Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C.

Transcripción

1 Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. Informe con estados financieros auditados al 31 de diciembre 2010 Fecha de comité: 30 de mayo de 2011 Empresa perteneciente al sector inmobiliario peruano Lima, Perú Héctor LLaja Vargas (511) Aspecto o Instrumento Clasificado Clasificación Perspectiva Primer Programa de Bonos Corporativos de ICP Emisión Serie Monto Plazo Primera Única Hasta US$ 30 MM Hasta 10 años paaa Estable Significado de la Clasificación Categoría paaa: Emisiones con la más alta calidad de crédito. Los factores de riesgo son prácticamente inexistentes. La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales, sin embargo no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos. Acción Realizada En sesión de comité, se acordó por unanimidad la clasificación de paaa a la Primera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales, clasificación que se sustenta en los siguientes puntos. Racionalidad Los fundamentos específicos sobre los cuales se basan las clasificaciones asignadas que se mencionan en el punto anterior son los siguientes: a. Sobre el garante y la estructura de la emisión Para PCR, la fianza otorgada por el promotor, Parque Arauco S.A., a la emisión es beneficioso y permite reducir el posible riesgo comercial derivado del giro del negocio del Originador. En este sentido, la clasificación se basa en los siguientes aspectos -fortalezas y debilidades- observados: La Fianza Solidaria, que obliga a Parque Arauco a responder frente al representante de los obligacionistas (Banco de Crédito del Perú), con el íntegro de su patrimonio, el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el emisor en virtud al programa y las emisiones de bonos que se deriven. Asimismo, el promotor se compromete a cumplir los covenants que tiene con sus acreedores y que permanecerán vigentes siempre que exista cualquier tipo de obligación de Inmuebles Comerciales del Perú (ICP). La exigencia para el Originador de compromisos de diversa naturaleza (corporativa, contractual, y las relacionadas a los activos, garantías y entrega de información). A opinión de PCR este marco de cumplimiento propicia un clima moderado de disciplina necesario para que los flujos de ventas futuras que genere el originador puedan ser suficientes para pagar las obligaciones. 1

2 El respaldo y experiencia de CelfinCapital como agente estructurador de la operación, el cual participa activamente en la estructuración y emisión de bonos en el mercado chileno siendo un importante asesor financiero y colocador de este mercado, habiendo participado en varias de las principales transacciones de deuda de los últimos años. b. Sobre el Originador La clasificación asignada a los instrumentos emitidos, se encuentra relacionada estrechamente a la capacidad de pago de Inmuebles Comerciales del Perú. Los criterios que sirven de sustento a la clasificación, en relación al originador, son los siguientes: La estrategia comercial de subastar a mejor postor los espacios arrendables dentro de los centros comerciales. De esta manera se crea un clima de competencia entre los grandes operadores de retail y tiendas menores por obtener una localidad dentro de los centros comerciales que desarrolla Inmuebles Comerciales del Perú. Por ello, se aprecia como un factor favorable la no dependencia de pertenecer a un mix de retail que acompañen los proyectos a desarrollar. De la anterior fortaleza se desprende la capacidad que tiene Inmuebles Comerciales para convocar a grandes operadores retail, los cuales confían en su capacidad y trayectoria, la cual se ve respaldada por su casa matriz. La visión de ICP como desarrollador inmobiliario apunta a concretar diversos proyectos en los próximos años. El próximo centro comercial a inaugurar será el Mega Plaza Chimbote en el departamento de Ancash, entre el cuarto trimestre de 2011 y el primer trimestre de Asimismo tiene en cartera el proyecto Parque el Golf, Villa El Salvador y San Juan de Lurigancho. La capacidad de segmentar las diversas áreas de los centros comerciales, los cuales los hacen atractivos al público, ya que ofrecen una variedad de alternativas para los consumidores. De esta manera, ICP puede realizar contratos personalizados (según el locatario), lo cual permite captar mayores excedentes, se toma en cuenta el segmento al cual apunta el locatario a colocar sus productos o servicios. El nivel de ocupación de Mega Plaza, su principal fuente de ingresos en Perú, el cual a diciembre 2010 es de 99.00% con US$ millones. Según el BCRP, el panorama económico se presenta favorable para el año 2011, en el cual la demanda interna (la cual está relacionada con el giro del negocio) crecería en 8.1% respecto al año previo y el consumo privado en 5.6%. En 2010, la demanda interna creció en 12.83%, respecto al 2009 y el consumo privado en 5.98%. A diciembre 2010, se observa una mejora en los indicadores de solvencia. El endeudamiento patrimonial se ubicó en 0.60 veces, valor menor al observado en diciembre 2009 de 0.64 veces y el indicador deuda financiera a patrimonio se ubica en 0.40 veces (0.41 veces a diciembre 2009). La relación pasivo total a EBITDA (12 meses), a diciembre 2010, es relativamente moderada, la cual indica que ICP podría cancelar sus obligaciones en 5.74 años. El indicador de cobertura EBITDA a Gastos financieros (12 meses), se ubicó en 4.64 veces a diciembre 2010, nivel considerado adecuado. Por otro lado, el indicador de liquidez general ha presentado un mejor nivel siendo de 1.13 veces. Finalmente, los indicadores de rentabilidad medidos por el ROE y ROA disminuyeron, ubicándose en 3.17% y 1.98%, respectivamente. Argumento de la Perspectiva Estable, como consecuencia de obtener al cierre del periodo evaluado indicadores adecuados de generación de ingresos (EBITDA), solvencia, rentabilidad y liquidez; los cuales se desprenden del buen manejo de los distintos centros comerciales que tiene la compañía. Asimismo el BCRP presenta un favorable panorama para el año 2011, en el cual la demanda interna (la cual está relacionada con el giro del negocio) crecería en 8.1% respecto al año previo y el consumo privado en 5.6%. En 2010, la demanda interna creció en 12.83%, respecto al 2009 y el consumo privado en 5.98%. 2

3 Reseña Inmuebles Comerciales se constituyó en octubre de 2005, bajo el nombre de Cono Norte Centros Comerciales S.A.C. Mediante Junta General de Accionistas del 26 de diciembre del 2005 y su aclaratoria del 17 de enero del 2006, se modificó la denominación de la sociedad a Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. El 13 de enero de 2006, Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. filial 100% de Parque Arauco S.A. dio un importante paso para entrar como operador de Centros Comerciales al Perú, al acordar con el Grupo Wiese, importante conglomerado económico peruano con intereses en los mercados financiero y comercial, la adquisición del 45% de las acciones de Inmuebles Panamericana S.A., propietaria del Centro Comercial Megaplaza. Dicho centro comercial se encuentra ubicado en el cono norte, distrito de Independencia, de la ciudad de Lima. Asimismo, el 14 de noviembre de 2002, se constituyó la sociedad Administradora Panamericana S.A.C.. Esta última filial 100% de Inmuebles Panamericana S.A.C. es la que actualmente administra y tiene a cargo el desarrollo de los siguientes proyectos: Megaplaza, Mega Express Villa, Chimbote, La Unión, Canziani y el proyecto San Juan de Lurigancho. Inversiones y proyectos En ejecución Centro Comercial Mega Plaza En enero 2006, IPC adquirió una participación en Inmuebles Panamericana S.A., propietaria del Centro Comercial Megaplaza, al adquirir el 45.00% de las acciones de titularidad del Grupo Wiese, a través de la Sociedad Holding Plaza S.A. Mega Plaza se ubica en el cono norte, distrito de Independencia. Fue abierto al público el 28 de noviembre de 2002 y, desde entonces, ha acompañado el crecimiento de las familias del Cono Norte, convirtiéndose hoy en uno de los centros comerciales más visitados del país con un promedio de más de 2,900,000 visitantes al mes. Con Megaplaza se impulsó el desarrollo de la categoría de centros comerciales en el Perú, sirviendo de paradigma para los nuevos inversionistas. Asimismo, con la llegada de Mega Plaza a Lima Norte se ha generado un gran movimiento económico en dicha zona. Debe precisarse que el Centro Comercial Megaplaza tiene como público objetivo a los sectores socioeconómicos C y D. Actualmente, el centro comercial tiene un área arrendable de 79,317 m 2 y entre sus principales operadores figuran tiendas anclas Falabella, Tottus, Ripley-Max, Homecenter Sodimac, entre otros. En el ejercicio 2010, sus locatarios vendieron US$ millones. Stripcenter Megaexpress Villa Cuadro 1: Principales Estadísticas de Mega Plaza Norte Característica N ABL (En m 2 ) 79,317 EBITDA (En Millones de US$) Ventas (En Millones de US$) 280 Inversión (En Millones de US$) 15 Se ubica en el Distrito de Chorrillos y sirve al público de la zona de nivel socioeconómico C y D como también al público de Villa la Encantada (niveles A y B). El centro comercial cuenta con 5,779 m 2 de área arrendable y generó venta por US$ millones. La propietaria de este centro comercial es Inversiones Alameda Sur S.A.C., cuyos accionistas son en partes iguales Inmuebles Comerciales y Holding Plaza S.A. (Grupo Wiese). 3

4 Cuadro 2: Principales Estadísticas de Megaexpress Villa Característica N ABL (En m 2 ) 5,779 EBITDA en régimen (En Millones de US$) 0.80 Ventas (En Millones de US$) 13 Inversión Total (En Millones de US$) 8 Centro Comercial Parque Lambramani El Proyecto Lambramani consistió en la construcción y operación de un centro comercial regional ubicado en la calle Lambramani, Bustamante y Rivero, Arequipa, sobre un terreno de m 2 y con 33,148 m 2 de área arrendable. La inversión efectuada en el proyecto asciende a la suma de US$ millones y fue inaugurado noviembre del 2010, de acuerdo a las estimaciones. Entre sus principales operaciones se encuentran las siguientes: el primer hipermercado Wong en provincias, la tienda por departamentos Estilos, entre otras, siendo 130 en total. La propietaria del Centro Comercial es Parque Lambramani S.A.C. y cuenta como accionista con el Fondo Inmobiliario AC Capitales del Grupo Apoyo (40%) e Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (60%) Proyecto Larcomar Cuadro 3: Principales Estadísticas de Parque Lambramani Característica N ABL (En m 2 ) 33,148 EBITDA en régimen (En Millones de US$) 4.6 Ventas (En Millones de US$) 91 Inversión Total (En Millones de US$) 48 En julio de 2010, Inmuebles Comerciales del Perú SAC. adquirió de Graña y Montero S.A.A. el 100% de las acciones de Fashion Center S.A. la cual es a su vez propietaria del Centro Comercial Larcomar ubicado en el distrito de Miraflores, Lima. Esta adquisición implicó una inversión de US$45 millones. Larcomar recibe 500,000 visitantes mensuales y 6 millones de visitas anuales, de las cuales 840,000 son turistas del extranjero. Las ventas anuales son de US$ 56 millones por parte de los locatarios, en un área arrendable de m2 y tiene en promedio 160 tiendas distribuidas en 4 niveles. El centro comercial cuenta con una concesión de 44,675 m2 otorgada por la Municipalidad de Miraflores, por un plazo de 60 años con vencimiento en el año 2056 y actualmente, tiene 54,712m2 construidos. Cuadro 4: Principales Estadísticas de Larcomar Característica N ABL (En m 2 ) 26,218 EBITDA (En Millones de US$) 7 Ventas (En Millones de US$) 56 Inversión Total (En Millones de US$)

5 En desarrollo Proyecto Parque El Golf Dentro de su plan de inversiones, Inmuebles Comerciales selló un acuerdo en el año 2006 con Inversiones Centenario S.A.A., importante grupo inmobiliario del Perú, con más de 80 años de experiencia en el sector, principalmente en el desarrollo de viviendas y oficinas- para la elaboración de un complejo inmobiliario en el distrito de San Isidro. El proyecto contempla la construcción de un centro comercial, torres de oficinas y el desarrollo de un hotel, el cual iniciaría operaciones en el Cuadro 5: Principales Estadísticas de Parque El Golf Característica N ABL (En m 2 ) 17,732 EBITDA (En Millones de US$) 7.7 Ventas (En Millones de US$) 66.5 Inversión Total (En Millones de US$) 63 Inicio de Operacionales 2013 Proyectos Mega Plaza Chimbote y Villa El Salvador El Proyecto Chimbote se desarrollará sobre un área de 43,300 m 2, contando con un área arrendable de 23,136 m 2 y albergará tres tiendas ancla, una amplia variedad de tiendas de ropa, calzado, accesorios, así como restaurantes, patio de comidas y bancos. Iniciaría operaciones entre el cuarto trimestre del 2011 y el primer trimestre de 2012, ubicándose en la Av. Enrique Meiggs (Panamericana Norte) y generando ventas de US$ millones con una inversión de US$ 18.5 millones. Por otro lado, el Proyecto Villa El Salvador tendría un área arrendable de 7.05 m 2 generando un nivel de ventas de US$ millones y un EBITDA de US$ 0.9 millones. Iniciaría operaciones en el ejercicio 2001 e implicaría una inversión de US$ 7.4 millones. Cuadro 6: Principales Estadísticas de Proyectos en Desarrollo Característica Chimbote Villa El Salvador ABL (En m 2 ) 23, EBITDA (En Millones de US$) Ventas (En Millones de US$) Inversión Total (En Millones de US$) Inicio de Operacionales

6 Accionistas A la fecha de elaboración de este informe, el accionista con mayor participación en el capital social es Sociedad de Inversiones Internacionales Parque Arauco. Cuadro 7: Accionistas de Inmuebles Comerciales del Perú Característica Participación Sociedad de Inversiones Internacionales Parque Arauco S.A % Constructora y Administradora Uno S.A CAUSA 0.06% Total 100% Directorio y Plana Gerencial La Compañía cuenta con la siguiente plana de directorio y gerencial a diciembre 2010: Cuadro 8: Directorio Directores Juan Andrés Olivos Bambach José Domingo Eluchans Urenda Presidente del Directorio Director Guillermo Said Yarur Director Cuadro 9: Plana Gerencial Principales Ejecutivos Eduardo Herrera Vásquez Dino Valdivia Rivas Alonso Gamero Eguiluz Gerente General Gerente de Administración Gerente de Desarrollo Operaciones y Estrategia Características Generales Karen Lozada Prevate de Gorrio Fuente: Conasev / Elaboración: PCR Gerente Comercial Inmuebles Comerciales es una Sociedad Anónima Cerrada constituida para el desarrollo y/o explotación de toda clase de negocios inmobiliarios, sea en forma directa, asociadas con terceros y/o por cuenta de terceros. Asimismo, podrán dedicarse a la compra, venta de toda clase de bienes, en especial de inmuebles, muebles y valores mobiliarios en general. A diferencia de la competencia Inmuebles Comerciales no depende de un mix de retails que lo acompañen en sus proyectos. La estrategia de Inmuebles comerciales es priorizar la competencia entre diversos postores para un mismo local dentro del centro comercial, lo cual indica un mayor poder de negociación que los demás operadores inmobiliarios, y así obtener mayores arriendos. Asimismo, es importante señalar que Inmuebles Comerciales realiza contratos personalizados, lo cual es un factor importante en los ingresos que percibe. Ingresos Inmuebles Comerciales percibe ingresos por concepto de arriendos mínimos y arriendos variables (los que dependen de los montos facturados en cada uno de los locales), así como por la recuperación de los gastos comunes, de energía y de agua, promoción, publicidad, marketing, entre otros. 6

7 Análisis Financiero La información utilizada para el presente análisis corresponde a los Estados Financieros Consolidados Auditados de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. desde el año 2007 al año Evolución de Resultados Los ingresos por servicio inmobiliarios de ICP a diciembre 2010 reportaron un monto de S/ millones, monto superior en 43.69% (S/ millones) respecto al mismo periodo anterior, ello se explica por los mayores ingresos percibidos por concepto de renta mínima y variable (depende del nivel de ventas del locatario), los cuales se dinamizaron en 28.29% (S/ millones) y 38.47% (S/ ), respectivamente. A diciembre 2010, los costos por servicios inmobiliarios fueron de S/ millones, mayor en S/ millones, respecto al mismo periodo del año previo. El incremento en los costos operativos se explica por los mayores gastos realizados por servicios prestados por terceros, gastos inherentes a la gestión comercial (personal, fondo de promoción y publicidad, mantenimiento y seguridad). Es así, que la utilidad bruta fue de S/ millones, superior en 3.89% (S/ millones) respecto a diciembre Gráfico 1 Gráfico 2 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Ingresos y Costos y Gastos Operativos (En Miles de Nuevos Soles) dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Total de Ingresos Brutos Costos y Gastos Operativos Márgenes de Rentabilidad 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Margen Operativo Margen Neto Margen Bruto (12 meses) Al cierre 2010, la utilidad operativa fue de S/ millones, lo cual significó un crecimiento de 21.64% (S/ millones) respecto a diciembre 2009, este incremento se explicó principalmente, por el incremento en la actividad. Los rubros no operativos dieron como resultado neto antes de participación de impuestos un valor de S/ millones, ligeramente menor al del mismo periodo del año anterior en 0.83% (S/ mil), ello debido al mayor gasto financiero por el incremento de la deuda adquirida. Finalmente, se obtuvo en el periodo una utilidad neta de S/ millones, menor a la obtenida en diciembre 2009 (S/ millones), a causa del efecto señalado en el párrafo anterior. Análisis de Rentabilidad En los últimos 4 años los márgenes bruto, operativo y neto fueron en promedio de 63.68%, 42.39% y 21.15%, respectivamente. A diciembre 2010, dichos márgenes mostraron un descenso respecto al promedio, siendo de 50.06%, 37.45% y 18.16%, respectivamente. Respecto a la rentabilidad del patrimonio y del activo al 31 de diciembre de 2010 los indicadores fueron de 3.17% y 1.98%, respectivamente. La brecha entre las ventas y la utilidad bruta se explica por gastos de personal, fondo de promoción y publicidad y por gastos de mantenimiento, seguridad y diversos; la brecha entre el margen bruto y el margen operativo se encuentra explicada por gastos de asesorías,dietas, tributos municipales, seguros, marketing, personal (honorarios de ejecutivos), entre otros; por último, el diferencial entre el margen operativo y neto se encuentra explicado por los ingresos y gastos financieros netos, diferencia de tipo cambio, impuesto a la renta y participación de trabajadores. Análisis de Cobertura El indicador de cobertura (EBITDA a Gastos Financieros ha seguido una tendencia creciente desde diciembre 2007 (4.22 veces) hasta diciembre de 2009 (5.61 veces). A diciembre 2010, el indicador presentó un retroceso llegando a ser de 4.64 veces, nivel moderado para afrontar gastos financieros. El indicador EBIT a Gastos Financieros se ubicó en 2.88 veces (4.52 veces al cierre 2009). 7

8 Gráfico 3 Gráfico Cobertura de Gastos Financieros 60,000 EBITDA y Gastos Financieros (En Miles de Nuevos Soles) , , Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 EBIT/Gastos Financieros (12 meses) EBITDA/Gastos Financieros (12 meses) 30,000 20,000 10,000 0 Dic-2007 Dic-2008 Dic-2009 Dic-2010 EBITDA (12 meses) Gastos Financieros (12 meses) Análisis del Balance En diciembre 2010, los activos de ICP llegaron a sumar S/ millones, presentando un incremento de S/ millones respecto al cierre El pasivo total reportó un incremento de S/ millones (incluye el interés minoritario de S/ millones) y el patrimonio fue de S/ millones (S/ millones respecto a diciembre 2009). Calidad de Activos El activo está compuesto en su mayoría por activos no corrientes, los cuales fueron de S/ millones a diciembre 2010 con una participación de 92.32%. La cuenta más representativa es la inversión inmobiliaria neta (S/ millones), acorde con el giro del negocio, con 72.95% de participación dentro del activo total, y que se encuentra compuesta principalmente por edificios y otras construcciones (S/ millones). A diciembre 2010, el activo corriente de la empresa fue de S/ millones, el cual fue 94.15% (S/ millones) mayor al registrado a diciembre 2009 y representa el 7.68% del activo total, el cual está compuesto principalmente, por otras cuentas por cobrar (créditos por impuesto general a las ventas - IGV, préstamos a terceros) y efectivo (cuentas corrientes, depósitos a plazo) con 3.61% y 2.31% del activo total, respectivamente. Endeudamiento Al 31 de diciembre 2010, los pasivos llegaron a S/ millones incrementándose, respecto a diciembre 2009, en 92.77% (S/ millones), siendo el incremento por las mayores obligaciones financieras que contrajo la empresa, principalmente por los bonos colocados por Inmuebles Comerciales del Perú e Inmuebles Panamericana. El pasivo total está compuesto principalmente, por pasivos de largo plazo, los que representan el 81.98%, siendo la cuenta más representativas las obligaciones financieras de largo plazoque representan el 61.01% del pasivo total. Al cierre 2010, la deuda financiera ascendió a S/ millones, mayor a la del cierre 2009 (+99.25%, S/ millones), debido al endeudamiento por la emisión de bonos y los leasing de la empresa Fashion Center S.A, propietaria del centro comercial Larcomar.. Estuvo compuesta por: 1. Deuda a largo plazo, que estuvo conformada principalmente, por bonos por un monto de S/ millones que se amortizan trimestralmente (los bonos de Inmuebles Panamericana) y semestralmente (los bonos de Inmuebles Comerciales del Perú). 2. Deuda a corto plazo, en las cuales figuran las parte corrientes del pago de los bonos por S/ millones y del pago del crédito leasing por S/ millones, además de préstamos bancarios por S/ millones. Al finalizar el ejercicio 2010, el patrimonio se ubicó en S/ millones, superior en S/ millones respecto a diciembre 2009, debido a crecimiento tanto del capital social y de los resultados acumulados. El endeudamiento patrimonial muestra un menor nivel con 0.60 veces (0.64 veces a diciembre 2009) y el indicador de deuda financiera a patrimonio se ubica en 0.40 veces (0.41 veces en el mismo periodo anterior). 8

9 Gráfico 5 Gráfico 6 300, , , , ,000 50,000 Pasivo Total y Deuda Financiera (En Miles de Nuevos Soles) Solvencia 0 Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Deuda Financiera/EBITDA (12 meses) Pasivo Total/EBITDA (12 meses) Pasivo Total Deuda Financiera Asimismo, el indicador de solvencia medido como pasivo total a EBITDA (12 meses), nos muestra que ICP podrá pagar sus deudas en 5.74 años, mientras que el indicador deuda financiera a EBITDA (12 meses) se ubicó en 3.77 años. Liquidez En los últimos dos años los indicadores de liquidez mostraron una tendencia a la baja, con lo cual el calce entre sus cuentas corrientes se ha deteriorado, lo que se tradujo desde 2009 en indicadores de liquidez menores a 1.20 veces. El indicador de liquidez general mostró en diciembre 2010 una mejora respecto a sus valores del cierre 2009, pasando de 1.03 veces a 1.13 veces; mientras que la prueba ácida varió de 0.65 a 0.57 veces, debido a que el incremento del pasivo corriente (+77.37%, S/ millones) fue superior al del efectivo (+35.08%, S/ millones) y cuentas por cobrar comerciales (+96.39%, S/ millones). Gráfico 7 Gráfico 8 60,000 Ac tivo Corriente y Pasivo Corriente (En Miles de nuevos de soles) Indicadores de Liquidez 50,000 40, , , , dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Liquidez General Prueba Ácida Activo Corriente Pasivo Corriente Características del Fiador Solidario: Parque Arauco S.A. Los bonos se encuentran garantizados por el patrimonio neto del Emisor y por una fianza solidaria, ilimitada, indivisible, sin beneficio de exclusión e incondicionada firmada por Parque Arauco S.A. (el Promotor). Por medio de esta fianza, dicha empresa está obligada, frente al representante de los obligacionistas, a garantizar con todo su patrimonio las emisiones y las obligaciones asumidas por el emisor en virtud del programa. PCR considera particularmente relevante la evaluación de la situación financiera de Parque Arauco S.A. en el contexto de la clasificación de riesgo de la emisión, por ser esta empresa responsable en última instancia del pago de las obligaciones de Inmobiliaria Comercial S.A. asumidas con los bonistas. 9

10 Reseña Histórica Parque Arauco S.A. (en adelante, Parque Arauco) es una sociedad formada bajo la legislación de la República de Chile; cuenta con acciones listadas en la Bolsa de Comercio de Santiago, siendo supervisada por la Superintendencia de Valores y Seguros de Chile (SVS). La empresa se dedica al desarrollo inmobiliario de centros comerciales, por lo que su fuente principal de ingresos se deriva del pago de alquileres que cobra a los concesionarios por el uso de los locales comerciales dentro de sus establecimientos. La empresa abre sus puertas al público en 1982 con Parque Arauco Kennedy, generando de esta forma espacios de encuentro y entretención inexistentes en Chile hasta ese entonces. Durante 1989, la empresa fue la primera en introducir un patio de comidas (food court) en un centro comercial. Llegado 1993, los buenos resultados obtenidos por Parque Arauco Kennedy propician que la empresa realice la apertura de un centro comercial en la Región Metropolitana; con lo que en ese año se realiza la apertura de Mall Arauco Maipú. Un año después llegaría la internacionalización de la empresa: en conjunto con el retailer Alto Palermo S.A., la empresa logra ingresar a la Argentina (1994). En 1997, Parque Arauco se asocia con Almacenes París y Ripley, obteniendo un 33.3% de participación en Inmobiliaria Mall Viña del Mar, y de dos centros comerciales: Mall Marina Arauco (en Viña del Mar) y Mall Center de Curicó. Este último mall fue aperturado en el 2006, año en que un 13.5% de Parque Arauco es adquirido por la empresa de inversiones inmobiliarias Equity International y en que en asociación estratégica con el Grupo Wiese incursiona en la adquisición del 45% de Megaplaza Norte en Perú. En el 2007 se abre una filial de Parque Arauco en Colombia. Las aperturas continuaron en el 2009 a pesar de la crisis financiera, inaugurando en Argentina el Dot Baires Shopping, el centro comercial más grande de la capital; a la vez que inició operaciones en diciembre del mismo año el stripcenter Mega Express Villa en Lima Perú. En julio del 2010 se adquiere el el centro comerciales Larcomar, ubicado en el distrito de Miraflores, en Lima, Perú, cuya inversión aproximada fue de USD58 millones.en septiembre del 2010 se concretó la venta de la participación de Parque Arauco S.A. en Alto Palermo S.A. en USD 126 millones, se realizó esta operación para invertir en proyectos que se pueda operar y controlar en forma directa. En noviembre del 2010 se inaguró Parque Arboleda, primer centro comercial de la empresa en Colombia, con una inversión total de USD80 millones. Estructura Accionaria Al 31 de diciembre de 2010, el capital social de la compañía estuvo divido en 612,747,054 acciones en circulación sin valor nominal, todas con una misma y única serie, encontrándose suscritas y pagadas.. A la misma fecha, Parque Arauco S.A. era controlado por la sociedad denominada Inmobiliaria Atlantis SA. que cuenta con un 27.74% del total de acciones emitidas con derecho a voto de Parque Arauco S.A..A esta fecha los únicos accionistas de Atlantis, y los controladores finales de dichos accionistas, son las sociedades Inversiones Cabildo SA., Sociedad Constructora Jardines del Bosque Limitada, Inversiones Inova S.A., Inversiones E.U. S.A. e Inversiones la Palma S.A. Cuadro 10: Parque Arauco S.A.: Composición Accionaria Accionista Part. % Inmobiliaria Atlantis S.A Banchile Corredores de Bolsa S.A Inversiones Ranco Uno S.A Banco de Itau por cuenta de Inversionistas 2.78 Banco de Chile por cuenta de Terceros C.A Inversiones Ranco Dos S.A Inversiones las Nieves S.A Fondo de Inversión Larrain Vial Beagle 2.03 Inversiones Ranco Tres S.A Inversiones Ranco Cuatro S.A Celfin Small Cap Chile Fondo de Inversión 1.76 Santo Tomás Asesorías E Inversdos Ltda Otros

11 Operaciones y Presencia Internacional Parque Arauco, contaba a diciembre 2010 con 13 centros comerciales operativos, distribuidos en Chile, Perú y Colombia. La distribución de estos establecimientos está detallada en el siguiente cuadro: Cuadro 11: Parque Arauco: Establecimientos en Latinoamérica Chile Perú Colombia Parque Arauco Kennedy Megaplaza Norte Parque Arboleda. Arauco Maipú Mega Express Villa Plaza El Roble Larcomar Paseo Arauco Estación Parque Lambramani Arauco Express Pajaritos Arauco San Antonio Mall Marina Arauco Mall Center Curicó En el año 2010, Parque Arauco contó con un total de 585 mil m 2 de superficie arrendable, con lo quela superficie arrendable creció en 7% respecto a diciembre En el año 2011 Parque Arauco S.A. trabajará en nuevos proyectos en Chile, que en su totalidad suman una inversión aproximada de USD100 millones. En cuanto al mercado peruano los planes de Parque Arauco S.A. es seguir creciendo a través de la realización de nuevos proyectos y la compra de activos ya consolidados, para así alcanzar una posición de liderazgo en los próximos años, retomará proyectos con una inversión total de USD 100 millones para los próximos años. En Colombia Parque Arauco S.A. construirá su primer mall en Bogotá asi como se proyecta iniciar la construcción de Parque La Colina. Se realizará proyectos de aproximadamente USD 400 millones para los próximos Análisis Financiero 1 Ingresos y Costos La principal fuente de ingresos de Parque Arauco proviene del arrendamiento de sus locales comerciales, cobrando por este concepto a sus locatarios o bien un monto fijo mensual por alquiler o un porcentaje de sus ventas (de superar las ventas cierto umbral), según los límites y condiciones fijadas con cada cliente. A dichos montos se les denomina ingresos fijos e ingresos variables, respectivamente. Adicionalmente, la compañía percibe ingresos derivados del cobro por servicios de mantenimiento que brinda a sus instalaciones, los ingresos de un fondo de marketing (que es usado en gastos publicitarios) y otros ingresos derivados del negocio (como parqueo, venta eventual de electricidad a los locatarios, etc.). En el ejercicio 2010, Parque Arauco percibió ingresos por US$ millones, lo que representó un incremento 2 de 17.21% (US$ millones) frente al cierre Dicho crecimiento se dio como consecuencia directa a la conclusión de proyectos de expansión y arriendos mínimos, porcentuales y servicios de mantención, vigilancia en los malls existentes. Durante los últimos 4 años, la empresa ha obtenido márgenes brutos por encima del 60% (82.66% al cierre del 2009) y márgenes operativos por encima del 45% (69.07% a diciembre 2009). La utilidad neta fue de US$ millones (US$ millones respecto el año previo), trayendo consigo un margen neto de 64.52% (97.24% a diciembre 2009). 1 Las cifras presentadas a continuación se muestran expresadas en dólares americanos; llevadas a esa moneda usando el tipo de cambio que exige la contabilidad chilena para convertir pesos a dólares al cierre del respectivo período. El análisis financiero está realizado en base a los EEFF consolidados de la compañía. Las variaciones porcentuales en dólares de algunas cuentas con respecto a períodos anteriores pueden ser mayores o menores a las variaciones presentadas en moneda local (pesos) por efecto del tipo de cambio. 2 Las variaciones porcentuales en dólares de algunas cuentas con respecto a períodos anteriores pueden ser mayores o menores a las variaciones presentadas en moneda local (pesos) por efecto del tipo de cambio. 11

12 Gráfico 9 Gráfico , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Parque Arauco: Ingresos y Costos de Explotación (Miles de US$) dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Parque Arauco: Márgenes de Rentabilidad dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Ingresos de explotación Costo de Explotación Margen Bruto Margen Operativo Margen Neto La empresa presentó activos por US$ 1, millones, el cual estuvo conformado en un 0.35% por activos fijos, constituidos por Propiedades, planta y equipo, asimismo el principal componente del activo son las propiedades de inversión. De este modo, Parque Arauco presentó un ROA de 5.83% (8.50% al cierre 2009). En cuanto al patrimonio neto de la empresa, éste fue de US$ millones; significando un ROE de 13.66% (19.50% a diciembre 2009). Gráfico 11 Gráfico 12 Parque Arauco: ROA (12 Meses) Parque Arauco: ROE (12 Meses) 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Endeudamiento y Cobertura La mayor parte del endeudamiento de la empresa estuvo concentrado en el largo plazo (86.04% del pasivo total), lo que se debe a los grandes empréstitos a los que ha tenido que recurrir la empresa para financiar sus actividades de inversión (construcción, ampliación y remodelación de centros comerciales). Al cierre 2010, los pasivos totales de la empresa ascendieron a US$ millones, de los cuales solo US$ fueron pasivos de corto plazo. La deuda financiera de la empresa (US$ millones) estuvo compuesta en mayormente por obligaciones contraídas con bancos e instituciones financieras (68.57%) y emisiones de bonos (29.05%). El grueso de las amortizaciones de esta deuda está programado para efectuarse dentro de un período de 5 a 20 años, por lo que no se vislumbra presiones a corto plazo que limiten el disponible de efectivo de la compañía. El endeudamiento patrimonial de Parque Arauco llegó a 1.22 veces, reflejando una estrategia agresiva de inversiones en varios países financiadas vía apalancamiento (préstamos bancarios y bonos). 12

13 Gráfico 13 Gráfico Parque Arauco: Pasivo Total / Patrimonio Parque Arauco: Calendario de Amortización de Deuda en Millones de US$ (Al 30 de septiembre de 2010) meses meses meses 1-2 años años años años años años dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Si bien estos niveles de apalancamiento son necesarios para llevar a cabo megainversiones como las que realiza Parque Arauco en los diversos países en los que se encuentra operando, la empresa se encuentra moderadamente endeudada en términos de generación de entrada de efectivo proveniente del giro del negocio. Con el nivel de generación de EBITDA que tuvo la empresa en el 2010 le tomaría 6.41 años pagar su deuda Financiera (Deuda financiera a EBITDA), mientras que la cobertura disminuyó de 4.39 a 3.56 veces (EBITDA / Gastos Financieros). A opinión de PCR los niveles de endeudamiento respecto a la generación de EBITDA de Parque Arauco limitan de manera moderada el impacto positivo que tiene sobre la clasificación de riesgo la fianza solidaria asumida por el promotor en el contexto de la emisión de Inmuebles Comerciales del Perú. Gráfico 15 Gráfico Parque Arauco: EBITDA / Gastos Financieros dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Parque Arauco: Pasivo y Deuda Financiera sobre EBITDA dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 Deuda Financiera / EBITDA (12 meses) Pasivo Total / EBITDA (12 meses) 13

14 Características del Programa Por acuerdo de Junta General de Accionistas de fecha 31 de mayo de 2010, el Emisor acordó: (i) aprobar el Primer Programa de Bonos Corporativos de INMUEBLES COMERCIALES hasta por un monto no mayor a US$ ,000 (cien millones de Dólares) o su equivalente en Nuevos Soles (el Programa ); y (ii) delegar a favor del Directorio las facultades necesarias para que puedan acordar y decidir todos los términos, condiciones y características del Programa y de cada una de sus Emisiones o Series. Resumen de la estructura Emisor Nombre del Programa: Tipo de Instrumento: Monto del Programa: Emisiones: Serie: Valor Nominal: Tipo de Oferta Fecha de Colocación: Precio de Colocación: Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales. Bonos Corporativos. Hasta por un monto máximo de US$ ,000 (cien millones de Dólares) o su equivalente en Nuevos Soles. El monto de cada Emisión efectuada bajo el Programa será determinado en el respectivo Contrato Complementario y en el Prospecto Complementario. Para efectos de determinar el monto del Programa en Nuevos Soles de las Emisiones o Series realizadas en Dólares o viceversa se utilizará el Tipo de Cambio Contable de la SBS, según se indique en el Contrato Complementario y en el Prospecto Complementario correspondiente. Para efectos de establecer el monto máximo del Programa, se tendrá en cuenta el total de Emisiones por ofertas públicas realizadas por el Emisor como parte de Programa. El Emisor podrá efectuar una o más emisiones de Bonos. El importe de cada Emisión, así como sus respectivos términos y condiciones específicas serán establecidos por los representantes del Emisor, en los Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios e informados a la CONASEV y a los inversionistas a través del Aviso de Oferta, salvo por la Fecha de Colocación, la Fecha de Emisión, la Tasa de Interés, la Fecha de Redención, las Fechas de Vencimiento y el Cronograma de Pago, los mismos que serán informados únicamente a través del respectivo Aviso de Oferta. Cada una de las Emisiones que se realice bajo el Programa podría comprender una o más Series. El importe de cada Serie y la Tasa de Interés aplicable serán establecidos con sujeción al Procedimiento de Colocación especificado en el respectivo Contrato Complementario. Las características de cada Serie serán informadas a la CONASEV y a los inversionistas a través del respectivo Aviso de Oferta. El valor nominal de los Bonos será establecido en los Contratos Complementarios y en los Prospectos Complementarios e informado a través del Aviso de Oferta correspondiente. Los Bonos serán colocados a través de una Oferta Pública en el Perú dirigida exclusivamente a Inversionistas Acreditados. La Fecha de Colocación de la respectiva Emisión o Serie será determinada por los representantes del Emisor en coordinación con el Agente Colocador. La Fecha de Colocación será informada a la CONASEV y a los inversionistas a través del Aviso de Oferta. Los Bonos podrán ser colocados a la par, sobre la par o bajo la par, de acuerdo con las condiciones del mercado al momento de la colocación. 14

15 Amortización: La modalidad de amortización de los Bonos será determinada en los respectivos Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios e informada a través del respectivo Aviso de Oferta. Garantía: Destino de los Recursos: Representante de los Obligacionistas: Procedimiento de Colocación: Plazo de los Bonos: Los Bonos estarán garantizados por el patrimonio neto del Emisor y por la Fianza. Los recursos que se obtengan mediante la emisión y colocación de los Bonos serán utilizados para financiar el plan de inversiones del Emisor (incluyendo, a título ejemplar, los Proyectos); y, eventualmente, el refinanciamiento de sus pasivos. Banco de Crédito del Perú o cualquier sucesor o representante de los obligacionistas nombrado. De conformidad con el artículo 87 de la Ley, el Representante de los Obligacionistas no es y no será una persona vinculada con el Emisor. La colocación de los Bonos materia del Programa se ceñirá al procedimiento a ser establecido en los respectivos Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios e informado a través del respectivo Aviso de Oferta. El plazo de los Bonos de cada Emisión será determinado por los representantes autorizados del Emisor y será incluido en el respectivo Contrato Complementario, en el Prospecto Complementario y en el Aviso de Oferta. Características de la Primera Emisión Resumen de la emisión Emisor: Denominación: Tipo de Oferta Tipo de Instrumento: Clase: Monto de la Emisión: Moneda: Valor Nominal: Series: Plazo de la Emisión: Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. Primera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de INMUEBLES COMERCIALES. Los Bonos serán colocados a través de una Oferta Pública en el Perú dirigida exclusivamente a Inversionistas Acreditados. Bonos Corporativos debidamente inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores de la CONASEV, de forma automática de acuerdo a las disposiciones del Reglamento y Leyes Aplicables. Bonos nominativos, indivisibles, libremente negociables y representados por anotaciones en cuenta en CAVALI. Por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ ,000 (treinta millones de Dólares de los Estados Unidos de América), al Tipo de Cambio Contable de la SBS señalado en el respectivo Aviso de Oferta. Nuevos Soles. El valor nominal será por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ 1,000 (Mil Dólares de los Estados Unidos de América) cada uno. Se podrá emitir una o más Series. En su conjunto las Series no podrán ser mayores a la suma en Nuevos Soles equivalente a US$ ,000 (treinta millones de Dólares de los Estados Unidos de América). El número de series por emitirse será establecido por el Emisor. Los Bonos se emitirán por el plazo contado a partir del día siguiente a la Fecha de Emisión de cada Serie hasta la Fecha de Redención, inclusive, el mismo que será informado a la CONASEV y a los inversionistas a través del Aviso de Oferta correspondiente. 15

16 Fecha de Colocación: Fecha de Redención y Fechas de Vencimiento: Precio de Colocación: Fecha de Emisión: Tasa de Interés / Tasa de Emisión Las fechas de colocación de cada una de las Series serán fijadas por el Emisor, en coordinación con el Agente Colocador y serán informadas en los respectivos Avisos de Oferta. La Fecha de Redención es aquella en la que vence el plazo de la respectiva Emisión o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aquellas en las que se pagará el Cupón así como la Amortización del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redención será el 30 de junio del Las Fechas de Vencimiento serán cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Redención, inclusive. En caso una Fecha de Vencimiento y/o Fecha de Redención no fuese un Día Hábil, el pago correspondiente será efectuado el Día Hábil siguiente y por el mismo monto establecido para la Fecha de Vencimiento y/o la Fecha de Redención correspondiente, sin que los titulares de los Bonos tengan derecho a percibir intereses por dicho diferimiento. Los Bonos se colocarán a la par. El Emisor definirá la fecha de emisión de cada una de las series dentro del plazo de colocación establecido en el artículo 61 de la Ley, la misma que será comunicada a los inversionistas a través del Aviso de Oferta. Será equivalente a una tasa de interés fija que será aplicada sobre el saldo del principal vigente de los Bonos luego de haberse efectuado algún servicio de pago de intereses y del principal y haberse reducido por concepto de amortización ( Valor Nominal Vigente ). La tasa de interés de cada Serie será establecida por el representante facultado del Emisor de acuerdo al procedimiento de colocación que se describe en el Complemento del Prospecto Marco de la presente Emisión. Es el monto de los intereses pagados en las Fechas de Vencimiento. El Cupón será equivalente a la Tasa de Interés aplicada sobre el principal, calculado con la siguiente fórmula: Cupón: Interés Moratorio: Amortización del Principal: Donde: Cupón: Monto de intereses pagados en las Fechas de Vencimiento. Principal: Valor Nominal Vigente del Bono. Tasa de Interés: Tasa de Interés fija nominal anual por ser determinada en el momento de la colocación. Período: 180 días. Lo dispuesto en los párrafos anteriores se establece de conformidad con la Resolución CONASEV Nº EF/ En caso de retraso en el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del Emisor, éste se obliga a pagar como interés moratorio una tasa de 2% (dos por ciento) efectivo anual sobre la Tasa de Interés. El pago del principal se efectuará en una sola cuota en la Fecha de Redención. 16

17 Pago de Intereses y del principal: Opción de Rescate: Garantías: Destino de los Recursos: Mercado Secundario: Costos de las Emisiones: Lugar y Agente de Pago: Agente Colocador: Representante de los Obligacionistas: Para efectos del pago de intereses y del principal, se reconocerá a los tenedores de los Bonos cuyas operaciones hayan sido liquidadas a más tardar el Día Hábil anterior a la Fecha de Vencimiento o a la Fecha de Redención, según sea el caso. El servicio de pago de intereses y del principal se realizará a través de CAVALI, de acuerdo con lo señalado en el Título Fecha de Redención y Fechas de Vencimiento. Los pagos de intereses y del principal serán atendidos exclusivamente con fondos proporcionados por el Emisor para estos efectos. No existe obligación de CAVALI de efectuar pago alguno con sus propios recursos. No obstante lo anteriormente señalado, el Emisor, una vez que haya cumplido con poner los fondos necesarios a disposición de CAVALI, en las fechas que correspondan, no asumirá responsabilidad alguna en caso que tales pagos no fueran realizados oportunamente por causas imputables a CAVALI. No existe opción de rescate derivada de una decisión unilateral del Emisor. No obstante, el Emisor podrá rescatar las obligaciones emitidas en virtud de la presente en los casos establecidos en los numerales 2, 3 y 4 del Artículo N 330 de la Ley N 26887, Ley General de Sociedades, y siempre que se cumpla lo previsto en el Artículo N 89 de la Ley del Mercado de Valores. Los Bonos estarán garantizados, de manera general, por el patrimonio neto del Emisor y también se encuentran garantizados por la Fianza. Los recursos que se obtengan mediante la emisión y colocación de los Bonos serán utilizados para financiar el plan de inversiones del Emisor (incluyendo, a título ejemplar, los Proyectos); y, eventualmente, el refinanciamiento de sus pasivos. Los Bonos colocados mediante la presente Oferta Pública solo podrán ser transferidos a otros Inversionistas Acreditados durante los doce (12) meses siguientes de su primera colocación, salvo que el Emisor opte por acogerse de manera anticipada al segundo párrafo del artículo 13 del ROPPIA. Transcurrido el plazo anterior, los Bonos podrán ser negociados al público en general, previa solicitud presentada por el Emisor a CONASEV, para lo cual el Emisor procederá con adecuar la documentación e información necesaria conforme a las Leyes Aplicables. Los Bonos podrán ser negociados en un mecanismo centralizado de negociación siempre que se puedan diferenciar respecto de otros valores susceptibles de ser transferidos libremente entre inversionistas. Durante el plazo mencionado en el párrafo precedente y hasta que el Emisor no haya optado por negociar los Bonos entre el público en general, antes de cada transacción todo Inversionista Acreditado deberá adjuntar a sus órdenes de compra una declaración jurada, debidamente suscrita, con el contenido mínimo exigido por el Anexo del ROPPIA. Todos los costos relacionados con la emisión de los valores serán asumidos por el Emisor. CAVALI, con domicilio en Avenida Santo Toribio N 143, Oficina 501, San Isidro, Lima 27, Perú. Celfin Capital S.A. - Sociedad Agente de Bolsa Banco de Crédito del Perú. 17

18 Cuadro 12: Indicadores Financieros Inm uebles Com erciales del Perú S.A.C y Subsidiarias En Miles de Nuevos Soles Dic-2007 Dic-2008 Dic-2009 Dic-2010 Balance General Total Activo Corriente 48,873 32,859 29,963 58,173 Activo Corriente prueba ácida 24,746 27,115 18,865 29,098 Total Activo no Corriente 244, , , ,732 Total Activo 293, , , ,905 Pasivo Corriente 13,375 14,501 28,986 51,412 Pasivo no Corriente 116, , , ,966 Pasivo Total (sin interés m inoritario) 129, , , ,378 Patrim onio Total (con interés m inoritario) 163, , , ,527 Deuda Financiera 89,320 88,238 94, ,462 Corto Plazo 3,019 3,341 4,830 13,345 Largo Plazo 86,301 84,897 89, ,117 Estado de Ganancia y Pérdidas Total Ingresos Brutos 40,950 51,148 57,357 82,416 Gastos Operativos -9,963-11,866-14,336-10,391 Resultado de la Operación 17,515 23,079 25,373 30,863 Otros Ingresos y Egresos -4,295-5,919-1,944-7,629 Ingresos Financieros 799 1, ,733 Gastos Financieros -5,441-5,716-5,615-10,723 Utilidad Neta del Año 7,618 10,742 15,381 14,970 EBITDA y Cobertura Total Ingresos Brutos (12 meses) 40,950 51,148 57,357 82,416 EBIT (12 meses) 17,515 23,079 25,373 30,863 Depreciación y Amortización (12 meses) 5,463 5,879 6,116 18,895 EBITDA (12 meses) 22,978 28,958 31,489 49,758 Gastos Financieros (12 meses) 5,441 5,716 5,615 10,723 Margen Bruto (12 meses) 67.10% 68.32% 69.23% 50.06% Margen Operativo (12 meses) 42.77% 45.12% 44.24% 37.45% Margen Neto (12 meses) 18.60% 21.00% 26.82% 18.16% EBIT / Gastos Financieros (12 meses) EBITDA / Gastos Financieros (12 meses) Solvencia Pasivo Corriente / Pasivo Total Pasivo No Corriente / Pasivo Total Deuda Financiera / Pasivo Total Pasivo No Corriente / Patrimonio Deuda Financiera / Patrimonio Pasivo Total / Patrimonio Pasivo No Corriente / EBITDA (12 meses) Deuda Financiera / EBITDA (12 meses) Pasivo Total / EBITDA (12 meses) Rentabilidad ROA (12 meses) 2.60% 3.09% 4.06% 1.98% ROE (12 meses) 4.65% 4.91% 6.66% 3.17% Liquidez Liquidez General Prueba Acida Capital de Trabajo 35,498 18, ,