Gestión urbanística, financiera y valoraciones

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2 Gestión urbanística, financiera y valoraciones M. a José Ruá Aguilar José Babiloni Gomis Departament d Enginyeria Mecànica i Construcció Codi d assignatura ED0931 M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

3 Edita: Publicacions de la Universitat Jaume I. Servei de Comunicació i Publicacions Campus del Riu Sec. Edifici Rectorat i Serveis Centrals Castelló de la Plana publicacions@uji.es Col lecció Sapientia, 59 Primera edició, 2012 ISBN: Publicacions de la Universitat Jaume I és una editorial membre de l une, cosa que en garanteix la difusió de les obres en els àmbits nacional i internacional. Aquest text està subjecte a una llicència Reconeixement-NoComercial-CompartirIgual de Creative Commons, que permet copiar, distribuir i comunicar públicament l obra sempre que especifique l autor i el nom de la publicació i sense objectius comercials, i també permet crear obres derivades, sempre que siguen distribuïdes amb aquesta mateixa llicència. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

4 ÍNDICE GENERAL Tema 0. Glosario Tema 1. Introducción. Conceptos de valoración Tema 2. Conceptos básicos financieros Tema 3. Procedimientos y requisitos en la práctica de la valoración Tema 4. Método del coste Tema 5. Método de comparación Tema 6. Método de actualización de rentas Tema 7. Método residual Tema 8. Valoración catastral Tema 9. Valoración de vivienda protegida Tema 10. Valoración de derechos reales y concesiones administrativas ESTRUCTURA POR TEMA 1. Introducción 2. Resumen-esquema 3. Texto 4. Autoevaluación M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

5 Índice Tema 0. Glosario Actualización: obtener los valores actuales equivalentes de unos valores futuros en base a una tasa de actualización (también llamada de descuento). Advertencia: observación que se incorpora al informe de tasación hipotecaria cuando existen dudas de algún dato o no se han podido cumplir los requisitos exigidos en la Orden eco 805/2003. Amortización: cuantificación de la pérdida de valor por el deterioro del inmueble. Antigüedad: edad considerada del inmueble. Aranceles: honorarios de los notarios y registradores de acuerdo a ley. Bien: cualquier cosa que es, o puede ser, objeto de apropiación. Bien inmueble: bien que no se puede transportar, o si se transporta, se produce un menoscabo del bien raíz. Bien mueble: el susceptible de apropiación no comprendido en la descripción anterior, y en general, todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos. Capitalización: obtener los valores futuros equivalentes de unos valores actuales en base a una tasa de capitalización. Catastro: registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales de acuerdo con lo definido en el rd 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Certificado: documento anejo al informe de tasación que asegura la verdad del mismo. Comparable: bien inmueble del que se sabe sus características y su valor de compraventa, adoptado para compararlo con nuestro bien a valorar obteniendo por ese método el valor del bien modelo. Concesión administrativa: cesión de la Administración a favor de un particular, de parte de su actuación. Puede ser tanto de bienes o servicios. Condicionante: observación que se incorpora al informe de tasación hipotecaria cuando el valor obtenido depende del cumplimiento de la citada condición. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

6 Depreciación: disminución del valor de un bien motivado por su aspecto físico, funcional o económico. Su cuantificación económica es la amortización. Derecho real: derecho privado que permite atribuir un poder inmediato y real sobre una cosa frente a cualquiera. Diferencial: aumento de la tasa sobre la tasa libre de riesgo que retribuye el mayor riesgo, menor liquidez y seguridad en una inversión. Edificabilidad: relación entre los m 2 reales, o potenciales, que se pueden construir en una parcela urbana y su superficie de solar. Normalmente se expresa en m 2 t/m 2 s. Edificio: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad. Financiación: recurso financiero que obtiene la empresa para poder cumplir con el objetivo propuesto. Flujo de caja (cash flow): entradas y salidas de dinero por unidad de tiempo (normalmente 1 mes). Gastos de promotor: gastos tanto administrativos como financieros, comerciales y de otra índole que debe soportar el promotor en virtud de su actividad. Homogeneización: procedimiento por el que se analizan las características del inmueble tasado en relación con otros comparables, para deducir su valor, por comparación de sus similitudes y diferencias. ibi: Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Impuesto anual que grava los bienes inmuebles en función de su valor catastral cuya exacción corresponde al ayuntamiento del municipio donde radica el bien. ice: Impuesto de Contribuciones Especiales. Impuesto municipal que grava diferentes obras o servicios necesarios para el bien común de la comunidad. isivtnu: Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. También llamado Plusvalía. Es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos que se produce entre la compraventa actual y la anterior. Interés: precio de la operación financiera. Retribución del prestamista por la cesión de un capital asumiendo un riesgo y perdida de disponibilidad del mismo. Liquidez: posibilidad de convertir un activo en dinero sin pérdida de valor. mbc: Módulo Base de Construcción. Módulo sobre el que se basa la obtención del valor catastral de las construcciones. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

7 mbr: Módulo Base de Repercusión. Módulo sobre el que se basa la obtención del valor de repercusión de calle en las ponencias catastrales. Mercado: entorno urbano o rural homogéneo donde se encuentre el inmueble y exista oferta y demanda de bienes de similares características al modelo a valorar. pec (cec): Presupuesto de Ejecución por Contrata. pem (cem): Presupuesto de Ejecución Material. Polígono fiscal: división territorial en las ponencias catastrales que expresan el valor de zona del uso característico del polígono. Se obtienen en base a su coherencia urbanística, circunstancias administrativas, de mercado o económico-social. Póliza de Crédito (Crédito): contrato privado con intervención de un corredor de comercio por el que el prestamista pone a disposición del acreditado una cantidad de dinero durante un año, pudiendo éste disponer de los fondos a su conveniencia, devolviendo el capital al vencimiento, y abonando los intereses en función del capital dispuesto. Póliza de Préstamo (Préstamo): contrato privado con intervención de un corredor de comercio por el que el prestamista entrega al prestatario una cantidad de dinero, devolviendo el capital mediante amortizaciones parciales o total, y abonando los intereses en función del capital pendiente de amortizar. Precio: cantidad cierta de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y el vendedor cobrar. Prima de riesgo: la tasa de interés que evalúa el riesgo de la operación. Rentabilidad: es la relación entre la inversión y los beneficios obtenidos por unidad de tiempo (normalmente 1 año). Registro de la propiedad: registro jurídico en que se inscriben los bienes inmuebles y los derechos que recaen sobre los mismos. Solar: suelo clasificado como urbano por la normativa urbanística y que cumple con las exigencias marcadas en ella para edificar. Normalmente se expresa en m 2 s. Suelo urbano: suelo así clasificado por la normativa urbanística. Suelo sujeto al Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (a efectos de la valoración catastral). Tasa de actualización: tipo de interés utilizado para calcular el valor actual de capitales futuros. En el método de actualización es la tasa libre de riesgo + la prima de riesgo. En el análisis de viabilidad económica es el coste del capital + la prima por el riesgo a asumir. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

8 Tasa libre de riesgo: es el tipo de interés en operaciones sin ningún tipo de riesgo. Normalmente se considera el tipo de interés que da la deuda del estado. Tasador: profesional competente habilitado para hacer tasaciones. Tipo interés: tasa necesaria para la remuneración del capital. tir: Tasa Interna de Retorno. Aquella tasa que iguala el van a cero, obteniendo la rentabilidad real de una operación. Valor: expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un bien que generalmente es la consecuencia de su situación en el mercado. Valor actual: es el valor actual equivalente de unos capitales futuros a una tasa de actualización determinada. Valor máximo legal: máximo valor en venta de un inmueble sujeto a algún régimen de protección. Valor de reemplazamiento: Valor de coste de la edificación en el supuesto de realizarla con la misma tipología constructiva, a fecha de hoy, con técnicas y materiales actuales, con la misma calidad y utilidad física y funcional. Puede ser Bruto, sin considerar depreciaciones o neto, considerándolas. Valor repercusión: es la repercusión del valor del suelo por cada m 2 de edificación. Se expresa en /m 2 c. Valor unitario: es el valor del suelo por cada m2 de solar. Se expresa en /m 2 s. van: Valor actual neto. Es el valor actual de todos los flujos de caja futuros a una tasa determinada de actualización. Vida económica: tiempo en el que el inmueble es atractivo como inversión. Depende del mercado, del inmueble y del tipo de negocio. Vida efectiva: la que el tasador considera en función de su antigüedad, utilidad, estado de conservación y mantenimiento. Vida útil: aquélla en la que el bien mantiene las condiciones para utilizarse para el uso previsto. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

9 TEMA 1 Introducción. Conceptos de valoración 1. Introducción 2. Resumen-Esquema 2.1. Definiciones 2.2. Valor de un inmueble 2.3. Valor del suelo 2.4. Valor de las construcciones 2.5. Métodos de valoración 2.6. Estudio de mercado 2.7. Esquema general del tema 3. Texto 3.1. Introducción 3.2. Valor 3.3. Bienes susceptibles de valoración 3.4. Técnicos facultados para valorar 3.5. Valor del suelo 3.6. Valor de las construcciones Edificio Parte de un edificio Elementos comunes de un edificio Construcciones externas Uso del edificio Valor de reemplazamiento 3.7. Principios de valoración 3.8. Métodos de valoración 3.9. Superficies. Criterios de medición Importancia del estudio de mercado en la determinación del valor 4. Autoevaluación 4.1. Preguntas verdadero-falso 4.2. Preguntas tipo test respuesta única M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

10 1. Introducción El objetivo de este tema es introducir al alumno en la terminología y los conceptos más relevantes en la valoración de bienes inmuebles. Asimismo se introducirán los métodos de valoración más utilizados, así como los principios en los que debe basarse una valoración. El presente curso pretende realizar una introducción al campo de la valoración inmobiliaria, desde un punto de vista práctico y enfocado al área de la edificación. Una vez introducida la terminología, los objetivos de esta unidad temática son que el alumno sea capaz de responder a las siguientes preguntas referentes a la valoración: Qué cosas son susceptibles de valoración? Quién está capacitado para valorar según qué tipo de valoración? Cómo se valora a partir de la información disponible y conocida la finalidad de la valoración? Qué importancia tiene el factor tiempo en la valoración? 2. Resumen-Esquema 2.1. Definiciones Bien Valor Cuánto vale un bien Características del valor Valor/Precio Todo aquello objeto de apropiación Expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un bien. Generalmente depende de la situación del mercado. a. Conocido el valor de bienes similares (Valor de intercambio) b. Conocida su rentabilidad (Valor en renta) Variable con el tiempo Subjetivo (depende inevitablemente de quién valora) Se acepta normalmente como más adecuado el Valor de Mercado: valor medio en economía competitiva, fruto de oferta y demanda Valor: precio más probable Precio: precio concreto de la transacción M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

11 2.2. Valor de un bien inmueble Dos componentes principales: Valor del Suelo + Valor de las Construcciones 2.3. Valor del suelo Es función del tipo de suelo (definido por la legislación vigente en el momento al que se refiere la valoración). Expresión del valor del suelo Valor Unitario Es el valor del suelo por m² de parcela ( /m 2 ) suelo Valor de Repercusión Es el valor del suelo por m² edificable ( /m 2 ) construcción o techo En el concepto de valor global por m² construido es la parte que le corresponde al suelo. La relación entre uno y otro nos la da la edificabilidad 2.4. Valor de las construcciones Según sea: Edificio Parte de edificio Elementos comunes Construcción sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad. Puede ser: terminado, en construcción o en proyecto. Cada bien valorable dentro de un edificio: piso, local, garaje y trastero. Espacios que no son de uso privativo dentro de un edificio: zaguán, escalera, patio Difiere según el uso del edificio, es decir, la finalidad para la que ha sido construido. Un mismo edificio puede albergar más de un uso. Residencial Comercial Industrial Dotacional... Se utiliza el Valor de Reemplazamiento, distinguiéndose: Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (vrb) Suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

12 Valor de Reemplazamiento Neto o Actual (vrn) Resulta de deducir del vrb la depreciación física y funcional del inmueble, en la fecha de la valoración. vrn = vrb Depreciación por antigüedad, uso Métodos de valoración Método del Coste Método de Comparación Método de Actualización de Rentas Método Residual Se basa en la obtención del Valor de Reemplazamiento o Reposición. Se utilizará cuando exista un mercado donde sea posible comparar con inmuebles similares, conocido su valor. Se utilizará cuando conozcamos el rendimiento obtenido de un determinado bien, por ejemplo en explotaciones económicas, donde tengamos información de los ingresos y gastos derivados de su actividad, o en el caso de obtener alguna renta del bien a valorar. Generalmente lo vamos a utilizar en el caso de valorar suelo Estudio de mercado Mercado Local Comparables Entorno urbano o rural homogéneo donde se encuentre el inmueble. Inmuebles similares al inmueble tasado (mismo uso, tipología constructiva, entorno y fecha reciente). V. Oferta/V. Estimado El valor del bien no debe incluir las comisiones de intermediarios, negociación en la compraventa, etc. Estimar el valor a adoptar a partir del Valor de la Oferta. Deducir algún porcentaje, según la fuente de información. Homogeneización Elementos Especulativos Procedimiento por el que se analizan las características del inmueble tasado en relación con otros comparables, para deducir su valor, por comparación de sus similitudes y diferencias. Datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en el precio de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada. Hay que asegurar el valor del bien en un intervalo razonable de tiempo, es decir, la sostenibilidad del valor. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

13 2.7. Esquema general del tema (RR. HH.) M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

14 3. Texto 3.1. Introducción El origen de la Valoración es anterior a la existencia de los conceptos Mercado y Precio. Se puede situar, hacia el año 3000 a.c., en el antiguo Egipto, donde se hacía una previsión de las cosechas esperadas, en función del nivel caudal del Nilo. Para ello, disponían de los «nilómetros». Se cifraba así lo que cada agricultor debía pagar al faraón en concepto de impuestos. Imagen 1. Río Nilo (Egipto) Imágen 2. Nilómetro Desde los nilómetros egipcios, la actividad tasativa ha sufrido importantes cambios, hasta hoy, donde el concepto fundamental es el Valor más probable de Mercado. Con el desarrollo de las ciudades va adquiriendo importancia la Valoración Inmobiliaria Valor El valor de un bien podría definirse como la expresión cuantitativa de sus cualidades funcionales, y generalmente es la consecuencia de su situación en el mercado. El valor de un bien podría considerarse en función del poder de exigir otros bienes a cambio valor de intercambio, o bien en función de su posible utilidad o rentabilidad; valor en renta es decir, pueden establecerse varios tipos de valor según la finalidad perseguida. Por otro lado, es importante destacar el carácter inconstante del valor de un bien con el tiempo, por razones extrínsecas al mismo. Esto, unido a la relatividad de toda valoración, puesto que siempre es objeto de apreciación personal, pone de manifiesto la dificultad de establecer un único valor de un bien, por lo que generalmente se acepta un valor medio resultado de una economía competitiva de mercado, resultado de la oferta y la demanda. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

15 En este punto es conveniente diferenciar el concepto de valor de un inmueble y de precio del mismo. El precio refleja las características particulares de la transacción, y es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en la venta de un producto inmobiliario en las circunstancias en que se produce la compraventa. Por el contrario, el valor refleja las condiciones generales del mercado y es el precio más probable en que se venderá el bien en un mercado sin presiones. En definitiva, la valoración consiste en la estimación de valores en un momento determinado, con arreglo a determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico Bienes susceptibles de valoración El Código Civil nos define perfectamente qué se considera como bienes. Art. 333 «Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles». Art «Son bienes inmuebles: 1. Los terrenos, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo. 2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble. 3. Todo lo que está unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto. 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo. 5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma. 6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente. 7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse. 8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

16 9. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa. 10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles». Art «Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo anterior, y en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos». Art «Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, los oficios enajenados, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios» Técnicos facultados para valorar Hasta la entrada en vigor de los nuevos grados, los técnicos facultados para realizar valoraciones son (ver atribuciones profesionales en nuevos grados, una vez establecidas por ley): Arquitectos, competentes para la tasación de construcciones y edificaciones, terrenos y suelo. Arquitectos Técnicos (nuevo grado, Ingenieros de la Edificación) o Ingenieros Técnicos, mediciones, cálculos, valoraciones, tasaciones, peritaciones, estudios e informes de construcciones, edificaciones, terrenos y suelos. Ingenieros de Caminos, en aprovechamientos hidráulicos y otros bienes de su especialidad, y del suelo y obras de urbanización en concurrencia con los Arquitectos. Ingenieros Agrónomos y de Montes, en instalaciones y edificaciones referentes a industrias agrícolas, agropecuarias y forestales, y de terrenos con rendimientos asignados a dichas industrias, sin posibilidad de urbanizar, o sea, conservando el carácter rústico. Ingenieros Industriales, en cuanto a edificaciones e instalaciones industriales y sus anejos. Peritos tasadores, dentro del campo del seguro Valor del suelo El valor del suelo va a diferir mucho en función del ámbito en el que nos movamos, nos encontremos en un suelo susceptible de albergar edificación o un suelo donde no esté permitido edificar por su uso agrícola, forestal o por tener algún grado de protección. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

17 En una valoración a efectos expropiatorios nos tendremos que atener a la legislación vigente en cada momento, que en este caso es el relativamente reciente Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. En su art. 12, establece las Situaciones Básicas del Suelo, diferenciando entre: Suelo rural: el preservado de transformación mediante urbanización y el que se encuentre en proceso de ordenación territorial y urbanística para su paso a suelo urbanizado (anteriormente «No Urbanizable» y «Urbanizable» respectivamente). Suelo urbanizado: el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (anteriormente «Urbano»). Si nos movemos en el ámbito hipotecario, nos encontramos también con la existencia de dos tipos de suelo, de acuerdo con la Orden eco 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Nivel I Nivel II Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él, las condiciones para su desarrollo. En la esfera de las valoraciones urbanísticas no expropiatorias, el urbanismo clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, dando varias modalidades de suelo a cada una de las clasificaciones. Generalmente será el suelo urbano y urbanizable el tipo de suelo que nos ocupe en nuestras valoraciones. Independientemente de la modalidad que estemos, podemos decir que hay dos formas de expresar el Valor del Suelo: Valor Unitario: es el valor del suelo por m² de parcela. ( /m 2 suelo ). Valor por Repercusión: es el valor del suelo por m² edificable. ( /m 2 construcción o techo ). En el concepto de valor global por m² construido es la parte que le corresponde al suelo. La relación entre uno y otro nos la da la edificabilidad. El valor del suelo, por regla general, depende de lo que se puede hacer en él. Si consideramos el mismo producto inmobiliario y el mismo valor de mercado, observamos que la diferencia de valor de las diferentes parcelas nos lo va a dar la edificabilidad. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

18 La relación entre el valor unitario y el valor de repercusión, es siempre la edificabilidad, es decir: vu = vr x edificabilidad (o aprovechamiento) Los mercados de valor unitario son aquellos cuya unidad de venta del suelo no es el m² de techo, como la vivienda unifamiliar aislada, el uso industrial, algunos casos de uso comercial, equipamientos, etc. Por el contrario, los mercados de valor de repercusión son aquellos que utilizan como unidad de venta el m² de techo, como el uso residencial colectivo, el uso comercial, el uso de oficinas, etc. Supongamos el siguiente caso: Tenemos un inmueble de 800 m² de suelo con una edificabilidad permitida de 0,50 m²t/m²s. Por el estudio de mercado sabemos que el valor unitario de suelo de la zona es de 200,00 /m²s. Por lo tanto, el valor de la parcela ascenderá a: 800,00 m² x 200,00 /m² = ,00 Si queremos obtener el valor de repercusión por m² construido realizaríamos la siguiente operación: , ,00 = = 400,00 /m²t 800,00 m²s * 0,50 m²t/m²s 400,00 m²t 3.6. Valor de las construcciones Destacamos en este apartado las siguientes definiciones: Edificio: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad. Dichas construcciones son susceptibles de valoración, tanto en estado terminado, como en construcción, rehabilitación e incluso en proyecto, como veremos en unidades posteriores Parte de un edificio: una vivienda dentro de un edificio plurifamiliar, una plaza de garaje, un trastero, un local comercial, etc., dentro de un edificio, pueden ser valorados independientemente. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

19 Elementos comunes de un edificio: espacios que no son de uso privativo dentro de un edificio, y que deben contabilizarse en el cómputo de superficie Construcciones externas: también se consideran construcciones las vallas, muretes, regueros, etc. De gran importancia a efectos de obtener indemnizaciones expropiatorias Uso del edificio: según la finalidad para la que haya sido construido, podrá ser de uso residencial, comercial o industrial. Un mismo edificio podría albergar varios usos: por ejemplo bajo comercial de un edificio de viviendas Valor de reemplazamiento: Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (vrb): suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. Valor de Reemplazamiento neto o Actual (vrn): resulta de deducir del vrb la depreciación física y funcional del inmueble, en la fecha de la valoración Principios de valoración Las valoraciones, y especialmente las que tienen finalidad hipotecaria, deben seguir una serie de principios de valoración. Los comúnmente aceptados, recogidos por la normativa de valoración hipotecaria, son: 1. Principio de Mayor y Mejor Uso: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor, que no tiene que ser este uso el del máximo aprovechamiento edificatorio». 2. Principio de Sustitución: «El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél». 3. Principio del Valor Residual: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores». 4. Principio de Anticipación: «El valor de un inmueble que se encuentra en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro». 5. Principio de Temporalidad: «El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo». M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -

20 6. Principio de Finalidad: «La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir». 7. Principio de Probabilidad: «Ante varios escenarios o probabilidades, se elegirán los más probables». 8. Principio de Proporcionalidad: «Los informes se elaborarán con la amplitud adecuada, según la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado». 9. Principio De Prudencia: «Ante varios escenarios o probabilidades, se elegirá el que dé como resultado menor valor». 10. Un informe de tasación puede tener varios valores, sobre todo al calcular por distintos métodos. Lo recomendable es elegir el menor de los valores obtenidos, porque ese valor es factible. Y esto es más fácil de entender si hablamos de bienes como garantía hipotecaria. Sería el caso de una vivienda de vpo; en ese caso suele calcularse su valor como vivienda protegida y es frecuente aportar su valor en caso de descalificación, es decir su valor de mercado. Y en general, el primero será inferior al segundo. El valor de la tasación será el menor de ellos. 11. Principio de Transparencia: «El informe deberá contener la información necesaria y suficiente, para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada» Métodos de valoración La utilización de uno u otro método depende tanto de la finalidad con que se realice la valoración (hipotecaria, urbanística, legal, etc.), como de la información de partida de la que se disponga. Las metodologías son múltiples, pero básicamente son cuatro las más utilizadas: Método del Coste: se basa en la obtención del Valor de Reemplazamiento o Reposición. Método de Comparación: se utilizará cuando exista un mercado donde sea posible comparar con inmuebles similares, conocido su valor. Una vertiente de este método podría ser el método Beta, ya que nos permite, con pocas muestras obtener el valor del inmueble comparando con el mercado y las características de los comparables. Método de Actualización de Rentas: se utilizará cuando conozcamos el rendimiento obtenido de un determinado bien, por ejemplo en explotaciones económicas, donde tengamos información de los ingresos y gastos derivados de su actividad, o en el caso de obtener alguna renta del bien a valorar. Este método lo podemos utilizar tanto en la vertiente de capitalización como en la de actualización. Y en su versión de Capitalización de Rentas, lo utilizaremos para valorar fincas a expropiar cuyo suelo esté en situación de suelo rural. Método Residual: lo vamos a utilizar generalmente en el caso de valorar suelo. M. a José Ruá Aguilar / José Babiloni Gomis - ISBN: Gestión urbanística, financiera y valoraciones - UJI -