FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C Informe Mantenimiento de Calificación de Riesgo

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1 Fondos de Inversión Costa Rica SCR-INF de julio 2015 FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C Informe Mantenimiento de Calificación de Riesgo Sesión Extraordinaria: Nº Información financiera: no auditada a marzo 2015, considerando auditada a diciembre 2014 Contactos: Marcela Mora Rodríguez Analista Senior mmora@scriesgo.com 1. CALIFICACIÓN DE RIESGO. El presente informe corresponde al análisis inicial del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C administrado por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A., con información financiera auditada a diciembre 2014 y no auditada a marzo Importante resaltar que el FIDI Terra C ya concluyó la etapa constructiva del proyecto y se encuentra en el proceso de comercialización del inmueble. Fondo F.I. de Desarrollo Inmobiliario Terra C Calificación Anterior Perspectiva Calificación Actual Perspectiva A f3 Estable A f3 Estable *La calificación no varía con respecto a la anterior y viene de un proceso de apelación. La calificación de riesgo Af se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. Las calificaciones desde AAf a Cf pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) ó negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado, la categoría 3 se refiere a alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el Mercado. Estable: se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo FUNDAMENTOS Al otorgar la calificación a un fondo de desarrollo SCRiesgo realiza un análisis integral de las diferentes variables que intervienen en la ejecución de un proyecto, en el caso del FIDI Terra C se mencionan los aspectos más relevantes que incidieron en la calificación otorgada: 2.1. FORTALEZAS Experiencia de las empresas participantes en el desarrollo del proyecto. Se cuenta con un estudio de mercado elaborado por una empresa especializada, con el fin de analizar la posible demanda del proyecto, competencia y comercialización del mismo. Se cuenta con una fuerte estrategia de comercialización la cual se tiene en ejecución y estuvo en función del avance del proyecto en sus diferentes etapas. Culminación exitosa a nivel constructivo del proyecto, cumpliendo con los plazos y montos de acuerdo a lo proyectado. Al contar el Proyecto con los beneficios del Régimen de Zona Franca se vuelve un plus para la comercialización del mismo RETOS Dentro de los retos más relevantes para el FIDI destaca el cumplimiento de las ventas según lo proyectado, de manera que se gestione una salida eficiente del proyecto y genera la rentabilidad esperada para los inversionistas. Aspecto que SCRiesgo dará un seguimiento cercano por las implicaciones que conlleva el rezago en las proyecciones de ventas. Normalizar el incumplimiento en el nivel de apalancamiento del FIDI según las proyecciones dadas. Honrar de forma oportuna los compromisos bancarios adquiridos por el FIDI. La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página

2 3. ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, se constituyó como una sociedad anónima, bajo las leyes de la República de Costa Rica, el 22 de febrero de 1989, con la finalidad de ejercer la gestión, estructuración y administración de fondos de inversión. Es una de las administradoras de fondos de mayor antigüedad local, cuya participación de mercado a marzo 2015 es del 7,55%, por volumen de fondos administrados. Lo anterior implica a su vez, que se ubica en la posición número siete, dentro de las trece sociedades administradoras de fondos de inversión que reportan activos administrados a marzo La SAFI mantiene inscritos ante la SUGEVAL 12 fondos de inversión: cinco financieros, seis de desarrollo inmobiliario y uno inmobiliario, sin embargo, solo 9 de ellos registran activos a la fecha, los mismos se detallan a continuación: Fondo F.I. No Diversificado Aldesa Mensual Colones F.I. No Diversificado Aldesa Renta Dólares F.I. Diversificado Aldesa Liquidez Colones F.I. No Dibersificado Aldesa Liquidez Público Colones F.I. Diversificado Aldesa Liquidez Dólares F.I. de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco F.I. de Desarrollo Inmobiliario Terra C F.I. de Desarrollo Inmobiliario Aldesa III F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía Tipo de Fondo Ingreso Ingreso Mercado de Dinero Mercado de Dinero Mercado de Dinero Desarrollo Inmobiliario Desarrollo Inmobiliario Desarrollo Inmobiliario Inmobiliario Al cierre de marzo 2015, los activos administrados a través de tales productos suman ,37 millones. En términos interanuales, el volumen administrado disminuye en un 3%, mientras que de forma semestral lo hace en 0,1%. Millones de Colones 0 - mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 Como se observa a continuación, el fondo de desarrollo inmobiliario Monte del Barco es el instrumento más importante para la SAFI, representando el 43% dentro del total de activos administrados en los últimos seis meses; posteriormente le sigue el fondo inmobiliario Renta y Plusvalía con 27% de participación. Es importante mencionar que a partir de enero 2012, la SAFI dejó en cero la comisión de administración que cobraba sobre el FIDI Monte del Barco, lo cual implicó una reducción sensible en los ingresos operativos de la SAFI, por la representatividad del mismo en la cartera de fondos que administra Aldesa SAFI. No obstante, cabe mencionar que a partir del 1 de enero del 2015, la comisión de administración se estableció en 0,25% anual, lo cual viene a tener un efecto positivo sobre los ingresos operativos de la SAFI Evolución de Activos e Inversionistas ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION S.A. COLONES DOLARES INVERSIONISTAS Distribución de los Activos por Fondo de Inversión ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION S.A Inversionistas Por su parte, los inversionistas de la SAFI se registran en a marzo 2015, con lo cual se muestra un crecimiento interanual de 1%, equivalente a 17 participantes más en la SAFI. Asimismo, con respecto a setiembre 2014, se da un incremento de 25 inversionistas, mostrando un crecimiento semestral de 1%. Lo anterior significa una participación de mercado del 2,77%, ubicándola en el séptimo lugar de las trece sociedades administradoras de fondos de inversión % 43% 43% 26% 27% 27% 44% 43% 44% 43% 43% 43% 44% 43% 43% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 42% 26% A continuación se grafica el comportamiento del activo administrado y los inversionistas de Aldesa SAFI con relación al último año (marzo ): mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 ALDCP$BFI ALDCPcFI ALDCRE$FI ALDINMRENTAFI ALDRENTAMFI FI FI FI FI Situación financiera La SAFI registra 735,5 millones en activos, al cierre de marzo 2015, monto que se reduce 14% con respecto al año anterior. Dicha reducción en los activos responde principalmente a la disminución que presentaron las Página 2 de 14

3 disponibilidades y otros activos en el período en análisis. Prácticamente la totalidad de los activos son de corto plazo, donde la partida caja y bancos, instrumentos financieros y cuentas por cobrar, aportan aproximadamente el 97% del total de activos. Por su parte, los pasivos de la entidad suman 37,1 millones al cierre de marzo 2015, cifra que en el último año decrece cerca del 35%, dicha variación obedece a la disminución en cuentas por pagar y provisiones, lo anterior principalmente por disminución de la partida de Cuentas por pagar Servicios Corporativos GBA. Los activos de la SAFI a marzo 2015 se financian en 95% a través de recursos propios, de modo que el patrimonio a esa fecha suma 698,4 millones. Dicha partida registra una reducción cercana al 12% interanual, la cual obedece principalmente a las pérdidas acumuladas de ejercicios anteriores. Cabe resaltar que en los meses de febrero y marzo 2014, la SAFI recibió dos aportes extraordinarios de capital adicional pagado, uno por 40 millones y otro por 184 millones, los cuales fueron acreditados a la cuenta de resultados acumulados de ejercicios anteriores con el objetivo de reducir las pérdidas acumuladas de períodos anteriores. Millones de colones ALDESA SAFI S.A. Balance General Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dic-14 Mar-15 Activos Patrimonio Pasivos Con relación a los resultados al cierre de marzo 2015, se registran ganancias por 8,4 millones, con lo que muestra una mejora con respecto a marzo 2014 y en general a todo el año 2014, donde registraron pérdidas que alcanzaron los 152,5 millones, esto a diciembre anterior. Dicha mejora se debe a, que a pesar de la disminución que se da en los ingresos, los gastos por su parte disminuyen en mayor proporción que los primeros, dando paso a la generación de ganancias en el período en análisis. A marzo 2015, los ingresos totales de la SAFI suman 327,6 millones presentando un decrecimiento interanual de 35%, dicha variación responde a la disminución de los ingresos financieros, ya que al cierre de marzo 2015 no se percibieron ganancias por diferencial cambiario, lo que afectó los ingresos financieros. Por su parte, los gastos de la SAFI se registran en 319,1 millones, con lo que decrecen 38% con respecto a marzo La disminución presentada en los gastos obedece a la baja en los gastos financieros, gastos operativos y administrativos. En el caso de los gastos financieros se da una disminución importante en lo que son las pérdidas por diferencial cambiario, partida que disminuye en 99% de forma anual al cierre de marzo Los ingresos están compuestos en su mayoría por ingresos de operación que representan cerca del 97% del ingreso total, seguido por los ingresos financieros que representan el porcentaje restante. Por su parte, los egresos brutos se componen en 64% de gastos administrativos, 35% de otros gastos de operación y 1% de gastos financieros. Millones de colones (100) (200) ALDESA SAFI S.A. Estado de Resultados Acumulado Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Ingresos Gastos Utilidad Los resultados de la SAFI, para el cierre de marzo 2015, muestran una mejora interanual, lo anterior se ve reflejado en los indicadores de rentabilidad, los cuales son positivos al cierre del primer trimestre del 2015, a diferencia de los mostrados por la SAFI durante el Indicadores ALDESA SAFI S.A. Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dic-14 Mar-15 Activo Circulante / Pasivo Circulante 14,21 7,56 10,56 22,67 19,13 Pasivos Totales / Patrimonio 0,07 0,14 0,10 0,04 0,05 Gastos Totales / Ingresos Totales 103% 112% 111% 112% 97% Margen neto -3% -12% -11% -12% 3% Rendimiento s/ Inversión -9% -31% -26% -23% 5% Rentabilidad s/ patrimonio -9% -32% -27% -23% 5% Para el año 2015, con la inscripción y puesta en marcha de nuevos fondos de inversión que generarían nuevos ingresos la SAFI planea revertir sus pérdidas actuales. Adicionalmente, la SAFI realizó un plan de capitalización Página 3 de 14

4 con el fin de cubrir la gestión por el crecimiento esperado en la administración de fondos. El 29 de mayo 2015 se comunica el nombramiento al Sr. Douglas Montero en los Comités de Riesgo y de Cumplimiento en sustitución del Sr. Lanzo Luconi. 4. HECHOS RELEVANTES. El 22 de septiembre del 2014, se comunica que en la sesión de junta directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. celebrada el miércoles 17 de setiembre se nombró al señor Eugenio Garrón Howell como Gestor del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco y como Gestor del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Terra C. El señor Pablo González Fernández, quien ha sido el Gestor hasta ahora, se mantendrá como Gestor Suplente de dichos fondos. El 29 de mayo 2015 se comunica el nombramiento de la Junta Directiva mediante acuerdo de Asamblea de Accionistas, quedando de la siguiente manera: Presidente Vicepresidente Secretario Tesorero Vocal Fiscal Junta Directiva Oscar Luis Chaves Bolaños Carlos Oreamuno Morera Mario Montealegre Saborío Luis Mesalles Jorba Diego Artiñano Ferris Lanzo Luconi Bustamente El 20 de noviembre 2014, se comunica que el señor Pablo González es el nuevo Gestor de Portafolio del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco y del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C. La señora Priscilla Ulate será Gestor Suplente para estos fondos. El 12 de enero 2015 se comunica que la comisión de administración que cobra el FIDI Terra C pasa de 3% a 1,5% y es efectiva a partir del 13 de enero El 03 de marzo 2015 se comunica que el Sr. Hernán Varela Pacheco deja de ocupar el puesto de Oficial de Riesgo y por ende no forma parte del Comité de Riesgos. Así mismo se acuerda nombrar al Sr. Erick Pastrana Montero en dicho cargo. El 28 de abril 2015, se comunica el resultado de la colocación por ventanilla de participaciones del FIDI Terra C realizada el 24 de abril Habiéndose colocado 100 participaciones a un precio de US$1.050 cada una, para un total de US$ El 12 de mayo 2015 se comunica que se nombró como nuevo Gestor del FIDI Monte del Barco, FIDI Terra C y FIDI Aldesa III al Sr. David Mora Jiménez y la señora Priscilla Ulate queda como Gestora Suplente de dichos fondos. El 29 de mayo 2015 se comunica el nombramiento del Sr. Douglas Montero Arguedas como Gerente General de la SAFI a partir del 01 de junio 2015 en sustitución del señor Lanzo Luconi Bustamente, según acuerdo de Junta Directiva. Adicionalmente, se nombra al Sr. Lanzo Luconi como Fiscal de la Junta Directiva de la SAFI. 5. FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C 5.1. Características del Fondo El fondo recibió autorización para hacer oferta pública por parte de SUGEVAL en febrero 2013 mediante resolución SGV-R Fecha Autorización Febrero, 2013 Proyecto Terra Campus Corporativo (Segunda Etapa) Mecanismo Redención Cerrado Objetivo De Crecimiento Monto de la Emisión Autorizada US$ ,00 Número de Participaciones Valor Nominal de la Participación US$1.000,00 Monto mínimo de la Inversión US$ Moneda Dólares estadounidenses Cartera Inmobiliaria del mercado local y financiera no especializada por mercado. Plazo mínimo recomendado Entre 4 y 5 años. Vencimiento del fondo Mayo, % sobre el valor total de la transacción al Comisión de entrada momento de la compra de las participaciones por parte del inversionista. Comisión Administración Máxima F.I. De Desarrollo Inmobiliario Terra C a) En función del activo neto: 5% anual sobre el valor neto de los activos del fondo. b) Diferentes porcentajes en función de los rendimientos. El fondo está dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de mediano a largo plazo, con el interés de participar en una cartera de proyectos de desarrollo inmobiliarios, en las distintas fases de estructuración, diseño, construcción y ventas. Además es importante resaltar que Página 4 de 14

5 por el tipo de fondo, está orientado a inversores que no requieran liquidez en el corto plazo, por lo que los inversionistas deben tener claro que al ser un fondo cerrado, deberá redimir sus participaciones en el mercado secundario, por medio de un puesto de bolsa, el cual para este tipo de instrumentos es de baja bursatilidad. Adicionalmente, el prospecto indica que se dirige únicamente a inversionistas institucionales, lo cual comprende intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión, fideicomisos que funcionan como fondos de inversión o de pensiones e inversionistas sofisticados que cuenten con un patrimonio neto igual o superior a un millón de dólares, o bien conocimientos y experiencia en el tema de inversiones y les permita comprender los riesgos que un fondo de este tipo puede implicar Proyecto Inmobiliario Terra Campus Corporativo El proyecto consiste en el desarrollo de un complejo mixto de oficinas y comercio clase A en la zona este del área metropolitana de San José. En este proyecto se desarrollan dos torres de cinco pisos en dos etapas, con estándares de construcción y servicios similares a los ofrecidos por otros centros de oficinas ubicados en la zona oeste de la GAM (Escazú, Santa Ana, Heredia). Dicho proyecto se desarrolla en una propiedad de m 2, en el Cantón de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al centro comercial Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a las ciudades de San José y Cartago. Al norte colinda con calle pública, al sur con la autopista Florencio del Castillo, al oeste con el Centro Comercial Terramall y al este con Price Smart. La primera etapa ya se encuentra finalizada, la cual contempla la infraestructura y el primer edificio de oficinas de 5 pisos y un sótano, así como la plaza peatonal y parqueos exteriores. El FIDI desarrollará únicamente la segunda etapa, donde adquirió al Fideicomiso Terramall Dos, la Finca FFM-2 para construir el edificio conocido como Torre 2 o Torre Norte y las Fincas FFM-3 y FFM-4 para uso de parqueos, donde eventualmente se podría desarrollar un edificio comercial o de oficinas con plataforma de parqueos. Tal y como se menciona en la adenda del prospecto, el mercado meta del proyecto está compuesto principalmente por empresas de servicios extranjeras (shared services, software, ingeniería y diseño, back office), así como por empresas nacionales de servicios y empresas profesionales en un segundo plano. Finalmente se agrega a estos el componente de servicios comerciales complementarios al oficentro que han ser localizados en el primer piso. La Torre 2 consta de cinco niveles y un nivel de sótano, así como áreas comunes que comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5, escaleras internas y de emergencia, ascensores, azoteas del segundo y quinto nivel. El Edificio de Oficinas Norte tendrá la misma área constructiva del Edificio Sur, aproximadamente m 2, de los cuales m 2 son arrendables. Además se realizarán los siguientes subproyectos: Obras complementarias de Plaza. Infraestructura, que incluye: o Acceso Principal Norte. o Obras complementarias de Cerramiento Oeste. o Construcción de los accesos y terrazas de estacionamientos, aproximadamente 250 espacios de parqueo para completar el diseño del master plan. o Construcción de sistemas mecánicos: conexiones de tramos a las previstas de la primera etapa de los sistemas Sanitario, Pluvial y Potable. Se dejarán todas las previstas eléctricas y mecánicas para un futuro aprovechamiento de dos áreas más: la Finca FFM-3 (donde se podría construir un tercer edificio de oficinas o un hotel) y la Finca FFM-2 en Página 5 de 14

6 la esquina Noreste donde se podría construir eventualmente una plataforma de parqueos para suplir la demanda de espacios del Oficentro Participantes del Proyecto Empresa Gestora de desarrollo del Proyecto: 4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A. prestará los servicios de coordinación, administración e implementación (planificación, estructuración, desarrollo, presupuesto, diseño, construcción, administración, mercadeo y venta) del proyecto. Además, es la encargada de seleccionar bajo parámetros de la mejor experiencia, y de capacidad técnica, profesional y financiera a los distintos contratistas y partes relacionadas con el Proyecto. Por esta razón se firmó un Contrato de Gestión para el Desarrollo, Administración y Operación del Proyecto Inmobiliario Terra Campus Corporativo entre Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. y Desarrolladores Inmobiliarios 4D S.A. Empresa Desarrolladora del Proyecto Terra Vereda Tropical, S.A. prestará los servicios de desarrollo de la construcción y su administración bajo el régimen de zona franca. Se formalizó un Contrato de Desarrollo, Administración y Operación del Proyecto Inmobiliario Terra Campus Corporativo, entre Desarrolladores Inmobiliarios 4D, S.A. y Terra Vereda Tropical, S.A. La empresa Terra Vereda tendrá la obligación de proponer los términos de referencia, buscar, seleccionar, contratar y fiscalizar los profesionales, consultorías, contratos de construcción, obra y cualquier otra contratación que el proyecto requiera para el desarrollo de la obra, de conformidad con los términos y las instrucciones que le podrá emitir el FIDI. Empresas y encargados para el diseño del Proyecto, elaboración de planos constructivos, presupuesto de obras, entre otros: Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A., será la encargada del diseño e inspección arquitectónica. DEHC Ingenieros Consultores S.A., empresa fundada en Será la encargada del diseño e inspección de infraestructura. Greenplan, S.A., encargada del diseño paisajístico y planificación maestra. SDE Solución de Diseño Electromecánico. Empresa Constructora: Van Der Laat & Jiménez, S.A., fundada en Será la encargada de la construcción del edificio norte y obras complementarias de infraestructura. La construcción debe realizarse en base a los planos constructivos, especificaciones técnicas y observaciones señaladas por la inspección. Empresas encargadas de la Inspección o Vigilancia de la construcción: Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A., se encargará del control diario y continuo del proceso de construcción de la obra en todos sus aspectos técnicos (alcance de planos constructivos del contrato) dentro de lo que se incluye pero sin limitarse: Calidad de materiales, proceso de construcción por medio de pruebas de laboratorio, informes periódicos, verificación que el contratista cuente con la información actualizada, aprobar los materiales y equipos por instalar, evaluar a los trabajadores en sus tareas, brindar justificación técnica de obras extras y su aprobación posterior para su pago. Recepción de las obras junto con el propietario y preparación de informe mensual y final. Apoyo en la puesta en marcha del proyecto. IECA Internacional, S.A. es una firma especializada en el campo de la ingeniería estructural y sismo resistente. DEHC Ingenieros Consultores S.A. Eco I Eco, S.A., es una empresa consultora ambiental, la cual ofrece servicios multidisciplinarios en materia ambiental respetando la legislación y cumpliendo las metas para un desarrollo económico y sostenible. SDE Solución de Diseño Electromecánico. Empresa responsable del Mercadeo y Venta: 4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A. Empresa responsable de los informes de avance y cierre del proyecto: Constructora Costarricense, S.A., fundada en 1977, se encuentra a cargo del Ing. Fernando Peñaranda Peralta Estrategia de Comercialización En vista de que el Proyecto está concluido en su etapa constructiva, se mencionará la etapa actual del proceso de comercialización, ya que desde el inicio del proyecto se contó con plan de comercialización del complejo, el cual se ha estado trabajando durante todo este tiempo. El concepto que están explotando es crecimiento palabra clave por aprovechar en esta etapa de la Campaña; a mediados del 2014 estuvieron desarrollando comunicación, resaltando los beneficios principales del proyecto, convertidos en maravillas (Campaña Las Maravillas de Terra). También bajo este mismo concepto se aprovechó la excelente relación que existe con los inquilinos de Terra, Página 6 de 14

7 para que ellos mismos dieran el mensaje, enumerando cualidades y beneficios que encuentran en mantener su operación dentro del oficentro. El objetivo de mercadeo es anunciar la apertura de la Segunda Etapa. Vender el 10 las 2 etapas de Terra Campus Corporativo, entre el 2014 y Se están dirigiendo a dueños y gerentes de medianas y macro empresas nacionales y extranjeras. Personas informadas, profesionales, encargados de la toma de decisiones y conocedores del tema de oficentros. Principalmente ubicados en el rango de edad entre los años, de nivel socioeconómico Medio Alto y Alto. Residentes del GAM. En cuanto al posicionamiento de la marca, quieren ser reconocidos como la mejor opción para el desarrollo financiero y comercial en la zona del Este de San José, enmarcados con un ambiente natural, seguridad, excelente recurso humano y comodidades de un edificio clase A+. Los canales de comunicación son la página web, la cual se había lanzado en su momento con el fin de proveer la más relevante información del proyecto. La prensa es otro canal importante, en el 2015 Terra Campus Corporativo es una marca conocida y posicionada gracias al esfuerzo de comunicación que ha estado enfocado en dar a conocer el proyecto, por lo que a partir de este año el mensaje se deriva de la Segunda Etapa del oficentro y del desarrollo y productividad de una zona Este de San José; para ello usan medios como el suplemento de bienes raíces de El Financiero, la Revista Somos Empresarios (revista oficial de la Cámara de Comercio, Industria, Turismo y Servicios de Cartago) y la Revista Inteligencia Inmobiliaria de Colliers International Costa Rica, referente en el mundo de los negocios inmobiliarios. Adicionalmente, utilizando la tecnología actual, se aprovechan las redes sociales y el correo electrónico Aspectos Técnicos Aspectos Constructivos y Acabados La segunda etapa del proyecto consiste en la construcción del segundo edificio de 5 pisos más un nivel de sótano, el acceso y los elementos principales de infraestructura: sistemas eléctricos, de telecomunicaciones, de riego, distribución de agua potable, calles y parqueos asociada al segundo edificio. Área de construcción Contará con m 2 de área de construcción vertical, distribuidos en dos edificios. Cada edificio tendrá 5 niveles para uso comercial y de oficinas clase A, así como un nivel subterráneo para estacionamientos. Los edificios estarán conectados por una plaza peatonal de m 2 que contará con zonas verdes para el disfrute de los inquilinos. El complejo dispondrá también de parqueos exteriores los cuales en conjunto con los parqueos subterráneos y de visitas proveerán una relación de parqueo general de 1 espacio por cada 29 metros cuadrados arrendables. Como parte de los beneficios que tendrán los clientes se contará con la posibilidad de incorporarse al régimen de zona franca. Infraestructura Un acceso vehicular que permita una circulación fluida del tráfico. El agua potable será suplida por medio de un pozo existente ubicado en la propiedad. 633 estacionamientos exteriores y 146 subterráneos. Obras complementarias de plaza central con áreas verdes. Arquitectura El primer nivel del edificio tendrá un núcleo central compuesto por un vestíbulo - desde donde se puede controlar el acceso al resto de los niveles, un área de recepción, la escalera principal, cuatro elevadores, servicios sanitarios, así como un cuarto de telecomunicaciones, un cuarto eléctrico, un cuarto mecánico y un cuarto de aseo con acceso a los ductos de basura. Los niveles dos al cinco contarán con un núcleo central similar, excepto que estos no contarán con un área específicamente diseñada como recepción. Los vestíbulos y las áreas comunes de pasillos internos se entregarán completamente terminados. El edificio contará con cuatro elevadores con capacidad de 13 pasajeros cada uno. En cada nivel del edificio se incluye la construcción acabada de servicios sanitarios para hombres y para mujeres Aspectos Financieros Según lo contenido en la adenda al prospecto, se menciona que según las variables del diseño y construcción del proyecto se determinaron las salidas y entradas de efectivo que se requerirían para la elaboración del proyecto. Dado esto, se proyectó una generación de ingreso neto de $24 millones y costos por $21,4 millones. El horizonte del proyecto se definió hasta febrero de Página 7 de 14

8 En cuanto a la estructura de capital para cubrir las demandas del proyecto se estimó una relación de de deuda ($11 millones), de patrimonio ($8.5 millones). Una vez incluidos los números anteriores en un modelo financiero el resultado esperado seria de un 15,8%, la cual hacen mención de que dicha rentabilidad no es garantizada ya que la misma está sujeta a variables internas y externas que pueden alterar el resultado final. Captación de recursos: En cuanto a las necesidades de capital se calculan en el modelo financiero de forma tal que se cubran los faltantes de efectivo en todo el periodo de construcción y colocación del inmueble. El crédito del proyecto será otorgado por un banco de primer orden por un monto de $11 millones. Los desembolsos se realizarán conforme el avance de la obra y contra informe de aprobación del perito del banco. Origen millones de US$ Banco 11,0 Participaciones 8,5 Total 19,5 Presupuesto Global del Proyecto A continuación se presenta el presupuesto global por actividades del proyecto, según adenda del prospecto: Presupuesto Global por Actividades Actividad Monto en US$ Costo de terreno Construcción Vertical: Obras preliminares - Obra gris -Obra externa - Acabados - Accesorios - Obra eléctrica - Obra mecánica Equipamento: Planta eléctrica - Elevadores - Aires acondicionados - Acometidas eléctricas - Sistemas electrómecánicos - Mobiliario - Tecnología voz y datos - Sistema BMS Infraestructura y paisajismo Soft cost: diseños, estudios e inspecciones Gastos generales: costos indirectos - mercadeo - legal - seguros - auditoría - relaciones comunitarias - ventas - operaciones - costos condominales - permisos y garantías Intereses y comisiones Impuestos Total global Un dato a resaltar es que del presupuesto adjunto se detalla que dentro de la línea Gastos Generales específicamente en Operaciones se contemplan costos como el canon de Régimen de Zona Franca, además del importe del personal contratado exclusivamente para prestar servicios relacionados al régimen de Zona Franca. Los costos antes mencionados (Canon de RZF e importes de personal) se registran en la obra en proceso que posteriormente se capitalizara al valor del inmueble que adquirirá el Fondo Aspectos Legales Estructura legal de las propiedades del FIDI El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C, es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de Cartago. Fincas: F-000, está finca se trasformó en Condominio Vertical generando una nueva Finca Matriz # M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero automático F-000, esta finca se trasformó en Condominio Vertical generando una nueva Finca Matriz # M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a oficina de la administración F-000 y la F-000 Constitución de fideicomisos de garantía: Fideicomiso de Garantía Fondo Terra C-Promerica-Dos Mil Trece 1. FIDI Terra C asume el carácter de Fideicomitente. 2. Central Fiduciaria Inmobiliaria CFI S.A., asume el cargo de Fiduciaria y es dueña en propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de Cartago, Matrículas de Folio Real Números: F-000, esta finca se trasformó en Condominio Vertical generando una nueva Finca Matriz # M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a oficina de la administración F-000 y F Banco Promerica De Costa Rica, S.A asume el cargo de Fideicomisaria Principal Página 8 de 14

9 Fideicomiso de Garantía Fondo Terra C-Promerica-Dos Mil Catorce 1. FIDI Terra C asume el carácter de Fideicomitente. 2. Fideles Fidex Limitada, asume el cargo de Fiduciaria y es dueño en propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de Cartago, Matrículas de Folio Real Números: F-000, está finca se trasformó en Condominio Vertical generando una nueva Finca Matriz # M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero automático. 3. Banco Promerica de Costa Rica, S.A asume el cargo de Fideicomisaria Principal. Por otra parte, el FIDI, a través de la empresa Terra Vereda Tropical, S.A., es beneficiaria del Régimen de Zonas Francas mediante la modalidad de administradora de parque, por lo que si se realiza un alquiler o vende a una empresa que no requiera del Régimen, el FIDI está obligado a pagar los impuestos de desafectación para el área arrendada o vendida y áreas comunes proporcionalmente. Según se indica en la Adenda, esta contingencia está incluida dentro del presupuesto de la obra. El Régimen de Zona Franca es un instrumento de política económica comercial dirigido especialmente a la atracción de inversión extranjera directa y promoción de las exportaciones. Este Régimen se compone de un conjunto de incentivos fiscales o exenciones tributarias que se otorgan aquellas personas físicas y jurídicas que cumplan con todos los requisitos que indica la Ley No Según se indica en el prospecto y la adenda, los riesgos asociados a que el proyecto del FIDI pertenezca al Régimen de Zona Franca son de conformidad con lo dispuesto por la Ley del Régimen de Zonas Francas No (la Ley ) y sus reformas, así como su Reglamento, y lo dispuesto en el Contrato de Operaciones suscrito por Terra Vereda Tropical S.A. con Procomer, la empresa beneficiaria del Régimen de Zonas Francas está sujeta a la aplicación de eventuales sanciones en caso de incumplimiento comprobado en resolución administrativa de sus obligaciones al Régimen, tanto a la luz de la legislación aplicable como de dicho Contrato. Al respecto, el artículo 32 de la Ley dispone que se podrán imponer las siguientes sanciones: multa hasta trescientas veces el salario base, suprimir por un plazo de un mes hasta un año uno o varios incentivos otorgados o revocar el régimen sin responsabilidad para el Estado en alguna de las siguientes infracciones: Haber suministrado datos falsos en su solicitud para acogerse al Régimen. Iniciar operaciones fuera del plazo previsto en el Acuerdo Ejecutivo. Incumplir los nuevos niveles de inversión, empleo, valor agregado nacional u otros contemplados en el respectivo Acuerdo Ejecutivo. Rendir, fuera de los plazos reglamentarios, el informe anual de actividades y cualesquiera otros informes que se soliciten. Realizar ventas en el mercado local sin cumplir los requisitos indicados en el artículo 22 de la ley. Pagar a destiempo el derecho por el uso del Régimen. No realizar el depósito de garantía o no renovarlo antes de su vencimiento. Cesar operaciones o abandonar sus instalaciones sin haber obtenido autorización previa. Haber sido sancionados la empresa, sus accionistas, directores, empleados o personeros, en relación con actividades de la empresa, mediante resolución firme en vía administrativa, por haber incurrido en infracciones administrativas, aduaneras, tributarias o tributarioaduaneras. Haber sido condenados los accionistas, directores, empleados o personeros de la empresa beneficiaria, en relación con las actividades de la empresa, mediante resolución firme en la vía judicial, por haber incurrido en delitos aduaneros o tributarios. Haber cesado la empresa sus pagos o haber sido declarada en quiebra, concurso, convenio preventivo o administración por intervención judicial. Cualquier otro incumplimiento de las obligaciones que les correspondan según la ley, los reglamentos y los contratos de operaciones. Usar o destinar, en forma distinta de la especificada en el Acuerdo Ejecutivo los artículos, materiales o equipos adquiridos al amparo de los incentivos otorgados. Incumplir las empresas desarrolladoras de parques las normas de seguridad y control establecidas en el reglamento Avance del proyecto En esta sección del informe se detallan los avances del Proyecto, tomado del Informe de Avance Trimestral a marzo 2015, sin embargo, hay que mencionar que dicho proyecto fue concluido en setiembre 2014, por lo que los aspectos más relevantes son los de la colocación del mismo. Página 9 de 14

10 Aspectos Técnicos Al 31 de marzo 2015 el proyecto se encuentra 10 terminado y debidamente entregado a la empresa que administra el Condominio y en proceso de revisión de detalles de funcionamiento por parte de VIG. Ejecución de la obra Al cierre de setiembre 2014 se efectuó el cierre de obra, capitalizando todos los costos y creando el Activo Edificio II, el costo total ejecutado ascendió a la suma de $18,61 millones, cifra que representa el 84,31% del costo total presupuestado para el proyecto. Descripción Presupuesto en US$ Costo Real en US$ % Avance Inversión en terrenos Costo del terreno , ,00 100,0 Activo Infraestructura II Etapa , ,00 100,0 Subtotal , ,00 100,0 Obras de desarrollo Fuente: Quinto Informe de Avance de Obras, setiembre 2014 Programación del Proyecto El 4 de abril del 2014 la empresa constructora Van der Laat y Jiménez entregó la obra y se firmó el Acta correspondiente. No se han registrado trabajos de construcción de obras, solamente revisión de funcionamiento y reparaciones menores. Aspectos Financieros A continuación se presenta el presupuesto global el cual ha sufrido variaciones en el detalle de su distribución numérica con respecto a lo registrado en el informe trimestral a diciembre 2013, sin embargo, dicha variación no afecta el global del presupuesto. Actividad Inversión en terrenos Presupuesto Global Monto en US$ Costo del terreno ,00 Activo Infraestructura II Etapa ,00 Obras de desarrollo Construcción vertical: Obras preliminares-obra Gris ,00 Obra Externa-Acabados-Accesorios-Obra Eléctrica-Obra Mecánica Equipamiento: Planta Eléctrica-Elevadores-Aires Acondicionados-Acometidas Eléctricas-Sistema Electromecánico-Mobiliario-Tecnología Voz y Datos ,00 Sistema BMS Infraestructura y Paisajismo ,00 Soft Cost: Diseños-Estudios ,00 Gastos Generales: Costos indirectos-mercadeo-legal- Seguros-Auditoría-Relaciones Comunitarias-Ventas- Operaciones-Costos Condominales-Permisos y garantías ,00 Intereses y Comisiones ,00 Impuestos ,00 TOTAL GLOBAL ,00 Construcción vertical: Obras preliminares- Obra Gris-Obra Externa-Acabados-Accesorios- Obra Eléctrica Equipamiento: Planta Eléctrica-Elevadores- Aires Acondicionados-Acometidas Eléctricas- Sistema Electromecánico-Mobiliario-Tecnología Voz y Datos-Sistema BMS , ,00 86,94% , ,00 53,85% Infraestructura y Paisajismo , ,00 98,65% Soft Cost: Diseños-Estudios , ,00 97,87% Gastos Generales: Costos indirectos-mercadeo- Legal-Seguros-Auditoría-Relaciones Comunitarias- Ventas-Operaciones-Costos Condominales , ,00 64,01% Intereses y Comisiones , ,00 72,04% Impuestos ,00-0,0 Subtotal , ,00 78,81% Costos de desarrollo , ,00 84,51% Gastos de Administración , ,00 70,46% Costos y gastos de desarrollo , ,00 84,31% Gastos ejecutados posteriores al cierre de obra Posterior al cierre de obra terminado en setiembre 2014, se siguieron ejecutando gastos relacionados a la obra, los cuales a marzo 2015 suman $1,86 millones y los mismos por normativa contable no son capitalizables a la obra. Detalle de Gastos Posterior al Cierre de Obra Descripción Gastos generales: legales, mercadeo, ventas, auditorías, servicios profesionales, Costo Real comisiones, ventas ,00 Gastos de operación: salarios, operativos, bienes inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones ,00 Cuota Mantenimiento ,00 Intereses bancarios ,00 Comisión Administración y colocación ,00 Total Gastos ,00 Página 10 de 14

11 Situación financiera del fondo e inversionistas. Al cierre de marzo 2015, el FIDI administra activos por la suma de US$26,55 millones, creciendo 55% de forma anual y reduciéndose 5% semestral. El aumento interanual responde a que el proyecto a nivel constructivo se encuentra 10 concluido, por su parte, la reducción semestral obedece principalmente al registro de una venta de una finca filial durante ese semestre. El FIDI se coloca en el puesto número tres de los cinco fondos de desarrollo inmobiliario en Costa Rica registrados con activos a marzo 2015, con una participación de mercado de 13,37%. MILL DOLARES 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 Evolución de Activos e Inversionistas F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C mar may jul sep nov ene mar-15 Activos Inversionistas 50 # 40 A marzo 2015, se registran 70 inversionistas, los cuales aumentan 25% de forma interanual y se reducen 1% respecto a setiembre 2014, con una participación de mercado de 19,23% según la cantidad de inversores, ubicándose en el tercer FIDI del mercado según el nivel de inversionistas. Dentro de la composición de los activos del FIDI, destacan el edificio que representa el 71%, seguido de terrenos con el, la participación en capital de otras empresas con 6% y otras cuentas por cobrar con el 2%, siendo estas las cuentas más representativas del activo total al cierre de marzo Cabe mencionar que en forma interanual, se registran cambios a nivel de composición de activos, producto que en los períodos anteriores a setiembre 2014, lo que se venía registrando mayoritariamente eran las obras en desarrollo y el terreno y el cambio radica en la conclusión del proyecto % 71% 26% FIDI Terra C: Composición de los activos 24% 7% 6% 6% 5% 19% De acuerdo a la estructura financiera, el FIDI Terra C a marzo 2015, financia sus activos 48% con pasivo a largo plazo, 35% con patrimonio y un 17% con pasivo a corto plazo, dicha composición ha variado en cuanto al financiamiento a lo largo del tiempo, ya que el pasivo de corto plazo representaba 11% en marzo 2014, lo cual aumenta la exigibilidad de los pasivos, no obstante, hay que considerar en la epata en que se encuentra el FIDI, ya que una vez que empiecen a vender las propiedades, dicha exigibilidad disminuiría considerablemente La razón circulante del FIDI se mantiene por debajo de una vez, siendo a marzo 2015 de 0,14 veces, lo cual es normal, por ser un FIDI, ya que el activo fijo es siempre el más representativo, no obstante, es importante, llevar un control de los pasivos circulantes de manera que al menos sean cubiertos una vez por los activos circulantes. Por su parte, los pasivos a marzo 2015 suman US$17,18 millones, registrando un incremento significativo (64%) a nivel anual, lo cual es normal, ya que estaban en desarrollo del proyecto, registrando los desembolsos necesarios para terminar la obra. Semestralmente se registra una reducción de 4%, la cual responde a la disminución del pasivo circulante, principalmente en las cuentas por pagar. 63% 71% 71% Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Efectivo Inversiones transitorias Otras cuentas por cobrar Alquileres por cobrar Gastos pagados por anticipado Edificios Mejoras Terrenos Obras de Desarrollo Participación en capital de otras empresas Equipo y mobiliario neto Equipo de cómputo neto impuesto renta pagado por adelantado Otros activos 49% % 98% 47% 4% FIDI Terra C: Estructura Financiera 39% 36% 35% 5 11% 45% 48% 18% 17% dic-13 mar-14 dic-14 mar-15 Patrimonio Activo circulante Activo fijo Pasivo corto plazo Pasivo largo plazo Patrimonio Dentro de los pasivos, los documentos por pagar son los más representativos con el 73%, seguido de las cuentas por pagar Página 11 de 14

12 con el 15% y la porción circulante deuda largo plazo con un % FIDI Terra C: Composición de los pasivos 88% 69% 71% 73% 21% 19% 15% Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Cuentas por pagar Provisiones Ingresos diferidos Cuentas por pagar SAFI-administración Otras cuentas por pagar Porción Circulante Deuda LP Intereses por pagar préstamos Documentos por pagar El pasivo circulante, representa el 27% de los pasivos y está compuesto principalmente por la porción circulante de la deuda a largo plazo con el 38% y las cuentas por pagar que representan 57% de pasivo circulante, compuestas por la deuda a diferentes proveedores. El pasivo a largo plazo representa 73% de los pasivos y se compone de documentos por pagar que corresponde a los créditos que se han tenido que utilizar como parte del esquema de financiamiento del proyecto. En detalle el 19 agosto 2013 Banco Promérica aprobó la solicitud de Crédito Sindicado, por un total de $11,0 millones distribuidos de la siguiente manera: Banco Promérica de Costa Rica por $5,5 millones ST Georges Bank and Company INC por $5,5 millones Los mismos fueron desembolsados en avances de obra según autorización del perito a cargo y se muestra el detalle a continuación: Documentos por pagar Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Porción Circulante Deuda LP , , , , ,00 Subtotal corto plazo , , , , ,00 Banco Promerica , , , , ,00 Saint George Bank , , , , ,00 Porción Circulante Deuda LP ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) Subtotal largo plazo , , , , ,00 Total documentos por pagar , , , , ,00 Fuente: Elaborado por SCRiesgo. Datos tomados de los estados financieros del FIDI. Ambos créditos se encuentras garantizados mediante Addendum Fideicomiso Hipotecario sobre las propiedades número F-000, F-000 y F-000 ubicadas en Tres Ríos, La Unión, contiguo a Terramall. En dicho Fideicomiso el FIDI Terra C es el fideicomitente, el Banco Promerica como fideicomisaria y la Central Fiduciaria Inmobiliaria CFI, S.A. como fiduciario. Un aspecto importante de resaltar y de dar seguimiento es el nivel de apalancamiento que muestra el FIDI desde setiembre 2014, ya que se coloca por encima del nivel normativo y de lo estipulado en el prospecto. Puntualmente a marzo 2015 el apalancamiento es de 65%, esto obedece al giro normal del FIDI, ya que se concluyen las obras y por ende se llega al tope máximo de apalancamiento, además, un factor que incide en que superen el es que el FIDI adquiere una deuda en agosto 2014 cuando compra la sociedad Terra Vereda Tropical y el terreno FF #1 donde se ubica el edificio I, tanto la sociedad como el terreno pertenecían al Fideicomiso de Desarrollo Terramall II, el cual vende al FIDI Terra C sus bienes y sus acciones de Terra Vereda Tropical, S.A. Una vez iniciado el proceso de ventas, se espera ir disminuyendo el apalancamiento, según informa la Administración, proyectan que el nivel de apalancamiento se reduzca hasta alcanzar el 44% en los próximos 5 meses, basados en ventas que están actualmente negociando de tres clientes con contratos de arrendamientos firmados FIDI Terra C: Razón de apalancamiento 61% 64% 65% Set-13 Dic-13 Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Finalmente, el patrimonio a marzo 2015 suma US$9,36 millones, aumentando anual, lo cual obedece a la colocación de participaciones que se han dado a lo largo del tiempo, como parte del esquema de financiamiento del FIDI. Semestralmente el patrimonio se reduce 7%, debido al incremento en la pérdida del período y al registro en las pérdidas de ejercicios anteriores. Se compone principalmente de los títulos de participación con un 11, seguido de la pérdida del período con -5% y la pérdida de períodos anteriores con -4%, siendo las cuentas más representativas. Página 12 de 14

13 10 FIDI Terra C: Composición del patrimonio seguidos de ganancia en venta de inmuebles con 15% e ingresos por alquiler con 9% % 102% 103% 107% 11 Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Titulos de Participación Utilidades (pérdida) periodo actual Reserva legal Costos de colocación Utilidades (pérdida) periodos anteriores Ajuste por conversión de moneda Por su parte, a marzo 2015 se han colocado en títulos de participación US$10,31 millones, es decir títulos de participación con un valor nominal de US$1.000 cada uno. Hay que recordar que el fondo tiene un capital autorizado de participaciones, para un total de US$20 millones. Adicionalmente, en el mes de abril 2015 se colocan 100 participaciones adicionales. A continuación un resumen de las colocaciones realizadas: N de Colocaciones participaciones Monto en US$ Julio , ,00 Agosto , ,00 Septiembre , ,00 Octubre , ,00 Noviembre , ,00 Diciembre , ,00 Saldo al , ,00 Enero , ,00 Marzo , ,00 Junio , ,00 julio , ,00 Agosto , ,00 Saldo al , ,00 Abril , ,00 Saldo al , ,00 En cuanto a los resultados del FIDI a marzo 2015, se registra una pérdida por US$450,9 mil, lo cual obedece a que en setiembre 2014 se concluyen las obras y a partir de dicha fecha se registran mayores gastos financieros por las deudas contraídas y aún no se han realizado ventas de los inmuebles, de manera que los ingresos son muy bajos. La relación de gastos a ingresos es del 203%, lo cual provoca la pérdida del período. Los ingresos al cierre de marzo 2015 se registran en US$380,6 mil, creciendo 1 en forma interanual. Dichos ingresos se encuentran compuestos en un 76% por ingresos financieros, respondiendo a las ganancias por diferencial cambiario, FIDI Terra C: Composición de los ingresos 100, 100, 41,1% 53,9% 21,9% 45,1% 29,5% 15,1% 76,3% Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Intereses sobre cuentas corrientes Intereses Overnight Financieros Otros ingresos Ingresos por alquileres Ganancia en venta de inmuebles En vista de la importancia de las ventas que genere el proyecto, a continuación se detalla los ingresos por venta generados a marzo 2015: Período Finca Filial Mts Cuadrados Precio Venta Costo Ganancia FF FF FF FF FF mar-15 dic-14 FIDI Terra C: Detalle de Ingresos por Venta de Diciembre 2014 y Marzo FF Por otra parte, los gastos del FIDI se registra en US$774,41 mil, compuestos en un 71% por gastos financieros, los cuales a su vez se concentran en 54% en intereses sobre deudas y 27% en pérdidas por diferencial cambiario, además, los gastos generales representan un 23% y corresponden principalmente a amortización de crédito mercantil con el 46% y depreciación y amortizaciones con el 48% % 19% FIDI Terra C: Composición de los gastos 95% 7% 91% 71% 23% 9% 71% Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Comisiones de Administración Financieros Otros gastos Gastos generales Gastos no deducibles Página 13 de 14

14 Algunos de los indicadores financieros generales del FIDI Terra C, los cuales se han mencionado se resumen a continuación, destacando su deterioro en espera de que se ejecuten las ventas para revertir la posición actual: por firmar con una transnacional el arriendo de un área significativa, lo cual mejorará el flujo de ingresos y por ende el nivel de apalancamiento. Indicador Mar-14 Jun-14 Set-14 Dic-14 Mar-15 Activo Circulante / Pasivo Circulante 0,04 0,80 0,14 0,11 0,14 Razón de Apalancamiento 61% 57% 64% 64% 65% Gastos Totales / Ingresos Totales 123% 106% 101% 131% 203% Margen neto -22,8% -5,8% -1,2% -31,2% -103,5% Flujo de efectivo A nivel de flujo operativo, se contempla el ingreso por ventas de la Etapa I y II empezando en el mes de marzo 2015, proyectado que ingrese un 1 del total (US$35,36 millones), al cierre del primer semestre 2015 se proyecta ventas por un 33% del total, de manera que bajo un escenario óptimo, se espera haber colocado todo (Etapa I y II) al cierre de diciembre Además se prevé iniciar con la cancelación del crédito al cierre del primer trimestre 2015, y se contemplan amortizaciones del préstamo de la Etapa I desde el tercer trimestre del A continuación se muestra un resumen del flujo de efectivo: Resumen de Flujo de Caja (expresado en miles de dólares) Detalle Total Ventas Costos Impuesto Flujo Caja sin apalancar (13.165) (10.428) Equity (2.740) (13.046) Desembolso Amortización (16.171) - (1.745) (14.426) Financiamiento (2.740) (26.526) Las calificaciones otorgadas vienen de un proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en Agosto de SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este fondo de inversión desde febrero Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis. Flujo Neto Apalancado (193) Flujo Acumulado TIR 15% La Administración presenta un análisis de sensibilidad de los resultados y variando la rentabilidad ante diferentes resultados, combinando precio y plazos de salida del proyecto: 12 meses 18 meses 24 meses % 13% 2% % 15% 5% % 18% 7% Es importante resaltar que la Administración indica que a marzo 2015 no se lograron concretar las ventas proyectadas, sin embargo, a la fecha se concretó con éxito la firma de dos contratos de arrendamiento con las empresas FISERV de Costa Rica y Glaxosmithkline, con los cuales se está comercializando su respectiva venta. Adicional a esto están Página 14 de 14