El Inversor. Fuentes de Financiación. El Promotor

Transcripción

1 Simon Hudspeth de HVS International repasa los fundamentos de un buen plan de desarrollo. Qué están buscando las diferentes partes promotores, inversores, cadenas hoteleras, y consultores -? Él nos demuestra como pequeños cambios en los costes o en el calendario de la construcción pueden suponer un ahorro, o por el contrario, un incremento del precio, así pues todo proyecto de desarrollo debe ser una labor de equipo. Porqué desarrollo? En este artículo se considera el desarrollo hotelero como una forma de inversión que difiere de las adquisiciones hoteleras. Mientras que las segundas suponen la compra de un hotel existente, lo primero implica la construcción de un hotel nuevo, o la transformación de un edificio existente en uno. Revisamos las motivaciones de las diferentes partes implicadas en el desarrollo hotelero, suponiendo que sus acciones son lógicas y tienen un fin comercial. Se da por hecho que se involucran para lograr un beneficio comercial de una inversión, o para obtener unos honorarios, participación en las ganancias, o retribución por su esfuerzo y contribución. Las partes implicadas en el desarrollo hotelero pueden ser algunas o todas las que se indican a continuación: Promotora Inversora Financiera Cadena hotelera Consultoras profesionales El Promotor El promotor busca obtener un rendimiento por su inversión, la cual puede consistir en la compra del solar y la financiación de las obras de construcción. En este artículo, consideramos que la intención de los promotores sería la de edificar el hotel y venderlo al concluir las obras. El promotor pudiera subcontratar alguno o todos los elementos que forman parte en la construcción. Claramente, existe la posibilidad de recibir unos beneficios de contratista, o por la construcción, en el aspecto material, del hotel, y el promotor podría ser partícipe de ellas. La motivación del promotor, por tanto, es la obtención de un rendimiento de inversión (ROI), en forma de beneficios de promotor, al vender el hotel finalizado por más cantidad de la que le supuso la compra del terreno y la construcción del mismo. El Inversor El inversor puede invertir en un proyecto de desarrollo hotelero desde un principio(en cuyo caso también serían considerados los promotores), o en una fase más tardía, como a la conclusión de la edificación del hotel. En el segundo caso, procederían a comprar al promotor el hotel finalizado antes de que comenzara la explotación del mismo e incluso en el momento de iniciarse dicha explotación. Esto es a veces llamado compra asumida, dado que el nuevo propietario/inversor asume el interés del promotor, pagando un precio de compra que incluye parte del beneficio del promotor. Un inversor que adquiere un hotel una vez terminado busca obtener unas ganancias por su inversión provenientes del beneficio de explotación del hotel (o ingresos por el arrendamiento a un inquilino o arrendatario), y de la revalorización del capital, dado que el hotel incrementa su valor con el tiempo. Es importante tener en cuenta el futuro valor residual del hotel en cualquier cálculo del rendimiento de la inversión. Fuentes de Financiación La financiación suele proceder de bancos que proporcionan todos o alguno de los siguientes: Préstamos de ayuda al desarrollo. Hipotecas o préstamos garantizados. Las condiciones bajo las cuales los bancos conceden préstamos a nuevas explotaciones y a hoteles ya existentes (quizás ya con un historial comercial, o quizá en el primer día) varían. Esto afecta claramente al coste de financiación para el prestatario, que es bien el promotor (financiación de la explotación), o el inversor/propietario (del hotel terminado). 1

2 En lo esencial, los créditos de ayuda al desarrollo que se conceden a los promotores acostumbran a ser de más corta duración y a menudo conllevan un tipo de interés más alto además de otros gastos. Pueden exigir el pago de intereses únicamente durante la fase de explotación y con frecuencia finalizan cuando termina la construcción del hotel, al venderlo al promotor (y liquidar el préstamo) o refinanciarlo con un préstamo del tipo hipotecario. Los préstamos hipotecarios respaldados por un hotel ya existente (los cuales pueden o no poseer un historial comercial) están comúnmente basados en un período de siete a quince años, y son amortizados en ese plazo o más tiempo. El margen de los bancos en este tipo de créditos es normalmente más bajo que el de los préstamos para el desarrollo, y los tipos de interés que el prestatario debe pagar suelen ser, por tanto, más bajos. En ambos marcos hipotéticos, el prestamista percibe los intereses derivados de un préstamo más honorarios en concepto de gestión y otros. Los prestamistas determinan los tipos de interés calculando la ganancia de un margen por encima de sus costes de financiación. De esta manera, el tipo de interés cobrado a los prestatarios es la suma del gasto monetario del prestamista más el margen para el mismo. La Cadena Hotelera Las cadenas hoteleras pueden participar en la explotación y/o la inversión de compra asumida. Una cadena-propietaria es, por supuesto, tan sólo eso, una cadena hotelera que tiene en propiedad su(s) hotel(es). A efectos de este artículo, sin embargo, supondremos que la cadena, o bien administra el hotel mediante un contrato de gestión, o abona algún tipo de renta o alquiler al inversor. Por tanto, para nuestro propósito, la cadena hotelera obtiene, bien honorarios administrativos, bien un beneficio tras el pago de un alquiler/arrendamiento, pero no participa en la inversión ni durante la explotación, ni durante la fase final. La cadena hotelera probablemente también percibe unos honorarios por sus servicios técnicos, como asesor especializado durante el proceso de promoción. Un operador también puede estar interesado en desarrollar sus propios hoteles para incrementar su cuota de mercado ampliando y ampliar su radio de acción. Asesores Profesionales Los asesores profesionales pueden ser contemplados por algunos como un mal necesario, pero ciertas funciones son indispensables en el proceso de promoción. Estos asesores perciben unos honorarios. Enumeramos a continuación algunos de los servicios de asesoría profesional que forman parte frecuentemente de los planes de desarrollo hotelero: Apoyo a los planes de aplicación. Diversos tipos de asesoramiento legal. Agencia y corretaje de la propiedad. Origen de los fondos deuda y patrimonio. Estudios de mercado y de viabilidad. Valoraciones. Por consiguiente, las motivaciones y objetivos de las diversas partes como participantes en el proceso de desarrollo hotelero se pueden resumir en la tabla nº1. Tabla nº 1 PROMOTOR INVERSOR FINANCIERA CADENA HOTELERA ASESORES PROFESIONALES Cuáles son sus Propósitos? ROI a través de los beneficios del promotor. ROI mediante ganancias y reconocimiento. Margen del tipo de interés y honorarios. Honorarios administrativos o beneficios por arrendamiento. Honorarios. 2

3 Evaluando un Plan de Desarrollo Hotelero Ya hemos observado que los inversores buscan obtener un beneficio por sus inversiones. Lógicamente, un buen negocio es aquel que proporciona un ROI razonable o superior, respecto al que esperan conseguir los inversores. Es importante observar, sin embargo, que las expectativas y requisitos con relación al ROI varían para cada inversor y en cada inversión. Si un inversor en particular tiene una fuerte motivación para promover o adquirir un hotel en algún mercado en particular, entonces, quizás si esté dispuesto a aceptar un ROI por debajo del normal. El rendimiento esperado también debe ser considerado en relación con los conceptos de riesgo y recompensa. Una inversión muy arriesgada merecería obtener grandes beneficios, una importante recompensa, un buen ROI. Una inversión de bajo riesgo por el contrario, puede suponer menores beneficios, pero serán todo lo que el inversor espera, dada la alta seguridad de su inversión. En cuanto a las explotaciones e inversiones hoteleras, pueden considerarse diferentes tipos de riesgo: Riesgo de explotación. Riesgo operacional. Riesgo según el país. Riesgo en el mercado. Existen ciertamente, otras categorías o definiciones de los riesgos que afectan al potencial de un proyecto hotelero para ser llevado a cabo de acuerdo a las expectativas, pero como ilustración de tal proceso de desarrollo tomaremos sólo esas cuatro. El riesgo de explotación: se refiere a la incertidumbre acerca de si el hotel puede ser construido de acuerdo al plan detallado; en el periodo de tiempo y según el programa fijado. El riesgo operacional: se trata de la incertidumbre sobre si cuando se inaugura el hotel en el mercado se podrá alcanzar el nivel de beneficios que se ha calculado/programado. El riesgo según el país: tiene que ver con la incertidumbre del entorno político y económico en el cual el hotel está siendo comercializado o explotado. El riesgo en el mercado: versa sobre la incertidumbre que exista en el mercado en el que el hotel está siendo comercializado o explotado. En lo que respecta a los planes de desarrollo hoteleros, cada uno de los partícipes fija sus expectativas de rendimiento o beneficios basadas en la evaluación del riesgo implícito en su parte del negocio. Cada uno trata de percibir una recompensa acorde son ese riesgo, bien sea como ganancias de promotor, bien como rendimiento de la inversión, margen de interés y honorarios de prestamista, honorarios de gestión o beneficios previstos, o como honorarios profesionales. De cualquier modo, una vez la construcción del hotel se ha completado, el riesgo de explotación se mitiga y las exigencias de rendimiento se reducen. De esta manera, es frecuente la refinanciación de los hoteles una vez edificados, ya que los prestamistas ofrecen créditos con un interés más ventajoso cuando el riesgo de explotación desaparece. Desde el punto de vista de la financiera la cuestión del riesgorecompensa varia junto con el prestatario que deja de ser el promotor, y pasa a ser el propietario/inversor/cadena hotelera. Y el riesgo de explotación se convierte en riesgo operacional. Del mismo modo, los beneficios que espera recibir un promotor que planea construir y vender (sea inmediatamente al concluir la construcción o tras un período de explotación) serán probablemente mayores que los de un inversor que proyecta comprar un hotel ya existente, sobre todo si cuenta con un buen historial comercial. 3

4 Estudio Práctico Para poder ilustrar el equilibrio entre riesgo y beneficio, así como las influencias sobre una promoción, hemos elaborado un sencillo caso Tabla 2 Parámetros del Estudio Práctico Nº de Habitaciones 150 Tasa de Ocupación 75% Tarifa Media por Habitación 175 Ingresos por Habitaciones MM 7,2 Ingresos Totales MM 10,3 Ingresos Netos al 40% MM 4,1 Costo medio por Habitación Costo Total MM 35 Valor de Venta al 9% MM 47.2 Inflación 3,0% Tasa Interés 7,0% Costo de la Promoción MM 35 Deuda 65% MM 22,8 Capital propio MM 12,3 práctico que pretende demostrar el efecto sobre el beneficio de un inversor. La mejor transacción, claro está, es la que proporciona el mejor beneficio al inversor. Las Bases Para este caso práctico hemos considerado el desarrollo de un hotel de 150 habitaciones desde el punto de vista de un promotor que prevé la construcción y posterior explotación durante 5 años para finalmente efectuar su venta al terminar este plazo. Si tenemos en cuenta un periodo de promoción de entre dos años y medio y tres años, la inversión se realizará en un tiempo comprendido entre siete años y medio y ocho años. Este perfil nos permite calcular el beneficio del promotor en un periodo que incluye tanto la promoción como la explotación. En el caso práctico (véase tabla 2) hemos supuesto un periodo de promoción de dos años y medio con un coste de 35M, o por habitación. También hemos supuesto un préstamo a la promoción con una tasa del 7% en el cual se amortiza exclusivamente el interés durante el periodo de desarrollo. Tanto las previsiones de venta como el valor residual al cabo de ocho años son idénticas en los diferentes ejemplos. En todos los ejemplos se supone que el hotel llegará a tener una tasa de ocupación del 75% con un precio medio por habitación de 175, generando el 40% de los ingresos totales. El valor residual al cabo del periodo de tenencia se calcula basándose en una rentabilidad del 9% sobre los ingresos netos del quinto año. En todos los ejemplos hemos supuesto que la financiación se compusiere de un 35% de capital propio y el 65% restante con un préstamo. También se supone que primero se empleará el total del capital propio para financiar la promoción y posteriormente se contraerá la deuda a través de un préstamo. El ejemplo base (véase tabla 3) le proporciona al promotor/inversor una tasa interna de retorno (TIR) sin apalancamiento del 12.9% durante los ocho años. Sin embargo, La tasa interna de retorno apalancada se sitúa en el 15% durante el mismo periodo. En un segundo ejemplo hemos variado los siguientes parámetros. Duración de la promoción Costo de la promoción 2,0 años 32.5 M, /h Tipo de Interés 7.0% 4

5 Tabla 3 Caso Práctico 1 Flujo de Caja Año de la inversión Años operativos Inversión Total 35m 2, Inversión Capital m 2,5 8 1,8 Préstamo 65% 2 20,8 Ingresos Netos m 1,5 3,0 4,0 4,1 4,2 Valor residual m 9% 47,2 Caja de Flujo neto antes de impuestos 2, ,5 1,5 3,0 4,0 4,12 51,4 Pago del préstamo m 0,0 0,1 1,5 2,5 2,5 2,5 2,5 22,3 Efectivo Neto a Capital m -2,5-8,1-3,2-1,0 0,5 1,5 1,6 29,1 TIR sin apalancar 12,9% TIR apalancado 15,0% Tabla 4 Caso Práctico 2 Flujo de Caja Año de la inversión Años operativos Inversión Total 35m 7,5 12,5 17,5 Inversión Capital m 7,5 3,8 1,9 Préstamo 65% 8,8 15,6 Ingresos Netos m 1,5 3,0 4,0 4,1 4,2 Valor residual m 9% 47,2 Caja de Flujo neto antes de impuestos 7,5-12,5-17,5 1,5 3,0 4,0 4,1 51,4 Pago del préstamo m 0,0 0,7 1,3 2,7 2,7 2,7 2,7 23,9 Efectivo Neto a Capital m -7,5-4,5-3,1-1,2 0,3 1,3 1,4 27,5 TIR sin apalancar 10,6% TIR apalancado 11,1% Tabla 5 Caso Práctico 3 Flujo de Caja Año de la inversión Años operativos Inversión Total 35m 10,0 22,5 Inversión Capital m 9,8 1,6 Préstamo 65% 0,3 20,9 Ingresos Netos de la Actividad m 1,5 3,0 4,0 4,1 4,2 Valor residual m 9% 47,2 Caja de Flujo neto antes de impuestos -10,0-22,5 1,5 3,0 4,0 4,1 51,4 Pago del préstamo m 0,0 1,5 2,3 2,3 2,3 2,3 20,7 Efectivo Neto a Capital m -9,8-3,1-0,8 0,7 1,7 1,8 30,7 TIR sin apalancar 15,1% TIR apalancado 18,7 5

6 Los restantes parámetros se mantienen igual en todos los ejemplos. El resultado, como se puede comprobar en la tabla 5, es el mejor para el promotor. Debido a que los flujos de caja negativos son de menor cuantía y duración, los flujos positivos resultantes de la explotación y la venta residual generan un TIR apalancado del 18.7% durante los ocho años de plazo. Lógicamente el caso práctico utiliza ejemplos simplificado pero queda patente que cualquier retraso en el plazo de ejecución del desarrollo o incremento en coste puede afectar negativamente en el beneficio que un promotor o inversor esperan recibir. Los términos de la financiación sobre el desarrollo también pueden mejorar o empeorar los resultados esperados. Lógicamente los costos financieros se incrementan al demorarse los plazos y el retraso en percibir flujos de caja positivos agravan la situación para el promotor. Por supuesto que existen muchos otros factores además del costo y plazo de ejecución del desarrollo que inciden directamente sobre el beneficio esperado por un promotor hotelero. Entre ellos se deberían tener en cuenta los siguientes: Rendimientos Actuales y Futuros Cualquier hotel que consiga establecerse rápidamente en un mercado y dé beneficios generará mayores beneficios para el inversor. Valor Residual Es probable que un hotel rentable logre un mayor valor de venta mientras que un hotel deseable o vendido en un mercado competitivo alcance un mayor precio de venta relativo a sus ganancias (mejor rentabilidad de salida). Los ciclos de mercado tienen un profundo efecto ya que si un hotel se vende en un momento alto a un alto precio, esto incrementará el beneficio del inversor/promotor. El Costo de Financiación de la Deuda Bajos tipos de interés darán mayores beneficios. La refinanciación al fin del periodo deberá reducir el costo de la amortización de la deuda a medida en que el hotel empiece a funcionar. Plazo de la Inversión y su Calendario El momento en que comienza y termina una inversión es de gran importancia y puede afectar el beneficio de un promotor. Los ciclos del mercado pueden disminuir el beneficio de un hotel sobre todo si comienza su actividad en un momento de baja demanda o donde exista mucha oferta. Tal y como se ha mencionado anteriormente, hacer coincidir el momento de salida con un mercado al alza tendrá un efecto positivo sobre los beneficios de un inversor. Ventajas Fiscales Las inversiones hoteleras permiten sumar y seguir las ganancias exentas de tributación y las pérdidas fiscales acumuladas. Se recomienda el asesoramiento por parte de un experto para explorar los potenciales beneficios y ganancias. Conclusiones A fin de cuentas, un buen negocio es aquel que proporciona beneficios de acuerdo con el riesgo asumido por cada una de las partes. Es poco común que un buen negocio favorezca exclusivamente a una de las partes y no es, desde luego, una buena manera de comenzar una relación en curso. Los mejores negocios son aquellos que tanto el beneficio como el riesgo se comparten de forma adecuada. El caso práctico nos muestra de forma sencilla las ventajas de terminar un desarrollo dentro del plazo y presupuesto estipulados siendo, además, fundamental para el éxito un buen funcionamiento y una buena venta al final. Los 6

7 costos y las condiciones de la financiación son vitales tanto en el desarrollo inicial como en la subsiguiente explotación. A aquellos que les gusta asumir riesgos cuentan con recibir beneficios por encima de la media. Lo fundamental en un negocio de desarrollo es hacer coincidir las expectativas y requisitos con los beneficios a percibir. A algunos les gusta el riesgo. Hay operaciones para todos los gustos, algunos con mas riesgo que otros. A aquellos que les gusta asumir riesgos cuentan con recibir beneficios por encima de la media. Lo fundamental en un negocio de promoción es hacer coincidir las expectativas y requisitos con los beneficios a percibir. Los inversores de riesgo no se satisfacen con unos beneficios corrientes mientras que una transacción con alto riesgo no atraerá a inversores o promotores conservadores aun cuando los potenciales beneficios sean elevados. Desde HVS les deseamos suerte con sus operaciones de promoción, sea cual sea su perfil de riesgo. Como asesores profesionales estamos continuamente evaluando los riesgos y beneficios en promociones hoteleras. Elaboramos previsiones y estudios sobre una amplia variedad de proyectos hoteleros además de valorar y tasar hoteles una vez construidos y en funcionamiento. Quisiéramos que tengan en cuenta que un estudio de viabilidad bien documentado y elaborado por una prestigiosa consultora internacional puede reducirle los riesgos y realzar su atractivo a fuentes externas de financiación. Os deseamos buena suerte con sus negocios de promoción hotelera! Simon Hudspeth se incorporó a HVS International en 1996 habiendo trabajado como consultor durante 3 años en PKF en Londres y previamente durante nueve años en distintos departamentos con Hyatt International. Simon tiene una amplia experiencia en el campo de la consultoría estratégica, la elaboración de estudios de viabilidad y valoraciones. Ha dirigido y gestionado una gran cantidad de proyectos en Europa, Países del Este, Oriente Medio, Asia y África. Esto es una traducción del artículo especial aparecido en The Hospitality Review en Julio del Para ampliar información sobre HVS International por favor contacten con: Laurent de Kousemaeker Director HVS International Paseo de la Castellana 93 2ª. Teléfono de contacto: (+34) ldekousemaeker@hvsinternational.com 7