 1. VIS % -12.4% 41.8% 80.8% 2. No VIS % -16.0% 54.0% 68.0% i. Pesos % -18.4% 46.4% 73.9% ii. UVR % 17.4% 94.0% 49.1% XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** jun-12 A la última Valores Un absolutos mes fecha atrás Tres meses atrás Adquisición jun-12 may-12 mar-12 jun-11 Un año atrás a. VIS UVR b. No VIS UVR VIS pesos No VIS pesos Construcción a. VIS UVR b. No VIS UVR VIS pesos No VIS pesos Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/IPVN ; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional. (1) Cifras Consensus Forecast - Junio 2011 Página 7 de 8

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