Si renuncias a la compra en diciembre, habrá otra oportunidad de comprar más adelante o esa vivienda ya pasaría solo a ser de alquiler?

Transcripción

1 TRES CANTOS PREGUNTAS Y RESPUESTAS RESPECTO FINAL DE PROTECCIÓN. Este breve dcument recge las respuestas y entendimient de Fidere sbre ests temas, en base a su cncimient de la nrmativa y experiencia en cass similares. De tds mds, recmendams, sbre td en el prces de cmpra / ejercici de la pción de cmpra, el asesramient pr un abgad. Además, l incluid aquí, tal cm se dice al final del dcument, se puede debe cntrastar / validar cn un asesr legal, la ntaría, el banc que s financia el órgan de la CCAA que es cmpetente en ests temas (indicad al final). OPCIÓN 1 - OPCIÓN DE COMPRA: Si renuncias a la cmpra en diciembre, habrá tra prtunidad de cmprar más adelante esa vivienda ya pasaría sl a ser de alquiler? El derech de pcin de cmpra se ejerce cnfrme a la nrmativa de vivienda prtegida establecida pr la CCAA Madrid. Una vez que pasa a ser vivienda en régimen de arrendamient libre y han pasad ls plazs para ejercici de la pción de cmpra actual, n cnsiderams la psibilidad de vender viviendas. Recrdad que Fidere se dedica al alquiler de vivienda, n tienen un interés especial en la venta de viviendas más allá de atender ls derechs legítims que ahra tengan ls inquilins pr la pcin de cmpra. PROMO 1.1.B 1.1.A 1.2.A 1.2.B FINAL PROTECCIÓN 27-Dec Dec-18 3-May Dec-18 Requisits para la venta: Sl puede ejercer la pcin de cmpra la persna que figure cm titular en el cntrat de arrendamient, tal cm establece la nrmativa autnómica. Si de una pareja figura sl un de ells cm arrendatari, una slución psible es, si están casads, cmprarl cm bien ganancial. N hace falta ningún requisit especial adicinal, aparte de estar al crriente de pag cn Fidere. Cuál es el preci de cmpra de mi vivienda? El preci n l fija Fidere pr sí mism, si n que se fija cnfrme a la nrmativa autnómica. Ante cualquier duda, se puede cnsultar cn CCAA Madrid a la entidad y dirección que se indica al final de este dcument. Las cndicines de ejercici de la pcin de cmpra sn las mismas para tds ls inquilins en el sentid que están sujetas a la misma nrmativa de la CCAA Madrid. 1

2 El preci resulta de multiplicar el valr que viene en la calificación definitiva pr el ceficiente aplicable. En Tres Cants, tdas las viviendas sn muy parecidas. En la calificación definitiva, sale un valr de las viviendas (120 mil eurs apprx., pr ejempl, en página 15 de la calificación definitiva de la prmción 1.1.A) a multiplicar pr el ceficiente 1,5 según Cnsulta realizada a la CCAA Madrid. Incluims en la última página un listad de la dcumentación adicinal que s enviams pr cm Anex. Se incluye la calificación definitiva y las cnsultas realizadas a la CCAA Madrid en ese Anex. De ese imprte, 120 mil eurs x ceficiente 1,5 = 180 mil eurs de preci ttal de cmpra venta aprximad para las viviendas de 2 drmitris, de Tres Cants. De ese ttal, cada inquilin deduce un imprte diferente que es el 50% de las rentas pagadas. La pción a cmpra se ejerce pr tds ls anejs (parkings y traster) a la vivienda que figuran en su cntrat, se tratan de anejs inseparables. Es decir, el preci antes mencinad incluye ests anejs. Cuánt llev pagad en ests añs? Cóm pued saberl? Una cálcul sencill es cger el primer recib (sl la parte de renta) de cada añ de estancia y multiplicarl pr 12, así sabes l pagad pr rentas en ese añ. Para un añ incmplet, n serían 12 meses si n ls que crrespndan. Cn es, btienes un ttal de rentas pagadas y simplemente, si aplicas el 50% que recge la nrmativa, tendrás el ttal que supne un menr preci en la cmpra de la vivienda. Para las 3 prmcines que finalizan en Diciembre de 2018, recibiréis un burfax, que incluims cm ejempl en Anex, antes del 1 de Septiembre de ese añ, y ahí se s dirá el imprte de rentas pagadas a final de Juni Juli de ese añ, que es el imprte casi ttal de rentas pagadas (lógicamente faltan uns meses hasta final del cntrat). Fidere n tienen ninguna bligación legal de enviar ese burfax, per l hacems prque entendems que es útil para ambas partes. Cuand ambas partes estems preparand la firma de la cmpra venta, tendréis el imprte final de rentas pagadas. Cuáles sn ls plazs para cmprar las viviendas? En cuant al ejercici de la pción a cmpra de las viviendas calificadas cm viviendas de prtección pública cn régimen de arrendamient cn pción a cmpra para jóvenes, para el cas de viviendas calificadas al ampar del Reglament de viviendas cn Prtección Pública de la Cmunidad de Madrid aprbad pr Decret 11/2005, de 27 de ener, se rige pr l dispuest en la Dispsición Adicinal Octava del Decret 74/2009, de 30 de juli, añadida pr el decret 59/2013, de 18 de juli de Así, para ls cntrats: Frmalizads a partir de la entrada en vigr del Decret 59/2013, de 18 de juli de 2013, que se prduce al día siguiente de su publicación en el BOCAM de fecha 22 juli de 2013, el titular del cntrat de arrendamient interesad en ejercer el derech de pción de cmpra deberá ntificarl de frma fehaciente al arrendadr en el plaz de ls tres meses anterires al 2

3 cumplimient de ls siete añs a cntar desde la fecha de la calificación definitiva. Frmalizads cn anteriridad a la entrada en vigr del Decret 59/2013, de 18 de juli de 2013, el titular del cntrat de arrendamient interesad en ejercer el derech de la pción a cmpra deberá ntificarl de frma fehaciente al arrendadr en ls treinta días naturales siguientes al vencimient del plaz de siete añs desde la calificación definitiva. Cóm funcina el trámite / prces para firmar la cmpra venta? Ls inquilins interesads en ejercer la pcin de cmpra deben ntificarl a Fidere de manera fehaciente pr burfax. Después, l nrmal será cmunicarse pr vía para cerrar ls detalles. Una vez cmunicada vuestra intención, l nrmal es: Ns slicitéis infrmación que necesitáis para la firma, nrmalmente l que s pide el banc que s da la hipteca Cuand tengáis el diner para la cmpra venta, ns l cmuniquéis para ir fijand fecha en ntaría e ir preparand últims detalles La financiación del préstam crre a carg del arrendatari. Es decir, Fidere n interaccina cn ls bancs y gestrías que dan hipteca a un cmpradr. El cmpradr es que gestina y prvee la infrmación y dcuments necesaris a su banc y gestría. Se enviará brradr de la escritura de cmpraventa cn anticipación de hras a la ntaría, de md que la ntaría pueda tener una versión final antes de la firma, que pueda ser revisada pr las ds partes. Para la ntaría, l mejr es cncentrar las firmas en una ds ntarías, prque facilita la celeridad en firmar las cmpras ventas. Fidere trabaja en Madrid cn una ntaría (María de Miguel de Rses) que ya tiene experiencia en ests prcess y qué tiene uns hnraris muy ajustads (n sn imprtantes sl ls de la ntaría sin ls gasts de gestría que tenga que pagar el cmpradr después) Es lógic que ls inquilins seleccinen una ntaría en Tres Cants para firmar, pr su cercanía Ls gasts de ntaría referentes a escriturar la cmpra-venta ls paga Fidere según ley (Fidere paga el 80% de ls gasts). Ls gasts de cpias autrizadas, que sn un menr imprte, crrespnden al cmpradr. En ls anexs de la escritura de cmpraventa, se incluirán nta simple del Registr de Prpiedad de la vivienda y anejs, nta del Catastr sbre l mism anterir, certificads de estar al crriente de pag de la cmunidad de prpietaris, certificad de estar al crriente de pag del IBI, certificad energétic y licencia de primera cupación. Sbre la fianza/garantía adicinal, se detrae del pag a realizar al firmar la cmpra venta y al pagar de mens, así se está devlviend. 3

4 Qué impuest aplicará en la venta de las viviendas? El ITP del 6% el IVA del 10%? Ls impuests aplicables sn: El 6% de ITP (hay tip del 4% que aplica a familias numersas) El 0,75% del Impuest sbre Acts Jurídics Dcumentads, que se aplica sbre la respnsabilidad máxima hiptecaria (que es suma de principal y una estimación de intereses y cstas) Además, gasts de ntaría, tal cm se han mencinad anterirmente El preci de la cmpra venta se escritura pr el valr máxim de la pción de cmpra 50% rentas pagadas. Pr ejempl, si preci máxim es 180 mil eurs y se pagarn 40 mil eurs de rentas (pr tant, sn 20 mil eurs deducibles pr ser 50% de rentas pagadas), en la escritura cnstara cm preci de cmpra venta = 160 mil eurs. Es así cnfrme a la nrmativa que te pdems detallar / acreditar, si fuera necesari. Est quiere decir que se paga ITP calculand el 6% sbre ls 160 mil eurs, n ls 180 mil eurs, l que en este cas, es más favrable para el cmpradr. Cóm se regularía la cmunidad de prpietaris y las decisines que se tmen en ella, si la mayría siempre la tendría Fidere?. Entiend que est perjudicaría a ls prpietaris que cmpren, que estarían en minría. Al firmar una cmpraventa, Fidere en el mism día cmunica al administradr que hay un nuev prpietari. Una vez finalizad el perid de ejercici de las pcines de cmpra, ya sabems el ttal de nuevs prpietaris. En estas situacines, se cnstituye una Cmunidad de Prpietaris, cm entidad legal separada cn CIF prpi, a cuy nmbre estarán ls distints cntrats del edifici (ascensres, limpieza znas cmunes, gestr energétic). Esta Cmunidad de Prpietaris es gestinada pr un Administradr y funcina cnfrme a la nrmativa de Ley de Prpiedad Hrizntal, que según el tema, exige distintas mayrías para su aprbación. El administradr es el encargad de establecer un presupuest y ejecutarl y cargar a ls prpietaris las cutas de gasts de cmunidad crrespndientes. Si tenéis dudas, vale la pena que habléis cn un Administradr de fincas prque de frma resumida s puede dar una buena idea de cóm funcinan estas entidades. OPCIÓN 2 - ARRENDAMIENTO: Habría psibilidad de elegir tra vivienda distinta a la que se tiene alquilada? La prpuesta de nuev cntrat de arrendamient se hace sbre la misma vivienda en la que está el inquilin. Requisits para firmar nuev cntrat de arrendamient: 4

5 N hace falta ningún requisit especial adicinal, aparte de ser arrendatari y estar al crriente de pag cn Fidere. Cuánd se sabrá el preci definitiv de alquiler? En el mism burfax que infrmams de cndicines de ejercici de la pción de cmpra, se incluyen las cndicines para un nuev cntrat de arrendamient. Se incluye ejempl de este burfax en Anex. Cm hems dich antes, para las tres prmcines que finalizan la prtección en Dic-2018, ns hems cmprmetid a enviar ls burfaxes antes de 1-Septiembre Pues mi principal duda es de si van a mantener las cndicines del alquiler y durante cuánt tiemp. En cas de subir, hasta cuant pdrían subirl? Las cndicines del alquiler se fijan según estudi de mercad que realizams uns meses antes del final de ests cntrats. Legalmente, finalizada la prtección, n hay tech sbre la renta psible a prpner. Ahra mism aún n sabems la prpuesta de nuev cntrat de alquilar que vams a realizar. Históricamente, en ests prcess de final de prtección cn ejercici de pcin de cmpra, cnseguims un 60-65% de tasa de renvación, l que quiere decir que para una mayría de inquilins las cndicines les parecen atractivas. Si ptams pr seguir en md alquiler, debems firmar un nuev cntrat seria prrrgar el existente? Es decir, si un está interesad en alargar sl ds seis meses de alquiler cn las nuevas cndicines de precis puede ser tienes que firmar un añ permanencia mínima? Tenems que recrdar que si firmams un nuev cntrat perderems el derech a desgravarns pr el alquiler. N pdríams firmar un anex? Se ha de firmar un nuev cntrat de arrendamient prque cambia el régimen jurídic aplicable de vivienda prtegida cn pción de cmpra a arrendamient libre según LAU. En ese cntrat, se incluye un perid mínim de cumplimient de 6 meses. Pr raznes que se puedan justificar dcumentalmente, para atender cass especiales, puede quitarse ese perid mínim de 6 meses. Tds ls inquilins tendríams las mismas cndicines en el alquiler, en mi cas y accedí al alquiler cn pción a cmpra en marz de 2016, siend mayr de 35 y cn cndicines diferentes a las iniciales? Tds ls inquilins tendréis las mismas cndicines en el sentid de un mism tip de cntrat y régimen legal aplicable. Ahra bien, en la prpuesta de nuev cntrat de arrendamient varía en cada cas, la prpuesta es persnalizada y se cnsideran distints factres: l que pagaba antes el inquilin, tip vivienda, si terraza, planta, rientación para intentar dar a cada un una prpuesta adecuada. Cóm funcina el prces/trámite para firmar un nuev cntrat de arrendamient? 5

6 En el cas de querer frmalizar un nuev cntrat de arrendamient, ya cm vivienda libre, se slicita a Fidere y le enviarems un brradr del cntrat cnfrme a sus dats persnales, vivienda en arrendamient y cndicines ecnómicas. Para su infrmación, les indicams que: Las nuevs cntrats de arrendamient se firmaran en las ficinas de Atance, que es el cmercializadr de estas prmcines, Fidere ( La duración del cntrat de arrendamient es de 1 añ, prrrgable hasta un máxim de 3, tal y cm se establece en la LAU. El plaz mínim de permanencia es de 6 meses, cn la psible excepción mencinada antes. La fecha de entrada en vigr del cntrat de arrendamient es un día después de la finalización del anterir El nuev cntrat que se firma es sól de arrendamient, n se cntempla la pción a cmpra. En el cas de desistimient renuncia del cntrat se ha de dar un preavis de 1 mes de antelación, al arrendadr. Sbre la fianza/ garantía, Si n se ejerce la pcin de cmpra y si se quiere firmar un nuev cntrat de arrendamient, el imprte de la fianza se actualiza pr la diferencia cn la renta (para cumplir cn l que dice la LAU que el imprte de la fianza ha de ser 1 mes de renta) y el imprte de la garantía se mantiene. OPCIÓN 3 - NO EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA, NO FIRMA DE NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ENTREGA DE LA VIVIENDA: Sbre la fianza/ garantía, si n se ejerce la pcin de cmpra y n se quiere firmar un nuev cntrat de arrendamient, se devuelve según el prces nrmal de liquidación de fianzas al final de un cntrat de arrendamient. La entrega de llaves y dcumentación anexa de la vivienda deberá realizarse en el día de fin del cntrat antes, si así l deseara el arrendatari, en las ficinas de Fidere, Avda Manteras, 46 Edifici Deltanva, 4, Oficina 1-D Madrid. ADEMÁS: Para cualquier duda, y tener una pinión independiente/ficial se puede cntactar cn: Subdirección General de Adjudicacines y Apy al Ciudadan - Cmunidad de Madrid Dirección: C/ Maudes, 17 2 ª pl. Madrid Avda Asturias, 28 Teléfn:

7 Si tenéis dudas sbre est, pdéis cnsultar cn un asesr legal fiscal independiente el mism banc que s financie la peración. ANEXO DOCUMENTACION ADICIONAL: Se incluye cm dcumentación adicinal a este cuestinari: Las calificacines definitivas de las 4 prmcines (sn 4 pdf) Las respuestas de la CCAA Madrid a las cnsultas realizadas pr Fidere sbre ceficiente y sbre plaz de ejercici de la pción de cmpra (6 pdf, 2 pr cada prmción, per ns falta de la prmción 12-A que entendems será igual al rest) Ejempl de burfax que enviarems antes de 1-Septiembre-2018 a ls inquilins (1 pdf) 7