Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.

Transcripción

1 Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A. Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial Las Rozas (Madrid) Tel Fax tinsainfo@tinsa.es ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero. CIF: A Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313. Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº , folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU COLOMBIA

2 mbre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: Tipo de Inmueble: Situación inmueble: Tasador: RESUMEN DE TASACIÓN ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE B Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10 TERRENO Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217) RAUL PEREA ARRANZ (ARQUITECTO TECNICO) MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO - MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL VALOR DE TASACIÓN ,87 Euros ( pta) El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual Visita interior del inmueble: FOTOGRAFÍA Si EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Acreditación de inexistencia de procedimientos de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos imputables al propietario. ADVERTENCIAS: Para la finca : 1500 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación del planeamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento. En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de los terrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo. En caso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación. DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - ta Simple del Registro de fecha / 3

3 Registro de la propiedad: Sección: ILLESCAS número 1 0 NºFinca: 1500 La Unidad Registral antedicha corresponde a la finca matriz. El inmueble valorado es una parte de dicha Unidad Registral. se ha realizado comprobación de la superficie de la finca matriz porque no es relevante Superficies de la Unidad Registral (parte valorada): En doc. Cat. En Docum.Reg. Adoptada Forma de comprobar Terreno ,00 m² ,00 m² ,00 m² ,00 m² D Superficies de la Unidad Registral (Finca matriz): ha sido posible realizar comprobación alguna sobre la superficie correspondiente a esta finca. Terreno Se valora la parte urbana de la finca registral. Referencia Catastral 1: VK2455N0001HR Forma de comprobar C D C - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'. Situación de Ocupación: Comprobaciones: Se desconoce - Consulta a la documentación del Planeamiento Clasificación Urbanística Está incluido en una Unidad de Ejecución? La parte urbana de la finca valorada se reparte entre dos sectores: UE-13 y UE-15. Ambos por desarrollar y con igual aprovechamiento Tipología del Planeamiento General: Fase de Aprobación en que se encuentra: EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME Urbano no consolidado (El terreno NO puede considerarse solar.) Plan general Aprobación definitiva RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Viviendas Nº Situación Fecha Tp. Superficie Parcela (m²) Superficie (m²) Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) Valor Unitario (Euros/m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) 01 Calle DULCINEA, nº UD 400,00 190, ,00 PO 984,21 Const. 02 Calle PARAGUAY, nº UD 260,00 204, ,00 PO 931,37 Const. 03 Calle RUBEN DARIO, nº UD 200,00 182, ,00 PO 824,18 Const Calle CACERES, nº UD 292,00 225, ,00 PO 880,00 Const. 05 Calle DARIO REGOYOS UD 250,00 234, ,00 PO 1.083,09 Const. 06 Calle HUMANES UD 250,00 222, ,00 PO 1.080,05 Const. 07 Calle ZARAGOZA, nº UD 297,00 225, ,00 PO 977,78 Const. UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada R = Relación del testigo con respecto a la valoración I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado 2 / 3

4 ENTIDAD TASADORA Fecha de referencia Encargo recibido de Solicitante Identificación del SUELO Ref.Catastral Dirección TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A OTROS CLIENTES ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE VK2455N0001HR Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217) Sector: UE-13 mbre sector: UNIDAD DE EJECUCION 13 CARACTERÍSTICAS CLASE 1 Tipo de suelo Suelo urbano consolidado Suelo urbano no consolidado Suelo urbanizable sectorizado (programado) Suelo urbanizable no sectorizado, no programado (NIVEL I) Suelo urbanizable no sectorizado o suelo no urbanizable (NIVEL II) con expectativas urbanísticas 5 DESARROLLO 2 Desarrollo del planeamiento Urbanización finalizada Proyecto de urbanización aprobado 2 Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente Planeamiento de desarrollo aprobado inicialmente Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado GESTIÓN 3 Sistema de gestión Licencia Agente urbanizador o concierto Compensación Cooperación 4 Expropiación o sin gestión % AMBITO 4 Porcentaje de 100% > 80% > 60% > 50% < 50% ámbito valorado 2 TAMAÑO DEL PROYECTO 5 Superficie parcela m2 6 Aprovechamiento sobre rasante m2c < < < < < > < < < > MUNICIPIO 7 Categoría del municipio y Número de habitantes Capitales y similares > Capitales y similares > > > < TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar VPO o VPP de 1ª residencia Primera residencia libre 2ª Residencia, hotel, oficina, comercial Industria, logística, aparcamiento Dotacional, recreativa, otros 3 / 3

5 CERTIFICADO DE TASACIÓN D. Javier Anaya Mohíno, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: TO-00515/04-3 de fecha realizada por RAUL PEREA ARRANZ tras visita del inmueble el día Fecha de Caducidad: CERTIFICA: El terreno descrito en el informe, situado en Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217) tiene los siguientes datos: Situación de Ocupación: mbre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: Se desconoce ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE B Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10 LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble. Esta valoración se ha realizado conforme con la orden 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones. La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación). MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO - MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL VALORES Y COSTES CALCULADOS: Valor Residual ,87 Euros VALOR DE TASACIÓN ,87 Euros ( pta) El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual ( pta) EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Acreditación de inexistencia de procedimientos de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos imputables al propietario. ADVERTENCIAS: Para la finca : 1500 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación del planeamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento. En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de los terrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo. En caso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación. Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble. DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Registro de la propiedad: Sección: ILLESCAS número 1 0 Nº Finca C.L. S.R F.M. L. A. Terreno Referencia Catastral 1: VK2455N0001HR Superficies Valoradas Registral Comprobada Adoptada F.D.C , , ,00 D 1 / 2

6 CERTIFICADO DE TASACIÓN F.M.- La Finca Registral corresponde a una finca matriz. C.L.- Comprobación de linderos. L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.- Superficie Registral A.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada F.D.C.-Forma De Comprobar D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. Superficie adoptada: ,00 m² Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble. Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 17 de Octubre de TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ ARQUITECTO TECNICO Fdo.: Javier Anaya Mohíno Director de Red de Negocio En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. 2 / 2

7 TERRENO 1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de mbre del Solicitante: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE N.I.F./C.I.F.nº: B Domicilio del Solicitante: Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10 FINALIDAD DE LA TASACIÓN LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble. Esta valoración se ha realizado conforme con la orden 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones. La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación). Dirección del inmueble: 2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217) Geolocalización: Longitud: -3,88031 Latitud: 40,16360 DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - ta Simple del Registro de fecha Nº Finca Reg. INFORMACIÓN REGISTRAL Código activo Uso IDUFIR Registro Núm. Sección TomoLibro Folio Titular Registral 1500 TER ILLESCAS LONTANA SURESTE, S.L. Se valora la parte urbana de la finca registral. INFORMACIÓN CATASTRAL Nº Finca Reg. Código activo Uso Referencia catastral Polígono Parcela V. catastral (Euros) 1500 TER VK2455N0001HR ,00 SUPERFICIES Titular Catastral Superficies Valoradas Nº Finca Reg. Código activo Uso F. C.L. S.R. Tipo sup. Catastral Registral Comprobada Adoptada F.D.C TER L. A. Terreno ,00 m² ,00 m² ,00 m² ,00 m² D F.M. L. O. Terreno 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² C F.M.- La Finca Registral corresponde a una finca matriz. C.L.-Comprobación de linderos L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.-Superficie registral A.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada O.- ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie F.D.C.-Forma De Comprobar D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. C - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'. 1 / 17

8 4.1.- LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Actividad Dominante: 4.- LOCALIDAD Y ENTORNO Núcleo Autónomo de Tamaño Pequeño Múltiple Población de Derecho: Habitantes Evolución Población: Creciente ENTORNO Grado Consolidación del Entorno: 0 % Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 10 años Rasgos Urbanos. Tipificación: zona límite del casco Nivel de Renta: Media Baja Significación del Entorno: Rural Desarrollo: Lento Uso Predominante Principal: Residencial Renovación: ha comenzado Uso Predominante Secundario: Comercial Infraestructuras referidas al ámbito EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras Alumbrado: Alcantarillado: Abastecimiento: Vías Públicas: Equipamientos Tiene Tiene Tiene existen Comercial: Existe Religioso: Existe Deportivo: Existe Aparcamiento: Existe Escolar: Existe Lúdico: Existe Asistencial: Existe Zonas Verdes: Existe existen comunicaciones urbanas. 3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS: ta Simple del Registro Plano de situación Plano del terreno Plano clasificación o calificación según planeamiento vigente Plano catastral Ordenanza En la documentación registral figura la Ref.Catastral Ficha Catastral / Documentación Catastro de fecha RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS: Inspección ocular Servidumbres visibles Linderos Descripción Situación Urbanística existen comunicaciones interurbanas. Entorno Industrial: Ubicación relativa del barrio o zona dentro del municipio: Ubicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona: Nivel medio Nivel medio 2 / 17

9 5.1.- SUPERFICIES 5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO Superficie adoptada: ,00 m² INFRAESTRUCTURAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Alcantarillado: 0,00 % Vías Públicas: 0,00 % Abastecimiento de Agua: 0,00 % Electricidad: 0,00 % Coste de las obras de infraestructura: Medio Ambiente y Polución del Suelo NO Terminadas Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: Plazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: Plazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: existe ninguna edificación sobre el terreno es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de este posible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por un especialista en la materia. Se desconoce la existencia de polución en terrenos vecinos. Se desconoce si la polución puede afectar la estabilidad del inmueble valorado ,00 Euros 24 meses 36 meses ,00 Euros 12 meses 24 meses Se desconoce si existen problemas en el terreno que exijan realizar cimentaciones especiales. Se desconoce si existen otros factores medioambientales que puedan influir en el valor del bien. Contaminación aparente: Terreno: Construcción: Acústica: Ambiental: Otras: Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visita efectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otras patologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios más detallados que no son objeto del presente informe. Documentos Utilizados: - Ordenanza Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento 7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 3 / 17

10 7.1.- PLANEAMIENTO GENERAL Figura Planeamiento general rmas Subsidiarias Municipales de Planeamiento. ( Vigencia transitoria ) Aprobación Aprobación definitiva Está afectado por una Modificación Puntual (MP)?: Aprobación Nº MP/mbre: CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA Clase de suelo: El terreno de la valoración, es un solar?: URBANO NO CONSOLIDADO Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año?: El terreno, es parcela resultante?: Si Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?: Proximidad respecto al núcleo urbano: suelo urbano Sector Ambito de Gestión / Unidad Identificador del sector UE-13 UE-13 Denominación UNIDAD DE EJECUCION 13 UNIDAD DE EJECUCION 13 Observaciones sobre la Clasificación urbanística La parte urbana de la finca valorada se reparte entre dos sectores: UE-13 y UE-15. Ambos por desarrollar y con igual aprovechamiento PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Figura Aprob. inicial Aprob. Provisional Aprob. Definitiva Sectorización necesario necesario necesario necesario Planeamiento de Plan Especial Desarrollo Instrumento de Detalle necesario necesario necesario necesario Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo 4 / 17

11 7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN Iniciativa de Gestión; PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria Sistema de Actuación; Agente Urbanizador La gestión corre a cargo de un único propietario? Figura Aprob. inicial Aprob. iniciativa Iniciativa urbanizadora Programa de Actuación Urbanizadora Proyecto de compensación / reparcelación Proyecto de Bases y Estatutos Proyecto de Bases y Estatutos Constitución Junta Compensación Aprob. inicial Aprob. Definitiva P. de Compensación / Reparcelación Reparcelación inscrita en el registro Proyecto de urbanización Aprob. inicial Aprob. Definitiva Proyecto de Urbanización Estado de las obras de urbanización: iniciadas RESUMEN DE SITUACIÓN URBANÍSTICA; Pendiente de Plan Especial, Reparcelación y Proy. Urbanización 5 / 17

12 7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD Parámetros Generales del ámbito / sector. Superficies Superficie del Sector (m²s): ,00 Sup. de la Unidad Ejecución/Gestión (m²s): ,00 Sup. adoptada terreno valorado (m²s): ,00 % valorado respecto a la Ud. de Ejec./Gestión: 51,95 Aprovechamiento, Edificabilidades y nº de viviendas Aprov. unitario del area de Reparto (UA/m²s): 0,00000 Uso característico Área Reparto: Aprov. unitario del Sector (UA/m²s): Cesión de aprovechamiento: 0, % Aprov.Medio Uso global del ámbito de Gestión: Edif. unitaria máx. unidad Ejecución (m²e/m²s): 0,00000 Edif. absoluta Unidad Ejecución (m²e): 0,00 Número TOTAL de viviendas del sector / Unidad de ejecución Densidad Residencial (viv/ha): 0,00 Nº máximo de viviendas: 119 % mínimo vivienda protegida: 30,00 Nº mínimo de viviendas protegidas: 36 Parámetros Específicos del terreno valorado Cumple parcela mínima?: Cumple Se puede dividir?: Edificabilidad Unitaria NETA máx. (m²e/m²s): Ocupación máxima (%): 1, ,00 Edificabilidad máx. de la parcela/solar (m²e): 0,000 Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas dos plantas Observaciones sobre cálculo de edificabilidades Dos metros a calle en edificación adosada 8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN RÉGIMEN DE OCUPACIÓN: Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble. Comprobaciones realizadas: - ha sido posible realizar comprobación alguna 6 / 17

13 9.- ANÁLISIS DE MERCADO VIVIENDA >Calle DULCINEA, nº 22, CARRANQUE (45216) Precio oferta: V.Unitario: Fecha: ,00 Euros 984,21 Euros/m² Const Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 190,00 m² Superficie Parcela: 400,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 10 años Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media se descuentan de piscina 8x4m incluida en la oferta VIVIENDA >Calle PARAGUAY, nº 11, CARRANQUE (45216) Precio oferta: V.Unitario: Fecha: ,00 Euros 931,37 Euros/m² Const Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 204,00 m² Superficie Parcela: 260,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 7 años Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media VIVIENDA >Calle RUBEN DARIO, nº 32, CARRANQUE (45216) Precio oferta: V.Unitario: Fecha: ,00 Euros 824,18 Euros/m² Const Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 182,00 m² Superficie Parcela: 200,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 6 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media 7 / 17

14 Precio oferta: ,00 Euros VIVIENDA >Calle CACERES, nº 38, UGENA (45217) V.Unitario: 880,00 Euros/m² Const. Fecha: Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 225,00 m² Superficie Parcela: 292,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 6 años Años desde la última reforma aproximadamente 6 años Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media VIVIENDA >Calle DARIO REGOYOS, UGENA (45217) Precio oferta: V.Unitario: Fecha: ,00 Euros 1.083,09 Euros/m² Const Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 234,00 m² Superficie Parcela: 250,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 4 años Años desde la última reforma aproximadamente 6 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media VIVIENDA >Calle HUMANES, UGENA (45217) Precio oferta: V.Unitario: Fecha: ,00 Euros 1.080,05 Euros/m² Const Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 222,00 m² Superficie Parcela: 250,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 4 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media 8 / 17

15 Precio oferta: ,00 Euros VIVIENDA >Calle ZARAGOZA, nº 28, UGENA (45217) V.Unitario: 977,78 Euros/m² Const. Fecha: Factores Ambientales Negativos: Vistas Favorables: Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Tiene ascensor? Superficie Construida: 225,00 m² Superficie Parcela: 297,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Medio Antigüedad 6 años Años desde la última reforma aproximadamente 6 años Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Calidad Constructiva: Media 9 / 17

16 RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Viviendas Nº Situación Fecha Tp. Superficie Parcela (m²) Superficie (m²) Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) Valor Unitario (Euros/m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) 01 Calle DULCINEA, nº UD 400,00 190, ,00 PO 984,21 Const. 02 Calle PARAGUAY, nº UD 260,00 204, ,00 PO 931,37 Const. 03 Calle RUBEN DARIO, nº UD 200,00 182, ,00 PO 824,18 Const Calle CACERES, nº UD 292,00 225, ,00 PO 880,00 Const. 05 Calle DARIO REGOYOS UD 250,00 234, ,00 PO 1.083,09 Const. 06 Calle HUMANES UD 250,00 222, ,00 PO 1.080,05 Const. 07 Calle ZARAGOZA, nº UD 297,00 225, ,00 PO 977,78 Const. UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada R = Relación del testigo con respecto a la valoración I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado Observaciones a los testigos: completados los comparables con unalocalidad colindante de similar mercado Características de la Oferta y Demanda: Municipio en expansión, muy proximo a Illescas y a la carretera A42 (Madrid-Toledo), bien comunicado con Madrid. Se están creando muchas urbanizaciones en el entorno y toda la oferta esta casi vendida. El mercado potencial procede del suroeste de la CAM, que convierte al municipio en ciudad dormitorio. En los últimos 6-7 años se ha producido una ralentización del sector inmobiliario, precios a la baja para poder vender en plazos moderados. Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.Residual Se valora una parcela catastral con una superficie de m2b que se reparten entre dos sectores urbanísticos: UE-13 y UE-15. En total suponen el 51,95% de ambas Unidades de Actuación, de m2 según fichas. Al tener los mismos parámetros urbanísticos de desarrollo, se calcula su aprovechamiento conjuntamente. A descontar las siguientes superficies según L.O.T.A.U.: ZONAS VERDES (10%) = 3.405m2 DOTACIONAL (5%) = 1.705m2 VIALES (aprox 20%) = 6.810m2 Quedando m2 resultantes con un máximo de 119 viviendas y una edificabilidad máxima de m2. Los parámetros a cumplir son: *Parcela mínima 250 m2. (máx 88 parcelas) *Ocupación máxima 60% *Edificabilidad 1,00 m2/m2 VIVIENDA PROTEGIDA Por la Transitoria Cuarta del Texto Refundido de la LOTAU, en Municipios con población inferior a habitantes de derecho: En sectores de suelo urbanizable, la reserva no podrá ser inferior a la precisa para que al menos el 30% de la total edificabilidad residencial materializable del sector quede sujeto al expresado régimen de protección pública. Vivienda Libre (<70%) = m2, sin llegar a agotarse. 61 viviendas de 170m2, m2. Vivienda Protegida (>30%) = 6.639m2 en unas 27 viviendas de 153,75m2 construidos (90m2 utiles + 25m2 garaje + 8m2 trastero)x1,25 Los costes de urbanización estimados son de 25 /m2. 10 / 17

17 10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO - MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias. Usos Lucrativos Superficie Edificable Máxima Nº Máximo Elementos Vivienda Unifamiliar Adosada Libre ,00 m² 61 Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 3.037,50 m² 27 Garaje sobre rasante protegido 843,75 m² 27 Trastero sobre rasante protegido 270,00 m² 27 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: NO Terminadas Alcantarillado: 0,00 % Vías Públicas: 0,00 % Abastecimiento de Agua: 0,00 % Electricidad: 0,00 % Coste de las obras de infraestructura: Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: Plazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: Plazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: Tipo del Crédito hipotecario: 6,00 % ,00 Euros 24 meses 36 meses ,00 Euros 12 meses 24 meses CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado): Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 56,00 % Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 56,00 % Garaje sobre rasante protegido 56,00 % Trastero sobre rasante protegido 56,00 % Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen): 30 meses Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen): Límite inferior: 32 meses Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra): Límite inferior: 22 meses Pago de las certificaciones mensuales: Límite superior: 34 meses Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen): Límite inferior: 34 meses Límite superior: 36 meses Límite superior: 24 meses A 90 días SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida Garaje sobre rasante protegido Trastero sobre rasante protegido ,00 m² 3.037,50 m² 843,75 m² 270,00 m² 11 / 17

18 COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida Garaje sobre rasante protegido Trastero sobre rasante protegido Otros gastos necesarios: 20,00 % 525,00 Euros/m² 500,00 Euros/m² 275,00 Euros/m² 275,00 Euros/m² VALOR UNITARIO DE MERCADO: Límite inferior: Límite superior: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 945,00 Euros/m² 955,00 Euros/m² Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 970,24 Euros/m² 970,24 Euros/m² Garaje sobre rasante protegido 582,14 Euros/m² 582,14 Euros/m² Trastero sobre rasante protegido 582,14 Euros/m² 582,14 Euros/m² Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra: Límite inferior: Límite superior: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 15,00 % 20,00 % Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 15,00 % 20,00 % Garaje sobre rasante protegido 15,00 % 20,00 % Trastero sobre rasante protegido 15,00 % 20,00 % PLAZOS DE VENTA: Comienzo de las ventas (a contar desde el origen): Límite inferior: Límite superior: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 34 meses 36 meses Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 34 meses 36 meses Garaje sobre rasante protegido 34 meses 36 meses Trastero sobre rasante protegido Porcentaje de ventas al terminar la obra: 34 meses 36 meses Límite inferior: Límite superior: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 50,00 % 66,00 % Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 66,00 % 75,00 % Garaje sobre rasante protegido 66,00 % 75,00 % Trastero sobre rasante protegido 66,00 % 75,00 % Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra): Límite inferior: Límite superior: Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 19 meses 21 meses Vivienda Unifamiliar Adosada Protegida 12 meses 14 meses Garaje sobre rasante protegido 12 meses 14 meses Trastero sobre rasante protegido 12 meses 14 meses Beneficio del promotor: Límite inferior: 19,00 % Límite superior: 21,00 % 12 / 17

19 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Una vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago, plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados: Media: Extremos Absolutos: Extremos-90% casos: NIVEL: 1 Aprovechamiento Urbanístico: ,25 m² Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 6.789,41 m² Precios referidos a: Valor Unitario de Mercado: Repercusión 72,97 Euros/m² (Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes) Valor Unitario de Tasación Valor de Tasación VALORES Y COSTES CALCULADOS: ,69 Euros ,03 Euros y ,12 Euros ,52 Euros y ,73 Euros Extremos-50% casos: ,48 Euros y ,00 Euros La distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) : Desde 0,874 M. hasta 0,911 M. 1,80 % Desde 0,911 M. hasta 0,949 M. 5,61 % Desde 0,949 M. hasta 0,987 M. 10,69 % Desde 0,987 M. hasta 1,025 M. 14,50 % Desde 1,025 M. hasta 1,063 M. 18,94 % Desde 1,063 M. hasta 1,101 M. 18,31 % Desde 1,101 M. hasta 1,139 M. 14,07 % Desde 1,139 M. hasta 1,177 M. 9,52 % Desde 1,177 M. hasta 1,215 M. 5,08 % Desde 1,215 M. hasta 1,253 M. 1,48 % 0,874 M.-0,911 M. 0,911 M.-0,949 M. 0,949 M.-0,987 M. 0,987 M.-1,025 M. 1,025 M.-1,063 M. 1,063 M.-1,101 M. 1,101 M.-1,139 M. 1,139 M.-1,177 M. 1,177 M.-1,215 M. 1,215 M.-1,253 M. 72,97 Euros/m² ,87 Euros Valor Residual ,87 Euros ( pta) Valor Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros constantes de la fecha de la valoración. Valor del terreno suponiendo que se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento. Los datos a introducir en el MVR están referidos a "Edificabilidad (m²e)" Tasa anualizada homogénea con financiación Tasa anualizada homogénea sin financiación VALOR TOTAL DEL TERRENO 20,28 14, ,00 Euros (Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes) Criterios utilizados para la elección de el valor total del terreno Se calcula el 100% del aprovechamiento y posteriormente se descuenta el 10% de las cesiones y se aplica el % de propiedad valorado Los precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente, oscilan entre ,52 Euros y ,73 Euros. Estos precios corresponden al precio máximo que se podría pagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 19,00 % y 21,00 %. Las circunstancias del mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites. Rangos 13 / 17

20 M e s e s FLUJOS DE CAJA (euros) Cobros Gestión directos del urbanística y promotor al comprador Crédito Total Ingresos obras de infraestruc. OGN Construcc. Intereses Total Gastos F.C. 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , ,00 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,08 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,85 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, , ,69 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, ,77 0,00 0,00 0, , , , ,00 0,00 0, , ,88 0,00 0, , , , ,28 0, , ,77 0,00 0,00 0, , , , ,28 0, , ,77 0,00 0,00 0, , , , , , ,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,68 0,00 0,00 0, , , , , , , ,68 0,00 0,00 0, , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0,00 0, , , , , , , , ,68 0, , , , , , , , , ,73 0,00 0, , , , , , ,56 0, ,56 0,00 0, , , , , ,70 14 / 17 F.C.A.

21 M e s e s FLUJOS DE CAJA (euros) Cobros Gestión directos del urbanística y promotor al comprador Crédito Total Ingresos obras de infraestruc. OGN Construcc. Intereses Total Gastos F.C ,56 0, ,56 0,00 0, , , , , , ,56 0, ,56 0,00 0, , , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,56 0, ,56 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0, , , , , ,02 0, ,02 0,00 0,00 0,00 968,33 968, , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 484,16 484,16-484,16-139,19 F.C.A. 15 / 17

22 RESUMEN DE APROVECHAMIENTOS O EDIFICABILIDADES Uso Unidades (nº) Superficie (m²) Residencial (viviendas protegidas) ,50 Residencial (viviendas libres de primera residencia) ,00 Residencial (viviendas libres de segunda residencia) 0 0,00 Oficinas 0 0,00 Locales comerciales 0 0,00 Uso industrial 0 0,00 Uso hotelero (número de habitaciones) 0 0,00 Plazas de garaje ,75 Trasteros ,00 Otros usos 0 0,00 Zona verde e instalaciones deportivas 0 0,00 Dotacional 0 0,00 TOTAL ,25 16 / 17

23 11.- VALOR DE TASACIÓN VALOR DE TASACIÓN ,87 Euros ( pta) El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble. EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Acreditación de inexistencia de procedimientos de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos imputables al propietario. ADVERTENCIAS: Para la finca : 1500 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación del planeamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento. En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de los terrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo. En caso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación. El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre ,87 Euros y ,87 Euros. La elección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función de ellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores. TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ ARQUITECTO TECNICO Este informe consta de 17 páginas numeradas de la 1 a la 17 ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA. Ver Observaciones Tasador: RAUL PEREA ARRANZ Titulación: ARQUITECTO TECNICO Fecha Visita al inmueble: Fecha Emisión del informe: Fecha de caducidad del informe OBSERVACIONES Sobre la parcela valorada transcurre una línea aérea de Alta Tensión con la que se guardarán las distancias mínimas para las viviendas a edificar. Según indica la ficha de la UE-13, se localizarán preferentemente bajo la citada línea, las zonas verdes obligatorias (se adjunta croquis orientativo). 17 / 17

24 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:1/18 FOTOGRAFIAS SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

25 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:2/18 FOTOGRAFIAS SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

26 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:3/18 PLANO DE SITUACION SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

27 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:4/18 PLANO DE SITUACION SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

28 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:5/18 PLANO DE SITUACION SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

29 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:6/18 DOCUMENTACION SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

30 Nº Expediente: TO-00515/04-3 Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS) Ref.Tasador: RUL D:7/18 DOCUMENTACION SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE SITUACION: Sector UE-13 y UE-15, parcela 95 del polígono 10 (en su parte afecta), según planos adjuntos, en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)