IV Informe Trimestral Fondo Inmobiliario FINPO al 31 de Diciembre del 2014

Transcripción

1 IV Informe Trimestral Fondo Inmobiliario FINPO al 31 de Diciembre del 2014

2 CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Fecha de inicio de operaciones: 17/05/2007 Fecha de vencimiento: 17/05/2037 Clasificación de riesgo : SCR AA-f3 Tipo de Fondo : Distribución: Cerrado Mensual Moneda de participaciones : Serie: Dólares Única Inversión mínima : $5.000,00 Custodio de valores : BPDC Comisión Custodia : 0,00% Agente Colocador: 0,00% Calificadora de riesgo : SCR Centroamericana Comisión Pagada al Puesto 0,25% Participaciones Colocadas Participaciones autorizadas Precio por Part Merc Secundario: Valor de participación al 31/12/2014: $ 4.824,06 $ Fecha del último precio Negoc: 09/09/2013 Mora > un mes / Ing. Anual: 0.93% LOS RENDIMIENTOS PRODUCIDOS EN EL PASADO NO GARANTIZAN UN RENDIMIENTO SIMILAR EN EL FUTURO Los datos de la Industria son tomados del Informe Trimestral de Fondos de Inversión a Setiembre del 2014 emitido por SUGEVAL LA AUTORIZACIÓN PARA REALIZAR OFERTA PÚBLICA NO IMPLICA UNA OPINIÓN SOBRE EL FONDO DE INVERSION NI LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA El fondo está dirigido a inversionistas cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y complementariamente para su venta. LA GESTION FINANCIERA Y EL RIESGO DE INVERTIR EN ESTE FONDO DE INVERSION, NO TIENE RELACIÓN CON LOS DE ENTIDADES BANCARIAS O FINANCIERAS U OTRA ENTIDAD QUE CONFORMAN SU GRUPO ECONÓMICO, PUES SU PATRIMONIO ES INDEPENDIENTE Página 2 de 8

3 Al 31 de diciembre el Fondo de Inversión cierra con un total de 66 inquilinos. Como se puede apreciar, el 44% se encuentra diluido en 58 inquilinos en tanto uno representa el 30%. Se trata de la U Latina que cuenta con cuatro diferentes contratos en la Torre de Negocios de Paseo de Las Flores. El inmueble que genera un mayor ingreso para el fondo es el Centro de Negocios Paseo de las Flores, en el cual se encuentran actualmente 9 inquilinos, le sigue el Oficentro Santa María con un total de 19 inquilinos y posteriormente San Marino con 7 inquilinos. Esto implica que el 72% de los ingresos concentrado en tres inmuebles, se diluye en 35 inquilinos. El sector que le genera un mayor ingreso al fondo es el sector de Educación, Cultura, Deportes y Otros el cual está compuesto por dos inquilinos que se distribuyen en los inmuebles de Bodegas Belén y el Centro de Negocios Paseo de las Flores, seguido por comercio que cuenta con la mayor cantidad de inquilinos. Página 3 de 8

4 ANTES DE INVERTIR SOLICITE EL PROSPECTO DEL FONDO DE INVERSIÓN RENTABILIDAD DEL TRIMESTRE En la siguiente tabla se muestra cuanto fue el beneficio monetario que se distribuyó a los inversionistas por cada participación en el Fondo de Inversión Popular Inmobiliario FINPO, tanto el monto en dólares como el rendimiento correspondiente: Dado que este informe coincide con el fin del año 2014, a continuación se muestra el comportamiento de los rendimientos de enero a diciembre: Página 4 de 8

5 Como se observa, existe una importante recuperación de los rendimientos para este cuarto trimestre, pese a que aún no se ha logrado ocupar el edificio Herrero Villalta/D Vinci, el cual suma un total de m2, lo que implica un 7% del total de metros arrendables del fondo, siendo que la falta de ingresos por esta situación tiene un efecto importante en el rendimiento del fondo. Como parte de los esfuerzos llevados a cabo por Popular SAFI, para mejorar esta situación, se decide mantener la reducción en la comisión de administración a un 0.25%, la más baja del mercado, tratando de crear un menor impacto en la rentabilidad líquida del fondo, situación que se mantendría, entre tanto, se logre paulatinamente elevar los porcentajes de ocupación y por ende de rentabilidad. Cabe señalar además, que se continúa con la estrategia de sustitución de inmuebles, que se ha considerado pueden ser sujetos de sustitución o venta por su alto costo de mantenimiento, por lo que se está haciendo un esfuerzo para proponer de manera paulatina lograr este objetivo, de manera que se pueda generar algunas ganancias de capital, como en anteriores ventas (caso de junio) y poder incorporar nuevos inmuebles que permitan mayores rendimientos y menores gastos. Por último un vistazo del rendimiento del FINPO respecto al promedio del mercado: Página 5 de 8

6 MOROSIDAD: Este es un rubro que se refleja con corte al último día de cada mes, presentándose siempre un porcentaje normalmente menor al 10%, el cual se calcula como el monto de las rentas dejadas de percibir en dicha fecha entre el monto total de las rentas esperadas para ese período. De este porcentaje se recupera su mayoría en la primera quincena del siguiente mes, de manera que no se hace necesario en muchos casos acudir a otras instancias para el cobro, sea por que se logra la recuperación o se llega a un arreglo de pago. OCUPACIÓN: Como se observa en el siguiente cuadro, la ocupación se encuentra aún baja, tal como se ha explicado anteriormente, con el mayor efecto que está generando el edificio Herrero Villalta/D Vinci, situado en San Pedro de Montes de Oca. Este inmueble, siendo el primero que adquirió el fondo, se encuentra en un proceso remoción para ser nuevamente alquilado y/o vendido, con el propósito de dar continuidad a la estrategia de renovar los inmuebles del fondo. Dado su tamaño, implica un 7% del total del metraje arrendable del fondo, por lo que de concretarse las negociaciones existentes, podría superarse con su ocupación nuevamente el 90% que se tuvo antes de esta situación, como se aprecia en el gráfico del año 2014: Página 6 de 8

7 VALORACIONES DEL PERIODO: Como se puede observar, los inmuebles que aportan mayor plusvalía son Plazas Mundo y San Marino. El caso de Bodega Belén y Edificio San Sebastián son menores, estos últimos son inmuebles que tienen un mayor tiempo en el fondo y sus condiciones no permiten mayores plusvalías, lo cual los convierte en candidatos a la estrategia de sustitución. Se debe recordar que el tema de la plusvalía es un concepto de mantener actualizado el valor de los inmuebles de acuerdo a una serie de variables determinadas por los valuadores externos, tanto pericial como financiero, de manera que este dato va siendo registrado en el valor de cada inmueble, al menos una vez al año. Periódicamente se registran plusvalías o minusvalías de cada inmueble según su fecha de compra. OTROS TEMAS: ASAMBLEA ORDINARIA La asamblea ordinaria del Fondo FINPO se llevó a cabo el pasado 24 de noviembre en el salón blue del Hotel Park Inn, en la ciudad de San José. Se conto con la presencia de participaciones lo que correspondió a un 56.54% del total emitido. Se conocieron únicamente temas ordinarios que consistieron en: Aprobación del Informe de la Gestión de la Administración con corte al 30 de setiembre del Aprobación del Estado de los Informes Financiero Auditados al 31 de diciembre del 2013, así como la opinión de la Auditoría Externa. Presentación del Asesor Externo Dr. Harold Coronado, sobre el comportamiento del mercado inmobiliario para el año Se cierra la Asamblea sin que se diera ninguna solicitud de temas extraordinarios. Página 7 de 8

8 Duración del Portafolio: Este indicador presenta en promedio el plazo al vencimiento de la cartera, medido en años, de esta forma si se tiene una duración de 1, la cartera vence en promedio a un año, si la duración es 0.25, la cartera vence en promedio en 90 días, en otras palabras una cuarta parte del año completo. Duración Modificada del Portafolio: Este indicador estadístico nos muestra la sensibilidad del precio del portafolio ante cambios en un 1% de las tasas de interés aproximadamente, lo anterior significa que una duración modificada del 0.50 de un título valor con un precio de 0.98, ante un cambio de un 1% hacia arriba en las tasas de interés, disminuirá aproximadamente a Plazo de permanencia de los inversionistas: Nos indica en promedio y medido en años, cada cuanto están renovando o liquidando las inversiones los clientes que poseen participaciones en el fondo de inversión. Se analiza de forma muy similar a la duración del portafolio, en este caso si el plazo de permanencia es 1, esto quiere decir que en promedio los clientes mantienen sus inversiones un año. Endeudamiento: Muestra el porcentaje del activo neto que está siendo financiado por recompras de corto plazo, el endeudamiento le permite al fondo de inversión comprar inmueble en condiciones normalmente mejores a las condiciones del financiamiento para mejorar el rendimiento, este porcentaje vía reglamento podrá ser no mayor a 60% del activo neto. Desviación estándar de los rendimientos: Nos muestra cuanto se alejan en promedio los rendimientos diarios del fondo de inversión tanto hacia arriba como hacia abajo, con respecto al rendimiento promedio mostrado por el fondo de inversión. Rar: (Rendimiento ajustado por riesgo): Es un indicador que muestra cuanto está pagando en términos de rendimiento el fondo en cuestión por unidad de riesgo asumida. Porcentaje de ocupación: Define de forma porcentual los metros cuadrados que se encuentran arrendados, respecto al total de metros arrendables de que dispone el fondo. Morosidad de arrendamientos: Define de forma porcentual el resultado de dividir las rentas no canceladas al final de un mes, entre el total de ingresos de los últimos doce meses. Calificación de Riesgo: La calificación scraaf se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una buena gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy bueno. Las calificaciones desde scr AAf a scr Cf pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 2 se refiere a fondos con moderada sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado y la categoría 3 a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado.perspectiva Estable: se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. OFICINAS CENTRALES SAN JOSÉ, COSTA RICA Teléfono: (506) / Fax: (506) Paseo Colón, Edificio Torre Mercedes, Piso Ocho. Página 8 de 8