Administradoras de Activos

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1 Administrador Especial / México Tertius Reporte de Calificación Calificación: AAFC3(mex) Perspectiva: Estable Información de la Compañía Razón Social: Tertius S.A.P.I. de C.V. SOFOM, E.N.R. Página WEB: Estructura de la Compañía Año de comienzo de la actividad: 2010 Cartera Administrada: $37,122.1 millones de pesos Criterios Relacionados Criterio para la Calificación/Clasificación de los Administradores de Financiamiento Estructurado en Latinoamérica (Febrero 6, 2013). Riesgo de Interrupción de Servicio de Administración de Financiamiento Estructurado (Febrero 19, 2013). Factores Clave de la calificación Fitch Ratings incrementó la calificación de Tertius S.A.P.I. de C.V. Sofom, E.N.R. (Tertius), como Administrador Especial de Activos Financieros de Crédito, a AAFC3(mex) desde AAFC3-(mex) y asignó la Perspectiva Estable. Personal Experimentado: Al cierre de junio de 2013, la plantilla laboral de Tertius es de 310 empleados en total. A nivel directivo y gerencial, la plantilla laboral cuenta con una antigüedad promedio, en el mercado hipotecario mexicano, de aproximadamente 11 años. Los principales ejecutivos aportan una experiencia promedio de 16 años en la industria y 9.6 realizando las mismas actividades en la entidad. Sana Estructura de Gobierno Corporativo: El gobierno corporativo de Tertius cuenta con órganos de control interno bien definidos. El principal órgano de control y decisión es el Consejo de Administración. El Consejo se compone de ocho miembros y un secretario, nueve personas en total, con la participación de seis consejeros independientes. Adicionalmente, ha establecido órganos facultados para que le auxilien en la toma de decisiones operativas y la implementación de sus directivas. Amplia Escala de Negocio: Al cierre del segundo trimestre de 2013, Tertius mantiene la administración de 17 portafolios de cartera crediticia, que representan un valor de $37,122.1 mdp, así como la administración y gestión de comercialización de 5,611 bienes adjudicados. En opinión de Fitch, esto refleja la reputación ganada por Tertius entre los participantes del mercado como un administrador sustituto eficiente en sus funciones. Robusta Plataforma Tecnología: El proceso de gestión de cartera de Tertius es, en gran medida, automatizado. Esto mitiga el riesgo de error humano. El sistema realiza el cálculo del monto a cobrar sobre el crédito remanente, de acuerdo con las condiciones pactadas en cada contrato. En opinión de Fitch, la plataforma que la entidad utiliza ofrece un robusto soporte a sus operaciones, en relación al tamaño y calidad del portafolio administrado. Sensibilidad de la Calificación La calificación podría incrementarse en el mediano plazo a medida que la entidad pueda mostrar una reducción de los índices de morosidad del total de las carteras administradas manteniendo su escala de negocio; así como por el desplazamiento efectivo de los bienes adjudicados. La calificación podría reducirse por un deterioro en la calidad de los portafolios que la entidad administra, la cual es inherente a una baja calidad en el servicio de administración, a quejas por falta de atención a los acreditados que puedan requerirlo o la falta de entrega de reportes del status de los portafolios a los dueños o a inversionistas de los mismos. Analistas Román Sánchez Serra +52 (81) Katalina Treviño Mendoza +52 (81)

2 Perfil A raíz de los sucesos macroeconómicos, que impactaron los mercados hipotecarios en 2008, los accionistas de Patrimonio S.A. de C.V. Sofom, E.N.R. [Patrimonio, BB(mex), AAFC3(mex) ] decidieron invertir en planeación estratégica y en el desarrollo e implementación de sistemas computacionales, utilizados para la administración de los activos financieros inmobiliarios. Al paso del tiempo, la entidad estableció un área interna de servicios fortalecida con una plataforma tecnológica de primer nivel; la cual se utiliza para proporcionar el servicio de administración a portafolios de activos propios y de terceros, y que en octubre de 2010 se convertiría en Tertius. Tertius es una entidad privada, cuya tenencia accionaria se encuentra distribuida de manera equitativa en tres personas físicas y que, aún cuando, mantiene accionistas en común con Patrimonio, es un administrador de activos independiente. La entidad tiene la capacidad de administrar paquetes de cartera originada por diversas entidades, como administrador sustituto. Todos los portafolios administrados por Tertius son de propiedad de terceros. El personal de la entidad cuenta con amplia experiencia y conocimiento del mercado hipotecario mexicano, que han adquirido de forma interna y de la plataforma tecnológica desarrollada en conjunto con Patrimonio. Aun siendo una entidad privada, Tertius mantiene una estructura de gobierno corporativo de acuerdo a las mejores prácticas establecidas. El Consejo de Administración se compone de ocho miembros y un secretario; nueve personas en total, con la participación de seis consejeros independientes. Adicionalmente, ha establecido órganos facultados para que le auxilien en la toma de decisiones operativas y la implementación de sus directivas. Estos órganos facultados son: comité de auditoría, comité de riesgos, comité ejecutivo y comité de comunicación y control. Consejo de Administración Comité Ejecutivo Comité de Auditoría Director General Comité de Riesgos Comité de Comunicación y Control Al cierre del primer trimestre de 2013 (1T13), la compañía reportó un capital social de $129.0 millones de pesos (mdp), un capital contable de $161.3 mdp y activos totales por $371.6 mdp. Tertius mantiene la administración (Administración Sustituta o Special Servicing) sobre portafolios originados por Patrimonio, cuyos derechos de cobro fueron establecidos como garantía en mecanismos de financiamiento estructurado (bursatilizaciones de cartera); así como portafolios de créditos inmobiliarios propiedad de terceros, los cuales están integrados por créditos originados por entidades y que han cesado su operación. Tertius ha quedado como Administrador Sustituto de éstas. Tertius mantiene presencia en 19 estados de la república con una red de 20 sucursales, en conjunto con Patrimonio. Éstas se administran por sus oficinas regionales en Monterrey, Guadalajara y el Distrito Federal. Posición Financiera La operación de Tertius muestra el perfil financiero típico de las entidades que tienen como única función proporcionar servicios de administración de cartera. Las entidades de este tipo, por lo regular, muestran un balance virtualmente libre de deuda financiera y una base de activos, propiedad de la entidad, sumamente reducida (constituida, principalmente, por disponibilidades de efectivo); así como intangibles en los que se incluye el valor de los Tertius 2

3 derechos adquiridos por la administración de carteras, por el software que utiliza para la administración de los portafolios y, en menor medida, por el mobiliario. Sus gastos operativos representan un alto porcentaje de sus ingresos. Al cierre del 1T13, la cartera administrada por Tertius es de 117,235 créditos por un saldo estimado de $37.1 mil mdp. Estos valores incluyen la administración de la cartera bursatilizada de Patrimonio ($2,646 mdp). Los ingresos de Tertius provienen, principalmente, de las comisiones por administración de cartera, los cuales para el mismo período totalizaron $96.6 mdp (1T12; $68.6 mdp) con una utilidad neta de $19.1 mdp (1T12; 20.2 mdp). La entidad muestra una viabilidad financiera con sustentabilidad de largo plazo. La política de Tertius es mantener una disponibilidad alta de liquidez. A la misma fecha, las disponibilidades de efectivo representan el 24.9% de sus activos totales. La cobertura de sus activos circulantes a pasivos circulantes (razón circulante) es de 1.27 veces; que aunque es adecuada, es inferior a la de otras entidades similares calificadas por Fitch. La diferencia principal deriva de la adquisición de un préstamo bancario de corto plazo, el cual es utilizado por la entidad para obtener los derechos de administración sobre el portafolio crediticio, la plataforma tecnológica y el personal operativo remanente de una entidad en proceso de liquidación, con la cual estima podrá obtener ingresos netos adicionales por el remanente de vida del portafolio. Los activos productivos de la entidad están constituidos, principalmente, por el software que utiliza para la administración de activos, el mobiliario de oficina y el equipo de cómputo netos de depreciación, los cuales representan un 46.7% de los activos fijos o el 13.7% de su activo total. Le entidad estima que la vida útil de sus sistemas para la administración de carteras crediticias es de aproximadamente 20 años, considerando que se les da mantenimiento y adecuaciones de forma periódica. Compañía y Personal El personal que labora en Tertius está contratado directamente por la entidad. Tertius y Patrimonio comparten su estructura corporativa, en los segmentos de análisis de información sectorial y de mercado, estrategia, comercialización de activos y administración de proyectos, al mantener un contrato de prestación de servicios. La estructura organizacional denota, de manera clara, la separación de las líneas de negocio en las que participa cada entidad. A continuación se presenta una versión condensada de la estructura organizacional, incluyendo los niveles directivos y gerenciales. Director General (Tertius / Patrimonio) Servicios Corporativos Director de Administración de Cartera Gerente Cartera Gerente Información de Portafolios Gerente Control Gasto Operativo Director de Recuperación Gerente Recuperación Extrajudicial Gerente Coordinación Pre-legal Gerente Judicial Norte Gerente Judicial México - Sur Director de Administración Inmuebles Individual Gerente Inmuebles California - Norte Gerente Inmuebles Zona Centro Gerente Inmuebles Resto del País Gerente Regularización Director de Atención a Acreditados Gerente Sucursales Gerente Servicio a Clientes Gerente Call Center (Cobranza) Gerente Cobranza Domiciliaria Centro - Sur Gerente Cobranza Domiciliaria Norte Gerente Control y Seguimiento Planeación y Finanzas Análisis e Información Proyectos y Control Comercial Administración de Personal (Productora) Al cierre de junio de 2013, la plantilla laboral de Tertius es de 310 empleados en total; de los cuales, el 84.8% es personal con contratos por tiempo indefinido y el 15.2% corresponde a Tertius 3

4 personal temporal, principalmente, personal operativo de las áreas de cobranza, atención a clientes y recuperación. Por otra parte, el 66.5% del personal está dedicado a la atención de acreditados, en la que se incluye la gestión de cobranza de moras en hasta cuatro pagos vencidos; el 17.7% se dedica a la recuperación (procesos de cobranza), el 10.0% a la administración de la cartera y el 5.8% a la administración de inmuebles -ya sean individuales o de créditos comerciales; es decir, bienes adjudicados-. La mayor parte de su plantilla está en Monterrey, desde donde proporciona soporte a sus 20 sucursales, por medio de sus oficinas regionales de Monterrey, Guadalajara y el Distrito Federal. Personal Junio 2013 Áreas Funcionales Dispersión Geogáfica México, D.F. 5.8% Atención a Acreditados 66.5% Recuperación 17.7% Administración de Cartera 10.0% Monterrey 66.8% Tijuana 5.2% Cancún 2.9% Guadalajara 2.6% Hermosillo 2.3% Fuente: Tertius Administración Inmuebles 5.8% Otras 14 Sucursales 14.5% A nivel directivo y gerencial, la plantilla laboral cuenta con una antigüedad dentro de la industria de 11 años en promedio. Los principales ejecutivos aportan una experiencia promedio de 16 años en la industria y de 9.6 realizando las mismas actividades, tanto para Tertius como para Patrimonio. Dado el crecimiento de sus operaciones, en sus niveles directivo y gerencial prácticamente no presenta rotación de personal para el período analizado; así como por la incorporación del personal de una entidad hipotecaria en proceso de liquidación. Sin embargo, a nivel operativo mantiene un nivel de rotación inferior al de otras entidades similares calificadas por Fitch, debido a los contratos temporales para este segmento de su plantilla laboral. En cuanto a capacitación, cada persona que ingresa a Tertius recibe un curso de inducción, en el cual se presenta la operación de Tertius/Patrimonio, así como cada una de las áreas que la componen, los horarios de trabajo, prestaciones y el funcionamiento de los productos crediticios administrados por la institución. Durante 2012, Tertius estableció un área de Capacitación Operativa para el personal de Atención a Acreditados y Cobranza. Los esfuerzos de esta área se enfocan a capacitar al personal de las sucursales y de los centros de atención a acreditados, para que puedan orientar a los acreditados en los esquemas de salida que tiene disponibles. Para el período analizado, de 12 meses, cada colaborador recibió poco más de 62 horas hombre de capacitación, en promedio. Esto compara de manera altamente positiva con otras entidades similares calificadas por Fitch y excede los tiempos considerados como superiores al promedio. El incremento en la capacitación está detonado por la implementación de su taller de Servicio Parametrado, en el que se establecieron procedimientos y métricas de atención a acreditados. En este esfuerzo participaron todos los niveles de la organización. El programa de compensación del personal que labora en Tertius consta lo establecido en la Ley Federal del Trabajo y de prestaciones adicionales, que incluyen: fondo de ahorro, premio de puntualidad, vales de despensa y seguro de gastos médicos mayores (titular y beneficiarios directos), entre otras. Entre las estrategias de retención del talento, a nivel ejecutivo, se establece un plan de carrera y de desarrollo dentro de la organización. Tertius 4

5 Controles y Administración de Riesgo Todos los procedimientos que Tertius sigue se establecen individualmente para cada contrato de administración. Se da el mismo tratamiento para cada portafolio administrado sin distinción de su origen, de acuerdo a las políticas establecidas en su Manual de Administración de Cartera. Cuando el mandato de administración se aparta de los procedimientos estandarizados, se realiza una consulta con los representantes y/o dueños del portafolio en cuestión, a fin de proteger en todo caso sus intereses. Los procedimientos están disponibles de manera electrónica para el personal, con acceso de acuerdo a su perfil laboral y las carteras en administración las que participa. Los procedimientos de administración se actualizan anualmente, a excepción que alguna área que lo requiera antes de lo previsto, por el desarrollo de mejoras a los procedimientos existentes, por modificaciones derivadas de las reglas de administración establecidas por los dueños de los portafolios que recibe en administración o por la implementación de procedimientos por cuestiones regulatorias. Como parte de sus mejoras en procesos de atención a acreditados, Tertius modificó su página de internet para consultar estados de cuenta, orientar en trámites y la solicitud de los mismos, proveer la localización de sucursales y los medios de pago. La página tiene una sección en la que se explica, detalladamente, el estado de cuenta; así como avisos de atención para acreditados en entidades diferentes y poder facilitar la transición de los portafolios. La sección de preguntas frecuentes explica, de manera sencilla, el proceso de transición del originador del crédito al administrador sustituto y las implicaciones que esto tiene; así como los lugares y cuentas para efectuar el pago de los créditos. El principal órgano de control y decisión de Tertius es el Consejo de Administración. Este último soporta sus funciones en órganos de decisión especializados, a los que les ha otorgado facultades dependiendo de su ámbito de especialización. Los órganos facultados con los que cuenta el emisor son: comité de ejecutivos de dirección, comité de comunicación y control, comité de auditoría, y comité de riesgos (en el que se engloban las funciones de autorización de crédito). La auditoría interna, operativa y financiera es dictada por el comité de auditoría. Esto se proporciona como un servicio corporativo, que le permite dar uniformidad y consistencia a los procesos en ambas entidades. Las funciones del área de auditoría son: Asegurar que la información financiera cumpla con los más altos estándares de calidad. Coordinar el proceso de auditoría, a fin de que sea realizado con objetividad e independencia de otras áreas. Verificar que Tertius tenga los mecanismos necesarios para cumplir con sus obligaciones legales. Proponer y supervisar el trabajo de los auditores externos. Al ser una entidad independiente, y debido a su giro de negocio, Tertius ha reforzado sus procedimientos para detectar operaciones ilícitas y de lavado de dinero. La entidad ha cumplido, en forma y tiempo, con la entrega en 2012 al regulador de su Manual de Operación para Prevenir, Detectar y Reportar Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita y Financiamiento al Terrorismo. La emisión de este manual derivó en una profunda revisión de políticas y procedimientos de las áreas de registro contable y de recuperación (workout), concluida a finales de ese mismo año. Tertius 5

6 Mandatos de Administración Marzo 2013 Contrato 3 3.9% Contrato 2 1.0% Contrato % Fideicomisos 10.9% Fuente: Tertius Contrato % Contrato % Contrato % Administración de Cartera Las operación de Tertius inicia con la administración de portafolios bursatilizados por Patrimonio; así como con la subcontratación, por parte de la misma, para que administre algunos portafolios crediticios originados por entidades financieras no bancarias (Sofoles / Sofomes), que recibieron recursos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para la originación de créditos hipotecarios de vivienda de interés social. A inicios de 2011, esta cartera representaba el 92.7% del total administrado por Tertius. La composición de la cartera en administración con mandato directo a Tertius se ha modificado al paso del tiempo. Al cierre del segundo trimestre de 2013, Tertius mantiene la administración de 17 portafolios de cartera crediticia, los cuales representan un valor de $37,122 mdp en 117,235 créditos; de los cuales, el 45.3% son mandatos directos a la entidad. Adicionalmente, Tertius mantiene la administración y gestión de comercialización de 5,611 bienes adjudicados, con un valor reportado de $3,059 mdp. En opinión de Fitch, esto refleja la reputación de Tertius como un administrador sustituto eficiente en sus funciones, entre los participantes del mercado. Estos datos incluyen 25,560 créditos, con valor de $5,904.4 mdp de la cartera. En octubre de 2012, la cartera adquirió los derechos de administración, plataforma tecnológica y personal de una entidad hipotecaria, la cual es subsidiaria de un banco extranjero en proceso de liquidación. De esta transacción, Tertius estimó que podrá recibir un ingreso neto mensual de $3.8 mdp, aproximadamente. El proceso de transición para esta cartera ha sido expedito, pues se mantuvieron los mismos centros y teléfonos de atención a clientes, métodos y lugares de recepción de pagos. Portafolio Administrado Evolución Histórica (mdp) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Fuente: Tertius Valor (mdp) Cartera Nueva Créditos Administrados Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dic-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 (Créditos) 160, , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Tertius cuenta con la capacidad operativa y técnica para efectuar todas las etapas de la administración de carteras crediticias de terceros (Special Servicing), incluyendo la originación de créditos; siempre y cuando esto sea con recursos del dueño del portafolio. Estos servicios pueden ser ejecutados como un proceso integral o sólo los que le sean requeridos. Los servicios son: 1. Originación de Cartera Crediticia: Para el análisis de solicitudes de crédito, Tertius utiliza un mecanismo de score crediticio diseñado por Patrimonio. Este mecanismo es calibrado periódicamente, al ajustar el peso específico de los factores de riesgo que considera. El score permite a Tertius tener una guía sobre la calidad crediticia del solicitante, al considerar las puntuaciones del Buró de Crédito, el perfil del cliente y la experiencia del comportamiento de pago de los acreditados, entre otros factores; así como la experiencia de sus analistas, la cual es adquirida en la administración de los diversos portafolios. Tertius 6

7 Como parte de las sinergias de Tertius con Patrimonio, la entidad tiene relación con una compañía especializada en el manejo de documentos físicos. Ésta proporciona el servicio de administración de los todos los expedientes de crédito, con excepción de aquellos que se encuentran en trámite. Los expedientes son resguardados en un almacén de alta seguridad, y el servicio se complementa con una completa y sofisticada base de datos; así como con un avanzado sistema de localización de expedientes. En caso de requerir retirar o extraer un expediente de las instalaciones de resguardo, se requiere una solicitud por parte de las personas designadas. Los expedientes de bienes adjudicados se resguardan en instalaciones propias. 2. Administración de Activos Financieros: Incluye la administración de expedientes de crédito, control, inventario y resguardo de los mismos. Además, genera estados de cuenta y los cálculos para determinar el monto de la mensualidad a pagar, intereses moratorios o penas por mora; así como la constancia de intereses reales anualmente. También aplica la cobranza de cada crédito y sus componentes, según la prelación de pagos establecida en el mandato de administración correspondiente. De igual manera, mantiene la relación con proveedores de componentes (seguros, garantías y/o swap para protección de los acreditados, en caso de un incremento abrupto en el valor de las UDIs); así como el pago de las primas correspondientes. Para todos los portafolios administrados, mensualmente, se realiza un reporte de cobranza y estatus de la cartera (reporte de servicing). Esto a fin de que el administrador maestro y/o los inversionistas o dueños de los portafolios puedan verificar la información que requirieron. El reporte incluye el monto de pagos y los prepagos recibidos, estratos de morosidad, casos en proceso judicial, reporte de activos recuperados, distribución geográfica del portafolio, número y valor de los bienes adjudicados; así como la entrega de los recursos, producto de su venta. Adicionalmente, a los dueños de los portafolios se les proporciona un reporte con información para recuperar créditos morosos y, para aquellos que se encuentren en cobranza judicial, en el que se incluye el proceso en la que se encuentra. De igual manera, se informa al fiduciario y/o propietario de los activos, así como a garantes o terceros autorizados la distribución de los fondos recibidos y gastos. Además, se emiten reportes regulatorios a Buró de Crédito, SHF y órganos reguladores o de control. 3. Administración de Flujos: Cada crédito se identifica con una clave única (referenciado), con la cual se rastrea y notifica electrónicamente la cobranza diaria. Tertius cuenta con diversos medios de pago, los cuales están dados en función de las instrucciones o necesidades del dueño del portafolio administrado. Estos medios incluyen: sucursales, instituciones bancarias y cadenas comerciales con presencia en todo el país. Para cada portafolio administrado, la entidad mantiene un exhaustivo control de los fondos recibidos en las cuentas bancarias; así evita el riesgo de que los recursos de diferentes portafolios se mezclen (commingling risk). De las cuentas en las que se reciben los fondos, Tertius realiza conciliaciones diarias, identifica los créditos pagados, la existencia de faltantes en pagos recibidos e identifica los créditos que no fueron pagados. Tertius genera y entrega a las partes la información, para elaborar estados financieros y fiscales. Relación con clientes: Se ofrece la atención directa al acreditado, ya sea telefónica y/o presencial (CRM, por sus siglas en inglés). Este servicio es complementado con su página de internet, en la que se explican las preguntas más recurrentes relacionadas con el proceso de cambio de administrador, prepagos parciales o totales, restructuras por cambio de moneda o sustituciones de deudor, reclamaciones de seguros de vida, daños y/o desempleo. Tertius cuenta con un área dedicada a la atención y seguimiento de quejas del servicio y aseguramiento de calidad, la cual reporta directamente al comité de auditoría. Tertius 7

8 La cartera administrada por Tertius (Administración Sustituta o Special Servicing), consiste en portafolios de créditos que fueron originados por entidades financieras no bancarias (Sofoles / Sofomes), que recibieron recursos de banca de desarrollo; principalmente, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para la originación de créditos hipotecarios de vivienda de interés social. Estos portafolios en administración especial son propiedad de otras entidades, por lo que no representan un riesgo financiero para Tertius. Es importante notar que, al momento de ser recibidos por Tertius para administración, la mayoría de los portafolios presentaban un alto nivel de deterioro (morosidades y cartera vencida). Esto por la crisis de , en la que la mayoría de los acreditados se vieron afectados en su capacidad de pago y, en alguna medida, por el bajo nivel de atención prestado por el administrador/originador del crédito y por la afectación de su situación financiera en la misma crisis. La estructura de comisiones, que Tertius recibe como contraprestación por sus servicios, considera el valor total de los portafolios en administración para el cálculo del monto a pagar; en opinión de Fitch esto reduce la velocidad de los procesos de recuperación. Al cierre del 2T13, la cartera administrada presenta un índice de cartera vencida de 41.8% (2T12; 38.8%). El incremento en el indicador de cartera vencida refleja la migración natural de la cartera con mora baja a etapas superiores. La ligera variación del indicador se explica por la falta de documentación legal en algunos de los portafolios (que le permita ejercer procesos de negociación extrajudicial o judicial, lo cual ha reducido la velocidad de la recuperación sobre dichos portafolios); así como por la reducción en la base de cálculo por prepagos de algunos de créditos, al tratarse de portafolios cerrados, en los cuales no se ingresan créditos que substituyan a dichos prepagos. Los derechos de cobro de la mayoría de dichos portafolios crediticios fueron bursatilizados por las entidades que originaron los créditos, por lo que el beneficiario directo de la garantía del crédito (hipoteca) es el mismo originador. Como se mencionó anteriormente, la mayoría de los créditos fueron originados con recursos de SHF, por lo que al enfrentar problemas financieros, los originadores le entregaron los derechos de cobro, pero no se estableció claramente un derecho sobre las hipotecas. Como dichas entidades dejaron de existir, para la entidad que recibe los derechos de cobro (flujos de bursatilización) resulta sumamente difícil justificar de manera legal el derecho a la hipoteca (garantía del préstamo). Tertius ha llevado un esfuerzo importante para complementar la documentación y establecer como beneficiario de la hipoteca al nuevo dueño de los derechos de cobro. Derivado de lo anterior, el tiempo promedio en las adjudicaciones se incrementó hasta 40 meses (2T12; 34 meses). Sin embargo, Tertius ha reducido el tiempo para completar la venta de las propiedades adjudicadas. Al cierre del 2T13, el lapso era de 8.6 meses (2T12; 10.1 meses); la antigüedad promedio del inventario es inferior a 6 meses, ya que sólo una porción muy pequeña de los inmuebles administrados (3.5%) tiene un origen previo, al cierre de La efectividad de la recuperación de Tertius supera el promedio de otras entidades similares calificadas por Fitch. Al cierre del 2T13, la recuperación sobre ventas de inmuebles en paquete es de, aproximadamente, el 74% del valor de avalúo y de 84% para las ventas individuales. Al cierre del 2T13, mantiene en gestión de comercialización directa un inventario de 5,611 inmuebles con un valor reportado de $3,059 mdp. Los esfuerzos realizados por la entidad para desplazar el inventario de bienes adjudicados significaron una reducción del volumen del inventario y el saldo por este concepto. En los portafolios se incluye los servicios de recuperación y/o administración de inmuebles (Bienes Adjudicados o REO, por sus siglas en inglés); las actividades desarrolladas por Tertius son coordinadas por dos áreas diferentes: Tertius 8

9 1. Recuperación (workout): Tertius utiliza el score crediticio, de manera predictiva, para gestionar los créditos con cero atrasos pero con probabilidad de incumplimiento. Los demás créditos con atrasos se gestionan telefónicamente, con vistas presenciales, asignación de despachos judiciales y supervisión de avance (reportes internos), manteniendo el control del monto de gastos necesarios para los procesos judiciales, los cuales son reembolsados a Tertius cuando se comercializa el inmueble, los derechos o se restructura el crédito, si las reglas del mandato al que corresponde lo permiten. 2. Administración del Inmuebles: Tertius puede administrar los inmuebles recuperados por procesos extrajudiciales (dación en pago) o por adjudicación judicial, tanto de carteras individuales como de carteras comerciales (créditos puente). La administración de los inmuebles incluye la visita, identificación, aseguramiento y/o acondicionamiento del inmueble; la recepción de bienes, la regularización legal del mismo y la definición del precio y estrategia de venta mediante la asignación y supervisión de agentes inmobiliarios, así como la promoción y venta de los mismos en distintos canales. Para el caso de bienes adjudicados de créditos puente, por tratarse de conjuntos de activos inmobiliarios que pueden ser individualizados o comercializados íntegramente, se requiere de mayor especialización. Los activos inmobiliarios pueden tener varios grados de avance. Tertius mantiene diversas estrategias para su realización, al buscar siempre el mayor beneficio para el dueño del portafolio. Para cada caso, Tertius lleva a cabo una evaluación con el fin de determinar la conveniencia de comercializarlos en el estado en que los recibe o si la inversión es requerida para terminarlos y obtener un mayor retorno por la venta de los mismos (rentabilidad de la inversión). Los resultados de sus análisis se presentan al dueño del portafolio correspondiente y, en caso de que decida vender el activo tal como se encuentra, se procede a la venta directa. Esto al buscar, entre los clientes e inversionistas de la zona en que está ubicado el inmueble, a posibles compradores. Si el dueño del portafolio decide hacer una inversión esperando obtener una mayor recuperación, en función del valor y nivel de complejidad de para el proceso, se busca en la misma zona a contratistas o desarrolladores con los que Tertius hace una alianza para terminar y vender los inmuebles de manera individualizada. Los esquemas pueden ser desde un contrato de obra, un contrato de asociación en participación, un contrato de comisión mercantil, un contrato de servicios o la combinación de dos o más de estos esquemas. Adicionalmente, Tertius ofrece a los acreditados de algunos de los portafolios administrados productos solución. Estos productos son los que han demostrado una mayor efectividad en la recuperación de carteras deterioradas; sin embargo, no son aplicables a todos los portafolios administrados. Mejora de Hipoteca: Convierte un crédito en UDIS a Pesos. Al realizar este tipo de restructura, el acreditado nota inmediatamente una disminución en el monto de su mensualidad y en el plazo de su crédito, manteniendo un monto fijo de mensualidad a pagar por la vida remanente del crédito. Hipoteca Ideal: Convierte un crédito en UDIs a pesos, en un esquema de restructura. Éste considera un pago inicial bajo e incrementos convenidos en el pago de 2.56% cada año. En el caso de este producto, se pacta una tasa de interés ajustable en función del plazo de crédito, la cual se ajustará cada 3 años y que se fijará en el décimo aniversario de la reestructura. Esta última queda fija hasta el final de la vida del crédito. Este producto considera que, en caso de un prepago, se cobrará una comisión de 2% sobre el monto pagado. Tertius 9

10 Para que un acreditado pueda acceder a estos mecanismos de restructura, es necesario que se encuentre al corriente en el pago de su hipoteca en las 12 últimas mensualidades y sin atraso mayor a 3 meses. Los plazos máximos de estos productos son de 20 años. Al completar la solicitud para la reestructura, Tertius realiza un análisis del acreditado utilizando el score crediticio; en caso de que no alcance el puntaje mínimo, la solicitud es rechazada. Dependiendo de las necesidades de recuperación de los dueños de los portafolios que administra, Tertius puede implementar diversos esquemas de restructura, en los que se incluyen quitas de accesorios, moratorios, y/o capital, quitas condicionadas al cumplimiento de diversas condiciones, sustitución de deudores, finiquitos con quitas e incluso programas de dación en pago con arrendamiento temporal. Tecnología Para la gestión de cobranza de la cartera crediticia, la entidad utiliza una aplicación desarrollada por una empresa especializada con base en requerimientos de propios. Con éste aseguró el correcto funcionamiento de la aplicación en cuanto a cálculos y procesos requeridos. De acuerdo a estimaciones internas de la entidad, su capacidad instalada le permitiría administrar hasta 150,000 créditos; por lo que un incremento en el volumen de créditos administrados le dejaría aún capacidad libre de operación sin menoscabo de las funcionalidades actuales de su plataforma tecnológica. La plataforma que la entidad utiliza ofrece un robusto soporte a sus operaciones, en relación al tamaño del portafolio administrado. Durante 2012, la entidad completó la migración de sus sistemas de administración de negocio y registro contable a un robusto ERP, al establecer las mejores prácticas de negocio a nivel mundial. De manera periódica, la entidad realiza actualizaciones a sus aplicativos y todos los módulos de su ERP, lo cual asegura su funcionamiento de forma óptima, así como la interconectividad de los mismos. El proceso de gestión de cartera de Tertius es, en gran medida, automatizado, con lo que se mitiga el riesgo de error humano. El sistema realiza el cálculo del monto a cobrar sobre el crédito remanente, de acuerdo con las condiciones pactadas en cada contrato. A la fecha de corte, los montos a pagar para cada crédito quedan disponibles para consulta por parte de los acreditados en la página de internet de la entidad y la impresión de estados de cuenta para ser distribuidos a los acreditados. El proceso se realiza en todos los portafolios administrados. No obstante, a requerimiento de los dueños de los portafolios, Tertius puede generar reportes especiales con cortes a una fecha específica. Para todos los portafolios que se realiza un reporte de cobranza del período y estatus de la cartera (reporte de servicing) de manera mensual. Esto a fin de que el administrador maestro y/o los inversionistas o dueños de los portafolios puedan tener acceso a la información que solicitaron en el mandato de administración correspondiente. El reporte incluye el monto de pagos y prepagos recibidos, estratos de morosidad, casos en proceso judicial, reporte de activos recuperados, distribución geográfica del portafolio, número y valor de los bienes adjudicados, así como la confirmación de la entrega de los recursos producto de la venta de los mismos. Adicionalmente, a los dueños de los portafolios se les proporciona un reporte con información referente a la gestión realizada para la recuperación de créditos morosos y, para aquellos que se encuentren en cobranza judicial, se incluye la instancia procesal en la que se encuentra la gestión. Recientemente, la institución llevó a cabo la inclusión de un nuevo sistema, con el que se da un seguimiento puntual a los ejecutivos de cobranza; ya que realiza seguimiento de las actividades mediante registros automatizados y localización por GPS con fotografías de los inmuebles al momento de las visitas domiciliarias. Los gestores internos y externos tienen Tertius 10

11 acceso a consultar dicho sistema vía web en dispositivos móviles. La aplicación permite tomar decisiones con respecto al comportamiento del portafolio, mejorar la distribución de los recorridos de los ejecutivos de cobranza y mantener evidencia de las visitas domiciliarias, con lo cual se fortalece el procedimiento de la cobranza. Adicionalmente, en 2012, se implementó un sistema de gestión y venta de bienes adjudicados. Este aplicativo es configurable de forma interna y puede establecer diferentes perfiles de acceso; por lo que, los promotores pueden conocer en tiempo real el estatus de los bienes disponibles, su valor de comercialización y alimentar propuestas para su venta. Desde hace poco más de 6 años, Patrimonio trabaja con una compañía especializada en el manejo de documentos físicos, lo que ha generado una sinergia en la operación de Tertius. La compañía de manejo de documentos proporciona el servicio de administración de todos los expedientes de crédito, con excepción de aquellos que se encuentran en trámite. Los expedientes están resguardados en un almacén de alta seguridad, y el servicio se complementa con una completa y sofisticada base de datos, así como con un avanzado sistema de localización de expedientes. En caso de requerir retirar o extraer un expediente de las instalaciones de resguardo es necesario que lo soliciten las personas designadas para autorizar el retiro del expediente. Todas las sucursales se encuentran interconectadas con la oficina central de Patrimonio / Tertius, a través de una red privada virtual (VPN, por sus siglas en inglés), la cual mantiene una comunicación constante, sin desfase de información y provee un servicio satisfactorio a los acreditados. La interconectividad con las oficinas permite que la información sea respaldada, de manera continua, al ser almacenada en los servidores centralizados y el mantenimiento de una base de datos unificada (Data Warehouse). Toda la información almacenada en el servidor central se respaldada diariamente. Todos los archivos son identificados por un número de expediente y número de crédito, incluso por un código de barras. Los archivos en trámite se encuentran en una bodega bajo llave y sólo una persona autorizada cuenta con acceso a la misma. Los expedientes físicos se encuentran en una zona con acceso únicamente para personal autorizado y están equipados con detectores de humo y medidas contra incendios. Como una medida adicional de seguridad, se ha implementado un mecanismo de control a dispositivos extraíbles de lectoescritura, a fin de resguardar la información de carteras y acreditados. Tertius 11

12 Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por la entidad, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERÉS, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor 2013 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Tertius 12

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