FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA IMPORTANCIA PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION. Andrés s Escobar Uribe Abril 2007

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María Antonia Martin Figueroa
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1 FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA IMPORTANCIA PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Andrés s Escobar Uribe Abril

2 CONTENIDO I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta II. Crecimiento: El problema de la liquidez III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios IV. Conclusiones 2

3 CONTENIDO I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta II. Crecimiento: El problema de la liquidez III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios IV. Conclusiones 3

4 FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA (FII): Club de inversión n colectiva Sustituto de la inversión n directa: En la fase de desarrollo (construcción) n) En la propiedad inmobiliaria 4

5 COMPONENTES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO RETORNOS FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO INVERSION CORTO PLAZO TIR = 10% - 20% REAL Licencias / Riesgo Legal Ventas / Riesgo comercial FONDOS DE PROPIEDAD INMOBILIARIA INVERSION LARGO PLAZO TIR = 5% - 10% REAL Construcción / Riesgo costos y plazos Operación / Propiedad 0 Adquisición Lote / Riesgo de valoración TIEMPO 5

FONDOS DE PROPIEDAD INMOBILIARIA INVERSION LARGO PLAZO TIR = 5% - 10% REAL Construcción / Riesgo

6 INVERSION EN DESARROLLO INMOBILIARIO Vs PROPIEDAD INMOBILIARIA El desarrollo inmobiliario se caracteriza por tener altas barreras de entrada: se requiere capital propio y conocimiento La inversión n en desarrollo es mas rentable y de mayor riesgo que la inversión n en propiedad Por su naturaleza, el ahorro pensional busca antes la inversión n en propiedad que en desarrollo Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario servirían para canalizar recursos hacia empresas de baja capitalización. 6

riesgo que la inversión n en propiedad Por su naturaleza, el ahorro pensional busca antes la inversión n en propiedad que

7 ESTRUCTURA Consejo de Inversiones SOCIEDAD ADMINISTRADORA Inversionistas Recursos FII Comisiones Inversión Mantenimiento Arriendos Valorización Inmuebles / Desarrollo y Propiedad Liquidez Rendimientos Activos Financieros Avalúos Seguros 7

Mantenimiento Arriendos Valorización Inmuebles / Desarrollo

8 INVERSION EN PROPIEDAD INMOBILIARIA DIRECTA Y VIA FONDOS: CARACTERÍSTICAS COMUNES Retornos con baja volatilidad ( Inversi( Inversión n segura que cubre la inflación ) Baja correlación n de valores con los de activos financieros. Riesgo sistemático tico o riesgo No diversificable. Mayor rentabilidad que la inversión n en acciones (USA) EFICIENTE DIVERSIFICADOR DE PORTAFOLIOS DE INVERSION 8

valores con los de activos financieros. Riesgo sistemático tico o riesgo No diversificable.

9 RENDIMIENTOS HISTORICOS DE REITs Y OTROS ACTIVOS Fuente: (Compound annual total returns, in percent, period ending Dec. 31, 2003 Fuente: NAREIT 9

10 INVERSION DIRECTA Vs FONDOS (1) Inversión n Directa en Propiedad Inmobiliaria: Apreciada por ser tangible, sencilla de entender y servir de seguro contra la inflación Riesgos: Sesgo Geográfico (Invertir en zonas y ciudades conocidas) Instinto de Rebaño o (Confort de hacer y equivocarse igual que la mayoría) a) Disonancia Cognitiva (Tendencia inconsciente a ignorar o subvalorar costos) Inversión Directa en Propiedad Raíz satisface Instintos Animales 10

ciudades conocidas) Instinto de Rebaño o (Confort de hacer y equivocarse igual que la mayoría) a) Disonancia

11 INVERSION DIRECTA Vs FONDOS (2) FII s centrados en Propiedad Inmobiliaria: Menor escala de la Inversión n individual ( Ejemplo $5 de Teis ) Acceso individual a proyectos de mayor envergadura Acceso individual al conocimiento inmobiliario (compra y administraci tración) Diversificación n de riesgos: Concentración n de inmuebles Concentración n de Arrendatarios Riesgo de desvalorización Siniestros FísicosF Riesgo regulatorio (leyes de arriendo, tributarias) Riesgo de vacancia (dificultad de arriendo) Riesgo de liquidez (dificultad de venta de inmueble) (?) >>> Acceso a crédito de menor costo 11

riesgos: Concentración n de inmuebles Concentración n de Arrendatarios Riesgo de desvalorización Siniestros FísicosF Riesgo regulatorio (leyes de

12 INVERSION DIRECTA Vs FONDOS (3) Fondos centrados en Desarrollo Inmobiiario: La compra en planos es un mecanismo de participación n en el negocio del desarrollo inmobiliario, con los riesgos de la inversión n directa. El sustituto evolucionado serían los Fondos de Inversión n en Desarrollo Inmobiliario. La valoración n de Fondos de Desarrollo es compleja, e inhibe el mercado secundario de derechos en estos fondos: tienden a ser cerrados y de plazos cortos (< 5 años) 12

El sustituto evolucionado serían los Fondos de Inversión n en Desarrollo Inmobiliario.

13 Experiencia Chilena: Inversión n de Fondos de Pensiones en Sector Real 49% L. Hipot. 7% Bonos 43% 17% 5% 3% 3% 4% 12% cuotas de fondos inmobiliarios Destino sectorial de bonos letras hipotecarias metro y ff.cc. concesiones de infraestructura sector forestal emp. Sanitarias sector eléctrico minería Fondos inmobiliarios US$ millones a dic.2004 (14% de la cartera) Fuente: INDEPENDENCIA FII 13

hipotecarias metro y ff.cc. concesiones de infraestructura sector forestal emp.

14 SI SE PUEDE Chile: Inversión n en Desarrollo Inmobiliario 24% 54% Desarrollos Inmobiliarios Terrenos - Plusvalía Propiedades de Renta 22% En Chile, Santander tiene Fondos concentrados en Desarrollo, en Plusvalía de terrenos y Mixtos Fuente: INDEPENDENCIA FII 14

Renta 22% En Chile, Santander tiene Fondos concentrados en

15 BENEFICIOS ECONOMICOS Y SOCIALES DE LOS FONDOS Mayores Recursos al Sector Inmobiliario: Los constructores pueden recibir encargos llave en mano por parte Fondos de Propiedad y recursos baratos para desarrollo. Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y promoción n de VIS (rentas exentas hasta 2.014). Freno al deterioro urbano: La unificación n de propiedad en edificios facilita la administración n eficiente de edificios en arriendo y la remodelación n / cambio de usos. Utilización n Eficiente del Capital: Liberan y optimizan recursos de las empresas no inmobiliarias. 15

Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y promoción n de VIS (rentas exentas hasta 2.014).

16 CONTENIDO I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta II. Crecimiento: El problema de la liquidez III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios IV. Conclusiones 16

17 PARA CRECER: EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA LIQUIDEZ La inversión n directa en Propiedad Inmobiliaria tiene acceso a los mecanismos tradicionales de valoración n y canales de venta. La inversión n en Propiedad Inmobiliaria vía v a Fondos enfrenta la necesidad de construir mecanismos de valoración n de las participaciones, permanentes y de bajo costo, así como los canales de venta (Ej( OIKOS). Importancia de la Bolsa y creadores de mercado. En USA, antes de los REITs existieron los Real Estate Limited Partnerships,, los cuales desaparecieron en parte por problemas de valoración n y liquidez. 17

La inversión n en Propiedad Inmobiliaria vía v a Fondos enfrenta la necesidad de construir mecanismos de valoración n de las participaciones,

18 EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA LIQUIDEZ (2) Decreto 877 de 2.004: Homogenización n de procesos para facilitar la comparabilidad de los FII s (FINMO s) Sociedades Administradoras Comité de Inversiones Inmobiliarias Agente especializado para Valoración n de Inmuebles Métodos de avalúo o uniformes Revelación n de información n forzosa, periódica y uniforme 18

Sociedades Administradoras Comité de Inversiones Inmobiliarias Agente especializado para

19 CONTENIDO I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta II. Crecimiento: El problema de la liquidez III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios IV. Conclusiones 19

20 Volatilidad de los Mercados Locales 60% 50% 53% 57% 40% 39% 42% 43% Total Nacional 35% 30% 20% 10% 0% A.U. Bogotá A.M. Medellín A.U. Cali A.U. B/quilla A.U. B/m anga Areas urbanas y Metropolitanas FUENTE: CEED DANE. Cálculos del autor. Series

21 Indicador de Volatilidad por Sectores 120% 108% 100% 80% 60% 61% 40% 40% 31% Total Sectores 35% 20% 0% Sector Residencial Sector Oficinas Sector Com ercial Sector Otros Sectores 21

22 Tipificación n de Mercados Locales Coeficientes de correlación, medias e indicadores de volatilidad A.U. Bogotá A.M. Medellín A.U. Cali A.U. B/quilla A.U. B/manga Nacional A.U. Bogotá A.M. Medellín A.U. Cali A.U. B/quilla A.U. B/manga Media (miles de m2 trimestrales) Participación (%) Desviación Estándar (miles de m2) Indicador de Volatilidad (Desv. Est./Media) 1, ,4 59% 310,3 39% 0,46 1, ,4 18% 102,0 42% 0,59 0,38 1,0 149,5 11% 78,6 53% 0,61 0,43 0,68 1,0 76,9 6% 33,1 43% 0,64 0,45 0,57 0,63 1,0 97,4 7% 55,4 57% 1.366,7 100% 484,8 35% FUENTE: CEED DANE. Cálculos de Autor. Series

23 PORTAFOLIO: Los Fondos de Propiedad Inmobiliaria que ofrezcan estabilidad de retornos deben tener un componente de vivienda, idealmente VIS, algo de comercio y poco de oficinas. La calidad de los arrendatarios determina y cambia el riesgo de inversión n en cada sector, siempre y cuando se trate de contratos de largo plazo y costos de salida (Recession( Resistant) 23

24 CONTENIDO I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta II. Crecimiento: El problema de la liquidez III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios IV. Conclusiones 24

25 CONCLUSIONES (1) El crecimiento de los Fondos de Inversión n en propiedad inmobiliaria es conveniente para: Ahorradores de largo plazo (diversificación) Empresas (optimización n de capital) Ciudades (freno al deterioro urbano) Déficit de Vivienda: Acceso sin cuota inicial Sector Constructor: Recursos abundantes y de menor costo; tener compradores de productos llave en mano. 25

26 CONCLUSIONES (2) Aún n cuando los FII que se creen no acudan a la figura de las FINMO s,, es importante que la Superintendencia Financiera adopte, publique y siga una política de estándares que faciliten la comparabilidad de los derechos en estos fondos: Cómites independientes de inversión/ n/desinverrsión Valoraciones independientes, frecuencia y métodosm Tipos y coberturas de los seguros de las propiedades Revelación 26

27 CONCLUSIONES (3) Los Fondos de Pensiones NO van a participar pronto en la financiación n del desarrollo inmobiliario, debido a los riesgos, plazos y problemas de valoración n implícitos en el negocio. La compra en planos individual es una práctica de alto riesgo e inconveniente para el sector de la construcción, n, en la medida que contribuye a la sobre-edificaci edificación Para canalizar ahorros de personas naturales que hoy se van a Inversión n en Planos, las Fiduciarias y otros tienen una oportunidad con los Fondos de Desarrollo Inmobiliario diversificados y bajo gestión n profesional. 27

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