EXPEDIENTE NÚMERO: 189/2012 ORDINARIO CIVIL. SENTENCIA DEFINITIVA.- Pachuca de Soto, Hidalgo, Septiembre 25

Transcripción

1 EXPEDIENTE NÚMERO: 189/2012 ORDINARIO CIVIL SENTENCIA DEFINITIVA.- Pachuca de Soto, Hidalgo, Septiembre 25 veinticinco de 2012 dos mil doce. V I S T O S para dictar SENTENCIA DEFINITIVA dentro del JUICIO ORDINARIO CIVIL de cumplimiento de contrato, promovido por *****************, en contra de ****************************************** con el carácter de arrendataria y fiadora, expediente número 189/2012 y: R E S U L T A N D O 1.- Por escrito de fecha 28 veintiocho de febrero de 2012 dos mil doce, se tuvo a la C. ********************* demandando de ************************************************ con el carácter de arrendataria y fiadora, las prestaciones que dejo asentadas en su escrito inicial de demanda mismas que se tienen por reproducidas como si a la letra se insertasen foja 01, las cuales fueron admitidas a tramite mediante auto de fecha 29 veintinueve de febrero de la misma anualidad, en el mismo auto se ordeno emplazar y correr traslado a la parte demandada, para que en el termino legal de nueve días diera contestación a la demanda instaurada en su contra, emplazado que fue el demandado, quien mediante escrito de fecha 03 tres de mayo, se le tuvo dando contestación en tiempo y forma a la demanda y opuso las excepciones y defensas que considero pertinentes, por lo que se fija la litis, mediante proveído de fecha 14 catorce de mayo del mismo año se abre el juicio a prueba concediéndoles a las partes un termino legal de diez días para que ofrezcan sus probanzas, por auto de fecha 08 ocho de junio de 2012 dos mil doce, se dicta auto admisorio de pruebas, en auto de fecha 09 nueve de agosto de 2012 dos mil doce, se concede a las partes un termino común de 5 cinco días para que formulen sus correspondientes alegatos y por ultimo y una vez agotado el tramite procesal correspondiente

2 mediante auto de fecha 06 seis de septiembre de 2012 dos mil doce se ordeno dictar la sentencia que hoy se dicta en base a los siguientes: C O N S I D E R A N D O I.- Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 142, 149, 151, 154 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, 51, 53 y 55 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, el suscrito Juez ha sido competente para resolver el presente juicio, pues la acción intentada tiene como objeto un inmueble dado en arrendamiento, lo que hace competente al Juez del domicilio del bien arrendado y en la especie, el bien objeto del contrato base de la acción, se ubica dentro del perímetro de competencia territorial de esta autoridad jurisdiccional.. II.- De acuerdo a lo establecido en el Título Sexto, Capítulo Primero, en relación con el Título Séptimo, Capítulo Primero del Código Adjetivo Civil, se estima procedente la Vía ORDINARIA CIVIL a través de la cual se tramitó el presente juicio, pues la acción intentada no requiere de tramitación especial o ejecutiva. III. Ahora bien, la parte actora demandó de **************************************** con el carácter de arrendataria y fiadora, las siguientes prestaciones: a.- La rescisión del contrato privado celebrado entre la suscrita y la demandada respecto del bien inmueble ubicado en *****************************************; b).- Como consecuencia de lo anterior la inmediata desocupación y entrega del bien inmueble en las condiciones en que le fue entregado según consta en la cláusula cuarta del contrato cuya rescisión se reclama; c) El pago de los gastos y costas que se originen hasta su total terminación.. Por su parte la demandada ************************************ contestó la demanda, oponiendo como excepciones y defensas la improcedencia de la acción y la falta de acción y de derecho. IV.- Toda vez que el artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles, establece: El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo sus excepciones ; Es por tanto que este juzgador entra al estudio y valoración de las pruebas admitidas y desahogadas en el presente juicio, para estar en posibilidades de determinar la procedencia o

3 improcedencia de la acción ejercitada por la parte actora, y en ese orden de ideas, tenemos que la parte actora fundamenta su acción en los siguientes artículos: Art Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Art El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- ; II.- ; III.- Por el subarrendamiento de la cosa en contravención a lo dispuesto por el articulo Art El arrendamiento no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios. Por lo que conforme a ello, tenemos que del estudio de las constancias procésales se desprende en primer lugar, que la parte actora exhibió la documental privada consistente en un contrato de arrendamiento de fecha 15 quince de julio de 2011 dos mil once, firmado por la misma así como por la demandada, respecto de un bien inmueble ubicado en ********************; documento privado que obra en original en autos a fojas 05 y 06, mismo que no fue objetado por la contraria en términos de ley, y por el contrario, fue reconocido expresamente al dar contestación la demandada al hecho número 2 de la demanda, por lo que entonces debe concluirse que merece pleno valor probatorio, en términos de los artículos 332 y 402 del Código de Procedimientos Civiles y queda demostrado plenamente el cúmulo de derechos y obligaciones derivados del citado acuerdo de voluntades. Asi mismo, la parte actora manifiesta que: con fecha 15 quince de julio de 2011 dos mil once, celebró contrato privado de arrendamiento del ya citado bien inmueble de su propiedad con la C. ******************************************, en el cual se pacto un precio de $5, (CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.) pagaderos en mensualidades adelantadas los días 15 quince de cada mes, asi como una vigencia de 5 años a partir de sus suscripción, feneciendo el 15 de julio de 2016, (HECHO 2), en la cláusula quinta de dicho contrato se menciona que la arrendataria no podrá subarrendar en su totalidad o parte de la finca arrendada, sin previo consentimiento por escrito del arrendador (HECHO 3); en la cláusula séptima del multicitado contrato la arrendataria se propuso a sí misma como fiadora, anotando el nombre de ******************************, percatándose que su segundo nombre era

4 *************** y al firmar el citado contrato al anotar su nombre lo hizo con la identidad de **************************** debido a eso es que la presente demanda se encauza en contra de la misma persona aún cuando se identifica en forma diversa, (HECHO 4), con fecha 15 de febrero del presente año, al acudir a solicitar el pago de la renta al bien inmueble arrendado, en forma sorpresiva se encontró con el hecho de que una persona del sexo femenino quien se identificó como ************************************* quien manifestó ser la arrendataria del inmueble, exhibiendo un contrato de arrendamiento, con el rubro de ***********************************, en cual la persona que exhibía el contrato aparecía como arrendataria, y como subarrendador la ******************************** (HECHO 5), con lo anterior y dado que la demandada incurrió en la causal de rescisión del contrato prevista por la cláusula III del articulo 2479 del Código Civil en vigor para el Estado de Hidalgo, en relación directa con el artículo 2470 del citado ordenamiento, ya que no tan solo omitió el solicitar autorización a la que suscribe para subarrendar el bien inmueble, sino que incurre en exceso evidente al cobrar una renta mensual superior al 2% mensual del valor fiscal del inmueble subarrendado, (HECHO 6);. Al contestar la demanda, *****************************************, no afirmo ni negó al contenido de los hechos 1, 5, 7, 8, por no ser hecho propio, afirmó el contenido de los hechos 2, 3, 4 y argumento ser falso el contenido del hecho 6, fundando su razón en que en la cláusula quinta del contrato invocada como causal, no se pactó que el subarriendo sería sancionado como causa de rescisión, ante los hechos narrados por la actora, que imputan el subarrendamiento del inmueble, correspondía a la parte demandada **********************************************, acreditar el cumplimiento de sus obligaciones, y no obstante al momento de dar contestación a la demanda refirió que no ha incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora toda vez que en la citada cláusula no se establece que la prohibición de subarrendar o que la cesión de derechos o subarriendo se sanciona con la rescisión del contrato. Sin embargo, debe decirse que la demandada incurre en el error de referir respecto al hecho 5, que no le es un hecho propio, pues el mismo describe el momento en que la actora acudió a cobrar a la demandada

5 la renta del inmueble y que encontró a una tercera persona, quien le refirió que fue la propia demandada quien le arrendó (lo que constituye un subarriendo), por lo tanto, si es un hecho propio de la parte demandada y consiste en si celebró o no un contrato con ************************************ y si firmó o no, el contrato de arrendamiento cuya copia simple fue exhibida por **********************************, por lo que, al no haberse pronunciado negando expresamente tal hecho, debe tenerse por confesa a la parte demandada del contenido del hecho 5, esto es, que si celebró un contrato de arrendamiento (subarriendo) con ****************************. Aunado a lo anterior, obra en autos la confesional ficta de la demandada, desahogada en audiencia de fecha 05 cinco de julio de 2012 dos mil doce, y quienes por su inasistencia sin justa causa a absolver posiciones, fue declarada confesa de las posiciones que fueron calificadas de legales y que obran en el pliego respectivo a fojas 24 y 25, medios de convicción a los que se les concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 332, 298 y 410 del Código de Procedimientos Civiles, y con el criterio: CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La confesión ficta, para que alcance su pleno valor probatorio, es indispensable que no esté contradicha con otras pruebas existentes en autos, y además que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente, y no respecto de cuestiones que no le puedan constar al que confiesa. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XVII, Junio de Tesis: I.1o.T. J/45. Página: 685. Confesional con la que se corrobora que la demandada suscribió contrato de arrendamiento con la personalidad de subarrendador con la C. ******************************** en fecha 02 de febrero de 2012, que omitió solicitar autorización por escrito a la articularte para subarrendar el bien inmueble ubicado en ********************************************************, que subarrendó el local comercial propiedad de la articularte sin autorización expresa de esta para subarriendo. Así mismo la parte actora, ofreció como pruebas la presuncional legal y humana y la instrumental de actuaciones, mismas que hacen prueba plena en términos de los artículos

6 409 y 417 del Código de Procedimientos Civiles, pues al nunca negar la celebración del contrato de fecha 2 de febrero del 2012 con ******************************************, ni haber demostrado que si obtuvo la autorización de ****************************** para llevar a cabo dicho subarriendo, es evidente que se colocó en el supuesto que prevé el artículo 2479 con relación al artículo 2470 ambos del Código Civil. Al efecto, es aplicable la Jurisprudencia firme: ARRENDAMIENTO. RESCISION POR SUBARRENDAR. PRUEBA PRESUNCIONAL. Para acreditar el subarriendo debe admitirse la prueba de presunciones, porque la prueba directa resulta muy difícil de obtener, ya que cuando se efectúa el subarriendo, quienes lo celebran lo ocultan al arrendador. Sexta Época. Registro: Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Apéndice de Tomo IV, Parte SCJN, Materia(s): Civil. Tesis: 117. Página: 78. Todo lo anterior evidencia el incumplimiento por parte de la demandada y arrendataria respecto de la cláusula quinta del multicitado contrato, pues a pesar de que en su consideración, la cláusula quinta del contrato base de la acción, no dispone expresamente que el subarriendo tenga como consecuencia la rescisión del contrato, ello resulta innecesario si precisamente dicha cláusula establece una prohibición expresa, admitida por ambas partes, para subarrendar el inmueble motivo del arrendamiento principal; luego, el incumplimiento de esa obligación significa desde luego, una causa de rescisión no porque lo hayan pactado las partes, sino porque el propio Código Civil para el Estado de Hidalgo así lo dispone en el artículo 2479, misma que deviene fundada si la demandada ninguna prueba ofreció para demostrar que obtuvo el consentimiento de la actora para llevar a cabo el subarriendo, debiéndose en consecuencia, declarar rescindido el contrato de arrendamiento celebrado entre ************************************* en calidad de arrendataria y fiadora y obligada solidaria el día 15 quince de julio de 2011 dos mil once, respecto del inmueble ubicado en ******************************, y por ello, deberá condenarse a la demandada ************************************************ a la desocupación y entrega de dicho inmueble en el término de 5 cinco días, contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución; apercibido que de no hacerlo, será lanzada a su costa, en términos de lo dispuesto por el artículo 513 del Código de Procedimientos Civiles y sin que ello cause perjuicio a la

7 subarrendataria, pues al no existir consentimiento de la actora, corre la misma suerte que su causante, ello en términos de la tesis: SUBARRENDAMIENTO, CARACTER DE CAUSAHABIENTE DEL, RESPECTO DEL ARRENDATARIO. Si el subarriendo se llevó a cabo a virtud de la facultad general, concedida al efecto, en el contrato, sin que se hubiera demostrado la aprobación expresa de dicho contrato por los primitivos arrendadores, resulta que entre éstos y el subarrendatario no hay relación jurídica, o en otros términos, que el subinquilino, como cesionario de los arrendatarios, sigue la suerte de éstos y le afecta procesalmente la sentencia dictada en contra de sus causantes, por lo que no puede considerársele tercero extraño al juicio seguido a éstos. Quinta Época. Registro: Instancia: Tercera Sala. Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. LXXXIV, Materia(s): Civil. Tesis: Página: 2330 Por otro lado, respecto del pago de las rentas que se venzan durante la tramitación del presente juicio, deberá absolverse a la parte demandada, pues no existe precisado en la demanda, hecho alguno en el que se invoque el incumplimiento en el pago de dicha obligación, ni es invocada como causa de rescisión, por lo que no obstante incluirlo como parte de sus prestaciones, al no haber sido motivo de la litis, ni haberse dado oportunidad a la demandada de controvertir tal aspecto, resulta infundado condenarle a dicho pago. Finalmente, deberá absolverse a la demandada del pago de costas, al no actualizarse ninguno de los supuestos previstos en el artículo 138 del Código de Procedimientos Civiles. V.- Ahora bien, de conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece: El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales, por lo que una vez que la presente resolución haya causado ejecutoria deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que le asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo se tendrá

8 por negada dicha autorización. Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por los artículos 1239, 1776, 1777, 1778, 2044, 2060, 2061, 2064, 2388, 2412, 2439, 2443, 2473 del Código Civil; 25, 78 fracción VI, 79, 80, 81, 82, 85, 86 del Código de Procedimientos Civiles; 65 y 73 de la ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, es de resolverse y se: R E S U E L V E PRIMERO.- Esta autoridad es competente para conocer y resolver el presente juicio. SEGUNDO.- Procedió la vía Ordinaria civil intentada. TERCERO.- La parte actora probó su acción, la demandada ********************************************* no probó sus excepciones. CUARTO.- En consecuencia, se declara rescindido el contrato de arrendamiento celebrado entre *****************************, en su carácter de arrendador y ************************************************, en su carácter de arrendatario y fiador y obligado solidario, el día 15 de julio de 2011, respecto del inmueble ubicado en **********************************+ y por ende, se condena a la demandada a la desocupación y entrega de dicho inmueble a favor de ****************************, en el término de 5 cinco días, contados a partir de que cause ejecutoria esta sentencia; apercibida *************************************** que de no hacerlo, será lanzado a su costa. QUINTO.- Se absuelve a los demandados del pago de rentas que se venzan durante la tramitación del presente juicio reclamadas en el inciso C) del escrito inicial de demanda. SEXTO.- No se hace especial condena en costas en esta instancia al no actualizarse ninguna de las hipótesis previstas en el artículo 138 del Código de Procedimientos Civiles. SÉPTIMO.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la

9 Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, hágase saber a las partes el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales en la publicación de esta definitiva y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. A S I, lo resolvió y firma el C. LICENCIADO SAÚL FERMAN GUERRERO, Juez Tercero Civil de éste Distrito Judicial, que actúa legalmente con Secretario LICENCIADA IVONNE MONTIEL ÁNGELES que da fe. En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 Fracción V y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, en esta versión se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos. Autorizo LICENCIADO SAUL FERMAN GUERRERO, 26 de Octubre 2012.