Consideraciones del impacto de la política monetaria en el crédito hipotecario

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1 No. 27 Junio de 2011 ISSN Presidente Ejecutivo: Sandra Forero Ramírez Editor: Néstor Darío Preciado Investigadores: Edwin Chirivi B, David García J, Óscar Quiroz y Darío Rodríguez. Consideraciones del impacto de la política monetaria en el crédito hipotecario Tabla de Contenido Introducción 1 Política monetaria y tasa de intervención 1 Tasa de interés de intervención y tasa de crédito hipotecario 2 Efectos de los aumentos en la tasa de crédito hipotecario en el financiamiento de vivienda 3 Reflexiones finales 5 Introducción. La coyuntura económica reciente presenta un contexto favorable, principalmente en dos aspectos. Primero, se ha venido presentado una recuperación paulatina y consistente de la economía colombiana (durante el primer trimestre del año la economía creció el 5,1%); segundo, los indicadores de actividad en el sector edificador continúan mostrando resultados positivos. No obstante, el escenario actual de la política monetaria ha cambiado de postura y se ha volcado hacia una política contractiva con el propósito de evitar un recalentamiento de la economía y prevenir futuros desbalances financieros. A lo largo del 2010 la tasa de intervención del Banco de la Republica se mantuvo en un 3%, a partir del mes de febrero de 2011 empezó a aumentar. Hoy se encuentra en un 4,25%. Este nuevo escenario plantea como interrogante, cuál va a ser el efecto del aumento en la tasa de intervención sobre el mercado de crédito hipotecario? Diferentes autores han establecido una asociación positiva entre los cambios en la tasa de intervención y la tasa de interés de crédito hipotecario (TICH) 1. Por 1 Galindo y Hofstetter (2008) Mortgages interest rates, country rates and maturity matching in Colombia Vargas H, Hamann, F., González A, (2010). Efectos de la política monetaria sobre las tasas de interés de los créditos hipotecarios en Colombia. Borrador de economía, número 592 del. Banco de la Republica Colombia.. esa razón en este informe se aborda este hallazgo para analizar el impacto que tienen aumentos en las tasas de intervención en la actividad edificadora. El informe comienza con un análisis de los factores que pueden incidir en que la tasa de intervención siga aumentando, en seguida se señala la relación que existe entre la tasa de intervención y la TICH. Adicionalmente, se analiza el posible impacto de la política monetaria en el financiamiento de vivienda y en la medida de cobertura a la tasa de interés. Por último se plantean algunas conclusiones. Política monetaria y tasa de intervención El Banco de la Republica ha decidido aumentar la tasa de intervención en los últimos meses argumentando: 1) el aumento de la inflación en el primer trimestre del año, 2) la aceleración continua del crédito, que viene creciendo a tasas reales superiores al del PIB, y 3) la lenta recuperación de algunas economías europeas y su incidencia en flujo de capitales. Estos aumentos en la tasa de intervención buscan mantener la inflación en el rango meta (3% +/-1%) y evitar posibles desequilibrios financieros. Frente a estas consideraciones se puede esperar que en las próximas juntas el Banco de la Republica continúe aumentando la tasa de intervención. En primer lugar, los precios de la economía aumentaron en el mes de junio (3,23%). En segundo lugar, la percepción de riesgo de los mercados internacionales se está ajustando al alza, dado los focos recientes de incertidumbre 2. Por un lado, el riesgo latente de profundización del desequilibrio fiscal en Europa, que ha introducido ruido en el mercado de deuda soberana internacional. Por otro lado, la inestabilidad política en oriente medio y el Norte de África, que ha 2 Estos argumentos han sido señalados por diferentes analistas, el DEET recomienda leer el Informe sobre Inflación de marzo 2011, producido por el Banco de la República para un abordaje más completo sobre estos temas. Página 1 de 7

2 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11 ago-11 sep-11 oct-11 nov-11 dic-11 ene-12 feb-12 mar-12 abr-12 mar-78 sep-79 mar-81 sep-82 mar-84 sep-85 mar-87 sep-88 mar-90 sep-91 mar-93 sep-94 mar-96 sep-97 mar-99 sep-00 mar-02 sep-03 mar-05 sep-06 mar-08 sep-09 Ene-06 May-06 Sep-06 Ene-07 May-07 Sep-07 Ene-08 May-08 Sep-08 Ene-09 May-09 Sep-09 Ene-10 May-10 Sep-10 Ene-11 May-11 presionado el aumento de los precios del petróleo y sus derivados, con un efecto encadenado hacia otros commodities y materias primas, en especial hacia los alimentos. Adicionalmente debe tenerse en cuenta que el PIB observado viene creciendo por encima del PIB potencial o de largo plazo, después de la desaceleración del producto observada en (Gráfico 1). Frente a este hecho el Ministerio de Hacienda de Colombia identificó que la tasa neutral 3 de la economía colombiana se ubica en una tasa de intervención del 5%, cifra que coincide con las expectativas de analistas y expertos reportadas en la Encuesta Mensual de Expectativas de Inflación (Gráfico 2). 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Gráfico 1. Brecha del producto- Filtro H-P PIB PIB Potencial (Tendencia) Tasa de interés de intervención y tasa de crédito hipotecario De acuerdo con González, Hamann y Vargas (2010), un aumento de 100 puntos básicos (p.b) en la tasa de intervención se traducen en movimientos entre 50 y 60 p.b en el spread TES-TICH. El gráfico 3 refleja que existe una correlación positiva entre la tasa de los bonos deuda pública de más largo vencimiento y las tasas de interés de crédito hipotecario 4 y, a su vez, entre la tasa de Intervención y la TICH, indicios que parecen corroborar la conclusión planteada por González et al. Gráfico 3. Relación de largo plazo entre TICH, TES y la tasa de intervención. 20,00% 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% TICH No VIS (PESOS) TES 10 AÑOS Tasa de Intervención 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -8% Fuente: DANE. Cálculos DEET CAMACOL 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% Gráfico 2. Expectativas tasa de intervención Mínimo Promedio Moda Máximo Fuente: Banco de la República. Gráfico DEET CAMACOL 3 La tasa neutral de interés es aquella que minimiza la brecha de producto y mantiene la tasa de inflación cerca del objetivo del banco central. 5% Fuente: Banco de la República. Gráfico DEET CAMACOL Asimismo, estimaciones por parte del DEET indican que en promedio cambios en la tasa de intervención de 100 p. b. se traducen en aumentos aproximados de 40 p. b. en las TICH 5. Estos indicios plantean un 4 Se escoge como referente de las TICH las tasas de interés del mercado No VIS por dos motivos relacionados: (i) este es un segmento que no está regulado como el VIS y (ii) el marcado VIS muestra con mayor claridad la dinámica entre oferta y demanda. 5 El modelo de estimación sobre el cual se hacen las aseveraciones correspondientes parte de una depuración de las variables independientes - variables macroeconómicas y financieras que pudieran afectar las TICH- de las cuales se mantienen. Además se realizaron estimaciones con las variables rezagadas y pruebas de raíz unitaria para identificar una posible relación de largo plazo, los resultados indican que la tasa de intervención afecta a las TICH en el corto plazo y después se ajustan a la dinámica entre oferta y demanda. Página 2 de 7

3 Nov-01 Ago-02 May-03 Feb-04 Nov-04 Ago-05 May-06 Feb-07 Nov-07 Ago-08 May-09 Feb-10 Nov-10 crecimiento futuro en las tasas de interés de crédito hipotecario, lo cual puede reflejarse en una desaceleración en el sector edificador. Hay que tener en cuenta la fuerte elasticidad-precio de la demanda de los bienes durables y la dificultad que plantean mayores tasas de interés a los postulantes de un crédito de vivienda. Según cálculos del DEET, por aumentos de 100 puntos básico en la TICH, las ventas de vivienda experimentan contracciones del orden de 11%. En ese sentido, parece que la percepción de los consumidores anticipa los cambios en la política monetaria reflejando niveles más bajos de confianza frente al consumo y una menor disposición para comprar de vivienda. Por ejemplo, el índice de confianza del consumidor medido por Fedesarrollo en mayo de 2011 presentó una disminución. Pasó de 11,9% en abril de 2011 a 10,1% en mayo de 2011 y una disminución de 12 p.p con respecto al mismo mes del año 2010 (Gráfico 5). Frente a la pregunta Cree usted que es un buen momento para comprar vivienda?, se evidencia una reducción anual de 15.p.p en el mes de mayo de Gráfico 5. Índice de Confianza del Consumidor 40% 39% 20% 0% -20% -40% Fuente: Fedesarrollo. Gráfico DEET CAMACOL 12% Estos resultados dan indicios de una postura cautelosa por parte de los hogares. Los patrones de consumo de las familias en los últimos meses han favorecido el mercado de crédito en las diferentes modalidades, sin embargo la sensibilidad que muestran ante cambios futuros en el costo de financiamiento de vivienda apoyados en el agotamiento de los recursos del subsidio a la tasa de interés, invita a pensar que en el corto plazo buscarán suavizar el consumo presente y no profundizar su posición de endeudamiento con la compra de vivienda. Efectos de los aumentos en la tasa de crédito hipotecario en el financiamiento de vivienda En el contexto actual en el que se plantea que la tasa de intervención sea equivalente a la tasa neutral, es decir que aumente 75 puntos básicos en los próximos meses, se puede esperar que la TICH alcance niveles por cercanos a 14% cuando la tasa de intervención sea del 5%. Ahora bien, en la tabla 1 se plantean tres escenarios de análisis en los que se reproduce el resultado encontrado por Gonzales et al. asumiendo que el efecto de la tasa de intervención sobre la tasa de interés de los TES es nulo, que el rango máximo de ajuste es de 60 p.b y teniendo en cuenta que es deseable para el gobierno alcanzar una tasa de intervención equivalente a la neutral (5%). En el primer escenario se plantea un incremento de las tasas de referencia hasta un nivel de 4,5%; en el segundo, un incremento hasta un nivel de 5%, (tasa de interés neutral); y en el tercero, el de una política más contractiva que lleva la tasa de referencia a un nivel de 6%. Tabla 1. Cambios en la tasa de intervención monetaria y tasas de crédito hipotecario Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 TIB 4.5% 5% 6% TICH 12,77% 13.22% 14,27% Fuente: DEET Como se puede evidenciar en la tabla, alcanzar la tasa neutral llevaría a la TICH a tasas cercanas a 14% a lo largo de aproximadamente 10 meses, contemplando que los demás determinantes como el costo de oportunidad, el riesgo de crédito y la liquidez de la economía se mantengan en los niveles actuales. En términos de los deudores, este efecto podría implicar aumentos de 5 a 6% en el valor de la cuota por millón. Un efecto que podría mitigar el impacto directo del aumento en la tasa de intervención sobre las tasas de interés la economía, incluyendo las de crédito hipotecario, sería el derivado de la mejora en la calificación de riesgo país por parte de las principales agencias (Fitch, Standars&Poors y Moody s). Las tasas de los TES han respondido a estas calificaciones recientemente, y pesar que son el referente de largo plazo para la TICH (Gráfico 6), no hay evidencia que Página 3 de 7

4 Abr-08 Jun-08 Ago-08 Oct-08 Dic-08 Feb-09 Abr-09 Jun-09 Ago-09 Oct-09 Dic-09 Feb-10 Abr-10 Jun-10 Ago-10 Oct-10 Dic-10 Feb-11 Ene-08 Abr-08 Jul-08 Oct-08 Ene-09 Abr-09 Jul-09 Oct-09 Ene-10 Abr-10 Jul-10 Oct-10 Ene-11 permita garantizar que este efecto se mantenga 6. 8,5% 8,4% 8,3% 8,2% 8,1% 8,0% 7,9% 7,8% 7,7% 7,6% 7,5% Grafico 6. Grado de calificación VS. Tasa de Intervención Tasa TES 2020 S&P Marzo/11 Tasa de Intervención Moody s Mayo/11 Fitch Junio/11 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Gráfico 8 Desembolsos y tasas de interés hipotecaria (No VIS pesos) 18,00% 17,00% 16,00% 15,00% 14,00% 13,00% 12,00% Tasa de interés hip. (eje der) Desembolsos Fuente. Grupo AVAL, Elaboración DEET CAMACOL Fuente: Asobancaria y Coordenada Urbana. Gráfico: DEET CAMACOL En ese sentido, el aumento de la tasa de intervención puede afectar la dinámica del sector edificador, en particular se evidencia que su efecto en las tasas de interés puede cambiar las expectativas de compra de quienes demandan vivienda y encarece el acceso al crédito mismo. La dinámica del sector edificador muestra que en niveles bajos de TICH las ventas alcanzan altos niveles (Gráfico 7). Así mismo, se evidencia que existe una relación negativa entre los niveles de las TICH y los desembolsos de crédito hipotecario (Gráfico 8). Gráfico 7 Ventas y tasas de interés hipotecaria (No VIS pesos) Ventas Tasa de interés hip. (eje der) Fuente: Banco de la República y Coordenada Urbana. Gráfico: DEET CAMACOL 6 Pruebas de raíz unitaria muestran que no hay relación en el largo plazo entre las tasas de los TES y la mejoras en la calificación del riesgo país El posible aumento en la tasa de interés tiene un agravante particular: los efectos sobre el mecanismo de cobertura a la tasa de interés. Este instrumento que ha venido siendo alimentado con recursos del Gobierno Nacional y que recientemente se ha planteado su permanencia (art. 123 Plan Nacional de Desarrollo) podría experimentar una reducción en su efectividad. Cálculos del DEET muestran que para las coberturas que faltan por desembolsarse, mantener los niveles de tasa de interés con que fueron entregadas las primeras coberturas exigirían un esfuerzo fiscal adicional de millones de pesos aproximadamente, es decir cerca de un 4% del total de recursos destinados para la medida. Estas circunstancias en un contexto en el cual el gobierno nacional plantea el desarrollo de proyectos habitacionales que implican la construcción de un millón de viviendas en el próximo cuatrienio, cifra record para el sector de edificaciones, y que adicionalmente se apoya en una política que subsidia la tasa de interés, pone en riesgo la viabilidad de los proyectos de vivienda de interés social y puede implicar una desaceleración en el sector de la construcción en su conjunto. Recuérdese que ante la caída profunda en las obras civiles, ha sido el subsector de edificaciones el que ha jalonado el PIB del sector de la construcción recientemente. Página 4 de 7

5 Lo que se percibe en el mediano plazo es que el mayor costo de financiación de vivienda, producto de la política contraccionista del Banco de la Republica, necesitará de mayores recursos fiscales, de tal modo que sea posible alcanzar las metas de construcción y adquisición de vivienda en el país. Se esperaría que el esfuerzo del gobierno reflejado en la política de subsidios a la tasa de interés se mantenga y se profundice, haciendo que se facilite el cierre financiero para las personas de escasos recursos y evitando que se haga más costoso ante las nuevas tasas de interés. Reflexiones Finales El panorama actual de la economía sugiere que en Colombia seguirá aumentando la tasa de intervención. La postura manifestada por las autoridades en materia económica de llevar las tasas de referencia a un punto en el cual se controle la inflación sin que se afecte el crecimiento puede tener impactos no deseables en la ejecución de la cartera hipotecaria (créditos desembolsados) y en la política de vivienda planteada por el gobierno nacional. Los aumentos esperados en la tasa de crédito hipotecario, correspondientes a la política contraccionista que viene asumiendo el Banco de la República, podrían desacelerar el ritmo de la locomotora de vivienda. Mayores tasas de interés implican mayores costos para las familias que acceden a un crédito de vivienda y mayores esfuerzos para quienes se postulan, afectando el ritmo de ventas del sector edificador y limitando los efectos de la política de vivienda del Gobierno. Por esa razón se llama la atención sobre los posibles riesgos que conllevaría aumentos en la tasa de intervención y en la importancia que tiene para esos efectos la política del gobierno nacional de subsidiar parcialmente la tasa de interés hipotecaria. Página 5 de 7

6 I. PIB 1/* IV trimestre 10 INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN Junio 2011 Valores Mar - 11 I Trim - 11 I trim - 10 Total ,1 4,1 Construcción ,5 8,5 a. Edificaciones ,1 0,9 b. Obras civiles ,5 15,5 II. Número de ocupados 2/* Mar-mayo/11 Valores May - 11 A la última fecha Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás Nacional ,6 2,6 2,4 3,3 Construcción ,2 12,2 10,2 2,0 Trece áreas ,4 3,8 3,2 3,4 Construcción ,1 14,1 9,6-0,1 III. Licencias 3/* Totales ,4 78,9 55,1 25,1 Vivienda ,9 77,1 104,0 24,0 a. VIS ,5 18,8 89,5 77,0 b. No VIS ,6 106,2 106,6 5,8 Otros destinos 310-6,3 85,2-20,4 28,4 a. Industria 9-60,1-13,5-61,8 43,8 b. Comercio ,0 106,8 41,4-27,2 c. Oficina 10 13,2 51,2-75,1-59,2 d. Bodega 22 29,3 142,9 1,4-63,4 e. Otros ,9 118,8-10,9 180,9 IV. Cemento 4/** May-11 Despachos ,2 13,2 2,1 8,6 Producción ,8 19,3 1,7-0,4 V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Total 188 3,97 3,68 3,28 0,69 Materiales 185,84 4,16 3,72 3,04-0,56 Mano de obra 193,26 4,15 4,12 4,22 3,93 Maquinaria y equipo 180,16 0,65 0,75 1,03-1,08 VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas* I trim 09 Variación porcentual anual Variación porcentual anual Proyecciones 2011 Total 134,0 13,8 n.a. 12,3 13,2 Comercio 144,4 19,3 n.a. 18,5 15,2 Oficinas 162,9 21,2 n.a. 19,4 27,0 Bodegas 123,2 11,2 n.a. 10,6 5,3 Vivienda 5/ I trim ,6 9,78 n.a. 9,25 6,2 n.d. n.d. (6%-10%) n.d. VII. Inflación * Jun-11 IPC Total 107,90 3,23 3,0 3,19 2,3 IPC sin alimentos 108,06 2,91 2,8 2,90 n.d. IPC Vivienda 110,28 3,19 3,2 3,52 3,7 VIII.Muestra Mensual Manufacturera * Índice producción real sin trilla de café 133,60-3,75 5,43 6,15 14,30 Índice producción real con trilla de café 131,79 2,03 5,79 6,92 7,78 IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor* Índice ventas reales total sin combustibles 180,89 23,13 14,54 12,20 7,57 Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas 218,03 25,77 25,86 38,47 15,79 X. Financiación 6/*** Cartera hipotecaria con titularizaciones ,40 16,93 15,50 15,06 13,13 Desembolsos 659,53 7,80 39,46 8,46 18,40 a. Constructor 126,80-11,47 17,94-1,81 2,68 b. Individual 532,73 13,76 45,20 11,11 24,22 1. VIS 158,18 33,41 73,08 14,38 19,37 2. No VIS 501,35 1,70 31,10 6,79 18,17 i. Pesos 508,92 12,64 39,79 12,34 33,76 ii. UVR 150,61-5,70 38,37-3,64-10,63 XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** Adqusicón May-11 a. VIS UVR 8,20 8,20 8,61 8,48 10,06 b. No VIS UVR 9,18 9,18 9,08 9,32 10,16 1. VIS pesos 12,63 12,63 12,70 12,96 12,75 2. No VIS pesos 12,82 12,82 12,91 12,86 13,36 Construcción Valores absolutos a. VIS UVR 5,74 5,74 6,48 6,19 7,47 b. No VIS UVR 6,71 6,71 6,81 6,92 8,01 1. VIS pesos 13,14 13,14 12,83 12,84 12,46 2. No VIS pesos 14,22 14,22 14,22 14,22 14,22 Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/IPVN ; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional Página 6 de 7

7 Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/cifra al trimestre IV de 2008; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes, incluye leasing. CONDICIONES DE USO La Cámara Colombiana de la Construcción procura que los datos suministrados en la serie titulada Informe Económico, publicada en su página web y/o divulgada por medios electrónicos, mantengan altos estándares de calidad. Sin embargo, no asume responsabilidad alguna desde el punto de vista legal o de cualquier otra índole, por la integridad, veracidad, exactitud, oportunidad, actualización, conveniencia, contenido y/o usos que se den a la información y a los documentos que aquí se presentan. La Cámara Colombiana de la Construcción tampoco asume responsabilidad alguna por omisiones de información o por errores en la misma, en particular por las discrepancias que pudieran encontrarse entre la versión electrónica de la información publicada y su fuente original. La Cámara Colombiana de la Construcción no proporciona ningún tipo de asesoría. Por tanto, la información publicada no puede considerarse como una recomendación para la realización de operaciones de construcción, comercio, ahorro, inversión, ni para ningún otro efecto. Los vínculos a otros sitios web se establecen para facilitar la navegación y consulta, pero no implican la aprobación ni responsabilidad alguna por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción, sobre la información contenida en ellos. En consideración de lo anterior, la Cámara Colombiana de la Construcción por ningún concepto será responsable por el contenido, forma, desempeño, información, falla o anomalía que pueda presentarse, ni por los productos y/o servicios ofrecidos en los sitios web con los cuales se haya establecido un enlace. Se autoriza la reproducción total o parcial de la información contenida en esta página web o documento, siempre y cuando se mencione la fuente. Página 7 de 7