PROGRAMA DE DOCTORADO: GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA Y ARQUITECTÓNICA

Transcripción

1 PRESENTACIÓN DE TESIS DOCTORAL RENTABILIDAD DE INMUEBLES DE OFICINAS EN EL ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA PROGRAMA DE DOCTORADO: GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA Y ARQUITECTÓNICA DEPARTAMENT DE TECNOLOGIA DE L ARQUITECTURA, TA ESCOLA TÈCNICA SUPERIOR D ARQUITECTURA, ETSAB UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA, UPC DIRECTOR: JOSEP ROCA CLADERA DOCTORANDO: JOSE REFUGIO SILVESTRE ORTIZ FECHA: Diciembre de 2017

2 Conceptos Básicos Inmuebles Son bienes que permanecen en su posición geográfica, pues mantienen su latitud y longitud fijas durante su existencia 1 (Quintana, 2012). 1 Despreciando los movimientos de las placas tectónicas.

3 Conceptos Básicos Oficina Se entiende por oficina el lugar donde se realizan actividades relacionadas con funciones de información, interesadas en reunir, difundir y procesar o facilitar flujos de información.

4 Conceptos Básicos Atractivos para las oficinas Accesibilidad A los proveedores, mano de obra, consumidores Redes de transporte (público y privado) a donde viven los oficinistas Intermetropolitana, a aeropuertos, trenes de alta velocidad, barcos. Externalidades urbanísticas Calidad del stock edificado. Antiguedad del stock edificado. Estado de conservación del stock edificado Factores sociales Nivel de renta del tejido social Composición socioprofesional de la Población en edad de trabajar Equipamientos urbanos para la oficina:. Servicios de la zona, como los financieros, restauración, agencias de viajes, etc.. Aparcamientos. Áreas verdes

5 Conceptos Básicos Atractivo para las oficinas Economías de Aglomeración Las oficinas se aglomeran porque su proximidad favorece a: El intercambio de información, conocimiento y experiencia La creación de personal calificado El acceso a tecnologías de punta La creación de un ambiente de innovación La creación de entornos con identidad empresarial Lo cual puede propiciar la maximización de beneficios conjuntos.

6 Conceptos Básicos Rentabilidad inmobiliaria. Beneficio adicional a la recuperación de la inversión en bienes inmuebles. Tasa de retorno de la inversión inmobiliaria. Inversión renta

7 Conceptos Básicos Riesgo inmobiliario Según el Appraisal Institute (2008): Riesgo es la posibilidad de incurrir en pérdidas financieras debido a la incertidumbre de la realización de beneficios futuros.

8 Hipótesis Hipótesis Contrario al pensamiento común, La tasa de retorno de la inversión inmobiliaria en oficinas, varía de forma inversa a la mejora de las características de los atractivos para las oficinas. Urbanísticas Accesibilidad Aglomeración Tasa de retorno Sociales

9 Problema PROBLEMA Respecto a los atractivos de los sitios donde se ubican los edificios de oficinas en Barcelona, Cuáles son los factores más relevantes que inciden en su rentabilidad?

10 Objetivos Objetivo principal Establecer relaciones entre atractivos urbanos y ambientales para las oficinas y rentabilidad de los inmuebles de oficinas, en el Área Metropolitana de Barcelona. Accesibilidad Economías de Aglomeración Rentabilidad Externalidades Urbanas Jerarquía Social

11 Revisión de la Literatura Revisión de la literatura Según Hysom y Crawford (1997) son 5 las tendencias de investigación en oficinas: LOCALIZACIÓN DEL MERCADO DE OFICINAS ANALISIS DEL MERCADO DE OFICINAS NIVELES DE RENTA Y TASAS DE DESOCUPACIÓN MERCADO DE OFICINAS NACIONAL ANÁLISIS ESPACIO-TIEMPO Y TECNOLOGÍA DE LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA

12 Revisión de la Literatura Respecto al nivel de rentas Año Autor Teorías/ Técnicas 1984 Brennan y Otros Modelo Hedónico de Regresión Trabajo Realizado Estudiaron el comportamiento de las rentas de las oficinas en el CBD de Chicago, centrándose en los términos de arrendamiento, características físicas y localización Hekman Análisis de Mercado Investigó acerca del ajuste de las rentas de oficina como resultado de las condiciones económicas locales y nacionales. Examinó la relación entre la tasa de vacantes y las rentas en área central y en zonas suburbanas Examinan la relación entre las tasas de capitalización y los componentes fijos y variables en el tiempo de la zona, respecto al mercado de oficinas Sivitanidou y Sivitanides Estimación de Panel 2002 Mc Gough y Tsolacos Análisis Transversal Observan los rendimientos transversalmente en el Reino Unido, en espera de explorar los precios de las propiedades a través del mercado, en lugar de en el 2006 Hendershott y Mac Gregor Series de Tiempo tiempo. Combinan el modelo de crecimiento de Gordon con CAPM y así basan su análisis de la tasa de capitalización, como una función de: las expectativas del crecimiento real del alquiler, expectativas de la inflación, la tasa libre de riesgo, el mercado de rendimiento de las acciones y una beta de bienes raíces Hollies Estimación de Panel Examina las relaciones entre el rendimiento y las variables explicativas en oficinas en diferentes países y en diferentes tiempos, sobre un periodo de cinco años

13 Revisión de la Literatura Importantes antecedentes Año Autor Teorías/ Técnicas 2012 Quintana Modelo Hedónicos de Regresión 2005 Marmolejo Diversos modelos matemáticos Trabajo Realizado Comprobó la hipótesis La tasa de retorno de la inversión inmobiliaria residencial varía en forma inversa a la mejora de las características de la calidad de zona. Comprobó la hipótesis Las actividades de oficina tienden a localizarse cerca unas de otras de manera directamente proporcional a la intensidad de interacción presencial que las relaciona e inversamente proporcional a su incapacidad para afrontar las deseconomías que tal aglomeración les ocasiona.

14 Metodología Metodología Estudio Estático Cuantitativo Alcance correlacional y explicativo

15 Información Base de Datos A partir de datos de ofertas de alquiler y venta de oficinas en ambiente excel proporcionados por Inmofusión. Y del portal de habitaclia en la web datos

16 Alquiler de oficinas Resultados Mercado Metropolitano Precio ofertado unitario n= casos X= 11,26 /m 2 /mes s= 3,71 /m 2 /mes Estima intervalar al 95% de confianza µ 11,13 /m 2 /mes, 11,40 /m 2 /mes

17 Venta de oficinas Resultados Mercado Metropolitano Precio ofertado unitario n= 656 casos X= /m 2 s= /m 2 Estima intervalar al 95% de confianza µ /m 2, /m 2

18 Resultados Mercado Metropolitano Algunas características relevantes de las oficinas a nivel metropolitano El parking como un problema 55% de las muestras no cuentan con facilidad para la obtención de estacionamiento Sistemas de protección contra incendios 53% de los casos no cuentan con sistemas adecuados Calificación energética Mucho por hacer. Únicamente el 10% de los casos proporciona información, todos ellos basados en el sistema EPC (Energy Performance Certificate) Calidad La calidad en general es buena, sin embargo únicamente el 7,5% de los casos es de la mejor calidad

19 Resultados Oficina tipo Nuevas Áreas de Negocio Tipo de obra: 1 Nueva Grado de diafanidad: 3 Alta Equipamiento de aire acondicionado: 2 Equipo central Portería: 1 Si Telecomunicaciones: 2 Superior Ascensor: 1 Sí Parking: 1 Si Estado de conservación de la oficina: 4 Muy Bueno Estado de conservación del edificio: 4 Muy Bueno Calidad de materiales y acabados: 4 Muy Bueno Calidad de oficina: 2 Muy Bueno Calificación energética: 0 No Edificio emblemático: 1 Si Sistema de protección contra incendios: 1 Si Tipología: 1 Uso exclusivo oficinas Superficie: 350 m2 Número de casos 253

20 Resultados Oficina tipo Badalona Tipo de obra: 3 Usada Grado de diafanidad: 2 Media Equipamiento de aire acondicionado: 1 Equipo Tipo Minsiplit Portería: 0 No Telecomunicaciones: 1 Básica Ascensor: 1 Sí Parking: 0 No Estado de conservación de la oficina: 3 Bueno Estado de conservación del edificio: 3 Bueno Calidad de materiales y acabados: 2 Regular Calidad de oficina: 4 Regular Calificación energética: 0 No Edificio emblemático: 0 No Sistema de protección contra incendios: 0 No Tipología: 2 Uso Mixto Superficie: 132,50 m2 Número de casos 42

21 Metodología Métodos para calcular la tasa de capitalización Oficina Tipo Modelo Inmobiliario Tasa de Capitalización Modelo base JLL Tasa de Capitalización Base de datos Base de datos Rentas Se eliminan datos atípicos Modelo Econométrico Media Aritmética Estimador M. de Huber Normalidad de variable dependiente Renta Media Renta Robusta Regresión Lineal Múltiple Tasa de Capitalización Tasa de Capitalización Alquiler del modelo Tasa de Capitalización Base de datos Ventas Se eliminan datos atípicos Modelo Econométrico Normalidad de variable dependiente Regresión Lineal Múltiple Venta del modelo Estimador M. de Huber Venta Robusta Media Aritmética Venta Media

22 Metodología Comparación de métodos Media Aritmetica M de Huber M de Huber Modelo Inmobiliario M de Huber M de Huber Modelo Base JLL Modelo Econometrico EL MEJOR DE TODOS Modelo Econométrico

23 Metodología Modelo de regresión lineal múltiple En donde Y = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + β 3 X 3 + β n X n + e Y Variable dependiente X Variables independientes (características del inmueble) β Coeficientes de las variables e Error de estimación del modelo

24 Metodología Método de Capitalización directa de rentas V c = R no i c En donde V c valor de capitalización. R no rentas netas de operación. i c tasa de capitalización normal

25 Metodología Método de Capitalización indirecta de rentas Vc = Fe 1 (1 + i r ) 1 + Fe 2 (1 + i r ) 2 + Fe 3 (1 + i r ) Fe n (1 + i r ) n En donde Vc valor actual o de capitalización. Fe flujo de efectivo en el periodo n. i r tasa de descuento o actualización. n número de periodos de análisis.

26 Resultados Variación de la tasa de capitalización en el AMB Modelos Econométricos Municipio Zona R 2 aj_alquile r (%) R 2 aj_venta (%) Precio de Alquiler ( /mes) Precio de Venta ( ) Rentabilida d(%) 4 Area Central de Negocios ,267 1,599, Centro Ciudad , , , 16 Nuevas Areas de Negocio ,645 1,043, El Prat de Ll , , Cornella de Ll , , Sant Cugat del V , , Badalona ,

27 Resultados Variación de la tasa de capitalización en el AMB Modelos Econométricos En comprobación de la hipótesis ZONA TASA DE CAPITALIZACIÓN Area Central de Negocios 4,70% Nuevas Areas de Negocios 5,34% Centro de Ciudad 5,40% Periferia 7,05% Se muestra una tendencia de variación de zonas con calidades urbanas de mayores a menores, con sus correspondientes tasas de capitalización de menores a mayores.

28 Resultados Zonas Inmobiliarias SANT CUGAT DEL VALLES AP-7 A-2 RONDA DALT ESPLUGUES DE LLOBREGAT B23 B10 B10 CORNELLA DE LLOBREGAT DIAGONAL HOSPITALET B10 BADALONA PRAT DE LLOBREGAT GRAN VIA CORTS CATALANES RONDA LITORAL ACN Centro Ciudad Nuevas Areas de Negocios Periferia

29 Metodología Consulta a expertos La utilización del bagaje teórico práctico de los especialistas se convierte en un requerimiento para el desarrollo de cada campo del saber y en ocasiones, en una necesidad para el investigador que precisa apoyarse en la experticia de los colegas. (García et al, 2013)

30 Metodología Consulta a expertos Experto Por experto se entiende aquel cuya formación y experiencia previa le ha permitido alcanzar un dominio sobre un asunto que excede el nivel promedio de sus iguales, y que está en disposición de exponer sus opiniones sobre dicho asunto para que sean utilizadas como juicios conclusivos. Se le considera apto para emitir criterios certeros por quien se los solicita. (García et al, 2013).

31 Metodología Consulta a expertos Objetivo En el presente trabajo se ha elegido como instrumento a la entrevista a expertos, a fin de estimar los factores urbanos y ambientales en el Área Metropolitana de Barcelona, que inciden en la rentabilidad de las oficinas

32 Metodología Consulta a expertos Criterios de inclusión: El experto puede ser un Valorador Profesional con amplia experiencia y con conocimiento del Área Metropolitana de Barcelona. Si tiene relación con la docencia universitaria, es mejor. El experto puede ser un Operador Inmobiliario, con amplia experiencia en el mercado de oficinas y con conocimiento del Área Metropolitana de Barcelona.

33 Metodología Consulta a expertos Número de expertos: depende del nivel de experticia y de la diversidad del conocimiento, sin embargo la decisión de cuántos expertos es adecuado, varía entre autores, Mc Gartland et al (2003) establecen un rango entre 2 y 20 expertos, Hyrkas et al (2003) proponen diez expertos para tener mayor confianza en la estimación.

34 Metodología Consulta a expertos Método

35 Metodología Consulta a expertos Cuestionario Accesibilidad

36 Metodología Consulta a expertos Cuestionario Externalidad

37 Metodología Consulta a expertos Cuestionario Jerarquía social

38 Metodología Consulta a expertos Cuestionario Aglomeración

39 Análisis de Resultados Resultados Consulta a expertos Factores importantes Si la X= 3 (Media aritmética de las puntuaciones)

40 Análisis de Resultados Resultados Consulta a expertos Factores muy importantes Si la X > 3 (Media aritmética de las puntuaciones)

41 Metodología Consulta a expertos Prueba Estadística de Concordancia W de Kendall La prueba contrasta una hipótesis nula que establece los rangos son independientes y no hay concordancia, contra la alternativa que establece hay concordancia significativa entre los rangos ; basada en la distribución de probabilidad chi cuadrada, y un nivel de significación del 5%, además el coeficiente W de Kendall proporciona el grado de concordancia (eliminando la influencia debida al azar) variando de 0 a 1, en donde 1 sería la concordancia perfecta. Dicha prueba se realiza con el software SPSS.

42 Resultados Consulta a expertos Prueba Estadística de Concordancia W de Kendall Como el valor de significación es 0, inferior a 0.05 se rechaza la hipótesis nula y se concluye que hay concordancia significativa entre los rangos asignados por los expertos, siendo la fuerza de la concordancia de 0,391

43 Metodología Consulta a expertos Segunda etapa Objetivo Evaluar los factores importantes y muy importantes obtenidos en la primera etapa de la consulta, relacionándolos con las zonas de valor inmobiliarias. Consulta a tres expertos

44 Metodología Consulta a expertos Segunda etapa Cuestionario

45 Segunda etapa Análisis Resultados Consulta a expertos Tabla 4.13 Media aritmética de los factores para zonas centrales (etapa dos) Tabla 4.14 Media aritmética de los factores para zonas periféricas (etapa dos)

46 Segunda etapa Análisis Resultados Consulta a expertos Tabla 4.15 Media aritmética ponderada de los factores para zonas inmobiliarias (etapa dos)

47 Conclusiones Conclusiones Se caracteriza el mercado de oficinas en el AMB. Se comprueba la hipótesis establecida. La rentabilidad y riesgo inmobiliario estudiados a nivel del AMB en oficinas han sido poco tratados. El empleo de modelos econométricos hacen posible la estimación de las rentabilidades de las oficinas en sectores específicos del ámbito de estudio.

48 Conclusiones Conclusiones El empleo de la consulta a expertos es novedoso en su aplicación para la obtención de los factores de calidad urbana más influyentes en la rentabilidad de las oficinas del AMB.

49 Conclusiones Conclusiones Principales limitaciones: En la base de datos: se tienen valores ofertados, no operaciones realizadas, grandes operaciones de oficinas pueden no estar, el precio del alquiler es un poco más alto, ya que los gastos de mantenimiento del edificio se cobran adicionalmente. Estudio estático, base de datos a 2015.

50 Conclusiones Conclusiones Proyectos futuros relacionados: Aplicar ésta metodología a otros usos de inmuebles, como los comerciales. Utilizar el método Delphi para obtener los factores de calidad urbana más influyentes en la rentabilidad de las oficinas del AMB. Actualizar periódicamente la base de datos para las oficinas del AMB y así poder estimar la tasa de capitalización con su variación en el tiempo.

51 Conclusiones Conclusiones FINALIDAD Inspirar a la mejora de los métodos de valuación por capitalización de rentas. Mejorar la toma de decisiones de los Valuadores.

52 GRACIAS