SENTENCIA DEFINITIVA. Pachuca de Soto, Hidalgo, 12 doce de noviembre de 2012 dos mil doce.

Transcripción

1 - 1 - EXPEDIENTE No. 252/2009 SENTENCIA DEFINITIVA. Pachuca de Soto, Hidalgo, 12 doce de noviembre de 2012 dos mil doce. VISTOS los autos del juicio ORDINARIO CIVIL promovido por (****) en contra de (****) y (****) para dictar SENTENCIA DEFINITIVA, expediente número 252/2009 y: R E S U L T A N D O : 1. En ocurso presentado ante Oficialía de Partes el día 25 veinticinco de marzo de 2009 dos mil nueve, (****) demandó en la Vía Ordinaria Civil de (****) y (****) el pago de las prestaciones siguientes: A) la terminación del contrato de arrendamiento que celebramos con fecha 20 veinte de marzo del año 2008 dos mil ocho de esta ciudad, respecto del local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo. B) Como consecuencia de lo anterior, solicito la desocupación y entrega del inmueble descrito en el inciso que antecede. C) El pago de daños y perjuicios que ha ocasionado la demandad por la no entrega y desocupación del espacio anteriormente descrito. D) El pago de los gastos y costas que origine el presente juicio en términos del articulo 2100 de la legislación Sustantiva Civil y 138 del Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado de Hidalgo 2. Mediante auto emitido el 27 veintisiete de marzo de 2009 dos mil nueve, se admitió la demanda interpuesta, radicada bajo el número 252/2009 ordenándose emplazar y correr traslado a la parte demandada a efecto de que produjera su contestación en el término de 9 nueve días.

2 - 2 - EXPEDIENTE No. 252/ Mediante diligencia llevada a cabo el día 06 seis de abril de 2009 dos mil nueve, quedó legalmente emplazada el demandado (****). 4. En proveído emitido el 21 veintiuno de abril de 2009 dos mil nueve, se tuvo al demandado (****) dando contestación a la demanda entablada en su contra, interponiendo excepciones y defensas que considero pertinentes y toda vez que el demandado interpuso la excepción de incompetencia por declinatoria, se suspendió el procedimiento al ser esta una excepción de previo y especial pronunciamiento, por lo que se ordenó remitir los autos a la sala civil y familiar en turno para su substanciación. 5. Se tuvo interponiendo recurso de apelación en contra del auto que admitió la excepción de incompetencia por declinatoria, tal como se proveyó en un auto fechado el 18 dieciocho de mayo de 2009 dos mil nueve. 6. Mediante diligencia de fecha 17 diecisiete de noviembre de 2009 dos mil nueve, quedó debidamente emplazada la codemandada (****). 7. Por resolución de fecha 17 diecisiete de marzo de 2010 dos mil diez, dictada por la Primera Sala Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia, se confirma el auto dictado por esta autoridad el 21 veintiuno de abril de 2009 dos mil nueve. 8. Se ordenó la remisión de los autos a la Sala Civil y Familiar en turno del Tribunal Superior de Justicia en el Estado para la substanciación y resolución de la excepción de incompetencia tal como se acordó en auto

3 - 3 - EXPEDIENTE No. 252/2009 fechado el 24 veinticuatro de noviembre de 2010 dos mil diez, la cual se declaró improcedente mediante resolución de fecha 24 veinticuatro de octubre de 2011 dos mil once dictada por la Primera Sala Civil y Familiar del Tribual Superior de Justicia del Estado. 9. Mediante auto de fecha 24 veinticuatro de enero de 2012 dos mil doce se ordenó la suspensión del procedimiento hasta en tanto se recolviera la falta de personalidad interpuesta por el codemandado, la cual se declaró improcedente mediante resolución de fecha 13 trece de abril de 2012 dos mil doce. 10. Por proveído fechado el 24 veinticuatro de abril de 2012 dos mil doce, se tuvo al codemandado interponiendo recurso de apelación en contra de la sentencia interlocutoria de fecha 13 trece de abril de 2012 dos mil doce, la cual se admitió en efecto devolutivo. 11. Se tuvo por acusada la rebeldía en la que incurrió la codemandada (****) al no haber dado contestación a la demanda entablada en su contra, tal como se proveyó en auto de fecha 31 treinta y uno de mayo de 2012 dos mil doce. 12. En proveído de fecha 12 doce de junio de 2012 dos mil doce se tuvo a la parte actora contestado a la reconvención interpuesta por el codemandado, declarándose fijada la litis así mismo se abrió un término de 10 diez días para el ofrecimiento de pruebas. 13. Se dictó auto admisorio de pruebas en fecha 05 cinco de julio de 2012 dos mil doce, por lo que, a la parte actora se le admitieron todas y cada una de las pruebas

4 - 4 - EXPEDIENTE No. 252/2009 ofrecidas, en tanto que a los demandados (****) no se hizo pronunciamiento alguno, por no haber ofrecido prueba alguna, así mismo se señaló día para el desahogo de la prueba confesional. 14. Mediante diligencia de fecha 20 veinte de agosto de 2012 dos mil doce, la parte actora se desistió en su perjuicio de la confesional admitida y se pasó al periodo de alegatos. 15. Por auto de fecha 10 diez de septiembre de 2012 dos mil doce, se declaró firme la interlocutoria, toda vez que la parte demandada no exhibió las constancias que señaló para la integración del testimonio de apelación, declarándose la rebeldía en que incurrió el demandado al no haber formulado alegatos, por lo que, visto el estado procesal, se citó a las partes para oír sentencia definitiva que conforme a derecho procediera. 16. Turnado que fue el expediente a la suscrita Juez para el dictado de la resolución respectiva, esta se dicta hoy y: C O N S I D E R A N D O: I. La suscrita juez ha resultado competente para conocer y resolver el presente juicio en términos del contenido de los artículos 141, 142 y 154 fracción IV del Código de Procedimientos Civiles, así como 46 fracción XI, 47 fracción I, 51, 55 y 55 BIS de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, por razón de grado, en tratándose de un procedimiento que por aplicación de leyes locales es susceptible de conocer una autoridad jurisdiccional del fuero común; en razón de la materia, por virtud de haberse ejercitado una acción civil; en razón del territorio, habida cuenta de que la ubicación del

5 - 5 - EXPEDIENTE No. 252/2009 inmueble motivo de la presente acción se encuentra ubicado en el Centro comercial (****)en esta ciudad de Pachuca de Soto Hidalgo. II. En términos de los artículos 253, 254, 258 y en general, en los preceptos contenidos en el título Sexto del Código de Procedimientos Civiles, resulta procedente la Vía Ordinaria Civil por virtud de la cual se substanció el presente juicio. III. Considerando que se encuentran reunidas las condiciones previas al dictado de la sentencia, la suscrita juez procederá a realizar el estudio correspondiente respecto al fondo del asunto. En esa tesitura, se advierte que la parte actora (****) ejercita en la Vía Ordinaria Civil la acción de TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de (****) y (****), exigiendo diversas prestaciones como consecuencia de aquella, las cuales han sido determinadas en la parte resolutiva que precede, argumentando, previa sinopsis de los hechos invocados en el capítulo correspondiente de la demanda, lo siguiente: 1. Que con fecha 20 veinte de marzo de 2008 dos mil ocho, la parte actora celebró contrato de arrendamiento con (****) y (****)respecto del Local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo y que dicho inmueble seria destinado única y exclusivamente para locales comerciales como se precia en la cláusula quinta del contrato base de la acción. 2. La vigencia del contrato fue por 12 doce meses forzoso para ambas partes contados a partir del 20 de marzo del año 2008 dos mil ocho, finalizando precisamente el día 19 de marzo de 2009 dos mil nueve. 3. Que los demandados antes arrendatarios se obligaron con la actora, en términos de la cláusula segunda a pagar por concepto de arrendamiento la cantidad de (****) mensuales, más el Impuesto al Valor agregado, pagaderos los días 20 veinte de cada mes o dentro de los tres días siguientes en el domicilio del arrendador. 4. Toda vez que la vigencia del contrato ha cesado y a la fecha los ahora demandados no han desocupado

6 - 6 - EXPEDIENTE No. 252/2009 el inmueble arrendado, se ve en la necesidad de demandar la terminación del contrato de arrendamiento. 5. Que a pesar de las diversas gestiones extrajudiciales encaminadas para que realizaran la desocupación del inmueble arrendado los demandados han hecho caso omiso. 6. Que como se desprende de la cláusula vigésima cuarta del contrato base, las partes se sometieron a la jurisdicción de los tribunales de Pachuca Hidalgo. Así, de las constancias que integran el presente juicio, con efectos probatorios conforme lo dispone el articulo 409 del Código de Procedimientos Civiles en vigor, se advierte que la parte actora ejercita la acción de TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción personal en términos del contenido del artículo 25 del Código de Procedimientos Civiles, la cual se encuentra prevista en el artículo 1931 del Código Civil que establece: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. En relación con el numeral 2473 del mismo ordenamiento legal que de su lectura se desprende lo siguiente: El arrendamiento puede terminar: I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada II... III... IV...V... VI... VII... VIII... Ahora bien, considerando que el estudio de la acción es una cuestión de orden público que impone a la autoridad jurisdiccional el deber de analizar de oficio si se reúnen los elementos de aquella, esta autoridad procederá a realizar el análisis correspondiente. En ese

7 - 7 - EXPEDIENTE No. 252/2009 orden de ideas, atentos al principio dispositivo que rige los procesos de estricto derecho como lo es el que hoy se resuelve, acogido por el artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado de Hidalgo que establece: El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones, esta autoridad procederá a realizar el estudio de la acción ejercitada, así como de las excepciones opuestas a efecto de determinar la procedencia o improcedencia de la acción y de las prestaciones reclamadas. Así, en términos del numeral 95 del Código de Procedimientos Civiles, que de su lectura se desprende lo siguiente: También deberá acompañarse a toda demanda o contestación, el documento o documentos en que la parte interesada funde de derecho. En lo conducente, a efecto de demostrar la procedencia de su acción, la parte actora (****) ofreció y aportó además los siguientes medios de convicción: A) DOCUMENTAL PRIVADA. Contrato privado de arrendamiento de fecha 20 veinte de marzo de 2008 dos mil ocho, celebrado entre (****) en carácter de arrendadora y (****) y (****) en carácter de arrendatario y fiador respecto del Local (***) cuya fecha de vencimiento fue 19 diecinueve de marzo de 2009 dos mil nueve, del cual se advierte que la renta mensual fue por la cantidad de (***) Documental privada que en términos del numeral 410 del Código de Procedimientos Civiles tiene pleno valor probatorio. Por otra parte el codemandado (****) al dar contestación a la demanda entablada en su contra, dio contestación a las prestaciones reclamadas de la

8 - 8 - EXPEDIENTE No. 252/2009 siguiente manera: En relación a la prestación marcada en el inciso A es improcedente, pues a dicho del demandado no ha dado motivo alguno para que se demande la terminación del contrato de arrendamiento, pues a afirma que se encuentra al corriente en el pago de las rentas como se demuestra con la demanda interpuesta por la ahora actora que nunca fue requerido extrajudicialmente de la desocupación como lo estipula el articulo 2400 del Código Civil, por lo que al vencer el contrato y no ser requerido por el arrendador de la entrega de la cosa, continúo en el uso de la misma, sin oposición de aquél, por tal motivo opera la tácita reconducción del contrato, esto es se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, por ende, para que proceda la desocupación requerida por vencimiento del plazo estipulado en el contrato se debió dar aviso indubitable de desocupación, el cual a dicho del demandado nunca se realizó en relación a la prestación B) alude la parte demandada que no ha dado motivo para la desocupación puesto que desde que venció el pago del arrendamiento del local comercial la parte actora ya no le ha recibido pago por dicho concepto negándose a recibir dicho pago en relación a la prestación marcada en el inciso c) dice que no tiene porque pagar daños y perjuicios ni mucho menos el pago de gastos y costas. Así mismo, se advierte que a los hechos contestó de la siguiente forma, el hecho uno queda fuera de litis, el hecho dos es cierto en parte, puesto que operó la tacita reconducción es decir se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, por lo que para que proceda la desocupación se debió dar aviso indubitable el hecho tres que se contesta es parcialmente cierto puesto que al vencer el contrato y no ser requerido por el arrendador de la entrega de la cosa continúo con el uso de la misma, sin

9 - 9 - EXPEDIENTE No. 252/2009 oposición de aquél, por tal motivo opera la reconducción tácita del contrato el hecho cuatro es parcialmente cierto, pues es cierto que se pactó un contrato por tiempo determinado, es decir por doce meses, el cual venció el 19 diecinueve de marzo de 2009 dos mil nueve, pero es falso y se niega que no le haya manifestado al arrendador el deseo de seguir usando la cosa arrendada porque desde meses antes de que dicho contrato concluyera, la parte demandada se constituyó en el domicilio del arrendador para externarle el deseo de continuar en el uso y goce de la cosa objeto de contrato, incluso lo hizo a mediados del mes de febrero, por lo que el arrendador le señaló que no habría problema alguno y sin que se hiciera efectiva sanción de algún tipo.. que con posterioridad le haría llegar el contrato por escrito, situación que reitera de manera verbal a principios del mes de marzo, haciéndole mención que la renta no sufriría aumento alguno, quedando muy formal el arrendador de regresar al día siguiente con el contrato elaborado a máquina, hechos que acontecieron en presencia de empleados y clientes que se encontraban en ese momento en el negocio, pasaron los días y el arrendador no volvió, incluso se negó a atender al arrendatario en el domicilio del arrendador, sin aceptar la cantidad por concepto de renta mensual, es el caso de que notificaron la presente demanda, existiendo novación en las obligaciones contraídas en el contrato base de la acción, siendo las que ha descrito hasta este momento, pues la desocupación sería hasta el 20 veinte de marzo del año 2009 dos mil nueve, por lo tanto la parte actora carece de acción de derecho para reclamar la desocupación pretendida. Es el caso que como transcurrió el plazo que la ley establece para que el arrendador ejercite la acción de desocupación por terminación de contrato, sin que lo

10 EXPEDIENTE No. 252/2009 haya hecho operó según a dicho de la parte demandada la tácita reconducción, pues el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado; así mismo, que toda vez que está pagado el Impuesto al Valor Agregado solicita el reembolso de lo pagado es decir la cantidad de (***) en virtud de lo manifestado en los hechos contestados, pues el arrendador solicitó que cada año al renovar el contrato fuera una persona distinta., el hecho cinco que se contestar es falso, pues nunca se realizaron las gestiones extrajudiciales, estableciendo que fue la actora quien ya no quiso entrevistarse con los demandados, ni mucho menos aceptar el pago por concepto de renta del local comercial, por último el hecho seis es cierto y queda fuera de la litis. Oponiendo como excepciones las siguientes: a). LA FALTA DE ACCIÓN Y DE DERECHO. La cual sustenta, en el hecho de que ha operado la reconducción tácita a favor de los hoy demandados, pues al vencer el contrato y no ser requerido por el arrendador de la entrega de la cosa, continuó con el uso de la misma, sin oposición de aquél, pues al convertirse en un contrato por tiempo indeterminado, operó la tácita reconducción, por lo que para ser procedente la desocupación requerida por vencimiento del plazo estipulado en el contrato se debió dar aviso indubitable de desocupación, de igual forma el contrato se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, porque transcurrió el término que la ley establece para el ejercicio de la acción de terminación de contrato de arrendamiento. b). EXCEPCIÓN DE INCOMPETENCIA POR DECLINATORIA POR RAZÓN DE TERRITOPRIO.

11 EXPEDIENTE No. 252/2009 c). LA EXCEPCIÓN DE INCOMPETENCIA EN RAZON DE LA CUANTIA. Ambas excepciones han sido motivo de estudio, las cuales han sido declaradas improcedentes mediante resolución dictada por el Tribunal de Alzada en fecha 24 veinticuatro de octubre de 2011 dos mil once. d). EXCEPCIÓN DE FALTA DE PERSONALIDAD. La cual ha sido declarada improcedente mediante sentencia interlocutoria dictada por esta autoridad en fecha 13 trece de abril de 2012 dos mil doce. En ese orden de ideas, la suscrita juez procederá a realizar una valoración lógica y en su conjunto de los medios de prueba aportados por la parte actora, a efecto de determinar sobre la procedencia o improcedencia de la acción. En lo conducente, se advierte que la actora acreditó fehacientemente la relación contractual con los demandados, derivada del contrato de arrendamiento celebrado el 20 veinte de marzo de 2008 dos mil ocho, tal como se advierte de la documental privada la cual ha sido descrita en líneas que anteceden, el cual tiene pleno valor probatorio, por lo que se concluye que la parte actora acreditó los elementos constitutivos de la acción de terminación de contrato de arrendamiento, mientras que los demandados (****) y (****), teniendo la obligación de probar, sólo establecieron que el contrato celebrado se convirtió en tiempo indeterminado, siendo contradictorio, pues en sus hechos alude el propio demandado que se prorrogó por un año más, por lo que no podría considerarse como un tiempo indeterminado, tanto más que alude, que continuaron con el uso del inmueble sin

12 EXPEDIENTE No. 252/2009 oposición del arrendador, por lo que a dicho del demandado operó la tacita reconducción, perdiendo de vista el hoy demandado que el actor al interponer la demanda, es evidente que existe oposición de la parte actora para que el objeto que tuvo lugar a la celebración del contrato no continué, por lo que, para que operara la tacita reconducción, las partes debieron continuar con sus obligaciones como si el contrato estuviera en vigor, es decir, el arrendatario tuviera en uso el inmueble y el arrendador siguiera percibiendo la cantidad por concepto de renta mensual, hechos que en el presente caso no se configuran, pues en primer lugar existe oposición de la parte actora para que se siga usando el inmueble en renta y en segundo lugar no percibió cantidad alguna por concepto de renta, ilustran el argumento antes aludido el contenido de la jurisprudencia de la Novena Época, sustentada por la Primera Sala de la Honorable Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXXI, Mayo de 2010, Tesis 1a./J. 83/2009, página 792 del texto y rubro siguientes: TÁCITA RECONDUCCIÓN. ESTÁ PREVISTA EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ESA ENTIDAD EL 7 DE JUNIO DE 2002.Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatioconductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas.

13 EXPEDIENTE No. 252/2009 Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del Estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción en sus artículos y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del Estado de México vigente (publicado en la Gaceta del Gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artículos al 7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos y del código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción, pues además de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al establecer en el artículo del citado Código vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que esa

14 EXPEDIENTE No. 252/2009 prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el artículo del referido Código vigente, comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo 7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo. Tesis de exacta aplicación al caso en concreto. Ahora bien, el demandado estableció estar al corriente en el pago de renta, por lo que no ha dado origen a la terminación de contrato, sin embargo, el demandado pierde de vista que el motivo por el que se solicita la terminación del contrato que celebraron las partes, es por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato y no por incumplimiento en el pago de las rentas a que se obligaron, ni mucho menos le asiste la razón al establecer que para la procedencia de la desocupación del inmueble le debieron dar aviso indubitable, pues la desocupación del inmueble es una consecuencia inmediata de la terminación del contrato de arrendamiento, mientras que el aviso indubitable tiene la finalidad de hacer del conocimiento de manera judicial al arrendatario que es deseo del arrendador dar por terminado el contrato celebrado por las partes, sin embargo se insiste, la acción ejercitada en el presente juicio, es la terminación del contrato de arrendamiento por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato, sin que las excepciones opuestas por el demandado acrediten su dicho, ni mucho menos desvirtuaron la acción en análisis. IV. En esa tesitura, para continuar con la congruencia de la presente resolución esta autoridad

15 EXPEDIENTE No. 252/2009 procederá al estudio respecto a la reconvención opuesta por el codemandado (****), cuyas prestaciones a la reconvención reclama: a) El otorgamiento por escrito del contrato de arrendamiento que tenemos celebrado respecto del local comercial que ocupo, ubicado en el local comercial número (***) de Pachuca, ubicada en la Avenida (***). b) La devolución del Impuesto al Valor Agregado, respecto del contrato de arrendamiento cuya terminación me reclama mi contraria en la acción principal, cuya cuantificación se hará en ejecución de sentencia. c) El pago de los gastos y costas del juicio. Estableciendo como hechos los siguientes: 1. Con fecha 20 veinte de marzo de 2009 dos mil nueve, (****)celebraron contrato de arrendamiento en carácter de arrendatarios con la señora (***) en su carácter de arrendadora respecto del local comercial que ocupa ubicado en el local comercial número (***), ubicada en (***) en esta ciudad de Pachuca, hidalgo, pactándose en dicho contrato un lapso de un año el cual fenecería el día 20 veinte de marzo de 2009 dos mil nueve, el cual se demostró con el contrato de arrendamiento exhibido por la parte actora principal. 2. Que en el contrato de arrendamiento ya citado, las partes pactaron que sería ocupado para giro comercial por una duración de un año a partir de la fecha del contrato, que el precio de la renta sería la cantidad de $(***) mensuales más el I.V.A. por adelantado, los cuales serían pagados los días veinte de cada mes. 3. Una vez vencido el contrato, sin oposición de la señora (****), el contrato se convirtió en indeterminado, de acuerdo a lo establecido por el numeral 2468 del Código Civil y en virtud de que la parte demandada reconvencional no promovió el aviso indubitable que estable el normativo antes descrito. 4. Que (****) han pagado oportunamente las rentas y no han dado motivo para la instauración del juicio que se reconviene en virtud de que en repetidas ocasiones se presento al domicilio de (****) a efecto de realizar el pago correspondiente al mes de marzo, quien le recibió la renta y de igual forma habían establecido que continuaría con el contrato que tenían sobre el arrendamiento,

16 EXPEDIENTE No. 252/2009 quien le comento que realizaría el contrato de arrendamiento, el cual nunca lo realizó. 5. Que no obstante de que el contrato se celebró por tiempo determinado el cual se venció el 20 veinte de marzo de 2009 dos mil nueve, pero la parte actora reconvencional manifestó a la demandada reconvencional su deseo de seguir usando la cosa arrendada porque desde meses antes de que se venciera el contrato se constituyó en el domicilio del arrendador para externarle el deseo de continuar con el uso y goce de la cosa objeto del contrato, por lo que a mediados del mes de febrero la demandada reconvencional le señaló que no había ningún problema, que le concedía el inmueble en arrendamiento por un año, que siguiera usando el inmueble y que con posterioridad le haría llegar el contrato por escrito respectivo, cuestión que se repitió a principios del mes de marzo fecha e la cual el arrendador le reiteró que continuaría con el contrato de referencia por un año más y con las mismas condiciones, esto es que no habría aumento en el monto de la renta debido a que siempre cumplió con toda oportunidad en el pago de las mismas quedando muy formal el arrendador de regresar al día siguiente con el contrato ya elaborado a máquina para que lo firmaran, esto en presencia de empleados y clientes que se encontraban en ese momento; pasaron los días y el arrendador no volvió por el negocio, no teniendo noticias de la arrendadora ni mucho menos atendió al arrendador en el domicilio negándose a recibir la cantidad de dinero por concepto de renta, hasta que le notificaron la presente demanda, por ende se celebró un nuevo contrato de arrendamiento que la arrendadora está obligada a cumplir por el plazo de un año a concluir el 20 veinte de marzo de 2010 dos mil diez, el pago mensual del mismo precio con motivo de la renta y como se niega a entregarle el contrato por escrito se ve obligada a demandarle el cumplimiento del mismo. En lo conducente, se ordenó correrle traslado a la parte demandada reconvencional efecto de que contestara la demanda reconvencional opuesta en su contra, la cual previa sinopsis, manifestó: 1.Es totalmente infundado lo manifestado por la contraria en virtud de que la terminación de contrato de arrendamiento debe presentarse dentro de los diez días

17 EXPEDIENTE No. 252/2009 siguientes al vencimiento del contrato, por lo que dicho contrato finalizaba el día 19 diecinueve de marzo del año 2009 dos mil nueve, presentando la demanda de terminación del contrato el día 25 veinticinco de marzo de 2009 dos mil nueve con ello se demuestra que fue presentado en tiempo y forma. 2. No procede el otorgamiento del contrato en virtud de que el contrato no existe y si lo que pretendiera el arrendatario fuera una prorroga, perdió su derecho de demandarla pues esta debió solicitarla antes del vencimiento del mismo, es decir diez días anteriores a que finalizara. En esa tesitura, debe establecerse que el actor reconvencional (****) no acreditó la acción de otorgamiento por escrito del contrato de arrendamiento, pues en primer lugar no acreditó que el contrato de arrendamiento cuya fecha de vencimiento fue el 19 diecinueve de marzo 2009 dos mil nueve, el cual era de tiempo determinado, se hubiera prorrogado por un año más pactándose dicha circunstancia de manera verbal, pues sólo se concreta a establecer dentro de los hechos de la reconvención, que en el mes de febrero y marzo le hizo del conocimiento a la arrendadora su deseo de seguir arrendado el bien inmueble motivo de dicho contrato, aludiendo que esto había sucedido en presencia de empleados, sin que lo acreditara con medio fehaciente alguno y con el cual quedara acreditado su dicho. En ese orden de ideas, debe establecerse, que no quedó probada la acción reconvencional que pretende la actora reconvencional (****) y en consecuencia, resulta improcedente la devolución del impuesto al valor agregado, pues no tiene sustento alguno. En consecuencia del anterior razonamiento, y en virtud de que la acción de otorgamiento por escrito de contrato de arrendamiento intentada en la acción reconvencional, no procedió, se reitera la procedencia de la acción principal ejercitada, por la cual se declara la

18 EXPEDIENTE No. 252/2009 rescisión del contrato de arrendamiento celebrado el 20 veinte de marzo del año 2008 dos mil ocho, respecto del local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo, por lo que deberá condenarse a los demandados (****) y (****) a desocupar y entregar al actor el inmueble dado en arrendamiento, en un plazo de 5 cinco días contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución. V. Resulta improcedente a la condena de pago de daños y perjuicios reclamados por la actora principal, toda vez que no acreditó que éstos sean resultado de la comisión de un hecho ilícito diverso a la ausencia de desocupación del inmueble, pues si bien es cierto que no sustentan la anterior determinación el contenido de la tesis de jurisprudencia de la octava Época, sustentada por los Tribunales Colegiados de Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federación VI, Segunda Parte-2, Julio a Diciembre de 1990, página 504 del texto y rubro siguientes: DAÑOS Y PERJUICIOS, PRUEBA DE LOS. Para que proceda la condena de daños y perjuicios por haberse negado el inquilino a desocupar un bien inmueble, no basta acreditar la cantidad posible a que éstos asciendan, sino también debe probarse que proceden de la comisión de un hecho ilícito diverso a la ausencia de desocupación del inmueble. Por lo tanto es insuficiente demostrar la probable rentabilidad comercial del inmueble para pretender que sí fue probada la existencia de daños y perjuicios, ni tampoco es suficiente demostrar la existencia de algún presunto inquilino, porque el simple hecho de probar que un inmueble deba rentarse en determinada cuantía y que existe presunto nuevo arrendatario, no puede originar el pago de daños y perjuicios, pues éstos sólo pueden derivar de un acto ilícito, y la continuación en el uso del inmueble por el actual arrendatario no es ilícito, aun cuando exista sentencia que termine o rescinda el

19 EXPEDIENTE No. 252/2009 contrato de arrendamiento que esté pendiente de ejecutarse, por lo cual el arrendatario vencido en juicio tendrá la obligación de cubrir el monto de la renta convenida hasta que se ejecute la sentencia que ordenó el lanzamiento como efecto de la rescisión o terminación del contrato. Por lo tanto deberá absolverse a la demandada de esta prestación. VI. Es procedente condenar al pago de costas en términos del numeral 138 fracción I del Código de Procedimientos Civiles el cual establece: Siempre serán condenados en costas: I. En lo principal o en los incidentes que promueva, el litigante que no obtuviere sentencia favorable, II III IV En consecuencia al haberse condenado a (****) y (****), es procedente condenarlos al pago de costas en la presente instancia a favor de (****), previa su regulación en ejecución de sentencia. VII. De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales. Por lo que una vez que la presente resolución haya causado ejecutoria, deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización.

20 EXPEDIENTE No. 252/2009 Por lo antes expuesto y con fundamento en los artículos 14 y 16 de la Constitución General de los Estados Unidos Mexicanos; 1, 27, 78, fracción VI, 79, 80, 81, 82 y 85 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse y se: R E S U E L V E : PRIMERO. La suscrita juez ha sido y es competente para conocer y resolver, respectivamente, el presente juicio. SEGUNDO. Se declara procedente la Vía Ordinaria Civil por virtud de la cual se substanció el presente juicio. TERCERO. La parte actora principal (****) acreditó los elementos constitutivos de la acción ejercitada, en tanto que el demandado (****) no probó sus excepciones, por ende no desvirtuó la acción principal intentada, en tanto que la demandada (****)se declaró rebelde. CUARTO. Como consecuencia del punto que antecede, se declara procedente la acción principal ejercitada, por ende, se declara rescindido el contrato de arrendamiento celebrado el día 20 veinte de marzo del año 2008 dos mil ocho, respecto del local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo. QUINTO. Como consecuencia de la declaración judicial contenida en el punto que precede, se condena a la demandada (****) y (****) a desocupar y entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento descrito en el punto anterior, en un plazo de 5 cinco días contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución. SEXTO. Se absuelve a los demandados (****) y (****) del pago de daños y perjuicios reclamados en el inciso c) del escrito respectivo de demandada, por las razones asentadas en la parte considerativa de la presente resolución.

21 EXPEDIENTE No. 252/2009 SÉPTIMO. Se condena a (****) y (****) al pago de gastos y costas a favor de (****) en la presente instancia, previa su regulación en ejecución de sentencia. OCTAVO. La parte actora reconvencional (****) no acreditó los elementos constitutivos de la acción ejercitada, en tanto que la demandada reconvencional (****) probó sus defensas. NOVENO. Se absuelve a la demandada reconvencional (****) de todas y cada una de las prestaciones reclamadas. DÉCIMO. De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales. Por lo que una vez que la presente resolución haya causado ejecutoria, deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. DÉCIMO PRIMERO. Notifíquese personalmente y cúmplase. Así definitivamente lo resolvió y firmó la Licenciada NINFA VARGAS MENDOZA, Juez Cuarto Civil de este Distrito Judicial, que actúa legalmente con Secretario de Acuerdos Licenciada DINORAH HERNÁNDEZ RICARDI que autentica y da fe. En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 fracción V y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de

22 EXPEDIENTE No. 252/2009 Hidalgo, en esta versión se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos Autorizó Lic. Ninfa Vargas Mendoza, 05 cinco de junio de 2013.