Asequibilidad de la vivienda en Colombia: El deterioro del período

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1 ISSN Director: Sergio Clavijo de la vivienda en Colombia: El deterioro del período tran cómo, al corte del segundo trimestre de, el área causada total se contrajo al -7.4% anual (vs. +8.5% un año atrás). Allí se observaron marcados deterioros en el componente residencial (73% del total, -7.9% en -II vs. +8.8% en 2016-II) y en el no residencial (27% del total, -6.1% vs. +7.8%). Asimismo, los indicadores de demanda (del segmento residencial) han mostrado señales de deterioro. Por ejemplo, las ventas de unidades a nivel nacional se contrajeron al -7.8% en lo corrido del año a junio de frente a las expansiones del +1% de un año atrás, según Galería Inmobiliaria. Allí, las mayores contracciones se han observado en (-17.3%) y (-13.4%), mientras que en Cali la expansión fue marginal (+0.9%). Todo ello ha llevado a Anif a reducir su pronóstico de crecimiento del sector de la construcción para el año del anterior 4.2% hacia el 1.4%. Ello obedece al ajuste en las proyecciones de las edificaciones hacia contracciones del -4.6% en (vs. el anterior +2.1%), afectadas por el mencionado rasgamiento de la El Dane reveló recientemente que el PIB-real de Colombia se había expandido a un pobre ritmo del 1.3% anual durante el segundo trimestre de (vs. 2.5% un año atrás). Dicha cifra estuvo por debajo de las expectativas del mercado (1.5%) y tampoco alcanzó el piso del rango pronosticado por Anif (1.6%-2.1%) tres meses atrás con base en indicadores líderes (ver ALI No. 126 de junio de ). Allí la mayor decepción corrió por cuenta de la construcción (+6% proyectado vs. +0.3% observado), donde el buen dinamismo de las obras civiles (+7.5% vs. +6.5%) no alcanzó a contrarrestar el marcado deterioro de las edificaciones (+5.5% vs. -7.4%). En este último caso, la burbuja hipotecaria no apalancada continuó haciendo mella en las contracciones tanto residenciales (-9.1% en el segundo trimestre de vs. +5% un año atrás) como no residenciales (-8.3% vs. +1%). Dicho comportamiento del sector edificador ha venido siendo capturado por los indicadores líderes del sector. Por ejemplo, las cifras recientes del Censo de Edificaciones muesburbuja hipotecaria no apalancada, donde se está llegando a niveles récord de sobreoferta en las principales ciudades del país. Por su parte, las obras civiles se estarían expandiendo al 6.3% anual en, dinámica que dependerá de la ejecución de la primera ola de concesiones 4G, la cual ha estado afectada de forma múltiple por la quiebra de Collins en el Túnel de la Línea y la corrupción resultante de Odebretch impactando diversos proyectos. En esta edición del RASEC analizaremos los componentes de asequibilidad de la vivienda que vienen explicando dichas dinámicas de las edificaciones (particularmente las residenciales). Como ha sido costumbre, estudiaremos la capacidad para adquirir vivienda de los colombianos a través del Índice Anif de de la Vivienda (IAAV), tanto a nivel nacional como desagregado por ciudades. Resultados del IAAV El IAAV relaciona el ingreso de los individuos con el valor promedio de la vivienda en el país,

2 Pág. 2 en los precios de la vivienda en Colombia. Dicha tendencia de los precios se profundizó aún más durante el año 2016, observándose incluso contracciones hasta del -1.5% real anual (vs. +3% en 2015), dando inicio a un suave rasgamiento de la burbuja hipotecaria (no apalancada), ver Informe Semanal No de agosto de Sin embargo, dicho alivio parcial en los precios en coincidió con el inicio del ciclo alcista de la tasa repo del BR (+325pb entre septiembre de 2015 y agosto de 2016), elevando las tasas de interés de vivienda (+136pb en VIS y +187pb en No-VIS, entre septiemincluyendo consideraciones sobre el costo de los créditos hipotecarios. Así, el numerador de esta relación viene dado por los ingresos, donde analizamos salarios particionados por estratos: bajo (2SML), medio (10SML) y alto (20SML). Mientras que el denominador es el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (en este caso, usamos aquel calculado por Galería Inmobiliaria), ver Comentario Económico del Día 11 de agosto de A nivel nacional, el cálculo de este IAAV ha venido exhibiendo un deterioro desde mediados del año 2013, logrando algo de estabilización en. Inicialmente ( ), dicho debilitamiento obedeció a una sobreexpansión en los precios de la vivienda, llegando a ubicarse entre un 20% y un 50% real por encima de su promedio histórico. Ello opacó los impulsos s generados por: i) los s a las tasas de interés de crédito hipotecario adoptados desde abril de 2013; y ii) las reducciones en la tasa repo del Banco de la República-BR (del 5.25% al 3.25% durante 2012-inicios de 2013). Durante 2015 se registró una recuperación temporal en el indicador, como resultado de la moderación Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superfinanciera. bre de 2015 y diciembre de 2016). Ello llevó a que, durante 2016, el IAAV ubicara a todos los segmentos de ingresos en el plano de asequibilidad des (tanto en el indicador nacional, como en las mediciones regionales), ver RASEC No. 181 de diciembre de Durante se ha observado una estabilización del IAAV, pero todavía los niveles de ingresos se ubican en el plano des (a nivel nacional), ver gráfico 1. Allí han influido: i) la lenta transmisión de la reducción de la repo del BR (-225pb, llevándola al 5.5% en julio de ) a las tasas de interés hipotecarias (-45pb en VIS y -38pb en No-VIS, Gráfico 1: Índice Anif de Adquisición de Vivienda (Total nacional: Base promedio 2005-=, junio de ) SML SML 88 2 SML con 77 2 SML

3 Pág. 3 Gráfico 2: Índice Anif de Adquisición de Vivienda (: Base promedio 2005-=, junio de ) Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superfinanciera. entre diciembre de 2016 y junio de ); y ii) los altos precios de la vivienda a nivel nacional, los cuales todavía se ubican entre un 24% y un 51% real por encima de sus promedios históricos, pese a que se expanden a ritmos del 1%-2% real vs. el 9%-10% de años anteriores. A nivel regional, arroja los niveles más dess del IAAV como resultado de sus elevados precios de vivienda (ver gráfico 2). En efecto, el nivel de precios de la vivienda en se encuentra un 25% por encima de su promedio histórico (con tarifas promedio de $4.4 millones por m²), muy por encima de (23%, $3.7 millones por m²) y Cali (18%, $2.6 millones por m²), ver gráfico 3. Así, al corte de junio de, todos los segmentos de ingresos de la SML SML 85 2 SML con 72 2 SML capital se ubicaron en el plano de asequibilidad des, moviéndose entre el rango En términos tendenciales, se observaron leves recuperaciones en los hogares de estratos medios (+2% anual) y altos (+5%), mientras que los hogares de ingresos bajos continuaron contrayéndose (con al -3% y sin al -4%). En, la dinámica del IAAV presentó niveles de asequibilidad levemente superiores a los de, aunque su deterioro ha sido más pronunciado. De esta forma, los cuatro segmentos de ingresos se ubicaron en el terreno de asequibilidad des (rango 81-94), registrando contracciones del -4%-5% anual en todos los niveles de ingresos. Esto último es consistente con un repunte en los precios de la vivienda de la ciudad, expandiéndose a tasas del 6.8% anual a julio de (vs. 5.3% un año atrás). Finalmente, Cali ubicó a dos de sus segmentos de ingreso en el plano de asequibilidad (2SML con y 10SML, con indicadores de 103 y 110, respectivamente), mientras que los demás se mantuvieron estables en el terreno des (rango 88-91). Al igual que en, allí se observó una recuperación importante en términos tendenciales, particularmente en el segmento de ingresos medios (+13% anual en junio de vs. -15% un año atrás). Por su parte, los demás niveles de ingresos registraron contracciones promedio del -3%, recuperándose frente a los profundos deterioros del -16% observados en Allí influyó la marcada desaceleración de los precios, expandiéndose al 1.4% anual al corte de julio de (vs. 17.1% un año atrás). Conclusión Hemos visto cómo la asequibilidad de la vivienda en Colombia ha venido deteriorándose desde mediados de 2013 y se ha estabilizado en niveles negativos en. Ello se explica por la lenta

4 Pág Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria (, y Cali). Gráfico 3: Precios de la vivienda por ciudades (Promedio 2005-=, julio de ) Cali transmisión de las reducciones de la repo a las tasas de interés hipotecarias y los altos precios de la vivienda a nivel nacional (ubicándose entre un 24% y un 51% real por encima de sus promedios históricos). Ello se refleja en el descenso de las cifras de tenencias de vivienda en el país, pasando del 52% en 2005 al 39% en (= 34% propiedad directa + 5% propiedad con hipoteca), ubicándose muy por debajo del promedio de la OECD del 65% o incluso de la Alianza del Pacífico cercano al % (ver Titularizadora Colombiana, Informe Económico Trimestral de marzo de ). Ello sugiere que los múltiples programas de impulso a la vivienda aplicados por el gobierno solo tuvieron un impacto temporal sobre la dinámica de las ventas, pero no lograron traducirse en mayores cifras de tenencia de vivienda (ver RASEC No. 185 de mayo de ). Nótese además cómo la propiedad por hipoteca llega solo al 5% de las viviendas en Colombia frente a valores cercanos al 10% en la Alianza del Pacífico y al 28% en la OECD. Ello se refleja en el estancamiento de la cartera hipotecaria en el 6%-7% del PIB (vs. el 9%-10% del PIB observado en el período previo a la crisis hipotecaria de ). Para, se pronostica que las edificaciones se contraigan al -4.6% (vs. +6% en 2016). Allí influiría: i) el rasgamiento de la burbuja hipotecaria no apalancada (ya comentado); ii) algunas restricciones de oferta dada la incertidumbre jurídica de los POTs regionales; y iii) los aún elevados niveles de las tasas de interés hipotecarias (del 12.9% en la vivienda VIS y el 12.2% en la No-VIS), aunque ello debería moderarse a medida que se logre una mayor transmisión crediticia de las reducciones en la repo del BR, la cual cerraría en niveles del 5.25% en (vs. el actual 5.5%). Dicha caída de las edificaciones tan solo sería parcialmente compensada por las expansiones de las obras civiles (con crecimientos del 6.3% en vs. 2.4% en 2016). Con ello, el sector de la construcción crecería solo al 1.4% en, desacelerándose frente al 4.1% de Lejos estamos de las expansiones de dos dígitos que se esperaban en el sector construcción cuando años atrás se anunciaron las obras 4G y los PIPE I-II; el verdadero rebote del sector parece que solo se verá durante la nueva administración

5 No. 188 Agosto de ACTIVIDAD EDIFICADORA PIB-real edificaciones (en $ millones de 2005) Censo de Obras (miles de M 2 ; quince ciudades) Áreas en proceso por ciudades Cali Áreas en proceso Vivienda Altos Medios Bajos Otras construcciones Áreas en proceso de excavación y cimentación Áreas en proceso de acabados Áreas paralizadas Áreas culminadas Área licenciada y departamentos (miles de M 2, 88 municipios) 1/ 2/ 3/ Valle Antioquia Participación en el total Valle Antioquia Otros indicadores de actividad Préstamos aprobados a constructores ($ millones) Ventas de ferreterías (Índice promedio 1999=) Despachos de cemento (toneladas) Encuesta Fedesarrollo - Camacol 4/ Ventas en el último trimestre: estrato bajo Ventas en el último trimestre: estrato medio Ventas en el último trimestre: estrato alto Situación Económica en la Empresa: estrato bajo Situación Económica en la Empresa: estrato medio Situación Económica en la Empresa: estrato alto Expectativas de construcción de vivienda en el próximo trimestre Expectativas de empleo en construcción de vivienda en el próximo trimestre DEMANDA, OFERTA, COSTOS Y PRECIOS Ventas de vivienda Subrogaciones constructores a individuales ($ millones) Subrogaciones entre individuales ($ millones) Ventas de vivienda nueva (número) 5/ 3/ Cali Costos Índice total de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) (Ene-05=) ICCV Mano de obra (Ene-05=) ICCV Materiales (Ene-05=) ICCV Maquinaria y equipo (Ene-05=) Precios 6/ Índice de precios de la vivienda nueva (Total nacional) Índice de precios de la vivienda nueva () Índice de precios de la vivienda nueva (Cali) Índice de precios de la vivienda nueva () IPC vivienda (Índice Base diciembre 2008=) Otros Valor UVR Saldo de las cuentas AFC ($ millones) Calidad de la cartera hipotecaria del sistema, incluyendo titularizaciones (%) Variaciones % anuales Valor Un Tres Un último mes meses año dato Fecha Última atrás atrás atrás jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun may jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun may may jul jul jul jul jul jul jul jul jul jul jul jul jul ago may jun Al corte de junio de, los segmentos de ingresos medios y bajos (con ) fueron los únicos que se ubicaron en el terreno de asequibilidad en Cali. (Base promedio 2005-=, junio de ) SML SML con 91 2 SML SML Fuentes: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superfinanciera. Al corte de junio de, todos los segmentos de ingresos en se ubicaron en el terreno de asequibilidad des. (Base promedio 2005-=, junio de ) Fuentes: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superfinanciera SML con SML SML 81 2 SML Al corte de julio de, los precios de la vivienda a nivel nacional se encontraban entre un 24% y un 51% por encima de su promedio histórico real. (Promedio 1989-=) 151 BR mar-(usada) 145 Dane mar- (Nueva) 133 DNP abr- (Nueva) 124 Galería jul- (Nueva) Fuente: cálculos Anif con base en DNP (sólo ), Banco de la República (total nacional), Dane (total nacional) y Galería Inmobiliaria (, y Cali). Al corte de julio de, las ventas de vivienda a nivel nacional se contrajeron al -2.2% anual (vs % un año atrás). Ello como consecuencia del deteriro observado en y. (Var. % acumulado 12 meses, julio de ) 40 Fuentes: Dane, Banco de la República, Fedesarrollo, Asobancaria, Superfinanciera y Galería Inmobiliaria. 1/ Cifra acumulada en doce meses. 2/ Corresponde al área aprobada en y en 25 departamentos. 3/ Variación real del acumulado doce meses. 4/ Calificación del balance de respuestas respecto del nivel más bajo y el más alto desde 1994 (cercano a 0=similar al nivel más bajo, cercano a 5=similar al nivel más alto). 5/ Corresponde a las ciudades de,, Cali, Barranquilla, Cartagena, Santa Marta, Bucaramanga y Villavicencio. 6/ Cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria. Variación nominal respecto al promedio histórico (2005-=) Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria. 7.2 Cali -2.2 Total