Iniciamos cobertura de FibraHotel ( FIHO ) con recomendación de Compra y PO 2013E de P$29.5 por CBFI.

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1 Análisis y Estrategia Bursátil México FibraHotel Hospedaje atractivo para tu inversión Inicio de Cobertura Iniciamos cobertura de FibraHotel ( FIHO ) con recomendación de Compra y PO 2013E de P$29.5 por CBFI. FIHO es una FIBRA especializada en el sector hotelero, con un enfoque particular hacia hoteles urbanos de negocios con servicio limitado, selecto, completo y de estancia prolongada en México. Estimamos crecimientos en 2013e y 2014e de 30% y 63% en Ingresos; de 28% y 56% en NOI; y de 27% y 64% en Ebitda; así como márgenes NOI de 36.2% y 34.7% y Ebitda de 28.2% y 28.4%. Ventajas competitivas: FIHO es propietaria de uno de los portafolios más grandes de hoteles de negocios en México que la colocan como líder en el mercado, con una alta calidad de activos, múltiples marcas y geográficamente bien diversificado. Su sólido modelo de negocios y una plataforma operativa eficiente le permitirá desarrollar sus activos y lograr atractivos rendimientos de capital ante las favorables perspectivas del sector, siempre sustentada en los intereses alineados del equipo directivo, el grupo de control e inversionistas minoritarios. Su firme trayectoria de crecimiento, su posición financiera sana, así como su acceso a capital, le permitirán aprovechar oportunidades de inversión. Lo anterior, junto con su sólido apalancamiento operativo, otorgan un potencial de generación de efectivo atractivo (distribución de dividendos). Riesgos principales: cumplimiento de condiciones para adquirir futuras propiedades; sensibilidad a menor crecimiento económico; cumplimiento con las leyes, reglamentos y convenios aplicables a hoteles; concentración en un número limitado de segmentos y marcas; cambios al régimen fiscal; y riesgos relacionados con la industria (inseguridad, epidemias, entre otros). 19 de Julio José Espitia Aeropuertos/Infraestructura/FIBRAs jespitia@ixe.com.mx COMPRA Precio Actual P$24.82 PO2013 P$29.50 Rendimiento Potencial 18.8% Dividendo (%) 0.8% Máximo Mínimo 12m Valor de Mercado (US$m) 990 Acciones circulación (m) 499 Flotante 83.4% Operatividad Diaria (P$m) 37.8 Rendimiento relativo al IPC (29 de noviembre de 2012 a la fecha) 80% 60% 40% 20% 0% MEXBOL -20% nov-12 feb-13 may-13 FIHO12 Estados Financieros (millones de pesos) Múltiplos y razones financieras E 2014E E 2014E Ingresos ,165 1,896 FV/EBITDA 36.6x 26.0x 19.2x Utilidad Operativ a P/U 79.4x 41.0x 27.7x EBITDA P/VL 0.4x 1.2x 1.2x Margen EBITDA 26.1% 28.9% 28.2% 28.4% P/FFO 26.2x 28.8x 19.4x Utilidad Neta Cap Rate (NOI/Valor Empresa) 3.5% 4.9% 6.4% Margen Neto 12.9% 17.3% 26.0% 23.6% Activ o Total 5,414 10,199 10,383 Disponible 2,878 3,851 2,055 Pasiv o Total Deuda Capital 5,385 10,150 10,303 Fuente: Banorte-Ixe / Estado de Resultados 2011 y 2012 proforma. 1

2 Consideramos que FIHO mostrará crecimientos significativos en 2013 y 2014, por un lado, por su potencial crecimiento orgánico tomando en cuenta la recuperación de los indicadores operativos del sector hotelero, específicamente en relación al incremento en tarifas y ocupación hotelera, pero también en lo que se refiere a la integración de nuevos hoteles al Portafolio Actual, debido a la adición del Portafolio de Adquisición 1, que son 15 hoteles en total: 6 en operación ya adquiridos, esperamos que adquiera 2 más en este año y 6 en 2014, así como uno por desarrollar. También consideramos el convenio con Camino Real: 6 hoteles, de los que esperamos entren en operación 3 en 2014 y 3 en Adicionalmente, FIHO está en negociaciones para realizar la adquisición futura de varios portafolios de hoteles urbanos, tanto en operación como en desarrollo. En total, dichos portafolios representan 65 Hoteles y aproximadamente 9,500 habitaciones, con una inversión total estimada de aproximadamente P$9,000m (incluyendo gastos de desarrollo y reconversión). Valuación y PO 2013E de P$29.5 Para valuar FIHO utilizamos el método de valuación de Flujos Descontados, que consideramos el más adecuado en este tipo de emisoras, más aún tomando en cuenta las perspectivas de incorporación de nuevos hoteles en el periodo Adicionalmente, incluimos una tabla de valuación relativa de REIT s (Real Estate Investment Trusts) de EU y de FIBRAs mexicanas. Valuación por DCF A través del método de DCF, nuestro precio objetivo obtenido para 2013E es de P$29.5. En nuestros supuestos consideramos un Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC) de 10.8%; Beta de 0.95; Bono de largo plazo (10a.) nacional (5.7%); un premio por riesgo mercado de 5.5% y una tasa de crecimiento a perpetuidad de 4.5% nominal. Nuestros resultados nos mostraron un descuento de FIHO de 15.8% respecto a su Valor de Mercado Actual. Asimismo, muestran un rendimiento potencial de 18.8% respecto a su precio actual (pesos), al cual estamos añadiendo un 2.7% estimado del pago de dividendo de 2013, sumando así un rendimiento potencial total de 21.5%. FIHO-DCF (Millones de pesos) Concepto 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Perpetuidad (2021e) Flujo Libre de Efectivo ,583 Acciones (millones) 499 P$ Valor DCF 14,728 PO DCF 29.5 Market Cap. Actual 12,395 Precio Actual 24.8 Descuento % -15.8% Rendimiento Potencial 18.8% Fuente: Banorte-Ixe Cap Rate El Cap Rate actual implícito (NOI/Valor de la Empresa) de FIHO es de alrededor de 4.9%. Es importante tomar en cuenta que en este cálculo hay ciertos recursos que no están siendo productivos 3 hoteles en desarrollo 2

3 que entrarán en operación, dos durante 2013 y 1 en El Cap Rate estimado 2013 es de 4.9% y el 2014 de 6.4%, siendo éstos más representativos del negocio en marcha, aunque incluso a 2014 aún no tendríamos la operación 100% estabilizada. Comparativo Sectorial FIHO cotiza a un múltiplo P/FFO 2013e de 28.8x y un múltiplo FV/Ebitda de 26.0x, que representan un premio de 115.5% y 92.8%, respectivamente, contra la muestra de REIT s de EU. Cabe aclarar que los múltiplos estimados para 2013 son altos debido a que todavía no estará invertido todo el capital que se obtuvo en la oferta subsecuente realizada el 30 de mayo de 2013, por lo que está en una etapa de adquisición y desarrollo de nuevas propiedades. Por otro lado, FIHO estaría cotizando a un múltiplo P/FFO 2014E de 19.4x y un múltiplo FV/Ebitda de 19.2x, que representarían un premio de 72.1% y 61.3% respecto a la muestra internacional de REIT s. Cabe señalar que de su Portafolio Inicial, faltan 2 hoteles que están en desarrollo y que entrarán en operación en Además, FIHO firmó acuerdos preliminares para la adquisición de 15 propiedades (Portafolio de Adquisición 1) de los cuales ya adquirió 6 a la fecha y 1 está en desarrollo y un convenio con Camino Real (6 propiedades a desarrollar). Por otro lado, estimamos que FIHO destinará parte de los recursos de la oferta subsecuente (alrededor de P$2,800m) a la adquisición de cerca de 27% de un pipeline de propiedades potenciales a adquirir equivalentes a 9,500 cuartos. Finalmente, hay que subrayar el potencial del apalancamiento operativo hacia delante, dado el aumento de la ocupación hotelera en la mayoría de sus hoteles y sobre todo en sus tarifas. FIHO Muestra Sectorial (millones de dólares) Empresa País Mkt. Cap. Vtas Ebitda Mg. Ebitda FV/Ebitda FV/Ebitda FV/Ebitda P/FFO P/FFO P/FFO Rendimiento Cap Rate P/VL (x) U12M U12M U12M U12m 13e (x) 14e (x) U12m 13e (x) 14e (x) Dividendo Implícito Ashford Hospitality Trust EU % 13.5x 8.9x 8.2x - 7.1x 6.0x 1.0x 3.9% 11.6% Chatham Lodging Trust EU % 21.6x 13.6x 11.9x 15.1x 12.1x 10.8x 1.3x 4.3% 16.8% Chesapeake Lodging Trust EU 1, % 18.9x 13.5x 11.5x 16.5x 13.6x 11.8x 1.4x 3.8% 8.3% Diamondrock Hospitality Co. EU 1, % 15.7x 14.5x 12.5x x 11.3x 1.2x 3.3% 9.2% FelCor Lodging Trust Inc. EU % 17.1x 14.7x 13.5x x 12.4x - 0.0% 16.7% Hersha Hospitality Trust EU 1, % 18.4x 14.3x 12.6x 17.7x 13.5x 11.3x 1.9x 4.0% - Hospitality Properties Trust EU 4,045 1, % 12.6x 12.0x 11.0x 10.1x 9.9x 9.4x 1.5x - 4.3% Host Hotels & Resorts Inc. EU 13,666 5,573 1, % 15.1x 13.9x 12.8x 15.6x 14.0x 12.5x 1.9x 1.9% 2.1% RLJ Lodging Trust EU 2, % 15.2x 13.0x 11.5x x 10.4x 1.4x 3.1% - Strategic Hotels & Resots Inc EU 1, % 21.6x 17.1x 15.5x x 19.2x 4.6x 0.0% 5.2% Summit Hotel Properties Inc EU % 20.5x 11.6x 9.1x 14.2x 11.6x 9.3x 1.0x 4.5% 8.1% Sunstone Hotel Investors Inc EU 2, % 15.7x 14.5x 12.5x 15.8x 13.6x 11.0x 1.4x 0.0% 4.8% Promedio 2,652 1, % 17.2x 13.5x 11.9x 15.0x 13.4x 11.3x 1.7x 2.6% 8.7% FUNO México 5, % 31.4x 19.0x 13.7x 320.4x 52.1x 38.5x 1.5x 3.3% 3.9% FIBRAMQ (1) México 1, % 16.1x x x 1.4% 6.9% FINN (2) México % 14.6x 13.0x x 0.1% 7.5% TERRAFINA (3) México % x % 7.7% FIHO (4) P$ % 25.8x 26.0x 19.2x 18.6x 28.8x 19.4x 0.8x 0.8% 4.9% Fuente: FIHO, Banorte-Ixe, Bloomberg (18/07/13). (1) Datos de Ventas, Ebitda y Margen Ebitda se obtuvieron anualizando la información proforma de los primeros 9 meses del 2012 (proforma). El rendimiento del dividendo corresponde a la distribución de efectivo del 1T13. (2) Datos de Ventas, Ebitda y Margen Ebitda de 2012 (proforma). Múltiplo FV/Ebitda '13e de acuerdo a estimaciones de FINN. El rendimiento del dividendo corresponde a la distribución de efectivo del 1T13. (3) Datos de Ventas, Ebitda y Margen Ebitda de Los datos de Ebitda y Margen Ebitda se refieren al NOI y Margen NOI de la FIBRA. El rendimiento del dividendo corresponde a la distribución de efectivo del 1T13. (4) El rendimiento del dividendo corresponde a la distribución de efectivo del 1T13. 3

4 Sector hotelero con buen potencial La industria hotelera urbana en México ha tenido una proyección internacional por décadas, principalmente por la operación de marcas internacionales en México y por la importancia de la industria turística en el país. La actividad industrial y comercial en México ha generado un incremento en la demanda por hospedaje, que comparada con mercados más desarrollados, todavía demuestras bajos niveles de penetración por persona. Actualmente, la industria hotelera urbana se encuentra fragmentada especialmente en relación con la oferta de opciones de hospedaje más económicas. El mercado de la hotelería urbana en México está vinculado al desarrollo económico general, y en específico, la inversión extranjera directa ha sido importante para impulsar el desarrollo económico de los desarrollos regionales, apoyando así, tanto el crecimiento de la industria del hospedaje, como el interés de marcas nacionales e internacionales para adentrarse en el mercado nacional. Por otro lado, desde 2009, el índice de producción de manufacturas de México ha crecido a un ritmo más acelerado que el de EU Inversión Extranjera Directa (Acumulada) (US$Bn) Fuente: Secretaría de Economía, FIHO También la evolución del mercado laboral es vital para la industria hotelera. México ha generado más de 1.9 millones de empleos desde su nivel más bajo tras de la crisis financiera de 2008, recuperándose a niveles pre crisis. La dinámica demográfica atractiva es otro factor a favor de la industria pues según el censo de 2010, la tasa de fertilidad se ha vuelto similar a la de economías desarrolladas, por lo que la tasa de dependencia favorecerá el consumo y la inversión para los próximos 10 años. Dichos elementos contribuyen a incrementar la demanda por servicios de hospedaje. Análisis de HVS (Consultor externo): oportunidades de crecimiento. De acuerdo a un análisis de HVS que abarca hoteles vacacionales y de negocios, las perspectivas del mercado hacia adelante son interesantes. El inventario de establecimientos en los principales mercados del país arroja un total de 1,495 hoteles con 210,141 habitaciones, de los cuales 1,154 hoteles y 126,927 habitaciones son orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,154 hoteles, 690 hoteles son independientes y 464 hoteles son hoteles de marca. FIHO se esta consolidando como uno de los propietarios del portafolio de hoteles más grande en México considerando el Portafolio Actual, el de Adquisición No. 1 y el acuerdo con Camino Real = 55 hoteles = 7,772 cuartos con una participación de mercado

5 de 4.8% y 6.1% del total de hoteles y cuartos orientado a servir viajeros de negocios, respectivamente, de manera que la oportunidad para crecer e integrar hoteles independientes en su portafolio es bastante amplia. México cuenta con 30 grupos hoteleros, internacionales y nacionales, así como más de 60 marcas reconocidas. El grupo más importante por número de hoteles es Grupo Hotelero Intercontinental con un 25% de participación de mercado, seguido por Grupo Posadas (22%) y Citi Express (14%). Operadores globales de hoteles Fuente: HVS y FIHO La industria hotelera urbana en México se caracteriza por una alta participación de hoteles independientes (60%) a lo largo del país, excepto ciertas ciudades incluyendo México y Monterrey que presentan una participación menor. Lo anterior representa una oportunidad para FIHO de crecer de manera selectiva, tomando en cuenta que en otros mercados como en EU se estima que los hoteles de marca representan alrededor del 65% de la industria. El siguiente cuadro muestra la repartición (marcas internacionales, regionales-nacionales, independientes) de la oferta hotelera urbana en la muestra de 36 de las ciudades más representativas del país. Fuente: HVS, FIHO 5

6 En años recientes, la industria del hospedaje en México se vio afectada por: la crisis financiera en EU ( ), el virus de la influenza H1N1 en México (2009); y la quiebra de Mexicana de Aviación (2010). Estos factores perjudicaron la ocupación hotelera y las tarifas, que están relativamente bajas en comparación con tarifas del 2007 y con otros países como EU o Brasil. Por ejemplo, respecto a la tarifa promedio de hoteles de servicio limitado, EU y Brasil están 60% y 67% más elevado que México; y para los hoteles de servicio selecto están arriba en 18% y 39%, respectivamente. Conforme se mantenga las condiciones económicas favorables en México, los niveles de demanda deberían aumentar y HVS anticipa un aumento en los niveles de tarifas promedio conforme se consoliden tendencias de demanda. Descripción de FIHO FIHO es una FIBRA especializada en la industria hotelera que se enfoca en desarrollar, adquirir y poseer hoteles urbanos de clase de negocios de servicio limitado, selecto, completo y de estancia prolongada en México. Está enfocada en la industria del hospedaje y es uno de los propietarios del portafolio de hoteles más grande en México. Su objetivo es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los titulares de sus CBFIs principalmente a través de distribuciones (mínimo por ley del 95%) de su Resultado Fiscal y apreciación de capital. Buscará lograr lo anterior a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México operados por diversas empresas operadoras de hoteles independientes de reconocido prestigio. Es importante notar que ni FIHO, ni partes relacionadas al grupo de control, son operadores de sus hoteles. FIHO realizó su Oferta Pública Inicial el 30 de noviembre de En ésta recaudaron un agregado bruto de P$4,137m (con opción de sobreasignación). Con base a esta Oferta Inicial, efectuó varias transacciones de formación que consolidaron su Portafolio Inicial, conformado por 34 propiedades. Posteriormente, FIHO llevó a cabo una Oferta Pública subsecuente el 30 de mayo de 2013 (apenas seis meses tras hacerse pública), en donde el monto de dicha oferta ascendió a P$4,878m (con opción de sobreasignación) y cuyo destino sería efectuar adquisiciones seleccionadas, incluyendo hoteles en su Portafolio de Adquisición 1, así como para propósitos en general. Tenencia de Certificados (porcentaje) 16.6% Grupo de Control 83.4% Público Inversionista Fuente: FIHO 6

7 Historia: Grupo GDI Grupo GDI (Grupo Desarrolladores Inmobiliarios), fue fundado en 1989 y tiene por objeto el desarrollo inmobiliario en todo el país. El grupo lleva a cabo el financiamiento, desarrollo, construcción, arrendamiento y administración de activos inmobiliarios en el sector hotelero, comercial, de oficinas y residencial en México. Grupo GDI no tiene activo hotelero alguno más allá de su participación en FIHO, con excepción de su participación en el Portafolio de Futuras Aportaciones (4 hoteles), mismo que Grupo GDI acordó que transferirá a FIHO a valor del mercado. Grupo GDI ha estructurado 5 vehículos de inversión para levantar capital de un amplio grupo de inversionistas, incluyendo inversionistas institucionales y grupos familiares. También ha desarrollado y operado más de 40 proyectos inmobiliarios en 15 estados de la República Mexicana y el DF, incluyendo 7 proyectos residenciales, 12 proyectos comerciales, 3 activos de oficinas y 17 hoteles en operación que son parte del Portafolio Actual. Grupo GDI aportó al Patrimonio del Fideicomiso estos 17 Hoteles en operación, así como 4 hoteles que al momento de su aportación se encontraban en etapa de desarrollo. Actualmente 2 de estos constituyen su Portafolio en Desarrollo y los otros dos, Real Inn Morelia y One Tapatío, actualmente ya desarrollados, forman parte de su Portafolio Actual. Tipos de hoteles del Portafolio Inicial Servicio Limitado: Los hoteles en este segmento tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas y no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que dichos hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, albercas, áreas de despensa con selección limitada de alimentos y bebidas y espacios limitados de salas de juntas. Estos hoteles son operados por Grupo Posadas bajo la marca One. Servicio Selecto: Ofrecen ciertos servicios adicionales a los hoteles de Servicio Limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas. Normalmente cuentan con un restaurante que da servicio a distintos clientes pero ofrece un menú limitado. Estos hoteles son operados por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Inn y por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn. Servicio Completo: Cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta, salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales, así como servicios adicionales, tales como: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, entre otros. Este hotel es operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real. Estancia Prolongada: Se caracterizan por tener un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor. Entre los servicios disponibles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes. 7

8 Portafolio Actual y Portafolio de Adquisición 1 El Portafolio Actual de FIHO se compone de 41 hoteles: 38 en operación y 3 en desarrollo, que se espera comiencen a operar dos en 2013 y uno en Por segmento, los hoteles propiedad de FIHO se dividen en: servicio limitado (24% del total de habitaciones del portafolio actual), servicio selecto (69%), servicio completo (3%) y de estancia prolongada (4%). Ligado a la oferta más reciente de capital (follow on de mayo pasado), FIHO celebró acuerdos sujetos a diversas condiciones suspensivas y otros entendimientos para adquirir 15 hoteles adicionales a Cap Rates (NOI Activos operados/valor de los activos operados) aproximados de 10%, que constituyen el Portafolio de Adquisición 1, aumentando la presencia de FIHO en 2 entidades federativas más, y el cual se integra de la siguiente forma: - 8 hoteles que se encuentran actualmente en operación, de los cuales ya completó la adquisición de hoteles en diversas etapas de desarrollo, de los cuales completó la adquisición de un terreno para el desarrollo de un One Hotel a lado del Fiesta Inn Toluca Tollocan, cuya adquisición fue completada el 30 de abril de 2013 como parte del Portafolio de Adquisición 1. FIHO-Portafolio Actual y Pro-forma Portafolio Inicial Portfolio de Adquisición No. 1 Hotel No. cuartos Pro-forma No. de 1 Fiesta Inn Culiacán 142 Hotel cuartos 2 Fiesta Inn Durango hoteles 35 Fiesta Inn Puebla Finsa One Monterrey Fiesta Inn Oaxaca One Acapulco 126 7,772 habitaciones 37 One Puebla Finsa One Toluca BW Genova Guadalajara One Coatzacoalcos Hotel Fiesta Inn Tepic 139 En 22 estados de 40 Hotel One Aguascalientes la republica 2 41 Hotel Fiesta Inn Hermosillo Hotel One Culiacán Hotel Fiesta Inn Ecatepec Hotel Fiesta Inn Perinorte Hotel Fiesta Inn Nuevo Laredo Hotel Fiesta Inn Naucalpan Fiesta Inn Tlanepantla Fiesta Inn Cuautitlán Fiesta Inn Toluca Tollocan Fiesta Inn Perisur One Toluca Tollocan Camino Real Puebla 153 Sub-total 2, Fiesta Inn Chihuahua Fiesta Inn Guadalajara Adquisiciones cerradas 20 One Querétaro Fiesta Inn Aguascalientes Fiesta Inn Monterrey Fiesta Inn Querétaro Fiesta Inn Saltillo One Patriotismo 132 Mexico City Fiesta Inn Cd. Juárez Fiesta Inn Mexicali Fiesta Inn León Fiesta Inn Monclova Fiesta Inn Torreón Real Inn Morelia Cancún Extended-Stay Camino Real Suites Puebla Acuerdo Camino Real (1) 34 One Tapatío 126 Sub-total 4,731 Portafolio Inicial FIHO No. Portafolio de Adquisisiones No. 1 Hotel Habitaciones 6 hoteles por identificar Acuerdo Camino Real con Camino Real 840 Note: Hoteles marcados en verde se refieren a hoteles en desarrollo (1) El Contrato de Operación Camino Real contiene los términos para la operación y desarrollo de hasta 10 Hoteles, de los cuales hemos identificado el Hotel Camino Real Suites de nuestro Portafolio Actual localizado en Puebla y 3 (tres) provenientes de nuestro Portafolio de Adquisición No. 1. La ilustración muestra los 6 (seis) Hoteles adicionales, uno de los cuales esperamos sea el Hotel Real Inn Toreo localizado en la Ciudad de Mexico que es parte de nuestro Portafolio de Aportaciones Futuras y los restantes están por identificarse bajo el Contrato de Operación Camino Real (2) Incluye la Ciudad de México (Distrito Federal) Fuente: FIHO 8

9 FIHO espera financiar el Portafolio de Adquisición 1 con efectivo en caja, una mezcla de líneas de crédito y/o con una parte de los recursos del follow on. Por otro lado, el 18 de abril de 2013, FIHO celebró un convenio para el desarrollo y la operación de hasta 10 hoteles en los próximos 3 años con Camino Real bajo las marcas Real Inn y Camino Real Suites. Cabe señalar que con este convenio se añadirían 6 hoteles al Portafolio Actual de FIHO, además de los 15 del Portafolio de Adquisición 1. Con el resto del Portafolio de Adquisición 1 y el convenio con Camino Real, FIHO incrementaría su portafolio de 41 a 55 hoteles y de 5,723 a 7,772 habitaciones, lo que implica un crecimiento de 34% y 36%, respectivamente. Estrategia de Negocio FIHO cuenta con un modelo de negocios robusto y una plataforma operativa eficiente que le permitirá desarrollar sus negocios y lograr atractivos rendimientos de capital invertidos. Los principales puntos de la estrategia de negocio de FIHO son los siguientes: Sólida relación con los operadores de hoteles que derivan en acuerdos operativos atractivos y únicos para FIHO, ya que paga comisiones predominantemente variables con base a sus utilidades operativas brutas, lo cual alinea sus intereses con los de las operadoras de hoteles y minimiza sus costos en los ciclos a la baja, permitiéndole una gran flexibilidad y el poder aprovechar un punto de equilibrio económico relativamente bajo. En 2011, FIHO comenzó una transición de esquemas mixtos (comisiones variables y no variables) en su portafolio de aportación, a un esquema predominantemente variable. Por otro lado, la política de arquitectura abierta, les da la opción de relacionarse con la compañía operadora y marcas de hoteles de mayor conveniencia para cada hotel y circunstancia. Desarrollo y diseño eficientes: Los hoteles en su Portafolio Inicial fueron desarrollados con base en planos arquitectónicos que buscaron maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción, así como los gastos operativos. Estructura de costos mínimos: La operación día a día de los inmuebles se sustenta en una planilla de personal reducida, lo cual enfatiza la generación de economías de escala y sinergias. Asimismo, cabe señalar que cuenta con capital humano experimentado que negocian individualmente (hotel por hotel) el presupuesto y los costos con el objeto de minimizarlos. Administración sólida de activos que mejora su rendimiento operativo a través del monitoreo activo de los hoteles, incluyendo el posicionamiento de inmuebles a través del mercado, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamentales, tarifas de habitaciones, experiencia de los huéspedes y dirección estratégica en general; desarrollando así un modelo operativo eficiente que brinda un apoyo operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. 9

10 Ventajas Competitivas Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y geográficamente diversificado. FIHO cuenta con un portafolio único, que representa uno de los portafolios hoteleros más grandes y de mayor calidad en los segmentos de servicios limitados y servicios selectos en México. A la fecha del presente reporte, su Portafolio Actual está integrado por 41 hoteles (incluyendo 3 hoteles en desarrollo) que comprenden 5,723 habitaciones localizados en 20 estados de la República y el DF, lo que hace que no dependa excesivamente de un área en particular o economía regional en México. FIHO espera diversificar su portafolio con el Portafolio de Adquisición 1 que agregará un nuevo estado a la cobertura geográfica. Sus hoteles son operados bajo reconocidas marcas nacionales, tales como Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Suites y Real Inn ; que brindan ventajas importantes y generan demanda debido a la calidad de su servicio, programas de lealtad, sistemas de reservaciones y canales de distribución nacional. Los clientes a los que dan servicio son viajeros de negocios, y por lo tanto, están localizados principalmente en localidades con actividad industrial y corporativa significativa, en lugares estratégicos (difíciles de replicar) que cuentan con barreras de entrada, generando así una demanda estable de servicios de hotelería orientada a los negocios. Sólido modelo de negocios. FIHO cuenta con un modelo de negocios robusto basado en los siguientes pilares: sólida relación con los operadores de hoteles; desarrollo y diseño eficiente de sus hoteles; un enfoque de estructura de costos mínimos, y una administración sólida de activos. Asimismo, FIHO tiene una estrategia definida para el crecimiento que se sostiene en los siguientes puntos: consolidar el mercado de hoteles de servicio limitado, servicio selecto y servicio de estancia prolongada (podría crecer su portafolio a 100 hoteles dentro de los siguientes 2 o 3 años); buscar oportunidades de adquisición con base en las relaciones de su equipo directivo; capitalizar las oportunidades de crecimiento orgánico; asociarse con marcas de hoteles Premium y operadores líderes locales; aprovechar la experiencia previa para establecerse como líder en el segmento de estancia prolongada; apalancamiento prudente que conlleva flexibilidad para aprovechar oportunidades atractivas de crecimiento externo; y mantener una estructura financiera sólida. Firme trayectoria de crecimiento. De 1996 a la fecha, Grupo GDI (quien realizó la aportación inicial del portafolio) aumentó su portafolio en operación de 1 a 17 hoteles y de 123 a 2,321 cuartos, lo que implica un crecimiento anual promedio compuesto de 19% y 20% respectivamente. Los ingresos de los inmuebles en su Portafolio Inicial del 1 de enero de 2009 al 31 de diciembre de 2011 aumentaron a una tasa de crecimiento anual compuesta del 6.7%, aún cuando el PIB en México cayó 6% en 2009 (crisis financiera mundial y la epidemia H1N1). Hay que resaltar el hecho de que ha alcanzado este crecimiento con una distribución disciplinada de capital durante varios ciclos de mercado en la industria del hospedaje. Actualmente, FIHO Tiene 41 hoteles en operación y 3 en desarrollo que suman un total de 5,723 habitaciones. 10

11 FIHO-Crecimiento Portafolio TACC: 27% 34 5,723 4, , , , , ,202 2,202 2,202 2, * No. de cuartos No. de propiedades Fuente: FIHO * 18 de Julio de 2013 Precursor con fuerte Balance General y acceso a capital. FIHO fue la primera y mejor posicionada FIBRA enfocada en la industria hotelera, y es propietaria de uno de los portafolios más grandes de hoteles de negocios en México. Al cotizar en la BMV, tiene acceso al capital y podrá emitir CBFIs a posibles compradores a cambio de sus inmuebles, brindándoles una opción adicional de liquidez fiscalmente eficiente. Además, cuenta con una posición sólida de efectivo y ninguna deuda insoluta. FIHO considera que incurrirá en deuda de forma conservadora y sin alcanzar sus límites de endeudamiento (40% LTV), lo que le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inversión. La FIBRA se encuentra en negociaciones con instituciones financieras para obtener líneas de crédito por alrededor de P$2,000m, consistente con sus políticas de apalancamiento. Lo anterior posiciona favorablemente a FIHO para aprovechar las oportunidades que existan en la fragmentada industria del hospedaje en México, donde una cantidad importante de activos hoteleros actualmente son propiedad de, y administrados por, operadores sin una marca, más pequeños. Así, FIHO podrá generar varias de estas oportunidades con propietarios y operadores de hoteles independientes, proporcionándoles liquidez que de otra manera no estaría disponible en el mercado, así como con operadores de hoteles más grandes que busquen un socio capitalista institucional. Potencial en apalancamiento operativo. Existe una oportunidad importante de crecimiento orgánico para FIHO tomando en cuenta la recuperación de los indicadores operativos del sector hotelero, específicamente el potencial en incremento en ADR (Average Daily Rate = Tarifa Diaria Promedio) y de la ocupación hotelera que significaría un aumento en los niveles de RevPAR (Revenue Per Available Rate = Ingresos por Habitación Disponible). La ocupación hotelera presentó un aumento de 2% en 2012, ubicándose en 66% y el ADR mostró un alza de 2% vs (en el 1T13 creció 6% vs. 1T12). Aunado a lo anterior, hay que mencionar las eficiencias en costos por la atractiva estructura de comisiones operativas (predominantemente variables) y 11

12 a la disciplinada administración de activos que resultarán en un control de gastos operativos, permitiendo así la generación de economías de escala. Una vez que integre los hoteles que adquiera a su plataforma operativa, podría aumentar los RevPAR y márgenes de utilidad de dichos hoteles. Buen potencial de distribución de dividendos. Un beneficio de invertir en las FIBRAs es la posibilidad de obtener un alto rendimiento mediante la distribución obligada de utilidades, debido a los requisitos de distribución de cuando menos el 95% del Resultado Fiscal. Adicionalmente, hay que tomar en cuenta las perspectivas positivas de los indicadores operativos del sector hotelero y el apalancamiento operativo sólido de FIHO que otorgan un potencial de generación de efectivo atractivo. Oportunidad de mercado = Crecimiento sostenible. Varios factores en el mercado representan oportunidades para FIHO y su crecimiento. Primero, el dinamismo de la economía mexicana y su concentración en actividad industrial. Segundo, la recuperación de la industria hotelera urbana después de los periodos de crisis 2007/2010 con niveles de ocupación y tarifas que al día de hoy todavía no alcanzan a recuperar los niveles reales del Los ADRs pueden ser ajustados rápidamente para aprovechar las tendencias de mercado. Tercero, la alta fragmentación del mercado hotelero en México que conlleva a la oportunidad para adquirir hoteles sin marca o deficientemente administrados para renovarlos y reposicionarlos. Cuarto, la estrategia de expansión en México de muchos de los grandes operadores hoteleros tanto mexicanos como internacionales en asociación con inversionistas locales (estrategia de Asset Light) al vender parte de sus activos inmobiliarios propios. Sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control = Acceso a oportunidades de inversión. Los directivos de FIHO tienen amplia experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, reposicionamiento, re-desarrollo, administración de hoteles, y en general, en lo relacionado al mercado inmobiliario mexicano. Dado lo anterior, han construido una amplia red de contactos en la industria hotelera con las principales empresas operadoras de hoteles nacionales que le proporcionan conocimientos relacionados con el concepto de la marca y dan acceso a oportunidades de desarrollo y adquisición. Asimismo, FIHO tiene acceso a una amplia gama de posibles adquisiciones ya que, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes (Grupo GDI) han acordado otorgar a la FIBRA un derecho de preferencia para comprar cualquier oportunidad de inversión futura en hoteles proporcionada por ellos. Pipeline a la vista otorga gran potencial de crecimiento. Hay una importante oportunidad de mercado en México debido a la existencia de muchos hoteles independientes y a la estrategia Asset Light en la que se han concentrado muchos operadores de hoteles. En adición al Portafolio de Adquisición 1 y al convenio con Camino Real, se encuentra la posible aportación futura de 4 proyectos en desarrollo de Grupo GDI a FIHO: Fiesta Inn Marina Nacional, One Marina Nacional, One Perisur y Real Inn Toreo (este último se incluye en el convenio con Camino Real). Adicionalmente, FIHO se encuentra en negociaciones para realizar la adquisición futura de varios portafolios de hoteles urbanos, tanto en operación como en desarrollo. 12

13 En total dichos portafolios representan 65 Hoteles y aproximadamente 9,500 habitaciones, con una inversión total estimada de aproximadamente P$9,000m (incluyendo gastos de desarrollo y reconversión). FIHO-Significativo potencial de crecimiento 100 hoteles 49 hoteles 55 hoteles 34 hoteles 1T13 3T13 Corto Plazo Portafolio Inicial Adquisición 1 Acuerdo Camino Real Pipeline Adicional Fuente: FIHO Intereses alineados a largo plazo. Grupo GDI ha estructurado FIHO para que sea su plataforma de activos inmobiliarios hoteleros con un compromiso de largo plazo con los inversionistas, su asesor y el equipo directivo. Actualmente, el Fideicomiso de Control cuenta con el 16.6% de los CBFIs en circulación. Por otro lado, FIHO cuenta con un esquema de comisiones sencillo: comisión de asesoría de 1% del valor de los activos no depreciado y neto de deuda. La FIBRA mencionó que se encuentra conforme con dicha comisión y señaló que revisarán una propuesta hacia delante (a ser aprobada por la próxima Asamblea de tenedores) para que en caso de que decida incluir una nueva comisión o aumentar la existente, haya un proceso claro a través de una Asamblea para proponerlo y donde se cuente con el voto favorable de al menos el 51% de los CBFIs en poder del gran público inversionista, excluyendo el voto de los miembros del grupo de control. Equipo directivo con gran experiencia y de los mejores asesores en su campo. El equipo administrativo de FIHO cuenta con más de 20 años de experiencia en sectores de bienes raíces y hoteles, con una trayectoria probada en el desarrollo y operación de más de 40 proyectos inmobiliarios en los segmentos hotelero, comercial, residencial y oficinas. FIHO ha logrado un buen crecimiento del portafolio bajo un modelo de operación eficiente, con una plataforma de negocios integrada verticalmente y en donde el equipo ha identificado oportunidades de crecimiento interesantes. La FIBRA cuenta con un gobierno corporativo que busca minimizar, o incluso eliminar totalmente, los conflictos de interés. Estimamos crecimientos en 2013e y 2014e de 29.5% y 62.7% en Ingresos, de 28.4% y 56.3% en NOI y de 26.5% y 63.8% en Ebitda, respectivamente. Lo anterior será resultado de aumentos en los ingresos por habitaciones de 37.0% y 70.4%; en alimentos y bebidas de 33.8% y 63.2%; y variaciones en arrendamientos de -2.0% y -7.9%. El incremento en Ingresos y Ebitda se basará principalmente en la adición de nuevos hoteles: 2 en 2013 (servicio selecto) y 21 en 2014 (2 servicio limitado y 19 servicio selecto). 13

14 Respecto a la ocupación hotelera, estimamos que para 2013 y 2014 varíe +0.5% y -1.5% (entrada en operación de hoteles en desarrollo), respectivamente, para ubicarse en 66.5% y 65.0%. Asimismo, esperamos aumentos en tarifas promedio de alrededor de 6.3% para 2013 y 3.4% para Así nuestro ingreso por habitación disponible aumentaría 7.1% y 1.1%, respectivamente. La perspectiva de crecimiento acelerado, una vez completadas nuevas adquisiciones, explican la valuación relativamente cara que se aprecia en las condiciones iniciales. Segmentación de Ingresos, FIHO 2013E (porcentaje) 7.9% 1.3% 17.1% Habitaciones Alimentos y Bebidas Arrendamientos 73.7% Otros Fuente: Banorte-Ixe FIHO-Datos operativos ( ) Número de cuartos totales 5,915 8,518 9,944 Cuartos disponibles al año Ocupación Tarifa (ADR) Serv icio Limitado 418, , , % 65.7% 66.9% Serv icio Selecto 1,358,105 2,086,152 2,824, % 64.5% 62.8% Serv icio Completo 55,845 55, , % 70.0% 62.3% 1,177 1,247 1,378 Estancia Prolongada 18,980 75,920 75, % 70.0% 80.0% Total 1,851,126 2,767,264 3,621, % 65.0% 63.9% Fuente: Banorte-Ixe Esperamos que FIHO presenten en 2013 un margen NOI de 36.2% y Ebitda de 28.2% y que en 2014 presente una disminución moderada en el margen NOI a 34.7% y estabilidad en el de Ebitda en 28.4%, respectivamente. El dividend yield estimado de la distribución de efectivo de FIHO de acuerdo a decisiones internas de la empresa podría alcanzar 2.7% y 4.2%. Riesgos Cumplimiento de condiciones para adquirir potenciales propiedades. Este punto incluye la celebración de contratos vinculantes para la adquisición de los hoteles identificados, cumplimiento con las condiciones habituales de cierre, la modificación por los vendedores de las licencias y permisos necesarios, la celebración de la entidad controladora de los vendedores de ciertos contratos de garantía de desempeño y que se obtenga la autorización de las autoridades locales y federales. Se trata de procesos largos y complicados que no siempre podrán ser llevados a buen término. 14

15 Sensibilidad a menor crecimiento económico. FIHO tiene sus activos y operaciones en México. Aún cuando en años recientes se ha experimentado un entorno económico más estable en el país, un cambio en uno o varios factores fundamentales de la economía mexicana pudieran afectar sus operaciones. Cumplimiento con las leyes, reglamentos y convenios que son aplicables a los hoteles, incluyendo requerimientos de permisos, licencias, zonificación y ambientales, puede afectar adversamente la capacidad de FIHO de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro, resultar en costos o demoras significativos y afectar adversamente su estrategia de crecimiento. FIHO será propietaria de 9 hoteles en desarrollo considerando su Portafolio Actual y el Portafolio de Adquisición 1. Concentración en un número limitado de segmentos de la industria hotelera y operación bajo un número limitado de marcas. Una desaceleración en la industria hotelera podría ser más pronunciada, tomando en cuenta el enfoque de FIHO en los segmentos de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y de estancia prolongada. Por otro lado, los hoteles del Portafolio Actual operan bajo un número limitado de marcas, lo que representa mayor riesgo ya que las inversiones están más concentradas. Evolución del régimen fiscal aplicable a las FIBRAs. No hay garantía alguna de que las leyes y reglamentos referentes a las FIBRAs no cambiarán de manera que afecte adversamente a las FIBRAs. Experiencia limitada en hoteles de estancia prolongada. FIHO esta desarrollando 2 hoteles de estancia prolongada en Cancún y Puebla. Al tratarse de un nuevo segmento de mercado no probado en México, FIHO no puede garantizar que puedan lograr las mismas eficiencias operativas, incluyendo, niveles de RevPAR y márgenes de utilidad, en comparación con la operación de los hoteles de su Portafolio Actual que se encuentran en los segmentos de servicio limitado, servicios selectos y servicio completo. Los gastos de intereses sobre deuda que adquiera FIHO en el futuro pueden limitar su efectivo disponible para distribución a los Tenedores de sus CBFIs. Riesgos de la industria hotelera. Destacamos como principales los siguientes: competencia de otros hoteles; volatilidad en ADRs y tasas de ocupación; dependencia en viajeros de negocios y comerciales; ataques terroristas; y cuestiones de salud, incluyendo pandemias y epidemias, tales como la influenza H1N1. Inseguridad en el país. La inseguridad y violencia en el país podría tener un impacto negativo en el ambiente de negocios, operación y resultados esperados en algunos lugares en los que operan hoteles de FIHO. FIBRAs Las FIBRAs son fideicomisos que se constituyen de conformidad con la Legislación Aplicable. Son un vehículo de inversión dedicado a la construcción y adquisición de inmuebles en México para ser destinados, generalmente, al arrendamiento. El régimen fiscal relativo al gravamen o 15

16 exención aplicable a los ingresos derivados de las distribuciones o compra venta de los CBFIs emitidos por la FIBRA es el previsto por los arts de la LISR. Los principales beneficios de invertir en una FIBRA (y algunos aplicables a FIHO) son: Posibilidad de un alto rendimiento (en efectivo) en relación con otras inversiones, debido a los requisitos de distribución de cuando menos el 95% del Resultado Fiscal; Potencial de revalorización del capital de los CBFIs en consonancia con el aumento de valor de los Bienes Inmuebles; Facilita el acceso al mercado del hospedaje mexicano con mínimas inversiones y a través de un instrumento que se considera líquido; Diversificación amplia respecto a la exposición por zona geográfica, segmentos hoteleros y número de clientes; Podrían fungir como vehículos para atraer la inversión extranjera a México; Ventajas fiscales aplicables. Esquema de FIBRAs mexicano Las FIBRAs son similares a los REITs (Real Estate Investment Trusts) de EU. A continuación mostramos dos cuadros donde el primero muestra una comparación de los principales puntos de una FIBRA hotelera en México y de los REITs en EU; y el segundo destaca los principales aspectos del esquema mexicano de la FIBRA. FIBRA hotelera en México - Resolución específica de la SHCP (12 octubre 2012): - Los ingresos derivados de la renta de cuartos son considerados como de arrendamiento para calificar como una FIBRA. La subsidiaria recibe ingresos por los servicios no relacionados a los cuartos, se encuentra sujeta a los impuestos correspondientes y podría distribuir utilidades post-impuestos a la FIBRA. - Administrada internamente y asesorada externamente. Fuente: FIHO Esquema mexicano de FIBRA General Enfoque de inversión Objetivos y horizontes de inversión Distribuciones Fuente: FIHO FIHO (FIBRA en México) - FIHO es un fideicomiso de inversión en bienes raíces que está estructurado bajo la ley mexicana. - Por lo menos el 70% de los activos de FIHO debe estar invertido en bienes raíces. - Los activos inmobiliarios desarrollados o adquiridos por FIHO debe estar destinados al arrendamiento. - Las propiedades no deben venderse sino hasta al menos 4 años después de ser completados o adquiridos. - FIHO debe hacer distribuciones a los tenedores de CBFIs al menos una vez al año. - Las distribuciones son de al menos 95% del resultado fiscal anual. REIT hotelero en EU - Los REITS arriendan hoteles a una Taxable REIT Subsidiary ("TRS"). - La TRS está sujeta al impuesto sobre la renta a nivel empresa y podrá distribuir su utilidad neta post-impuesto al REIT. - La TRS tendrá que contratar a un operador independiente que se encuentre calificado para operar los hoteles. - La mayoría son administrados internamente. - El arrendamiento entre la TRS y el REIT debe ser en términos de mercado (arm's length terms). Similitudes con REITs en EU - Deben invertir al menos el 75% de los activos totales en activos de bienes raíces (incluyendo capital y deuda), instrumentos gubernamentales y efectivo. - El 75% del ingreso bruto debe provenir de fuentes relacionadas con bienes raíces y al menos el 95% del ingreso bruto debe venir de tales fuentes, intereses y/o dividendos. - Sujetos a una multa fiscal al 100% por las ventas de "dealer property". - Los US REITs deben distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables, con ciertos ajustes, anualmente a inversionistas. 16

17 Estructura de FIHO 83.4% % Fuente: FIHO 17

18 FIHO - Estados Financieros (millones de pesos) 2011* 2012* 2013e 2014e 2015e TCAC 11-15e Estado de Resultados Ingresos ,165 1,896 2, % Total de Costos y Gastos ,548 2,113 Utilidad de Operación % EBITDA % Utilidad Neta % Margen Operación 12.9% 17.3% 17.3% 18.4% 20.3% Margen EBITDA 26.1% 28.9% 28.2% 28.4% 29.5% Margen Neto 12.9% 17.3% 26.0% 23.6% 22.3% Balance Activos Totales 5,414 10,199 10,383 11, % Activo Circulante 3,217 4,503 2, Efectiv o 2,878 3,851 2, Activo no Circulante 2,197 5,696 8,095 10,927 Propiedades mobiliario, en desarrollo y equipo hotel - neto 2,197 5,694 8,091 10,923 Pasivos Totales , % Pasivo Circulante ,030 Pasivo Largo Plazo Capital 5,385 10,150 10,303 10, % Fuente: Banorte-Ixe y FIHO * Estados Financieros Proforma FIHO - Estados Financieros (millones de pesos) 1T12* 1T13* Variación (%) Estado de Resultados Ingresos % Total de Costos y Gastos % Utilidad de Operación % EBITDA % Utilidad Neta % Margen Operación 3.4% 3.7% 0.29% Margen EBITDA 6.7% 6.6% -0.12% Margen Neto 3.4% 3.7% 0.29% Balance Activos Totales 5,501 Activo Circulante 1,548 Efectiv o 920 Activo no Circulante 3,953 Propiedades mobiliario, en desarrollo y equipo hotel - neto 3,951 Pasivos Totales 106 Pasivo Circulante 106 Pasivo Largo Plazo - Capital 5,394 Fuente: Banorte-Ixe y FIHO * Estados Financieros Proforma 18

19 FIHO - Desglose Estado de Resultados a Utildad Operativa (millones de pesos) 2013e 2014e 2015e TCAC 13-15e Estado de Resultados Ingresos 1,165 1,896 2, % Habitaciones 859 1,464 2,092 Alimentos y bebidas Renta fija Renta v ariable Otros Costos departamentales % Cuartos Alimentos y bebidas Otros Utilidad Bruta 890 1,454 2, % Costos operación % Administración Ventas Mantenimiento y reparación Recursos humanos Energéticos Gtos. inmobiliaria % Impuesto predial Seguros Otros propietario Fees % Incentiv o operación Subsidiaria (administración) Asesoría Depreciación Contribución hotelera % NOI % Ebitda % Utilidad de operación % Margen Contribución hotelera 37.5% 36.0% 35.2% Margen NOI 36.2% 34.7% 34.2% Margen EBITDA 28.2% 28.4% 29.5% Margen Operación 17.3% 18.4% 20.3% Fuente: Banorte-Ix e 19

20 Certificación de los Analistas. Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Delia María Paredes Mier, Jorge Alejandro Quintana Osuna, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro Padilla Santana, Alejandro Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Manuel Jiménez Zaldívar, Carlos Hermosillo Bernal, Victor Hugo Cortes Castro, Marisol Huerta Mondragón, Marissa Garza Ostos, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna Espitia Hernández, María de la Paz Orozco, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís y Juan Ignacio Neri, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento. Declaraciones relevantes. Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones. Remuneración de los Analistas. La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados. En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte Ixe, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte: CEMEX, GEO, SARE e ICA. Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte. Tenencia de valores y otras revelaciones. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC. Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte, funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento. Guía para las recomendaciones de inversión. Referencia COMPRA MANTENER VENTA Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC. Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición financiera. Determinación de precios objetivo Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido. La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte. 20