INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SETIEMBRE 2018

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2 INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SETIEMBRE 2018 En este número: 1. Características del fondo. 2. Comentarios de la Administración. 3. Estructura de la cartera inmobiliaria. 4. Tabla de rendimientos. 5. Indicadores de riesgo y su gestión. 6. Notas importantes para el inversionista. Calificación de riesgo: SCR Af+3, otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. 1. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario. Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendidas como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año Clasificadora de riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de SCR A+3. La calificación SCR A, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La calificación en relación con el riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado Las calificaciones desde scr AA (CR) a scr C (CR) pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías Moneda del fondo: Dólares americanos Plazo de vencimiento: Indefinido Número de participaciones autorizadas: 125,000 Número de participaciones colocadas: 16,973 Valor de la participación al 30/09/2018 2, Valor de la participación última negociación de mercado secundario Fecha: 26/09/2018: 2,125.00

3 COMISIONES DEL FONDO Tipo de Comisión INS Inmobiliario Industria Set-18 Set-18 Comisión de Administración 1.00% 1.70% Comisión de Custodia Comisión Agente Colocador Subtotal Comisiones 1.00% 1.70% Comisión pagada al Puesto de Bolsa Total de Comisiones 1.00% 1.70% 2. COMENTARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN Entorno Económico Nacional a. Actividad Económica De conformidad con el con el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) publicado por el Banco Central de Costa Rica con corte a julio del 2018, la economía nacional registró un incremento interanual del 3,70%, superior en 0.80% al registrado en el mismo periodo del año pasado. El mayor aporte al crecimiento de este mes lo da la industria de construcción (10% crecimiento), lo que implica una recuperación del 19.3% para esta industria que tenía 10 meses de contracción sostenida. En conjunto con el área de manufactura y servicios de enseñanza y salud humana, explican un 46.6% de la variación del IMAE. La actividad financiera y de seguros creció un 3.70%, inferior a lo observado en el año 2017 (7.60%). En la actividad agropecuaria se observa un crecimiento del 3.1%, principalmente por una mayor producción de piña. Según analistas del Banco Central de Costa Rica, el crecimiento de la producción repuntó en el segundo trimestre, después de haber observado una ralentización en el primer trimestre del b. Sector Externo Las cifras publicadas por el Banco Central de Costa Rica (BCCR) con corte a julio del 2018, el déficit en la Balanza Comercial de la Balanza de Pagos de nuestro país es de US$3, equivalente a 5.00% del Producto Interno Bruto (PIB) Las importaciones aumentaron por la evolución de la factura petrolera y la adquisición de insumos para las industrias metalúrgicas, química y farmacéutica, así como materiales de construcción. La factura petrolera presenta un crecimiento interanual de 28%. El comportamiento de las exportaciones estuvo relacionado con la evolución positiva en ventas de empresas del régimen definitivo dedicadas al cultivo de piña y productos manufacturados. Así como la mayor demanda por productos manufacturados del régimen especial, particularmente, equipo e implementos médicos. c. Tipo de Cambio Durante el mes de agosto del año 2018 se registró un superávit de $113.2 millones en el balance de compra y venta de dólares en las ventanillas de los intermediarios. En este mes el Banco Central compró en MONEX $156.8 millones, sin embargo, el monto no fue suficiente para restituir los requerimientos del sector público no bancario. Se realizaron ventas por $39.9 millones para estabilización. Las reservas internacionales netas en cayeron $100.5 millones debido a las ventas de divisas realizadas por el Banco Central al sector público no financieros, y estabilización del tipo de cambio Al cierre de agosto 2018, según datos del Banco Central, las reservas se ubicaron en $7,800 millones, equivalente a 6.3 meses de las importaciones de bienes del régimen definitivo. El tipo de cambio promedio se ubicó en d. Inflación Al cierre de agosto del 2018 la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue de -0.07%. Con esta variación, la inflación acumulada a agosto del 2018 se ubica en 0.78%, entre tanto la inflación interanual es de 2.24%. Las estimaciones ubican a la inflación en el rango

4 meta para el cierre del año, definido en 3%+-, esto debido a que los agregados monetarios y crediticios no tienen presiones en exceso. e. Finanzas Publicas Las finanzas del Gobierno Central siguen presentando desmejoras, el Sector Público mostró en el primer semestre del 2018, un déficit financiero equivalente a 2.3% del PIB, superior en puntos porcentuales al registrado en igual periodo de El Gobierno Central registró en junio un déficit del 2.90% del Producto Interno Bruto (PIB) como resultado mayor crecimiento del gasto en relación con los ingresos tributarios. La expansión del gasto gubernamental estuvo determinada por la aceleración en el servicio de interés, transferencias corrientes y remuneraciones. Por su parte, en el comportamiento de los ingresos incidió la caída en recaudación de aduanas, asociado a una menor importación de vehículos y la desaceleración en la recaudación de renta, ventas internas y el rubro de otros tributos, especialmente por la desmejora en la recaudación del impuesto único a los combustibles y al tabaco. f. Tasas de interés Desde el mes de febrero del presente año, la Tasa de Política Monetaria establecida por el Banco Central no ha presentado variación y se mantiene en el nivel del 5.0%. Esto debido a que dicha entidad, al analizar los fundamentales económicos, no ha encontrado razón para realizar ajustes a la misma, ya que la inflación se ha mantenido dentro del rango meta, el IMAE a junio presenta una variación positiva y se encuentra en los niveles considerados dentro de su programa macroeconómico. Las Tasa Básica Pasiva, ha fluctuado durante el año entre el 6.15% y el 5.90%, al finalizar el mes de setiembre, su valor se encontraba en un 5.90%. DESEMPEÑO DEL FONDO Al cierre del mes de setiembre del 2018 el fondo administra activos netos por la suma de USD$35,793, y activo totales por US$46,222, Para el periodo trimestral en estudio correspondió realizar la actualización del valor de cuatro de los inmuebles que componen el portafolio de activos del fondo, a saber: a) Edificio Los Colegios - que se encuentra ubicado en Moravia, este inmueble experimentó una plusvalía de USD$178.90, representando esto un incremento en el valor del inmueble del 0.01%, b) Edificio Universidad San José - que se encuentra ubicado en San Francisco de Dos Ríos, este inmueble experimentó una plusvalía de USD$93,891.26, representando esto un incremento en el valor del inmueble del 4.47%, %, c) Edificio Mira - que se encuentra ubicado en Zapote, este inmueble experimentó una plusvalía de USD$1,128,276.36, representando esto un incremento en el valor del inmueble del 3.62% y d) Edificio Quizarra - que se encuentra ubicado en San José, este inmueble experimentó una plusvalía de USD$4,766.50, representando esto un incremento en el valor del inmueble del 0.39% Durante el periodo de análisis se logró concretar el cierre de varios contratos de alquiler para el fondo en espacios que se encontraban desocupados, los cuales se detallan a continuación: 1) Firma de contrato de un (1) espacio de estacionamiento con personas físicas en el Edificio Mira, 2) Firma de contrato de alquiler con el Banco Bac San Jose por un espacio 805m2 en el edificio Centro Comercial Plaza Boulevard. Por otra parte, en el periodo de análisis se dieron las salidas de varios inquilinos para el fondo, los cuales se detallan a continuación: 1) Salida de Pagos Contables Black debido a la construcción de oficinas propias, 2) Salida de Jose Rojas, este último alquilaba un parqueo en el edificio Mira, donde solicita su salida debido a un traslado de oficina. Para el tercer trimestre no se realizó ninguna colocación de participaciones. Por su parte, el rendimiento líquido (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 6.14% al cierre del mes de diciembre a un 7.21% al cierre del mes de setiembre, generándose un ajuste al alza de 1,08% en el rendimiento y el rendimiento total (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 6.17% al cierre del mes de diciembre a un 10.83% al cierre del mes de setiembre, generándose un ajuste al alza de 4.66% en el rendimiento. Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del

5 fondo, revisándose los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago. 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA 3.1 Participación por inmueble 3.2 Concentración de ingresos Cuadro 1 PARTICIPACION POR INMUEBLE RESPECTO AL ACTIVO TOTAL COMPARATIVO ANUAL SETIEMBRE 2018 III Trimestre Inmueble 2018 Edificio Mira 70.18% Oficentro Trejos Montealegre 8.52% Universidad San José 4.73% Oficentro La Sabana 3.40% Edificio Los Colegios 3.31% Plaza Boulevard, Cartago 2.85% Edificio Quizarrá, San Jose 2.77% Edificio Farmacia, Hospital Calderón G. 2.51% Oficina Banco Popular Tibás 1.73% Fuente: elaboración con datos propios Gráfico 1 Concentración de Ingresos por Sector Setiembre 2018 Fuente: elaboración con datos propios

6 4. TABLA DE RENDIMIENTOS 4.1 Comparativo de rendimientos FI INS Inmobiliario vrs Industria Cuadro 2 Rendimiento Total y Líquido Últimos 12 meses FI INS Inmobiliario vrs Industria Al 30 de setiembre 2018 Tipo de rendimiento FI INS Inmobiliario Industria Rendimiento Total 10.83% 7.69% Rendimiento Liquido 7.21% 8.08% Fuente: elaboración con datos propios y SUGEVAL. 4.2 Comparativo de rendimientos total del FI INS Inmobiliario vrs Industria Gráfico 2

7 4.3 Comparativo de rendimiento liquido FI INS Inmobiliario vrs Industria Gráfico 3 Fuente: elaboración con datos propios y SUGEVAL. 5. INDICADORES DE RIESGO Y GESTIÓN Indicador de Riesgo Cuadro 3 Indicadores de Riesgo y de Gestión Setiembre 2018 INS Inmobiliario Industria Jun-18 Set-18 Set-18 Coeficiente de Obligación frente a terceros (Endeudamiento) % 21.63% 20.80% Porcentaje de Ocupación 88.18% 83.58% 89.43% Morosidad (Con más de un mes atrasado) 6.24% 7.03% n.d. Relación de participaciones negociaciones en el último año respecto al total de circulación. Fuente: elaboración con datos propios % 26.24% n.d.

8 Administración de Riesgos 5.1 Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 5.2 Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean arrendatarios que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad. 5.3 Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, en la actualidad, el fondo se encuentra en su etapa de crecimiento con la finalidad de llegar al monto establecido en el prospecto (US$250 millones). El plan de expansión contempla la compra de edificios para ir disminuyendo la concentración a niveles por debajo del 50%. No obstante, las compras deben de ser analizadas sigilosamente para no exponerse a otros riesgos como la morosidad o la desocupación. 5.4 Riesgo de Concentración por Inquilinos En la etapa de crecimiento actual del fondo el Riesgo de Concentración por Inquilinos está acorde a la Concentración por Inmuebles, como se indica en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se irá reduciendo la concentración por inquilinos. 6. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.