Informe Razonado de Presupuesto 2016

Transcripción

1 Informe Razonado de Presupuesto 2016 Objetivo: Empresa: Contabilidad: IFRS Revisar el proyecto de presupuesto presentado por la Empresa a Dipres y emitir una opinión razonada respecto a la alineación de dicho proyecto con los compromisos estratégicos y de gestión de la Empresa, como también una opinión técnica sobre los nuevos proyectos de inversión propuestos y el SEP emite su recomendación al respecto. ZOFRI S.A. Fecha: 25 de noviembre de 2015 Autor: VSB/PLD ANTECEDENTES ZOFRI S.A., es una Sociedad Anónima abierta que transa en bolsa, con un 72,7% de propiedad del Estado (CORFO 71,3% Y Fisco 1,4%). En la actualidad administra y Explota la Zona Franca de Iquique, a través de sus líneas de negocios: Centro de Negocios Mayorista, conformado por el Recinto Amurallado y el Barrio Industrial, es un área de 90 hectáreas útiles con la infraestructura necesaria para la instalación de empresas para almacenar, comercializar y distribuir productos. Además cuenta con el parque empresarial en Alto Hospicio de 128 hectáreas totales para el desarrollo de actividad asociado a empresas proveedoras de la minería recientemente inaugurado y que se encuentra en pleno proceso de arrendamiento de sus sitios; Mall Comercial que cuenta con 460 tiendas, para venta al detalle, con más de m² útiles. El Mall en Chile con la mayor cantidad de ventas por metro cuadrado (20,7 UF/m2/mes año 2014); Centro Logístico donde se almacena y administra inventarios, cuenta con m3, y Parque Industrial Chacalluta en Arica. En Zona Franca operan más de empresas, constituyéndose en un polo de desarrollo para el norte del país. Actualmente CORFO posee el 71,28% de la propiedad, el Fisco de Chile el 1,40% y otros accionistas privados el 27,32% restante. PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA La empresa considera 10 objetivos estratégicos que son: 1. Incrementar Venta y Márgenes Negocios Actuales. 2. Desarrollo de Nuevos Negocios. 3. Extender concesión más allá del año 2030 y ampliación de giro. 4. Ofrecer un Servicio que satisfaga las necesidades y requerimientos de sus Usuarios y sus clientes. Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 1 de 8

2 5. Considerar y ponderar los intereses de sus Grupos de Interés, alineados con la estrategia de la compañía. 6. Mejorar Gestión Comercial. 7. Mejorar Gestión Sostenibilidad. 8. Mejorar Operación y la eficiencia de los procesos. 9. Adecuar Organización y Cultura para enfrentar los nuevos desafíos. 10. Mejorar Infraestructura, Tecnología y Sistemas. A esos 3 objetivos estratégicos el SEP ha agregado otros 3 que son: 11. Desarrollar Plan Maestro para la Zona Franca. 12. Liderar la implementación de una mesa de coordinación entre el Puerto de Iquique y Zofri S.A. desde una mirada integradora de la logística Puerto Zona Franca. 13. Cumplimiento de las Guías de Gobierno Corporativo. El plan estratégico de la empresa corresponde al período La misión establece que la empresa proporciona una plataforma de servicios para comercializar y facilitar negocios en el cono sur de América Latina, siendo además la responsable de la evolución de la comunidad de negocios en las regiones de Tarapacá, Arica y Parinacota, en su integración con la economía mundial. Incorpora a la generación de valor a sus clientes la ética de los negocios. De acuerdo a lo señalado en mandato SEP informado a la empresa en 2014, la compañía, considera el diseño, desarrollo y ejecución de un master plan de crecimiento y optimización de la operación del recinto Zofri, lo que se enmarca dentro de las políticas de gobierno, donde la DIPRES en conjunto con la SUBDERE, está desarrollando un estudio que permita evaluar las zonas francas de Chile, y estudiar eventuales modificaciones de acuerdo a la realidad actual. Un punto relevante a considerar es la relación de la empresa con su principal cliente que son los usuarios de zona franca instalados en barrio industrial, recinto amurallado y Mall, donde éstos sean considerados como parte de la estrategia para el desarrollo de la zona franca y por ende de Zofri S.A. Respecto del presupuesto 2016 de la empresa, este se ajusta a lo esperado por el SEP, pero se debe incorporar, los objetivos estratégicos incorporados por el SEP, lo que se verá reflejado una vez que se definan las metas La empresa se hace cargo de su planificación estratégica, lo que se ve reflejado en sus proyectos de inversión. Se echa de menos dentro de las inversiones a ejecutar durante el 2016, alguna que potencie el área de negocios Centro Logístico. Además de lo anterior, en el presupuesto no están explicitas gestiones asociadas al Lineamiento de Desarrollo Sostenible, así como tampoco se encuentran operaciones o inversiones asociadas al de liderar la implementación de una mesa de coordinación entre el Puerto de Iquique y Zofri desde una mirada integradora de la logística Puerto Zona Franca. Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 2 de 8

3 Respecto del cumplimiento de la guías de gobierno corporativo, este no se encuentra en la planificación estratégica ni presupuesto 2016 de la empresa. Al respecto el SEP insistirá en que la empresa cumpla con este objetivo. SUPUESTOS UTILIZADOS: IPC = 4,5% (2015) y 3,2% (2016) Dólar = $660.- (2015) y $700.- (2016) Considera ingresos Parque Empresarial Alto Hospicio con 6 meses de desfase posterior a colocación. Considera una ocupación del 100% de Mall; Barrio Industrial; Recinto Amurallado y CLZ (Centro Logístico Zofri). Parque Empresarial Alto Hospicio considera una ocupación de 54,6% (25,1 Há) a diciembre de Crecimiento del sistema franco (ventas) de un 3%. Venta de terrenos en Arica, considera colocaciones no realizadas en 2015 de 3,0 Há. Etapa VII Mall, considera derechos de asignación y tarifas convenidas (100% asignados). Etapa I a VI Mall, considera que todos los clientes con contrato desde 2013 se acogen a tarifa de mesa negociadora. Mayores ingresos financieros por mayor disponibilidad de caja por plan de inversiones. Costos de concesión proporcional a los ingresos (15% de ingresos brutos). Aumento de dotación en 5 trabajadores, para Alto Hospicio (2), Un jefe comercial para CLZ, un analista contable para Subgerencia de Personas, y un prevencionista encargado de Medio Ambiente. Mayores gastos operacionales progresivos por servicios en parque empresarial Alto Hospicio durante el Aumento de gastos en: Depreciaciones, seguros generales, contribuciones y empresas de servicios. Considera buses de acercamiento para traslado de trabajadores Mall. Considera gasto financiero por préstamo bancario, para financiar inversiones. Año 2016 no incluye bono de incentivo de los trabajadores de la empresa. Considera distribución del 80% de las utilidades Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 3 de 8

4 Estado de Resultados por Función proyectados por la Empresa (cifras en millones de $ nominales) Zona Franca de Iquique S.A. - ZOFRI S.A. Concepto Real 2014 Est Ppto Var $ Var% Ingresos de actividades ordinarias % Costo de ventas % Ganancia Bruta % Gasto de administración % Otros gastos, por función Otras ganancias (pérdidas) % Ganancias (pérdidas) de activ. Oper % Ingresos financieros % Costos financieros % Diferencias de cambio % Resultado por unidades de reajuste % Ganancia (pérdida), antes de impuestos % Gasto por impuestos a las ganancias Ganancia (pérdida) % NOTA: los signos en las variaciones, tanto en $ como en %, son positivos (+) si contribuyen a mejorar el resultado y son negativos (-) si lo empeoran. Los ingresos se incrementan en $ millones, los que se descomponen en: $ 616 millones por mayor colocación de superficies en Alto Hospicio. $ millones mayores ingresos uso de locales Mall, ya que se considera un aumento de 2,5% de la tarifa variable. $ 357 millones mayores por venta de terrenos en Arica. El diferencial se explica por mayores ingresos en centro logístico. El costo de venta se incrementa en $ 416 millones que se explican por: $ 355 millones por mayores costos de concesión (pago a municipios) por mayores ingresos. $ 217 millones por mayor depreciación dado por nuevos activos. $ 158 millones por mayor gasto en remuneraciones, asociado a efecto planilla año completo, ya que muchos puestos estuvieron vacantes durante 2015, y por la contratación de personal asociado principalmente a Parque Industrial en Alto Hospicio (2 trabajadores) y CLZ (1 trabajador). Lo anterior se compensa en parte por menores costos en empresas de servicio por $ 240 millones, dado por cambio de criterio contable, considerándose a partir de 2016 como gasto el servicio y retiro de basura. Además hay menores gastos generales. Los gastos de administración que se incrementan en $ 783 millones se explican por: Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 4 de 8

5 $ 299 millones de mayor gasto en remuneración al considerarse costo completo de cargos ejecutivos que estuvieron vacantes durante gran parte de 2015, y la contratación de 2 profesionales. $ 559 millones de mayores gastos en empresas de servicios asociado a que se traspasó a gasto el servicio de retiro de basura, además hay mayor gasto en servicios de aseo y mantenimiento por mayor superficie y costos de contrato mayores a los de $ 170 millones de mayor depreciación por activación de proyectos. $ 177 millones de mayor gasto en servicios computacionales, asociados a mantenimiento del SVE (Sistema de Visación Electrónica) por $ 80 millones, la renovación de licencias de software por $ 81 millones, y el diferencial lo explican oros servicios computacionales. Lo anterior se compensa en parte con menores gastos en otros gastos de administración, que está asociado a provisión de incobrables y ajuste de Provisión de IAS. Los conceptos no operacionales varían positivamente, asociados a menores costos financieros por $ 155 millones, por una menor deuda $ millones (2015) versus $ millones (2016) y un mayor ganancia financiera de $ 113 millones, por mayor disponibilidad de caja. Costos de venta y Gastos de administración (millones de $ nominales) Concepto Real 2014 Est Ppto Var $ Var% Costo de Concesión % Depreciación % Remuneraciones % Gasto Empresa de Servicios % Gastos Generales % Consumos Básicos % Mantenimiento y Reparaciones % Otros Costos de Venta (Publicidad,Bienes y servicios de consumo, Gastos comunes mall) % Total Costos de venta % Remuneraciones % Bienes y Servicios de consumo % Mantenimiento y Reparaciones % Consumos Básicos % Gastos Generales % Gasto Empresa de Servicios % Publicidad Corporativa % Gastos Servicios Computacionales % Depreciación % Desahucios e Indemnizaciones % Otros Gastos de Administración y Ventas (Provisión incobrables y Ajuste Provision IAS) % Total Gastos de Administración % NOTA: los signos en las variaciones, tanto en $ como en %, son positivos (+) si incrementa el costo y negativos (-) si lo disminuyen. Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 5 de 8

6 PRINCIPALES PROYECTOS DE INVERSIÓN A EJECUTAR EN 2016: Proyecto Monto M$ Construcción cine Mall Aire Acondicionado etapa I y II Mall Justificación empresa Comentario SEP El valor final de la inversión requerida, dependerá de lo que señale el diseño a nivel de detalle, que tiene un costo de 100 millones. Otra consideración a tomar en cuenta es el tipo de contrato de arriendo que la empresa firmará con la empresa Consiste en el diseño a nivel de detalle y de cine (Hoyts), el que no debe generar ningún tipo de pasivo posterior construcción de 6 salas de cines, (costo hundido) para Zofri S.A. lobby y sector de comidas, emplazado en el Es un proyecto que genera ingresos para la empresa, pero Mall. El monto total de la inversión es de app. dada las exigencias de cine Hoyts, la ubicación considerada MM$ inicialmente en la azotea de etapa VII de Mall, debe ser reubicada, y ver si esta nueva ubicación cumple con los requerimientos de cine Hoyts y de rentabilidad que exige Zofri S.A. Los equipos actuales solo cubren algunos Necesarios para prestar un buen servicio. Corresponde a una pasillos, y solo 11% de los locales cuentan con necesidad del Mall, para que todas las etapas (I a VII) cuenten aire acondicionado. Se instalarán equipos en con calidad de servicios similares. Obra necesaria que tiene 66 locales de etapa I y 128 locales de etapa II. un período de ejecución de solo 6 meses. Monto total de inversión es de MM$ Construcción Parque Empresarial Alto Hospicio. (Acceso, Datacenter, Avenida Interior, caleteras) Proyecto de arrastre, se inició último trimestre de En Proyecto Generador de ingresos. esta etapa se consulta el diseño y ejecución de obras de Se estima convertir al sector de Alto Hospicio acceso por MM$ 560 en 2016 (monto total de app. MM$ en un Polo de Desarrollo para empresas 3.000). Además consulta obras complementarias de acceso, proveedoras de la minería y está en estudio el término de pavimentación Avenida N 2 y el diseño de desarrollo de un sector automotriz, que en marquesinas (puertas de acceso a Parque) que en conjunto principio correspondería a un parque suman MM$240. automotriz de 20 Há totales. Es parte del plan estratégico de Zofri. Explanada Manzana Consiste en el mejoramiento de la manzana Obra necesaria que permitirá mejorar la seguridad de la 28, terreno que quedó con fuertes daños infraestructura de la empresa y los usuarios del Recinto después del terremoto de abril de 2014 Amurallado II, en la eventualidad que ocurra un sismo de (desprendimientos de terreno). Una vez que grandes proporciones. finalicen las obras podrá licitarse. Proyecto Es un proyecto que permite mejorar el estándar de servicio y generador de ingresos. seguridad ofrecido a los usuarios, se sugiere aprobar obra. Conservación Operacional Mall Comercial - Edificio de Convenciones, CLZ Construcción de locales comerciales en expatio de comida de etapa IV Proyecto que mejora lacalidad de servicio que se presta en el Mall, tanto a los usuarios como a los clientes que visitan el Proyecto que mejora la infraestructura del Mall. Se considera iluminación Led enmall, mejoramiento en Mall, especialmente la asociada a la el sistema eléctrico, instalación de ascensores en etapas IV y distribución eléctrica, aire acondicionado y VI y el monitoreo en línea del sistema de aire acondicionado ascensores. de etapa VII de Mall. Es parte del plan estratégico de Zofri, se sugiere aprobar. Consiste enlaconstrucción de las obras civiles Proyecto generador de ingresos, ya que se remodela un área de tiendas de formato medio en etapa IV de para instalar locales comerciales. Es una continuación del Mall. El monto total de esta obra es de proyecto de Construcción de etapa VII de Mall. MM$495. Instalación nuevas matrices y arranques HDPE en Recinto Amurallado Consiste en aumentar la eficiencia del uso Obra necesaria que permitirá ahorrar recursos y mejorar la hídrico dentro del Recinto Amurallado, al calidad de los servicios que se presta a los usuarios. renovar matrices, conexiones de arranques, y Es un proyecto que permite mejorar el estándar de servicio y estandarizar los cruces de calzadas. Proyecto seguridad ofrecido a los usuarios, se sugiere aprobar obra. que mejora infraestructura. SUB - TOTAL SUB - TOTAL OTRAS INVERSIONES T O T A L I N V E R S I O N E S NOTA: Estos proyectos descritos representan un 72% del total de las inversiones Para el año 2016 se tiene contemplado ejecutar obras complementarias de los dos proyectos generadores de ingresos y que agregan valor a la empresa, desarrollados a partir de 2013 que Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 6 de 8

7 V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. V.E. = $ mill. corresponden al parque empresarial Alto Hospicio y etapa VII Mall. En el caso del parque empresarial Alto Hospicio, se diseñará y construirá una obra que es relevante para la operación del mismo como lo es el acceso a la carretera. En el caso del Mall, es una nueva área de servicios como lo son los cines, que mejoran el mix de productos que ofrece la empresa. Para las nuevas inversiones asociadas al Mall, y en general toda nueva obra que involucre importantes recursos para su ejecución, deberá estar considerada en el Plan Maestro de inversiones, con que debe contar la empresa. DIVIDENDOS: Propuesta empresa: La empresa considera pago de dividendos por $ millones, equivalente al 80% de la utilidad del ejercicio. Propuesta SEP: Se propone el reparto del 80% de las utilidades. A CORFO le corresponden $ millones. La valorización de la compañía está reflejada en el precio de las acciones transadas en bolsa, que están del orden de los $523 por acción (al 18 de noviembre de 2015), inferior en $66 respecto del valor de cierre del año Precio Cierre Mensual Acción y Valor Econ. (Corfo+Fisco) Zofri S.A $575/acc. $589/acc. $573/acc. $577/acc. $567/acc. $611/acc. $599/acc. $500/acc. $501/acc. $540/acc. $530/acc. $523/acc d/14 e/15 f/15 m/15 a/15 m/15 j/15 j/15 a/15 s/15 o/15 18n/15 0 Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 7 de 8

8 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES El presupuesto presentado por la empresa es concordante con su planificación estratégica vigente a la fecha. Por lo anterior se hace necesario que a posterior, en él se incorporen los objetivos estratégicos propuestos por el SEP, y que se agregarán en el mandato que se hará llegar a la empresa. El crecimiento de los ingresos es relevante, y está dado principalmente por la aplicación de las tarifas en Mall, Barrio Industrial y Recinto Amurallado, acordadas en la mesa negociadora que finalizó el 26 de octubre de Estás Tarifas y/o derechos de renovación, según corresponda, se aplican a aquellos usuarios cuyos contratos vencen o estén vencidos desde el 1 de enero de Además entran a operar las nuevas ocupaciones de sitios en el parque empresarial de Alto Hospicio con una ocupación asociada a ingresos del 54.6% equivalente a 25.1 hectáreas. El incremento de costos está dado por mayor superficie a operar (Alto Hospicio), y otros dicen relación con la continuación en el mejoramiento de los servicios que se presta a los usuarios de Zofri, que es un requisito indispensable para validar el sistema tarifario. No obstante lo anterior, la empresa ha hecho esfuerzos por disminuir otros costos y gastos, por lo que el SEP, encuentra razonable la estimación de costos y gastos de la compañía. El crecimiento futuro de los resultados de esta empresa está ligado al desarrollo de los proyectos generadores de ingresos por lo que es relevante la generación de demanda por terrenos en el parque empresarial en Alto Hospicio. Dado que el comportamiento del avance financiero de los proyectos de inversión va con un desfase respecto del avance físico de los mismos, es que posiblemente parte de los montos autorizados a invertir durante el 2015 sean desembolsados el La empresa tiene deuda por $ millones, contemplándose para 2016 el pago de los intereses respectivos. Monjitas Nº392 Piso 12, Santiago - F: Página 8 de 8