PLAN REGULADOR MONTES DE OCA

Transcripción

1 PLAN REGULADOR MONTES DE OCA Elaborado por: Programa de Investigaión en Desarrollo Urbano Sostenible Esuela de Ingeniería Civil, Universidad de Costa Ria Abril, 00

2 DIAGNÓSTICO ACTIVIDADES PRODUCTIVAS ÍNDICE Seión I Distribuión de patentes Seión II Industrias en el antón Seión III Vivienda de alquiler Elaborado por: Programa de Investigaión en Desarrollo Urbano Sostenible (ProDUS) de la Esuela de Ingeniería Civil de la Universidad de Costa Ria. Para: Muniipalidad de Montes de Oa Direión y Coordinaión: Dr. Rosendo Pujol Mesalles Li. Luis Ml. Zamora González Equipo de trabajo: Ing. Gustavo Porras Murillo Ing Naomi Roper Small Warner González Blano Ing. Cristian Mata Quesada Geog. Florent Arragain

3 SECCIÓN I DISTRIBUCIÓN DE PATENTES

4 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Evaluaión de los datos obtenidos de los mapas de patentes en los diferentes setores del Cantón de Montes de Oa. Introduión La distribuión de las atividades en el espaio resulta una parte importante dentro de la planifiaión del reimiento de una iudad y por tanto, es también parte medular de un Plan Regulador estableer normas y lineamientos para que se dé la mejor distribuión posible de estas atividades dentro del antón. Algunas ondiiones espeiales del antón de Montes de Oa, omo su eranía on el entro de San José, la presenia de la UCR y otras instituiones de eduaión postseundaria, la aesibilidad a este antón desde otras zonas de San José (e inluso fuera de San José, omo Tres Ríos y Cartago), han olaborado a que la voaión de la tierra haya pasado en muhas partes de residenial a omerial o de serviios (también de agríola a residenial). Muhos setores del antón, sobre todo en el distrito de San Pedro, son eminentemente omeriales, y además la densidad de omerios es bastante alta. El análisis de las atividades omeriales se hae importante en el tanto que estas determinan otros aspetos del ordenamiento urbano tales omo la ongestión vial, los onflitos de uso del suelo, el valor de la tierra, la demanda de serviios públios y la apaidad de satisfaer esta demanda, los niveles de ontaminaión (visual, sónia, de aguas), entre otros tantos. Una forma indireta de analizar la distribuión de las atividades omeriales de la zona es el análisis de las patentes otorgadas por la muniipalidad. Las bases de datos muniipales uentan on informaión aera de la ubiaión (la distribuión de las patentes se hae de auerdo on la zonifiaión de la muniipalidad), édula jurídia, nombre del estableimiento, tipo de atividad y nombre del propietario; pero no en todos los asos la informaión está ompleta. Aún así, esta es la mejor fuente de datos aera de las araterístias de los omerios del antón. Existen varios puntos importantes que se pueden obtener del análisis de las patentes existentes: Clasifiaión por tipo de omerio Distribuión espaial de las atividades omeriales Densidad de omerios por zonas Compatibilidad o onflitos entre los tipos de omerios Efetos diretos e indiretos de las atividades omeriales. Tipos de atividades omeriales en el antón La lasifiaión más estandarizada de los omerios se puede dar a través de los ódigos CIIU (Código Internaional de Industrias Unifiado) que agrupan las atividades según su tipo. La siguiente tabla muestra las diferentes atividades que se realizan dentro del antón de Montes de Oa lasifiadas on su respetivo ódigo.

5 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Tipos de atividades omeriales en el antón de Montes de Oa CIIU 0 Desripión de la atividad Restaurantes, afés y otros estableimientos que expenden omidas y bebidas Cantidad de patentes Géneros textiles, prendas de vestir y alzado (venta al por menor) 9 Serviios de publiidad 0 Serviios ténios y arquitetónios 0 Bienes inmuebles 00 Comerio al por menor no espeifiado en otra parte 99 Peluquerías y salones de belleza 9 Reparaión de automóviles y motoiletas Produtos de panadería 0 Muebles, aesorios y artefatos elétrios para el hogar 0 9 Serviios médios y odontológios y otros serviios de sanidad 0 Pulperías 0 Librerías 09 Bazares 90 Instruión publia 0 Serviios finanieros 990 Serviios de diversión y esparimiento 0 Construión 9 Vehíulos automóviles y motoiletas, repuestos y aesorios (venta) 9 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) 0 Supermerados y tiendas por departamento 0 Ferreterías 0 Carnierías 0 Imprentas, editoriales e industrias onexas 0 0 Joyerías 0 Aserraderos, talleres de aepilladura y otros talleres para trabajar la madera 9 Serviios relaionados on el transporte Otros serviios a los partiulares Serviios de publiidad 999 Serviios personales 0 Carnierías 0 Farmaias 0 Hoteles, asas de huéspedes, ampamentos y otros lugares de alojamiento 9 Distribuión y exhibiión de pelíulas inematográfias Serviios relaionados on el transporte terrestre

6 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Tipos de atividades omeriales en el antón de Montes de Oa (ontinuaión) CIIU Desripión de la atividad Cantidad de patentes 0 Instituiones monetarias 0 Fabriaión de prendas de vestir, exepto alzado 90 Lavanderías y serviios de lavandería, estableimientos de limpieza y teñido 00 Comerio al por mayor no espeifiado en otra parte 0 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) 9 0 Floristerías 9 Serviios de ontabilidad, auditoría y teneduría de libros 9 Serviios de ontabilidad, auditoría y teneduría de libros 9 90 Instituiones de asistenia soial 9 9 Reparaión de alzado y otros artíulos de uero 9 9 Talleres de reparaiones elétrias 9 0 Alquiler y arrendamiento de maquinaria y equipo Elaboraión de produtos alimentiios 9 Aserraderos, talleres de aepilladura y otros talleres para trabajar la madera 9 Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería 99 Estudios fotográfios, inluida la fotografía omerial 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) Farmaias 99 Otros serviios de reparaión 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) Estaiones de gasolina 9 Estaiones de gasolina 0 Produión agropeuaria, vivero 0 Otros serviios finanieros 9 Emisoras de radio y televisión 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) 0 Carnierías Pollos y/o huevos (venta) Serviios jurídios 0 Imprentas, editoriales e industrias onexas 99 Fabriaión de produtos minerales no metálios 00 Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería

7 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Tipos de atividades omeriales en el antón de Montes de Oa (ontinuaión) CIIU Desripión de la atividad Cantidad de patentes Depósito de liores 900 Administraión públia y defensa 9 Produtores teatrales y serviios de esparimiento Envasado y onservaión de frutas y legumbres Fabriaión de produtos de molinería Elaboraión de produtos alimentiios Aserraderos, talleres de aepilladura y otros talleres para trabajar la madera Imprentas, editoriales e industrias onexas 9 Imprentas, editoriales e industrias onexas 0 Fabriaión de produtos minerales no metálios Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería Fabriaión de uhillería, herramientas manuales y artíulos generales de ferretería 000 Construión 0 Minerales, metales y produtos químios industriales (venta) Supermerados y tiendas por departamento Hoteles, asas de huéspedes, ampamentos y otros lugares de alojamiento 9 Reparaión de automóviles y motoiletas Total general 0 Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, marzo del 000 Las ino atividades más importantes (en antidad de patentes) representan por sí solas asi el 0% de las patentes. De tal forma que las patentes de omidas o restaurantes representan el 0% de las patentes, las tiendas de prendas de vestir y alzado el 0%, los serviios de publiidad el,%, los serviios ténios y arquitetónios el,% y la venta de bienes inmuebles representa el,%. Los porentajes menionados reafirman de alguna forma que el antón tiene una importante voaión en el área de serviios.. Distribuión espaial de las patentes El análisis de la distribuión espaial de las patentes se realizó por uadras y además por setores, de esta manera se determinó una espeie de densidad omerial, ya que se pudo determinar el número de patentes por setor. Como es de esperar, las uadras que definen el orredor San Pedro Curridabat (setor omerial) son los que presentan mayor onentraión de omerios; además la uadra del Mall San Pedro es la que onentra la mayor antidad de patentes on un total de 99. Se puede notar que esta distribuión es lineal a lo largo de esta arteria y no setorial (ver mapa ). Inluso en algunos asos se puede ver omo las uadras paralelas a estas bajan la densidad omerial drástiamente.

8 Setores según muniipalidad O N E S Nota: Coordenadas Lambert Norte. Nota: De un total de 9 patentes, no pudieron ser ubiadas en ninguna uadra Zonas por setor Total de patentes Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el antón de Montes de Oa Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra, Metros

9 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Otros asos donde se pueden enontrar números onsiderables de patentes son los entros omeriales y las uadras de gran extensión (ya que este análisis se hizo por uadra sin onsiderar su extensión). EL antón está dividido en setores según la zonifiaión estableida por la muniipalidad. Figura. Zonifiaión del antón de Montes de Oa Si se analiza la antidad de patentes por setor se puede ver laramente que el setor (mapa ) es el que presenta la mayor antidad de omerios, on un total de 9. Este es el setor en el que se ubia el Mall San Pedro, pero aún eliminando el número de patentes de este entro omerial (99) se obtiene un total de 9 patentes que es mayor que el setor que le sigue en número de patentes, que viene a ser el setor (Barrio Roosevelt y la Granja) on un total de patentes. Es importante notar que el setor sí se ha definido laramente omo un setor omerial, mientras que el setor es un setor residenial; la antidad de omerios que se presentan en el setor se onentran mayormente en el Outlet Mall y a lo largo de la Calle prinipal (ver mapa ). En el otro extremo, en el setor no hay omerios del todo y en el setor (que es además el segundo en extensión del antón) la antidad de patentes ontabilizadas es de solamente (ver mapa ). Tabla. Cantidad de patentes por setor Setor Cantidad de patentes Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, marzo del 000

10 Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E ICE Corte 9Internaional de Justiia Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra Zonas por setor Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

11 Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E UCR Mall San Pedro Subarú 0 Muniipalidad 9 00 Bano Popular Zonas por 000 setor Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

12 Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E Bano Naional Es. Franklin Roosevelt Zonas por setor 000 Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte. 00 Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

13 Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra Zonas por setor Total de patentes Ninguna Colegio Monterrey Esuela Dante Alighieri Nota: Coordenadas Lambert Norte Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; fotografía aérea proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

14 N Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O S E Supermerado la Coseha 000 Inst. Dep. UCR ProDUS UCR 900 Zonas por setor Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte. Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; fotografía aérea proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

15 Setores según muniipalidad Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra. Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E Plaza Iglesia 0 00 Colegio Metodista Zonas por setor 00 Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; fotografía aérea proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

16 Setores según muniipalidad Mapa. Distribuión de estableimientos on patente en el setor. O N S E Parque del Este 000 Nota: En la tabla se presentan las uadras on mayor número de estableimientos on patente. Se detalla la variedad de ódigos CIIU, según la antidad por uadra Zonas por setor Total de patentes Ninguna Nota: Coordenadas Lambert Norte. Fuente: Muniipalidad de Montes De Oa, 000; fotografía aérea proyeto Terra, 99. Plan Regulador de Montes de Oa Metros

17 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Al analizar las atividades más realizadas en ada uno de los setores se enontró que la mayor antidad de patentes en los setores,,, y, es la de restaurantes o expendios de omidas; además en los setores en que no oupa el primer lugar, oupa un lugar importante. Otra atividad predominante es la venta de prendas de vestir y alzado. Se puede ver que aunque hay una predominania de los omerios que se dedian a la venta de artíulos, en todas las zonas se da la presenia importante de la venta serviios; tales omo los de publiidad, bienes raíes (venta de bienes inmuebles), entre otros. En la siguiente tabla se muestran las ino atividades más importantes (en número) en ada uno de los setores del antón y además el ontraste entre las venta de artíulos varios desde omida hasta artíulos de ferretería y la venta serviios, difereniándolos por medio de olores (los uadros sombreados orresponden a la venta de artíulos). Tabla. Atividades omeriales más realizadas en los setores del antón Setor Setor Setor Setor Setor Setor Setor Restaurantes, afés y otros Restaurantes, afés y otros Serviios de publiidad Restaurantes, afés y otros Restaurantes, afés y otros Prendas de vestir y alzado Restaurantes, afés y otros Prendas de vestir y alzado Serviios ténios y arquitetónios Restaurantes, afés y otros Prendas de vestir y alzado Serviios ténios y arquitetónios Bienes inmuebles Prendas de vestir y alzado Serviios de publiidad Serviios de publiidad Bienes inmuebles Serviios de publiidad Prendas de vestir y alzado Serviios ténios y arquitetónios Serviios ténios y arquitetónios Serviios ténios y arquitetónios Bienes inmuebles Serviios ténios y arquitetónios Bienes inmuebles Serviios de publiidad Restaurantes, afés y otros Serviios de publiidad Bienes inmuebles Librerías Comerio al por menor no espeifiado Serviios ténios y arquitetónios Produtos de panadería Serviios finanieros Ferreterías Los estableimientos omeriales tales omo supermerados, restaurantes, tiendas por departamento, son grandes atratores de viajes, por lo que deben disponer de ondiiones de parqueo, de transporte públio y de vías adeuados, además de situaiones adeuadas para los peatones, que permitan el flujo adeuados de los vehíulos hasta ellos. La onentraión de muhos omerios en una o varias zonas espeífias es adeuada en términos de la zonifiaión, ya que se delimitan zonas estritamente omeriales; sin embargo estas zonas deben poseer las araterístias adeuadas... Análisis de algunos omerios espeífios Se analizaron de manera espeífia algunos omerios entre los uales se enuentran los supermerados, tiendas, mueblerías, librerías, serviios ténios, restaurantes. En el aso de los supermerados y tiendas por departamento (mapa ) se puede observar que no están ubiados neesariamente dentro de las zonas de mayor densidad omerial. De heho, en el orredor desde los Yoses hasta el Bano Naional en San Pedro, que es el de mayor densidad omerial, se enuentran poos omerios de este tipo, más bien se pueden enontrar estos estableimientos en las zonas de mayor voaión residenial. Esto es favorable desde el punto de vista de que los

18 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA supermerados se enuentran más aesibles desde las viviendas y además porque este tipo de omerios son atratores de vehíulos por exelenia y rearían más ongestión en zonas ya saturadas. En San Rafael sólo se pueden enontrar supermerados en la parte baja (parte oeste del distrito, más erana a Sabanilla), mientras que en la parte que orresponde al setor no hay omerios de este tipo. Los talleres de reparaión de automóviles tampoo se ubian era de las zonas más omeriales son más bien alejadas de estas y sobre todo en uadras de mayor extensión, lo ual permite el estaionamiento de más vehíulos y evita la posibilidad de más ongestionamiento, aún así existe el problema de la ontaminaión sónia y otras inompatibilidades on las residenias eranas. Existen varios loales de este tipo en la parte baja de San Rafael (mapa 9), mientras que son esasos en el entro de San Pedro, Los Yoses y parte de Meredes. Otro tipo de omerio que fue araterizado individualmente son las librerías (ver mapa ); estas fueron ligadas a la presenia de entros eduativos, de tal manera que se puede observar que las uadras en las que se ubian están era de entros eduativos. Las uadras de mayor onentraión de librerías orresponden a los alrededores de la UCR, el Mall San Pedro y el Outlet Mall (ambos malls ubiados era de la UCR y además en el setor omerial de San Pedro) y en los Yoses era de algunas universidades e institutos de idiomas. Otros lugares donde se ubian librerías son en las eranías de la Universidad Latina, Universidad Fidelitas (y Esuela de Santa Marta), la Esuela y el Colegio de Cedros (era de la Universidad Bíblia) y era de la UNED. Por su parte, los estableimientos dediados a la venta de muebles y eletrodoméstios (mapa ) se ubian en las partes del antón on mayores araterístias urbanas. En el distrito de San Rafael no existe este tipo de omerio, la mayor parte de éstos se enuentran en San Pedro (en el setor omerial). De un total de omerios dediados a la venta de muebles y eletrodoméstios, se ubian en San Pedro, en Meredes y en Sabanilla. Aparentemente existe gran atividad en términos de la venta de bienes inmuebles y los loales dediados a estas atividades están distribuidos en todo el antón, exepto en la parte alta de San Rafael. Gran parte de estas ofiinas se enuentran en zonas resideniales, ya que por el tipo de atividad que realizan no neesitan ubiarse en zonas de alto tráfio de peatones o vehíulos (abe deir que este tipo de atividades, al igual que otros serviios omo los ténios y arquitetónios, prátiamente no generan onflitos o inompatibilidades en el uso del suelo). Al ser la atividad de ventas de omidas, inluidos en este grupo los restaurantes, bares, afés y otros la más realizada (mayor número de patentes de este tipo), su distribuión se da a lo largo de todo el antón, on los puntos de onentraión usuales que son el setor omerial de San Pedro, el Mall San Pedro y los alrededores de la UCR. Existen varios omerios uya patente posee interés turístio. Entre estos restaurantes, hoteles, lugares noturnos y agenias de turismo (las ondiiones bajo las uales se otorga una patente de interés turístio se enuentran en el informe legal).

19 N O E S 000 Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 0 (Supermerados y tiendas por departamento) Meredes Sabanilla San Pedro Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU (Muebles, aesorios y artefatos elétrios para el hogar) Sabanilla Meredes San Pedro 000 Límite distrital y antonal 000 Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes 000 Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 0 ( Librerías) S Colegio Metodista Colegio de Cedros S S 000 Esuela S S S S de Betania Universidad S 000 Isaa Newton S S S S S S S S S UNED S S U Bíblia S S S U.C.R. S S S S Hispanoamériana S Esuela Inglaterra 000 S 000 S S S S INDESC U Latina S S S S S S S Universidad U Fidelitas S S S S S S S S S Universidades de San José S S S Esuelas y olegios S S Colegio S S S Zonas por setor Aadémio Thomas S S S S S SS Esuela Santa Marta Edison Total de estableimientos S S S S No hay patentes S S Nota: Coordenadas Lambert Norte. Esuela de Barrio Pinto 000 Calles Mapa 9. Distribuión de estableimientos para algunos ódigos CIIU Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, marzo del Metros

20 N O E S 000 Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 9 (Reparaión de automóviles y motoiletas) Zonas por setor 000 Total de estableimientos No hay patentes 000 Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU (Serviios Ténios y arquitetónios) Zonas por setor 000 Total de estableimientos No hay patentes 000 Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 0 (Bienes inmuebles) Nota: Coordenadas Lambert Norte. 000 Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes Calles Mapa 0. Distribuión de estableimientos para algunos ódigos CIIU Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, marzo del Metros

21 N O E S 000 Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 990 (Serviios de diversión y esparimiento) Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes 000 Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU 0 (Restaurantes, afés y otros) Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes Nota: En este ódigo se inluyen -9 los bares y las antinas Calles Distribuión de estableimientos on ódigo CIIU (Generos textiles, prendas de vestir y alzado) Zonas por setor Total de estableimientos No hay patentes Calles Nota: Coordenadas Lambert Norte. Mapa. Distribuión de estableimientos para algunos ódigos CIIU Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, marzo del Metros

22 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Comerios on patentes de interés turístio en el antón de Montes de Oa Bao Restaurantes Hoteles H. Amériano del Este (Boutique Jade) Agenia de turismo Intertour Lugares noturnos Bar Río Burger King Hotel Milvia Canaria Bar Sand Friday`s Apartotel los Yoses Orientours Salón SUS Paprika Hotel Ave del Paraíso Viajes sin fronteras Big Ben Tao Bell Hotel Don Fadrique Bar PK Valerios Hotel D`Galah Le Chandelier (Coq Hardi) Albergue Juvenil Toruma Rest. Café Club 90 Balalaika Rest. Jaliso Beverly Hills Hotel Le Bergera Fuente: ICT, Negoios que expenden lior Uno de los onflitos más omunes y más menionados por los iudadanos de Montes de Oa son los provoados por los loales omeriales en los que se vende lior (sobre todo bares y antinas), por lo que este tipo de omerio fue analizado por de forma espeífia. La posibilidad de vender lior se asoia on la patente de liores que puede ser de dos tipos: liores naionales o de liores extranjeros. No todos los omerios on patente(s) de liores orresponden a bares o antinas, según la base datos muniipal, la ombinaión de este tipo de patentes on otros omerios va desde supermerados hasta tiendas! Es importante notar que la mayor antidad de loales on patente de liores son los restaurantes y no los bares y antinas (aunque en algunos asos los restaurantes funionan más omo bares).

23 Esuel as ant am art a N Setor O E 9000 Setor Setor S Setor Setor Setor Setor Setor Universidad Isaa Newton Esuela de Sabanilla Colegio Metodista Esuela de Betania U.C.R UNED ù î ù ù î 000 ù 000 ñ î ñ ñ ù ù ñ ù ù ù 000 ñ ù 000 î ñ î ù ù ñ Esuelas ù Jardín de niños Colegios ù ñ ù ñ ù ñ Universidades î Iglesias ñ ñ Zonas por setor ù Cantidad de estableimientos que expenden lior ñ ñ Universidad Fidelitas ù ù Universidad Latina 0 ñ Colegio Monterrey Nota: De un total de patentes de 9000 Esuela Franklin Rossevelt Lieo Vargas Calvo Colegio Calazans liores (naionales y extranjeros), Nota: De un total de patentes de patentes no son explotadas atualmente. liores (naionales y extranjeros), patentes no son explotadas atualmente. 000 Nota: en el setor existen restaurantes on patente de liores. Ellos son: -Chiharronera La Choza del Pizote, -La Campiña Country Club. 000 Mapa. Distribuión de negoios que expenden lior en el antón de Montes de Oa Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra, Metros

24 N O E Total de estableimientos S Nota: en el setor existen restaurantes on patente de liores. Ellos son: -Chiharronera La Choza del Pizote, -La Campiña Country Club Restaurantes Nota: en el setor existen restaurantes on patente de liores. Ellos son: -Chiharronera La Choza del Pizote, -La Campiña Country Club Bares y antinas Supermerados Zonas por setor Cantidad de estableimientos que expenden lior Mapa. Distribuión de estableimientos que expenden lior Metros Plan Regulador de Montes de Oa Nota: Coordenadas Lambert Norte. Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa, noviembre del 000; Fotografías aéreas Proyeto Terra,99.

25 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Comerios que poseen patente de liores en el antón de Montes de Oa Tipo de estableimiento Total Restaurantes Supermerados 9 Bares Cantinas Hoteles Lioreras Salones de baile Soda y afetería Soda y pastelería Tienda y bar Total general* *Existen patentes de liores que no son explotadas atualmente, por lo que en total existen patentes de liores en el antón. Existe ierta onentraión de patentes en el setor omerial, sin embargo en otros setores las uadras en las que hay mayor número de patentes no presentan ninguna distribuión espaial definida (ver mapa ). Aún así abe destaar que en muhos de los asos estos omerios se enuentran en la misma uadra de entros eduativos o iglesias y/o en zona residenial.. Conlusiones De igual forma que muhos de los terrenos del antón de Montes de Oa están pasando de un uso agríola a un uso residenial, se ha dado un aumento en el ambio de uso del suelo de residenial a omerial o de serviios. El distrito de San Pedro, que es el que presenta las mayores araterístias urbanas es el que onentra la mayor antidad y tipo de omerios. Este desarrollo omerial ha traído problemas omo el ongestionamiento vial, problemas de estaionamiento y de tránsito en general. El distrito de San Rafael, por el ontrario, es el que tiene la menor antidad de omerios, ya que en su parte alta la voaión del suelo es estritamente agríola. Existen setores laramente definidos omo omeriales dentro del antón, estos generalmente están ubiados era de entros atratores importantes o a lo largo de arreteras prinipales, omo el que orresponde al orredor que delimita la Avenida Central desde el setor de los Yoses hasta el entro omerial Muñoz y Nanne, los alrededores de la Universidad de Costa Ria y la arretera haia Sabanilla. La densidad omerial se ha venido a aumentar todavía más on la presenia de entros omo el Mall San Pedro y el Outlet Mall. El setor de los Yoses, por su parte ha ambiado su voaión haia la de serviios por lo que se enuentran gran antidad de ofiinas de serviios ténios y de publiidad (entre otros) además de algunos entros de enseñanza. De esta manera, se observa omo aunque todos los setores están aumentando su atividad omerial, lo haen a diferente veloidad y albergando atividades diferentes (el setor es el únio que aree de reimiento en este

26 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA sentido, ya que está dediado sobre todo a las atividades agríolas). Por su parte, el setor ha tenido un reimiento omerial lento, pero el desarrollo de nuevos entros de poblaión onllevará al desarrollo de más atividades omeriales y si se aree de la planifiaión adeuada se podrían dar los mismos problemas viales que se están dando en la parte baja del antón. El antón de Montes de Oa se ha araterizado por la importante antidad de entros eduativos que se han ubiado en él, desde esuelas públias y entros de idiomas hasta instituiones de eduaión post-seundaria; estas últimas han tenido un auge más reiente. Alrededor de estas instituiones se onentran otros omerios tales omo librerías y restaurantes, para satisfaer la demanda reada por los estudiantes y empleados administrativos. Una araterístia importante de los entros de eduaión superior es que onstituyen grandes entros atratores de vehíulos. Otra araterístia onsiderable del antón, es la oferta de serviios, ya que se presenta gran antidad de este tipo de estableimientos, sobre todo en zonas omo Los Yoses y zonas resideniales donde las viviendas de ierto tamaño se están onvirtiendo en entros de ofiinas. Las atividades que representan el 0% de las patentes están distribuidas entre los negoios de omidas o restaurantes que representan el 0% de las patentes, las tiendas de prendas de vestir y alzado on un 0%, los serviios de publiidad on,%, los serviios ténios y arquitetónios on,% y la venta de bienes inmuebles representa on un,%. Para ontrastar el peso de los diferentes tipos de atividades produtivas, se puede observar que mientras que los omerios que se dedian a la venta de produtos al por mayor y detalle ontabilizan patentes, las patentes relaionadas on serviios (desde reparaiones hasta serviios publiitarios) suman 0. El peso de ambos tipos de atividades es similar (en número de patentes). Aún uando el plan regulador vigente no permite el estableimiento de industrias en el antón, se ontabilizan algunas patentes de este tipo, sin embargo la atividad industrial es bastante esasa. Se tiene registro de solamente 0 patentes de industrias en todo el antón, de las uales la mayoría no orresponden on atividades industriales a gran esala (uno de los poos ejemplos de industria es la Glaxo Smith Kline), sino más bien a fábrias y otros tipos de manufaturas pequeñas.

27 SECCIÓN II INDUSTRIAS EN EL CANTÓN

28 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Desripión de la atividad industrial en el antón de Montes de Oa. Introduión Un aso espeial de las atividades produtivas que se desarrollan en el antón son las industrias. Desde el punto de vista de la planifiaión urbana, este tipo de atividades pueden produir varios onflitos e inompatibilidades en el uso del suelo, ya que por su naturaleza (los volúmenes fabriados son onsiderables), las atividades industriales implian el insumo de antidades importantes de material, de mano de obra y también el uso de maquinaria pesada. Algunas onseuenias de las atividades industriales (dependiendo de su naturaleza) pueden ser la ontaminaión del aire, la reaión de viajes de vehíulos de arga, el funionamiento de maquinaria ruidosa y la generaión de antidades importantes de desehos tanto sólidos omo líquidos onsumo y eventual desperdiio de energía, ontaminaión del suelo, ontaminaión del agua y generaión del desehos. Sin embargo, las tendenias atuales, tratan de disminuir los impatos de las atividades industriales, y produtivas en general, por medio de la apliaión de los prinipios de la produión más limpia. De esta forma, las atividades produtivas deben inluir elementos de planeaión, mediión de insumos y de los desehos generados, reduión del onsumo de energía, reutilizaión de iertos materiales y reilaje de otros, todo dentro de un esquema de pensamiento diferente y dirigido haia la minimizaión de los impatos. El Plan Regulador del año 9 del antón de Montes de Oa, fue onebido en una époa en la que la onienia ambiental y las estrategias para la disminuión de los impatos ambientales, no habían empezado a tener el auge que tienen en la atualidad. Aún así, el planteamiento que se da en este reglamento on respeto a las industrias fue bastante auteloso, estableiendo que en vista de las posibles onseuenias de la atividad industrial debía restringirse el desarrollo de atividades industriales (y también algunos omerios) en el antón, sobre la base de que: El aráter esenialmente residenial de Montes de Oa y la estrutura oupaional y eonómia de sus residentes no haen aonsejable el estableimiento de una zona industrial propiamente diha. Aún uando en la atualidad el uso del suelo ha ambiado y muhas zonas resideniales se onvierten gradualmente en zonas omeriales, no existen zonas donde se onentren atividades industriales.. Tipos de Industrias Aún on las disposiiones del Plan Regulador de 9, existen algunas industrias en el antón, distribuidas entre Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Confeión de prendas de vestir Marqueterías Aserraderos y almaenajes de materiales de onstruión

29 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Corte y venta de vidrios Elaboraión algunos produtos de onreto y al Serviio de lavado y enerado de autos Fabriaión de muebles Manufaturado de produtos farmaéutios Elaboraión y envasado de produtos de limpieza Industria dediada a la reparaión y onstruión de veleros Fábria de artíulos de ofiina Tapiería en muebles El tipo de industria que se desarrolla es de pequeña esala. Los impatos de las industrias pequeñas se dan sobre todo desde el punto de vista del tráfio, ya que se rean puntos de arga y desarga que pueden obstaulizar el flujo vehiular. En uanto a este tipo espeífio de industrias, el plan regulador menionado establee que las manufaturas livianas e inofensivas y los talleres de serviio pueden permitirse omo uso ondiional en las zonas omeriales. Además, se plantea que las industrias ya existentes se onsideran de uso no onforme y que no se permitirá la ampliaión de estas, en uyo aso deberán trasladarse a otros antones donde existan zonas industriales laramente definidas. Existe un total de industrias registradas dentro del antón, en la tabla siguiente se realiza una breve desripión de las atividades que realizan: Tabla. Desripión de las industrias de Montes de Oa (ver mapa) Nombre de la industria CIIU Desripión Glaxo Smith Kline Manufaturado de produtos farmaéutios Alimentos Chipps Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Industrias Ampo 909 Fábria de artíulos de ofiina SALHOLD S.A 0 Elaboraión de algunas prendas de vestir tales omo trajes enteros Fábria de galletas Pitua Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Uniformes Oriente 0 Confeión de uniformes deportivos. Para ello ompran las telas, las ortan, las osen y finalmente las estampan Marquetería fina Mata Elaboraión maros para fotografías, pinturas, et. ompran la madera y en el sitio la ortan y la pintan para luego montar el maro Crayola S.A. 0 Fabriaión prendas de vestir de niño. Para ello ompran las telas y las ortan para onfeionar la ropa. INTAL S.A. Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Miró Fabriaión de maros para fotografías, pinturas, et. ompran la madera y en el sitio la ortan y la pintan para luego montar el maro

30 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Desripión de las industrias de Montes de Oa (ontinuaión) Marquetería Horizontes Fabriaión de maros para fotografías, pinturas, et. ompran la madera y en el sitio la ortan y la pintan para luego montar el maro Infantas soiedad anónima Fabriaión de maros para fotografías, pinturas, et. ompran la madera y en el sitio la ortan y la pintan para luego montar el maro Marquetería Montes de Oa Fabriaión de maros para fotografías, pinturas, et. ompran la madera y en el sitio la ortan y la pintan para luego montar el maro Depósito de maderas Lourdes 0 Almaenaje de maderas y otros materiales utilizados en la onstruión. También se proede a ortar algunas piezas de madera, tubos y varillas. Fábria de muebles Toro Amarillo 0 Además de ser un depósito de maderas elaboran muebles y otros artíulos tales omo sillas amas, et. Industrias Abril S.A 99 Fábria de tizas. Para ello proesan la al y se utilizan otras materias primas tales omo olorantes Compañía afetalera la Martha S.A Benefiio seo de afé, en donde se empaa el produto on fines de exportaión Compañía textil entroameriana 0 Confeión de prendas de vestir Produtos alimentiios Rey Dorado Fábria de plátanos y papas tostadas Vidrios Villalobos 0 Corte y venta de vidrios Materiales Borle 0 Almaenaje de maderas y otros materiales utilizados en la onstruión. También se proede a ortar algunas piezas de madera, tubos y varillas. Cabo Rio S.A Industria dediada a la reparaión y onstruión de veleros Fábria de produtos de onreto San Pedro 99 Elaboraión algunos produtos de onreto tales omo postes, tuberías, unetas, adoquines, et. Depósito de madera 0 En este lugar se almaenan maderas. Además se ortan algunas piezas para la venta Vidrios y multividrios S.A 0 Corte y venta de vidrios El Yadira 0 Depósito de materiales de onstruión Depósito de madera 0 En este lugar se almaenan maderas. Además se ortan algunas piezas para la venta Industrias Quimikosmos 9 Elaboraión y envasado de produtos de limpieza para el hogar Auto tapiería Carranza 99 Trabajos de tapiería en muebles del hogar. Para ello se ompran los tapies y se proede a ortarlos y oloarlos. Gerber Fábria de produtos alimentiios en donde se proesan las frutas y verduras. Atualmente su planta de produión opera normalmente, pero seguramente trasladarán la planta industrial a otro sitio fuera del antón. Auto lavado Hanna 999 Serviio de lavado y enerado de autos

31 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Tabla. Desripión de las industrias de Montes de Oa (ontinuaión) Lavaar del este 999 Serviio de lavado y enerado de autos La asa del deporte 0 Confeión de uniformes deportivos. Para ello ompran las telas, las ortan, las osen y finalmente las estampan El tipo de atividad industrial más realizada es la de fabriaión de produtos alimentiios, ya que se ontabilizan loales de este tipo. Le siguen en antidad de estableimientos las fábrias de prendas de vestir, las marqueterías y los aserraderos. Las limitaiones ya planteadas, haen que existan otras poas industrias únias en su tipo dentro del antón. Distribuión de las industrias existentes en el antón de Montes de Oa según su tipo % % % % 9% Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Confeión de prendas de vestir % Fabriaión de maros % % Aserradero y almaenaje de maderas y materiales de onstruión. Corte y venta de vidrios Elaboraión de produtos de onreto y al % % Serviio de lavado y enerado de autos Fabriaión de muebles y otros artíulos Manufaturado de produtos farmaéutios % Elaboraión y envasado de produtos de limpieza % % Reparaión y onstruión de veleros Fabriaión de artíulos de ofiina

32 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA La distribuión de las atividades industriales por tipo se da de la siguiente forma: Tipo de Industria Número de estableimientos Fabriaión y empaado de produtos alimentiios Confeión de prendas de vestir Fabriaión de maros Aserradero y almaenaje de maderas y materiales de onstruión Corte y venta de vidrios Elaboraión de produtos de onreto y al Serviio de lavado y enerado de autos Fabriaión de muebles y otros artíulos Manufaturado de produtos farmaéutios Elaboraión y envasado de produtos de limpieza Reparaión y onstruión de veleros Fabriaión de artíulos de ofiina Tapiería en muebles del hogar Total general Un aspeto importante que se puede notar es que las restriiones en las atividades industriales han disminuido la antidad de benefiios de afé, aún uando en la parte alta del antón la mayoría de las tierras tienen una dediaión exlusivamente agríola. El únio benefiio que queda en el antón es la Compañía Cafetalera la Martha, donde se da el benefiio seo del afé y empaque de éste para la exportaión.. Distribuión espaial de las industrias Las industrias existentes están distribuidas en diferentes zonas del antón y por su antidad están dispersas, sin embargo, la mayoría se onentran en el distrito de San Pedro. En San Rafael existe solamente una industria que orresponde a la Compañía Textil Centroameriana. En Sabanilla la únia industria existente es Produtos Alimentiios Rey Dorado. En el distrito de Meredes se enuentran la Fábria Gerber y Glaxo Smith Kline; el resto de las industrias están en San Pedro. Las únias industrias que presentan ierta oinidenia en su ubiaión son los serviios de lavado de autos y las marqueterías. Los dos serviios de auto lavado se ubian en las eranías de la Rotonda de la Hispanidad, esto puede deberse a que este es un punto de onfluenia e interonexión entre varios setores (omo San José, Montes de Oa, Goioehea y Zapote), por lo que el volumen de vehíulos que transita por esa zona es bastante alto y hae que este punto sea estratégio para la ubiaión de serviios para vehíulos. En uanto a las marqueterías, todas se enuentran alrededor de la alle prinipal de San Pedro, este setor es de alta voaión omerial,

33 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA por lo que es lógia la ubiaión de este (y otros muhos) tipo de negoios en esta zona. Por otro lado, la presenia de tantos entros de eduaión y de ofiinas en San Pedro podría ser la justifiaión de la presenia de industrias tales omo AMPO (fabriaión de artíulos de ofiina) y de Industrias Abril (fábria de tizas).. Impliaiones de las atividades industriales existentes Es importante que en el aso de admitir la presenia de iertas industrias se onsideren elementos propios de las atividades espeífias de ada tipo, ya que existen algunos asos espeiales que demandan atenión. La evaluaión de las araterístias debe servir para determinar iertas restriiones o requerimientos neesarios, tales omo disponibilidad y ubiaión de aesos, sistemas de tratamiento, aislamiento aústio y hasta horarios de funionamiento. Los estudios de impato ambiental (donde sean neesarios) pueden ser una herramienta útil en este sentido. En uanto a las industrias existentes, podemos determinar algunos impatos posibles: Las industrias dediadas al almaenaje de materiales de onstruión y aserrío, pueden provoar onflitos por el volumen de vehíulos de arga, si no existen los espaios disponibles para que se estaionen y maniobren adeuadamente; también existe la posibilidad de ontaminaión por los desehos de madera. Las industrias dediadas a la fabriaión de produtos alimentiios también pueden ser una fuente de ontaminaión por desehos sólidos; además el uso de iertos químios puede generar la ontaminaión de aguas si no existen sistemas de tratamiento adeuados. Esta última onseuenia también puede ser provoada por industrias omo la de fabriaión de produtos de al, de onreto y los produtos farmaéutios. La fabriaión de muebles o veleros, la reparaión de equipos y la fabriaión de otros artíulos en general, puede provoar ontaminaión sónia, dependiendo del tipo de maquinaria que se utilie. En términos generales, es reomendable seguir la línea del plan regulador anterior y estableer restriiones a algunos tipos de industrias y además estableer regulaiones que estén aorde on los prinipios de reutilizaión y reduión de desehos e impatos, efiienia en la produión y salud oupaional en resumen, los prinipios de produión más limpia- en las industrias permitidas.

34 N 000 O 000 E S eb ê ú eb ú eb Rotonda La Bandera eb eb eb eb eb ProDUS Universidad Isaa Newton eb Î Universidad de Costa Ria eb eb UNED ê Lieo Vargas Calvo eb eb Þ Muñoz y Nane Þ eb eb La Coseha Parque del Este ê eb Î % ê % $ eb Pali Lourdes Super Sindy eb eb eb eb Taller Wabe eb ê Universidad Bíblia La Marsella Muniipalidad Montes de Oa Rotonda La Hispanidad Colegio Calazans U Latina Iglesia de Lourdes b Plaza Roosevelt Nota: Cuadríula en oordenadas Lambert Norte 00 ú ú CIIU Nombre 999 Autolavado Hanna 999 Lavaar 0 CRAYOLA S.A 0 Cia. Textil Centroameriana 0 Uniformes Oriente 00 0 SALHOLD S.A 0 La asa del deporte Î Cabo Rio S.A Cia. afetalera La Martha S.A Þ 0 El Yadira Þ 0 Depósito de maderas Lourdes 99 Fábr.prod. emento San Pedro Colegio Metodista eb El Cristo 0 Fábria de muebles Toro Amarillo ê Alimentos Chipps ê Fábria galletas Pitua ê Gerber ê Produtos alimen. Rey Dorado ê INTAL S.A Î Glaxo Smith kline 909 Industrias AMPO 909 Industrias Abril S.A 9 Industrias Quimikosmos Infantas Soiedad Anónima CIIU Nombre Marquetería Montes de Oa CIIU Nombre Marquetería Horizontes Miró Marquetería fina Mata $ 99 Auto tapiería Carranza 00 0 Materiales Borle % 0 Vidrios Villalobos % eb 0 Vidrios y Multividrios S.A. Ríos Puntos de referenia Límite distrital Calles de Montes de Oa eb Uso del Suelo Charral Cultivos Área verde Pastos y árboles disperso Urbano y suelo desnudo Mapa. Ubiaión de industrias en el Cantón de Montes de Oa Plan Regulador de Montes de Oa Fuente: Muniipalidad de Montes de Oa; IGN; Fotografías aéreas y 0, rollo Terra, :0000, 99; MOPT; ProDUS, Metros

35 SECCIÓN III VIVIENDA DE ALQUILER

36 PLAN REGULADOR DE MONTES DE OCA Análisis de la importania de las viviendas de alquiler en Montes de Oa. Introduión Las viviendas de alquiler son instalaiones que llenan la neesidad de alojamiento de una poblaión que no tiene asa y tampoo quiere o puede tenerla, que es atraída a una zona determinada por un período de tiempo relativamente largo. Por ejemplo si se trata de un estudiante, este permaneerá en el antón mientras onluye sus estudios universitarios y a la vez puede estar en ella al menos por unos 9 o 0 meses por año. Otros tipos de inquilinos pueden permaneer por más tiempo en el antón dependiendo de las atividades que desarrollan. Finalmente algunas de estas personas pueden quedarse a vivir definitivamente en el antón. En Montes de Oa, se ha observado omo esta atividad es eonómiamente importante y además favoree a la eonomía global del antón de dos formas prinipales: en primer lugar es una fuente de ingresos muy importante y en segundo lugar failita las atividades ya sean estas omeriales, estudiantiles o de trabajo a sus usuarios. Montes de Oa uenta on una gran antidad de universidades e institutos de enseñanza lo ual atrae a muhos estudiantes y profesores (personal administrativo en menor grado) al antón, generando una neesidad de infraestrutura habitaional a fin de mejorar la aesibilidad de estos a sus sitios de estudio y trabajo. El antón tiene también gran antidad de onsultoras. De esta forma las viviendas de alquiler pueden llenar también las neesidades de vivienda que se rean. Otras situaiones que son atrativas del antón de Montes de Oa, es su eranía a San José y otros antones importantes omo Curridabat y Goioehea. Montes de Oa presenta un ambiente físio más atrativo que San José para vivir, pues existen zonas verdes en sufiiente antidad (aproximadamente, m /por habitante) y la mayoría de ellas on una buena ubiaión. Para omparaión se ita el artíulo III... del Código Urbano el ual exige dediar 0 m por ada lote o asa para área verde. Este valor sería mejor que el de Montes de Oa si el promedio de oupaión de las viviendas fuera de personas o menos. En Montes de Oa, de auerdo al Censo del año 000 hay un promedio de, habitantes por vivienda. Tal vez el prinipal defeto de algunas de estas zonas es su esaso mantenimiento. Para más detalles al respeto onsultar el doumento Diagnóstio de áreas verdes, deportivas y rereativas en el antón de Montes de Oa. En relaión on la seguridad iudadana que ofree el antón es importante remitirse al apartado de seguridad iudadana de Montes de Oa. De auerdo a este doumento hasta 99 Montes de Oa oupaba el segundo lugar en delitos a la propiedad privada y el primero en robos de vehíulos (ambos por ada 0000 habitantes). A pesar de ello, en forma general es más seguro que San José para vivir. Por otra parte tiene buena aesibilidad por transporte públio (la mejor después de San José), los onflitos de transporte han sido durante muhos años menores que en San José, aunque este aspeto se ha visto mal en los últimos meses. En los siguientes apartados se hará una breve interpretaión de los datos obtenidos de un muestreo realizado a algunas viviendas de alquiler en algunas zonas que se seleionaron dentro del antón. El objetivo es determinar el rol que juega esta atividad en el antón y las araterístias de la misma.