PROPUESTA DE INFORME PARA AVALÚOS FISCALES Y COMERCIALES EN EL ESTADO DE SONORA

Transcripción

1 PROPUESTA DE INFORME PARA AVALÚOS FISCALES Y COMERCIALES EN EL ESTADO DE SONORA Presenta Arq. Grecia Graciela Gámez Flores Julio 2016 Dirigido por Dr. Jesús Quintana Pacheco

2 INTRODUCCIÓN El informe valuatorio se define como un instrumento realizado por profesionales para informar a la persona interesada el valor de un bien, estos bienes pueden ir desde una joya, negocio hasta una casa habitación o local comercial. Tomando en cuenta las distintas ramas de la valuación es importarte destacar que este trabajo se concentrará únicamente en el área de la valuación inmobiliaria. La utilización de herramientas electrónicas como lo es Microsoft Excel, ha sido de gran importancia en la historia moderna de la valuación, ya que nos facilita la programación de fórmulas, dando como resultado avalúos más limpios y eliminando al máximo las modificaciones o errores. Este trabajo contiene el análisis de los principales elementos que debe reunir un avalúo y su conclusión; dando como resultado un formato, que con todos aquellos apartados que sean reglamentarios, así como los elementos necesarios para dar a conocer la forma en que se obtiene el valor del bien, utilizando una propuesta unificadora para los avalúos fiscales y comerciales en el Estado de Sonora.

3 OBJETIVO Desarrollar una propuesta de informe para los avalúos que tienen como finalidad el obtener el valor para efectos judiciales o comerciales de un bien inmueble, con base en los lineamientos ya establecidos por las instituciones que rigen actualmente la elaboración de avalúos en Sonora. OBJETIVOS PARTICULARES Revisar críticamente los distintos reglamentos que rigen la elaboración de avalúos en Sonora. Señalar y depurar cuales son los elementos que se contemplan en el nuevo formato. Elaborar un formato electrónico de captura con un mínimo de hojas.

4 JUSTIFICACIÓN cada perito valuador inmobiliario debe ser capaz de generar su propio formato y ante la ausencia de una reglamentación clara que radique las características que debe integrar un avalúo fiscal o comercial, esto puede generar una diversidad de trabajos que dificulten la revisión y estandarización de las consideraciones y procedimientos seguidos para obtener el valor conclusivo. El diseño de este formato no solo propone una estructura uniforme a estos trabajos valuatorios, sino también tiene como finalidad facilitar la elaboración de los mismos agregando los elementos importantes y suprimiendo todos aquellos apartados que no sean necesarios.

5 DEFINICIONES FORMATO INFORME De acuerdo con (Ferrer 2016), formato es un Conjunto de las características técnicas y de presentación de un texto, objeto o documento en distintos ámbitos, tanto reales como virtuales. Según la (RAE 2014) formato es Tamaño de un impreso, expresado en relación con el número de hojas que comprende cada pliego, es decir, folio, cuarto, octavo, dieciseisavo, o indicando la longitud y anchura de la plana. En el caso de informe la (RAE 2014) lo define de una manera más simplificada como Noticia o memorando Según el sitio web (Definición.DE 2015) es un texto o una aclaración que describe las cualidades de un hecho y de los eventos que lo rodean. El informe, por lo tanto, es el resultado o la consecuencia de la acción de informar (difundir, anoticiar). Un informe suele ser algún tipo de documento que presenta información. Dichos datos, por otra parte, surgen de una tarea investigativa.

6 DEFINICIONES EN LA VALUACIÓN Ley General de Bienes Nacionales 2013 Reporte o Dictamen de Avalúo: Es el documento que es remitido al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación. Appraisal Institute Un Reporte de Valuación es un reporte preparado por un valuador profesional para determinar el valor de algún tipo de propiedad. Los Reportes de valuación son frecuentemente utilizados en transacciones en bienes raíces para evaluar el valor de una casa o terreno.

7 ACUERDO PARA ESTE TRABAJO INFORME VALUATORIO Expresa de forma más congruente el trabajo realizado y plasmado por el perito valuador ya que como se mencionó anteriormente el informe se trata primeramente de una investigación, misma que durante el proceso valuatorio el perito realiza en campo, así como una serie de análisis previos a la obtención de un valor buscado.

8 REGLAMENTACIÓN 1 Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora No Reglamento de la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora. 3 Ley General de Bienes Nacionales. 4 Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE Reglamento para la práctica de avalúos Fiscales. Ayuntamiento de Tijuana.

9 REGLAMENTACIÓN Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Esta norma establece los requisitos generales para la elaboración de avalúos dentro de México, con el fin de orientar a los interesados de brindar el servicio como de quienes reciben el resultado, entre sus alcances declarados podemos mencionar los siguientes: Unificar los criterios de valuación para la prestación del servicio. Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del informe de valuación. Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten Promover reglas de comportamiento en el ejercicio del servicios de valuación Datos del Valuador Datos del solicitante Datos del propietario, indicando documentación en que se basa la Tipo de servicio de valuación prestado Vigencia. Descripción del bien materia de la valuación. Propósito del informe de valuación. Descripción aplicados. de enfoques de valuación Fecha de la inspección Fecha del informe de valuación Fuentes de información previas a la conclusión Consideraciones Conclusión de valor Firma del valuador Reporte Fotográfico.

10 INFORMES EXISTENTES El objetivo de la SHF es impulsar el desarrollo del mercado de crédito a la vivienda, otorgando garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, por lo tanto con el fin de mantener un orden en los avalúos hipotecarios del país creó un formato único para los avalúos que avalen el otorgamiento del crédito hipotecario.

11 INFORMES EXISTENTES Formato establecido por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales está totalmente dirigido a las personas del rubro, por lo que podría tornarse un poco más tedioso por la cantidad de hojas que lo conforma, más sin embargo ya que es un reporte que solo será utilizado por las entidades o dependencias gubernamentales no es necesario que sea sencillo al público en general, más bien por ser un documento oficial tiene que cumplir con las normas que dicta el mismo instituto.

12 INFORMES EXISTENTES La misión de la FND es desarrollar el medio rural a través de financiamientos de apoyo para personas que realicen cualquier actividad económica dentro de pequeñas poblaciones, con el fin de mejorar su calidad de vida. Por lo tanto para poder otorgar este tipo de financiamiento a pequeños empresarios, la financiera por medio de peritos inscritos en su padrón realiza avalúos de los inmuebles que los interesados ingresan en garantía

13 MÉTODOS DE VALUACIÓN ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS Este enfoque está basado en el principio de sustitución el cual es un concepto económico que declara que un comprador prudente no pagaría más por un bien inmueble que el costo de adquirir el suelo y construir un inmueble similar al sujeto. Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual de su reproducción, reposición o reemplazo. (ONNCCE 2007)

14 MÉTODOS DE VALUACIÓN ENFOQUE DE MERCADO Método de valuación más confiable para determinar un valor comercial, ya que las ventas actuales al momento del análisis de los valores, son por lo general la mejor evidencia del valor de un inmueble. Este enfoque refleja la cuantía de intercambio del bien materia de la valuación en un mercado específico, y es la base para valuar la mayoría de los bienes y derechos en economías de mercado. (ONNCCE 2007)

15 MÉTODOS DE VALUACIÓN ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Busca obtener un valor por medio de los ingresos que el inmueble puede producir atravez del arrendamiento del mismo Es el análisis por el cual se obtiene el valor de un bien materia de la valuación con base en: la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida económica del bien. (ONNCCE 2007)

16 METODOLOGÍA 1 Análisis de informes valuatorios 2 Selección de contenido mínimo 3 Sistematización en hoja electrónica 4 Diseño del informe 5 Validación de la Propuesta

17 METODOLOGÍA ANÁLISIS DE INFORMES VALUATORIO 5 Páginas Pocos Detalles. Limita Número Imágenes. de Limita Número Caracteres. de Limita Factores Mínimo 18 Páginas Mucha información Dirigido a personas del rubro. Normatividad dictada por el Instituto Mínimo 15 Páginas Campos necesarios Sin Limitación de caracteres o imágenes. Sin Limitación en Factores. Resumen en Portada.

18 METODOLOGÍA SELECCIÓN DE CONTENIDO MÍNIMO DATOS BÁSICOS LOCALIZACIÓN DEL SUJETO DESCRIPCIÓN DEL TERRENO DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS ENFOQUES DE VALUACIÓN RESUMEN DE VALORES CONCLUSIÓN REPORTE FOTOGRÁFICO

19 METODOLOGÍA SISTEMATIZACIÓN EN HOJA ELECTRÓNICA Para poder realizar este proceso es necesario la investigación y conocimiento de las distintas metodologías que la Valuación Inmobiliaria utiliza para la obtención del valor. Derivado del estudio previo de estas metodologías se trabaja en la programación de las expresiones básicas de los métodos de valuación, utilizando la herramienta Microsoft Excel

20 METODOLOGÍA VALIDACIÓN PERSONAL Verificación del informe diseñado aplicando un ejemplo práctico de una casa habitación de interés social ubicada en la Ciudad de Hermosillo, Sonora. Como resultado de este ejercicio se obtuvo retroalimentación en cuanto a: Aumento y disminución en número de caracteres. Re sistematización de fórmulas para el correcto funcionamiento. Modificación en espacios para fotografías

21 RESULTADOS PRESENTACIÓN DEL INFORME PÁGINA 1

30 RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA

35 CONCLUSIONES Se puede hacer notar las ventajas del informe propuesto, obteniendo resultados positivos en las encuestas, donde se mencionan las siguientes cualidades: Rapidez Sencillez Facilidad La calificación otorgada en la validación externa es de 9, por lo que se puede concluir que es una propuesta viable para la unificación de los avalúos fiscales y comerciales libres en el Estado de Sonora, y como se puede apreciar en los resultado del sondeo, el 85% de los encuestados piensa que si es recomendable para este fin, la cual es la principal finalidad de la elaboración de esta propuesta.