INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SEPTIEMBRE 2016

Transcripción

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2 INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SEPTIEMBRE 2016 En este número: 1. Características del fondo. 2. Comentarios de la Administración. 3. Estructura de la cartera inmobiliaria. 4. Tabla de rendimientos. 5. Indicadores de riesgo y su gestión. 6. Notas importantes para el inversionista. Calificación de riesgo: SCR Af3- otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. 1. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario. Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendidas como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año Clasificadora de riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de SCR Af3-. La calificación SCR Af, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La calificación en relación con el riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado Perspectiva Negativa: se percibe una alta probabilidad de que la calificación desmejore en el mediano plazo. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. Moneda del fondo: Dólares americanos Plazo de vencimiento: Indefinido Número de participaciones autorizadas: Número de participaciones colocadas: Valor de la participación al 30/09/2016: $2, Valor de la participación última negociación de mercado secundario Fecha: 22/09/2016: $2,000.00

3 COMISIONES DEL FONDO TIPO DE COMISIÓN INS INMOBILIARIO INDUSTRIA sep-16 sep-16 Comisión de administración 1.00% 1.74% Comisión de custodia Comisión de agente colocador Otros gastos operativos Subtotal de Comisiones 1.00% 1.74% Comisión pagada al puesto de bolsa Total de Comisiones 1.00% 1.74% 2. COMENTARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN Entorno Económico Nacional 1. Actividad Económica De conformidad con el Informe mensual de Coyuntura Económica Setiembre 2016 publicado por el Banco Central de Costa Rica, la actividad económica de Costa Rica medida por la tendencia ciclo del Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE), mostró una variación interanual de 5.1%, mayor en dos puntos porcentuales al compararlo con el mismo indicador de julio del Este mayor dinamismo se explica principalmente por la evolución favorable de las actividades de servicios, manufacturera y agropecuaria. En la actividad de servicios destacan: a) transporte, almacenamiento y comunicaciones, con crecimiento interanual de 5,4% (4,8% a Jul-15), b) servicios prestados a empresas crecieron 9,2% (10,1% a Jul-15), donde siguen influyendo positivamente las actividades de los centros de llamadas, c) servicios de intermediación financiera y seguros que crecieron 10,1% (9,4% en igual mes del año anterior), d) el comercio registró una tasa interanual de 4,5% (3,7% un año antes), y e) a Jul-16 la producción de electricidad creció 4,0% (1,9% en Jul-15). Por su parte la industria manufacturera registró un crecimiento interanual de 9,5% (-4,7% en Jul-15). Continuando con el comportamiento de meses anteriores, este dinamismo se explica por el desempeño de las empresas de los regímenes especiales ante la mayor demanda externa de productos tales como: instrumentos médicos y dentales, jugo de naranja y de piña, entre otros. Finalmente, para el mes de julio 2016 la actividad agropecuaria creció 3,8% (-3,7% en Jul-15), asociado al mejor rendimiento de los cultivos de banano, café y piña, así como a la producción de leche y pollo. 2. Sector Externo Para los primeros siete meses de este año 2016, la balanza comercial presenta una diferencia negativa entre exportaciones e importaciones de USD$2.870,60 millones. Específicamente, en julio las importaciones registran un crecimiento medio anual del 1,50%, entre tanto, las exportaciones registran un crecimiento medio anual del 6.30%. En el caso de las importaciones, estás habrían crecido un 3,60% si elimináramos el efecto de la factura petrolera. El crecimiento de estas importaciones se explica por la adquisición de bienes de consumo (como por ejemplo vehículos, productos alimenticios, tejidos y prendas de vestir, farmacéuticos y de tocador) y de capital (equipo de transporte y maquinaria industrial). Por su parte, el crecimiento en las exportaciones se explica primordialmente por la mayor demanda externa de productos manufacturados (equipos e implementos médicos, productos alimenticios y banano). 3. Tipo de Cambio Para los primeros siete meses de este año 2016, la balanza comercial presenta una diferencia negativa

4 entre exportaciones e importaciones de USD$2.870,60 millones. En el caso de las importaciones, estás habrían crecido un 3,60% si elimináramos el efecto de la factura petrolera. El crecimiento de estas importaciones se explica por la adquisición de bienes de consumo (como por ejemplo vehículos, productos alimenticios, tejidos y prendas de vestir, farmacéuticos y de tocador) y de capital (equipo de transporte y maquinaria industrial). 4. Inflación Al cierre del octavo mes del 2016 la inflación acumulada alcanzó un 0,97%, en tanto la variación para este mes del Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue de 0,03%. Por su parte, la inflación interanual se ubicó en 0.60% Durante el mes de setiembre, los grupos de consumo que más influyeron en el resultado mensual del IPC fueron: alimentos y bebidas no alcohólicas (-2.03%), Transporte (-0.40%), y alquiler y servicios de la vivienda (0.18%). Asimismo, durante el mes de setiembre 2016, el 48% de los 315 bienes y servicios que componen la Canasta de Consumo del IPC aumentó de precio respecto al mes anterior, el 40% presentó una disminución y el restante 12% permaneció sin variación. Por último, según la publicación del BCCR, los indicadores de inflación reflejan la congruencia de la política monetaria con los determinantes de la inflación de largo plazo (agregados monetarios y crediticios) y de corto plazo (expectativas de inflación y brecha del producto). Lo anterior permite prever el retorno gradual de la inflación al rango meta de largo plazo, definido en 3% ± 1 punto porcentual. 5. Situación Fiscal Según las cifras del Ministerio de Hacienda acumuladas a agosto 2016, los ingresos totales del Gobierno Central presentaron un crecimiento interanual de 9.0% (8.9% en agosto 2015), siendo los ingresos tributarios la principal fuente de ingresos, al representar el 91.94% de los ingresos totales, de los cuales el Impuesto de ventas es el que más aporta, representando el 33.42% de los ingresos totales. peso relativo de 94.12% respecto a los gastos totales y presentan un incremento interanual de 4.8%, mientras que los gastos de capital tienen un peso de 5.81% y decrecieron interanualmente un 28.8%. Como se desprende de las cifras anteriores, el déficit acumulado muestra un descenso derivado de la mayor tasa de crecimiento de los ingresos respecto de la tasa de crecimiento de los gastos. Para agosto del 2016, el déficit primario acumulado se ubicó en 427,668.2 millones, en tanto, el déficit financiero acumulado a agosto 2016 fue de 895,485.1 millones, menor en 157, millones respecto a agosto Tasas de interés De conformidad con información publicada por el Banco Central de Costa Rica (BCCR), para agosto de 2016, la Junta Directiva del BCCR no realizó ajustes en la Tasa de Política Monetaria (TPM) toda vez que los determinantes macroeconómicos de corto y largo plazo de la inflación (brecha del producto, expectativas de inflación y agregados monetarios y crediticios) mostraron coherencia con el retorno gradual de esta variable al rango meta en el Por su parte, la Tasa Básica Pasiva continúa mostrando una tendencia a la baja. El mes de setiembre 2016 cerró en un nivel de 4.70%; y se ha mantenido oscilando entre un rango de 4.70% y 5.95%, desde enero El promedio de esta tasa durante el mes de setiembre 2016 fue de 4.78%, mientras que el promedio de setiembre 2015 se ubicó en 6.53%, es decir, 175 puntos base menos que el año anterior. A partir de mayo 2016 inició el cálculo de la tasa de interés efectiva en dólares por parte del BCCR, con la cual se pretende aproximar el costo que enfrentan los intermediarios financieros del país en las diversas fuentes de financiamiento en moneda extranjera. Su cálculo se realiza semanalmente, y con corte a setiembre 2016 cerró en 2.01%. Finalmente, la tasa de interés real ha experimentado un incremento de 150 puntos base, al comparar enero 2015 con agosto 2016, al pasar de 2.81% a 4.31%, respectivamente. Los gastos totales presentaron un crecimiento interanual a agosto 2016 de 2.0% (en agosto 2015 crecieron un 9.6%). Los gastos corrientes tienen un

5 DESEMPEÑO DEL FONDO Al cierre del mes de setiembre de 2016 el fondo administra activos netos por la suma de USD$28,483, Para el periodo trimestral en estudio correspondió realizar la actualización del valor de tres de los inmuebles que componen el portafolio de activos del fondo, a saber: a) Edificio Universidad de San José, localizado en San Francisco de Dos Ríos, b) Edificio Los Colegios en Moravia, y c) Edificio Quizarrá localizado en San José. Los inmuebles de la Universidad de San José y Quizarrá experimentaron una plusvalía de USD$21, y USD$3, respectivamente. En tanto, el Edificio Los Colegios experimentó una minusvalía por valor de USD$409, Así las cosas para el periodo en estudio, el fondo experimentó una minusvalía de USD$384, Por otra parte, tal y como se adelantó en el informe anterior, el pasado 21 de julio se realizó la compra del Edificio MIRA localizado en Zapote por un valor de USD$27,550, Corresponde a un edifico de oficinas en el que cabe indicar que dentro de la cartera de inquilinos que ocupan el inmueble destaca el Ministerio de Hacienda con tres de sus dependencias: Dirección General de Tributación, Policía de Control Fiscal y Tribunal Aduanero Nacional. Además de las tres entidades anteriores también se encuentra la Sala Segunda de la Corte Suprema de Justicia, así como otro grupo más de inquilinos del sector privado. Con la compra de MIRA se ha venido a triplicar el total de activos inmobiliarios administrados por fondo y se ha generado una mejora significativa en los indicadores del fondo, objetivos trazados en la estrategia de gestión del fondo. Específicamente, el nivel de ocupación paso de un 76% al cierre del informe pasado (junio 2016) a un 86% al cierre de este informe (setiembre 2016), lo que ha significado un ajuste positivo de 10 puntos porcentuales en el indicador. En tanto, el rendimiento líquido (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 6.56% al cierre del mes de junio a un 8.58% al cierre del mes de setiembre, más de doscientos puntos base de mejoría en el indicador. Así las cosas, para el tercer trimestre de este año, el rendimiento líquido últimos 12 meses continúa presentando una tendencia positiva, efecto que se viene observando desde el mes de octubre del 2015 cuando el rendimiento líquido se ubicaba en 5.56%. En tanto, el rendimiento total si experimentó un ajuste a la baja producto especialmente de la minusvalía que generó el inmueble en Moravia. En el campo de la gestión de la ocupación tal y como también se adelantó en el informe anterior, se logró cerrar con éxito las negociaciones que se venían realizando con una firma dedicada al desarrollo de software para ocupar el espacio que se encontraba disponible en el Oficentro La Sabana. Es así como a partir del mes de octubre de este año dicho inmueble se encuentra completamente ocupado. Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del fondo, revisándose los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago.

6 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA PARTICIPACIÓN POR INMUEBLE RESPECTO DEL ACTIVO TOTAL COMPARATIVO II TRIMESTRE DEL 2016 Y III TRIMESTRE DEL 2016 Inmueble Edificio MIRA Bekuo Buro, Escazú Univ. San José, San Fco. de Dos Ríos Oficentro La Sabana Edificio Los Colegios, Moraviaa Plaza Boulevard, Cartago Edificio Farmacia, Hospital Calderón G. Edificio Quizarrá, San José Oficina Periférica Bco Popular, Tibás III TRIM % 9.04% 4.93% 4.23% 3.61% 3.12% 2.70% 2.87% 1.83% III TRIM % 27.18% 14.65% 12.71% 13.86% 9.37% 8.12% 8.60% 5.51%

7 4. TABLA DE RENDIMIENTOS RENDIMIENTOS TOTAL Y LIQUIDO ULTÍMOS 12 MESES FONDO INS INMOBILIARIO N.D. VRS INDUSTRIA AL 30 DE SEPTIEMBRE DEL 2016 Tipo de Rendimiento INS INMOBILIARIO INDUSTRIA Rendimiento Total Últimos 12 meses 2.72% 6.53% Rendimiento Líquido Últimos 12 meses 8.58% 8.45%

8 5. INDICADORES DE RIESGO Y GESTIÓN INDICADOR DE RIESGO Coeficiente de obligación frentee a terceros (endeudamiento) INS INMOBILIARIO INDUSTRIA jun-16 sep-16 sep % 32.64% 16.01% Porcentaje de Ocupación Morosidad (con más de un mes de atraso) 76.86% 22.44% 85.32% 89.50% 22.23% n.d. Relación de participaciones negociadas en el último año respecto al total de circulación 4.02% 42.76% n.d.

9 Administración de Riesgos 5.1 Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 5.2 Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean inquilinos que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad. 5.3 Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, por cuanto se encuentra en su etapa de crecimiento para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen nuevas compras se irá disminuyendo la concentración. 5.4 Riesgo de Concentración por Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se irá reduciendo la concentración por inquilinos. 6. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.