Un Proyecto de: DISEÑO ARQUITECTONICO: ASESOR JURIDICO: DE VERA arquitectos

Transcripción

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2 Un Proyecto de: DISEÑO ARQUITECTONICO: DE VERA arquitectos ASESOR JURIDICO:

3 Acqua Condominio es un Proyecto que se desarrollará en el Rodadero (Santa Marta) a través de un Modelo de Construcción que ha venido tomando vigencia en los últimos años debido a los altos costos del metro cuadrado ofrecido por las constructoras y a los costos financieros de las entidades bancarias. El proyecto consta de UNA torre con 82 apartamentos en un lote de m2. Con zonas húmedas en el ultimo piso. ES UN EXCELENTE PROYECTO DE INVERSION YA QUE SANTA MARTA ES LA ZONA DEL PAIS QUE OFRECE EL METRO CUADRADO MAS BARATO FRENTE Y CERCA AL MAR!!!!!

4 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA El plan de inversión por 128 millones de dólares de su puerto marítimo.

5 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA Las obras de infraestructura vial en ejecución como la doble calzada, la prolongación de la avenida Tamaca desde Playa Salguero a Pozos Colorados.

6 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA El mega proyecto La Ruta del Sol que dinamizará la conexión con el interior del país.

7 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA La recuperación del espacio público y restauración de su centro histórico.

8 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA La próxima construcción de una marina internacional.

9 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA La reciente inauguración de dos modernos centros comerciales y el proyecto de estructuración del Sistema de Transporte Masivo confirman la confianza y solidez de la ciudad, elevando su nivel a altos estándares de competitividad y atrayendo a un turismo de altura.

10 PORQUE INVERTIR EN SANTA MARTA Hermosas playas con aguas cristalinas y arenas blancas como las del Parque Tayrona, Playa Cristal, Bahía Taganga, Bahía Concha, Isla de Salamanca.

11 MODELO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO Para el desarrollo del Proyecto se va a emplear el modelo de Autoconstrucción por Asociación. Este modelo permite la asociación de varias personas naturales o jurídicas con el fin de llevar a cabo con recursos propios la construcción de un proyecto específico. El modelo permite el diseño Personalizado de los apartamentos con el fin de que se ajusten a las necesidades y presupuestos de cada uno de los asociados.

12 METODOLOGIA Ubicación del Predio (Lote) para el Desarrollo del Proyecto Verificación de viabilidad de la obra, definición de Cupos a vender. Presentación del Proyecto a los Asociados, Integración al Proyecto de los Asociados, Compra del lote por parte de la Asociación. Elaboración de Diseños con base en los requerimientos de cada uno, Obtención de Licencias de Construcción y Presupuesto de Obra Ajustado Construcción y Entrega del Proyecto

13 EJEMPLOS DE PROYECTOS DESARROLLADOS A TRAVES DE AUTOCONSTRUCCION Actualmente GIGA LTDA participa como Asociado en la Construcción de un Edificio de 22 pisos (LA LOMA) en la Ciudad de Bucaramanga, el cual es Gerenciado por Rito Julio de Vera (Diseñador Arquitectónico de Acqua Condominio) quien ha desarrollado dos proyectos más de este tipo. MONTEBLANCO

14 EJEMPLOS DE PROYECTOS DESARROLLADOS A TRAVES DE AUTOCONSTRUCCION BENEVENTO

15 EJEMPLOS DE PROYECTOS DESARROLLADOS A TRAVES DE AUTOCONSTRUCCION LA LOMA

16 EJEMPLOS DE PROYECTOS DESARROLLADOS A TRAVES DE AUTOCONSTRUCCION ARARAK

17 PRIMER ETAPA Ubicación del Predio (Lote) para el Desarrollo del Proyecto

18 UBICACION DEL LOTE PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO El Lote seleccionado se encuentra ubicado en el Rodadero (Santa Marta) a dos cuadras y media de la Playa Salguero con un área de 2189 m2

19 UBICACION DEL LOTE PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO Dado que la capacidad de Lotes en el Rodadero es muy limitada y los costos de los mismos son muy elevados, las Constructoras han iniciado el desarrollo de sus proyectos en Playa Salguero, lo cual esta generando una nueva Zona de construcciones modernas, generando así una renovación urbana del Rodadero.

20 DESARROLLO DE PLAYA SALGUERO En la zona de influencia del Lote se encuentran dos proyectos de vivienda terminados y dos en ejecución: Edificio Playa Linda Centro de Investigación Marina Edificio Ambar Villas Avalon ACQUA

21 DESARROLLO DE PLAYA SALGUERO EDIFICIO PLAYA LINDA: Proyecto de vivienda multifamiliar, frente al mar, 16 pisos, con zona social con piscina con playa, sauna, turco y salón social. Valor promedio del metro cuadrado a la venta $

22 DESARROLLO DE PLAYA SALGUERO EDIFICIO AMBAR: Proyecto de vivienda multifamiliar, a UNA CUADRA del mar, 14 pisos, con zona social con piscina con playa, sauna, turco y salón social. Valor promedio del metro cuadrado a la venta $

23 DESARROLLO DE PLAYA SALGUERO VILLAS AVALON: Proyecto de vivienda multifamiliar, en Conjunto Cerrado de 24 Casa a UNA CUADRA del mar, con zona social con piscina con playa y salón social. Valor promedio del metro cuadrado a la venta $

24 DESARROLLO DE PLAYA SALGUERO CENTRO DE INVESTIGACION MARINO (INVEMAR): Es un edificio emblemático que responde al objetivo de convertir a Invemar en un pilar del futuro de Colombia en los mares, forjador de ciencia y tecnología aplicada. La localización del edificio separa el espacio público urbano del espacio público local del proyecto. El edificio se eleva como un barco que surge del suelo y se eleva buscando ver el mar: la plaza inclinada es un atrio que culmina en la terraza y la cafetería. Los volúmenes sueltos son parte del desarrollo previsto para una segunda fase del proyecto, que incluye un centro de convenciones, una biblioteca, un restaurante y un museo, además de una serie de canchas cubiertas que, aunque son solicitadas para los funcionarios de Invemar, pueden volverse de uso público para integrar a Invemar con la comunidad de Playa Salguero.

25 IMÁGENES DE PLAYA SALGUERO CENTRO TRANQUILIDAD PRIVACIDAD

26 IMÁGENES DE PLAYA SALGUERO

27 SEGUNDA ETAPA Verificación de viabilidad de la obra, definición de Cupos a vender.

28 NORMA URBANA

29 RESUMEN DEL PROYECTO Con base en el Concepto de Norma Urbana # expedido por la Arquitecta Sara Uribe Salas, Curadora Urbana No 2 del Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta y por la proyección realizada por el grupo de Arquitectos que están vinculados al proyecto, el en lote se puede desarrollar un Proyecto de las siguientes características: 2 Niveles de Parqueo (No hay niveles subterráneos debido al nivel freático del suelo). 11 Pisos de Apartamentos. 9 plantas con 8 apartamentos y una planta con 10 apartamentos, para un total de 82 apartamentos 1 parqueadero para cada apartamento y 1 de visitantes por cada 4 apartamentos. Zona húmeda con piscina, jacuzzi, sauna, turco, salón social en el último piso del edificio para aprovechar la vista al Mar y a los Cerros.

30 SERVICIOS PUBLICOS La zona donde esta ubicado el lote cuenta con los siguientes servicios públicos: Energía Eléctrica. Agua Potable. Gas Teléfono Televisión por cable La ampliación del sistema de Alcantarillado se encuentra en Construcción Actualmente según contrato suscrito por MetroAguas cuyo objeto es: Alcantarillado Sanitario en Playa Salguero en el Sur de la ciudad en Santa Marta D.T.C.H con un valor de $ millones de pesos, el cual contempla la instalación de un colector principal de 1145 metros lineales de en tubería PVC perfilado en diámetros de 500 mm (20 ) y 450 mm (18 ). Por lo tanto la solicitud de disponibilidad de dicho servicio será tramitada con MetroAguas con el fin de negociar la conexión al mismo.

31 TERCERA ETAPA Presentación del Proyecto a los Asociados, Integración al Proyecto de los Asociados, Compra del lote por parte de la Asociación.

32 RESUMEN DEL PROYECTO Teniendo en cuenta que el proyecto contempla la construcción de 82 apartamentos, lasareas TIPO que se van a manejar son las siguientes: 110 m2: Tres habitaciones, cuatro baños, sala, comedor, cocina integral, zona de ropas, terraza. 85 m2: Dos habitaciones, tres baños, sala, comedor, cocina integral, zona de ropas, terraza. 60 m2: Una habitación, dos baños, sala, comedor, cocina integral, zona de ropas, terraza TIPO M2 CANTIDAD POR PISO NUMERO DE PISOS SUBTOTAL APTOS PISO 1 TOTAL

33 La información que se presenta a continuación corresponde a Proyectos similares que se encuentran en la zona, por lo tanto se presentan a manera de ejemplo. En ningún caso Acqua Condominio pretende copiar sus diseños o valerse de dicha información para beneficio propio.

34 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE 60 M2 Dado que el Proyecto contempla la elaboración de un Diseño Personalizado para cada asociado, se realizó un estudio de mercado en los proyectos de la zona con el fin de tener una idea mas clara de la distribución de cada uno de los espacios y de esta forma cada asociado pueda decidir cual es el área que se ajusta a sus necesidades y presupuesto: Apartamento de 65,10 m2, Proyecto Torres del Mar. Área de la terraza 14 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

35 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE 60 M2 Apartamento de 69,10 m2, Proyecto AMBAR. Área de la terraza 17 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

36 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE 60 M2 Apartamento de 55,20 m2, Proyecto Sierra Beach R. Área de la terraza 9,47 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

37 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE M2 Apartamento de 98,59 m2, Proyecto Torres del Mar. Área de la terraza 20 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

38 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE M2 Apartamento de 85 m2, Proyecto Zazue. Área de la terraza 4.62 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

39 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE M2 Apartamento de 112,6 m2, Proyecto Ambar. Área de la terraza 18 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

40 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE M2 Apartamento de 123 m2, Proyecto Ambar. Área de la terraza 16 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

41 DISTRIBUCION DE ESPACIOS EN LOS APARTAMENTOS DE M2 Apartamento de 119 m2, Proyecto Ambar. Área de la terraza 26 m2 Valor m2: Valor Apartamento : $

42 SERVICIOS Y AMENIDADES OFRECIDOS EN LOS PROYECTOS Piscina para niños y adultos. Gimnasio. Sauna. Jacuzzi. Salón Social Oficina de Administración. Dos Ascensores. Escaleras de emergencia Zona para equipos de Aire Acondicionado. Parqueadero para Visitantes. Solarium. Planta eléctrica SOLO para zonas comunes Terraza Bar. Acqua proyecta todos estos servicios en el último piso del edificio teniendo un valor agregado sobre el resto y es la integración de una Planta Eléctrica con suministro para todo el edificio.

43 VALOR DEL METRO CUADRADO ElvalordelMETROCUADRADOparalaventaenunproyectodeconstrucción se compone de suma de los siguientes factores: Valor del Lote. Valor del metro cuadrado de construcción (Costo). Imprevistos. Inflación. Administración de Obra Administración del Proyecto Proyección de precios de materiales y mano de obra por incrementos por cambio de año. Costos Financieros (Intereses). Comisiones de Ventas. Gastos de Matriculas y Escrituración. Publicidad

44 VALOR DEL METRO CUADRADO Acqua al ser un proyecto privado en donde uno de sus objetivos es la realización de la obra al menor costo con recursos propios de cada uno de los asociados, es posible disminuir el VALOR DEL METRO CUADRADO a: $ Debido a que en el Modelo propuesto para el desarrollo del proyecto no están presente los siguientes factores: Costos Financieros (Intereses). Comisiones de Ventas. Gastos de Matriculas y Escrituración. Publicidad UTILIDAD CONSTRUCTORA NOTA: LA UBICACIÓN EN EL EDIFICIO (PISO) SERA DE ACUERDO AL ORDEN DE LLEGADA DE CADA UNO DE LOS ASOCIADOS.

45 VALOR DEL METRO CUADRADO El valor del metro cuadrado incluye: Apartamento totalmente terminado con acabados con pisos en cerámica o porcelanato, puertas en madera entamborada para baños, habitaciones, closets en madera, divisiones de baño, enchape en cerámica de baños de la zona de la ducha y pisos, muebles en madera para la cocina, estufa, campana extractora, mesón en granito, lavaplatos y lavadero de ropas, ventanas en aluminio. Acabados de las zonas de circulación y puntos fijos en cerámica y pintura. Zona húmeda con piscina, sauna, jacuzzi, salón social. 1 parqueadero por apartamento. Portería con recepción y citofonos. Portones eléctricos para parqueaderos. 2 ascensores. Nota: No esta incluido el valor de la red de alcantarillado que sea necesario construir para empalmar con el sistema que actualmente se construye. Sin embargo este valor será negociado con Metroagua con el fin de disminuir el costo.

46 PORQUE LA DIFERENCIA CON EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE OTROS PROYECTOS Si tomamos como valor promedio de metro cuadrado de venta de proyectos similares, tenemos que oscilan entre los $ m2. Por lo tanto Acqua se encuentra aproximadamente un 30% por debajo de esta valor debido a no se incurren en los siguientes costos: 30% Ventas 2% Publicidad 1% Utilidad 15% Intereses 7% Notariales 5%

47 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO POR UBICACIÓN: El Proyecto se encuentra ubicado en una de las zonas con mayor desarrollo urbano del Rodadero. PROYECTOS VECINOS: El Centro de Investigación Marino del INVEMAR le dará un desarrollo a la zona, debido a la gran cantidad de turistas que visitaran este lugar. VALORIZACION: Gracias al modelo de construcción se obtiene una valorización inicial del 30% comparado con otros proyectos. CALIDAD: Para el desarrollo del proyectos se cuenta con un equipo de profesional con amplia trayectoria en el desarrollo de este tipo obras, desde la etapa de diseño hasta la ejecución del mismo. COMODIDAD: El proyecto integra todas aquellas zonas de esparcimiento como zonas húmedas, jacuzzi, sauna, turno, terrazas que permiten disfrutar en familia de buenos momentos, sin necesidad de salir del Edificio. PLAYAS: Playa Salguero es una playa tranquila, alejada del ruido y vendedores ambulantes, limpia, amplia, con características únicas para disfrutar del sol en paz.

48 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO A continuación se presenta una proyección de ingresos por concepto de arriendo de los tres tipos de apartamentos para cada una de las temporadas del año: APTO 60 M2 APTO 85 M2 APTO 110 M2 Valor Dia Dias al Año Total Valor Día Días al Año Total Valor Dia Dias al Año Total TEMPORADA BAJA $ $ $ ,00 45 $ $ ,00 45 $ TEMPORADA MEDIA $ $ $ ,00 45 $ $ ,00 45 $ TEMPORADA ALTA $ $ $ ,00 30 $ $ ,00 30 $ $ $ $

49 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO Finalmente, dado que cuando se realiza una inversión es importante mirar la rentabilidad del dinero en el tiempo, vamos a presentar un cuadro comparativo con otros proyectos con el fin de evaluar los beneficios ECONOMICOS Y FINANCIEROS que tiene el proyecto: AREA DEL APARTAMENTO: 65 M2 Constructora 1 Constructora 2 Acqua Valor Metro Cuadrado $ $ $ Valor Total del Apartamento $ $ $ Separación $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor total Cuota Inicial $ $ $ Valor Cuota Inicial Mes (18 cuotas) $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor Cuota Credito Hipotecario a 10 Años $ $ $ Valor total Pagado por concepto de cuotas del credito Hipotecario $ $ VALOR FINAL DEL APARTAMENTO $ $ $

50 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO AREA DEL APARTAMENTO: 85 M2 Constructora 1 Constructora 2 Acqua Valor Metro Cuadrado $ $ $ Valor Total del Apartamento $ $ $ Separacion $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor total Cuota Inicial $ $ $ Valor Cuota Inicial Mes (18 cuotas) $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor Cuota Credito Hipotecario a 10 Años $ $ $ Valor total Pagado por concepto de cuotas del credito Hipotecario $ $ VALOR FINAL DEL APARTAMENTO $ $ $

51 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO AREA DEL APARTAMENTO: 110 M2 Constructora 1 Constructora 2 Acqua Valor Metro Cuadrado $ $ $ Valor Total del Apartamento $ $ $ Separación $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor total Cuota Inicial $ $ $ Valor Cuota Inicial Mes (18 cuotas) $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor Cuota Credito Hipotecario a 10 Años $ $ $ Valor total Pagado por concepto de cuotas del credito Hipotecario $ $ VALOR FINAL DEL APARTAMENTO $ $ $

52 PORQUE ACQUA ES UN EXCELENTE NEGOCIO Sin embargo Acqua es un proyecto que se proyecta para ser construido en 24 meses (Obra), por lo tanto el valor de la cuotas se reduce considerablemente: 110 m2 85 m2 60 m2 Valor Metro Cuadrado $ $ $ Valor Total del Apartamento $ $ $ Separacion $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor total Cuota Inicial $ $ $ Valor Cuota Mes (24 cuotas) $ $ $ Saldo a Pagar $ $ $ Valor Cuota Credito Hipotecario a 10 Años $ $ $ Valor total Pagado por concepto de cuotas del credito Hipotecario $ $ 0 VALOR FINAL DEL APARTAMENTO $ $ $

53 CUOTA MENSUAL La cuota mensual será fija durante la ejecución del proyecto, sin embargo teniendo en cuenta que el flujo de inversión de la obra tiene un comportamiento similar a una Campana de Gauus como se muestra en la figura: Mayor Inversión Inv. Mes Se podría presentar el caso de ser necesaria una cuota extraordinaria con el fin de compensar el efecto que causa el punto de mayor inversión sobre el flujo de caja de la obra. Esta cuota puede ser evitada con el pago oportuno de cada uno de los asociados, lo cual permitiría realizar negociaciones a futuro con los proveedores y obtener de esta forma una campana mas achatada.

54 INVERSION INICIAL La inversión inicial por cada asociado es de $ los cuales se cancelarán de la siguiente forma: $ a la firma del documento de vinculación al proyecto. $ días después de vincularse al proyecto. $ días después de vincularse al proyecto. El dinero proveniente de las cuotas iniciales será invertido de la siguiente forma: COMPRA DEL LOTE: Se finalizará el pago del lote y se procederá a escriturar a nombre de los 82 asociados con el fin de entregarlo a un encargo Fiduciario, esto para evitar que el mismo se vea afectado. DISEÑOS : Una vez se finalice la compra del lote se iniciaran los Diseños Arquitectónicos, Estructurales, Eléctricos, Hidrosanitarios, Gas, etc, teniendo como punto de partida los requerimiento de cada uno de los asociados en cuanto a áreas privadas se refiere. PERMISOS: Se tramitaran los permisos con las empresas de servicios Públicos, Normas de Curaduría, radicación de Proyecto, Licencia de Construcción, etc

55 CRONOGRAMA DE OBRA La obra esta proyectada para ser ejecutada en 24 meses, claro está que el tiempo de ejecución de la obra es directamente proporcional al cumplimento en el pago de los aportes mensuales de cada uno de los asociados. Es por esto que con el fin de evitar que los morosos afecten el desarrollo de la obra, se tienen establecidas unas clausulas de permanencia con sanciones para quien se atrase en los pagos, al punto de quedar fuera del proyecto. Por lo tanto el cronograma que se tiene para ejecución del proyecto es el siguiente: 2 meses Punto 2: Escrituración del Lote 1 mes 4 meses 24 meses Punto 0: Lanzamiento del Proyecto Punto 1: Total aptos vendidos Punto 3: Diseños y Licencias Listas. Inicio de Obra Punto 4: Entrega de Obra

56 ORGANIGRAMA DE LA OBRA GIGA LTDA Gerencia y Admón. Proyecto INTERVENTORIA ASOCIADOS DIRECCION DE OBRA RESIDENTE DE OBRA SUPERVISORES ADMINISTRACION CONTRATISTAS DIRECCION DE OBRA

57 ASOCIADOS ACTUALES En este momento contamos con las siguientes empresas y personas vinculadas al proyecto # NOMBRE 110 M2 85 M2 60 M2 1 GIGA LTDA 1 2 ANDRES MANTILLA REINAUD 1 3 RITO JULIO DE VERA (Diseño Arq.) 1 4 JOAQUIN RICO (Director de Obra) 1 5 ALBERTO ALVAREZ Y CARLOS FLOREZ 1 6 SERGIO FLOREZ 1 7 CONCRETOS 1 8 TECNOALUMINIOS FLOREZ (Ventaneria) 1 9 ELECTROINDUSTRIAL (Mat Electrico) 1 10 TABLEROS Y POSTES (Subestacion Electrica) 1 11 CU ASESORES Y CIA ( Polizas de Seguro) TOTAL DISPONIBLES RESTANTES

58 CONTACTOS: Ing Nicolás Mantilla Reinaud Gerente General GIGA LTDA Celular: Carrera 24 # 41-41, Teléfono: , Bucaramanga- Colombia