INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO OCTUBRE DICIEMBRE 2016

Transcripción

1

2 INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO OCTUBRE DICIEMBRE 2016 En este número: 1. Características del fondo. 2. Comentarios de la Administración. 3. Estructura de la cartera inmobiliaria. 4. Tabla de rendimientos. 5. Indicadores de riesgo y su gestión. 6. Notas importantes para el inversionista. Calificación de riesgo: SCR Af3 Estable, otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. 1. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario. Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendidas como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año Clasificadora de riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de SCR Af3 Estable. La calificación SCR Af, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La calificación en relación con el riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. Moneda del fondo: Dólares americanos Plazo de vencimiento: Indefinido Número de participaciones autorizadas: Número de participaciones colocadas: Valor de la participación al 31/12/2016: $2, Valor de la participación última negociación de mercado secundario Fecha: 22/12/2016: $2,124.00

3 COMISIONES DEL FONDO TIPO DE COMISIÓN INS INMOBILIARIO INDUSTRIA dic-16 dic-16 Comisión de administración 1.00% 1.74% Comisión de custodia Comisión de agente colocador Otros gastos operativos Subtotal de Comisiones 1.00% 1.74% Comisión pagada al puesto de bolsa Total de Comisiones 1.00% 1.74% 2. COMENTARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN Entorno Económico Nacional 1. Actividad Económica De conformidad con el Programa Macroeconómico, el Banco Central de Costa Rica estima que el crecimiento económico del país, medido con el Producto interno bruto (PIB) real, será de un 4,3% en el 2016, similar a lo previsto en la revisión del Programa Macroeconómico Según el Informe mensual de Coyuntura Económica Octubre 2016 publicado por el Banco Central de Costa Rica, la actividad económica de Costa Rica medida por la tendencia ciclo del Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE), mostró una variación interanual de 3.90%, en tanto, la tasa de crecimiento promedio del indicador se ubicó en 4.30%, veinte puntos base por debajo por debajo al compararlo con el mismo indicador de de un año atrás. Este mayor dinamismo se explica principalmente por la evolución favorable de las actividades de servicios, manufacturera y agropecuaria, al igual que en meses previos. Por el contrario, el sector de la construcción continuó cayendo, con una variación interanual de -1,6%. Específicamente en el sector servicios, mostró una aceleración superior al indicador general, en especial en las actividades profesionales, científicas, técnicas, administrativas y servicios de apoyo. Por su parte los servicios de intermediación financiera y seguros crecieron 9,7% explicado por mayores operaciones de crédito al sector privado y la captación de depósitos a la vista. En lo que respecta a la industria manufacturera, está registró un crecimiento interanual de 5%, explicado por el desempeño de las empresas de los regímenes especiales para atender la mayor demanda externa de productos como: instrumentos médicos y dentales, aparatos eléctricos de diagnóstico, utilizados en medicina, cirugía, odontología y veterinaria; medicamentos terapéuticos y profilácticos. En tanto, la industria agropecuaria creció 4,50%, esto como del mejor desempeño del grupo de los bienes exportables, en especial el cultivo de piña que creció casi 17%. Finalmente, la actividad de la construcción registró una caída de 1,6% derivado de menos metros efectivamente construidos en edificaciones no residenciales con destino privado. 2. Sector Externo Se estima que la Cuenta Corriente de la Balanza de Pagos cierre con un déficit del 3,5% del PIB (4,5% el año previo) para el Al cierre del décimo mes del 2016, la Balanza Comercial cerró con un déficit acumulado de USD$4, millones, lo que representa un 7.60% del Producto Interno Bruto de Costa Rica. Este comportamiento estuvo asociado al mejor desempeño de las ventas externas (crecimiento de 7,1% en comparación con 0,7% en el mismo lapso de 2015) y del bajo ritmo de crecimiento de las compras externas (0,3%, caída de 3,8% en 2015). Por su parte, el crecimiento de las importaciones se explica por la evolución de la factura petrolera que acumuló un valor de EUA$882,2 millones, para una reducción de 17,6% (-43,8% en igual periodo de 2015). En tanto, el crecimiento de las ventas externas

4 reflejó la mayor demanda de productos manufacturados, entre los que destacaron: equipos e implementos médicos, productos alimenticios (frutas, legumbres y hortalizas en conserva), banano y piña. 3. Tipo de Cambio De conformidad con el Programa Macroeconómico del Banco Central, al 20 de diciembre del 2016, la depreciación acumulada del colón fue 3,1%. Este resultado es muy distinto al resultado del cierre del 2015, el cual mostró una apreciación de 0,8%. La tendencia alcista en el tipo de cambio que inició en noviembre de 2015 y que se enfatizó entre mayo y julio del 2016, se debió entre otras cosas a l menor superávit de divisas en el mercado privado de cambios, el aumento en la posición en divisas de los intermediarios cambiarios, el mayor requerimiento del sector público no bancario y a la menor ganancia en términos de intercambio. Según lo indica el Central, el comportamiento al alza en el precio del dólar respondió a cambios en las variables fundamentales del mercado cambiario, tanto de índole interno como externo; no obstante, en algunas ocasiones esta presión al alza pudo haber sido reforzada por los movimientos en la posición en moneda extranjera de los intermediarios cambiarios. 4. Inflación Durante el primer semestre del 2016, la inflación, medida por la variación interanual del Índice de precios al consumidor (IPC), registró tasas negativas, en tanto, en los siguientes cinco meses hasta noviembre esta tendencia se revirtió con tasas positivas. Así las cosas, al cierre de diciembre del 2016, la inflación acumulada alcanzó un 0,77%, muy distinta al -0.81% exhibido al cierre del año anterior. Esta cifra estuvo muy cerca a las proyecciones realizadas por el Banco Central en el programa macroeconómico. Para el mes de diciembre específicamente, la variación mensual se ubicó en un 0.39%, 20 puntos base por encima del mismo indicador hace un año atrás. 5. Situación Fiscal A finales del mes de octubre del 2016, los datos preliminares de ingresos y gastos base devengado del Sector Público Global Reducido, mostraron un déficit financiero equivalente a 2,7% del PIB, inferior en 0,9 puntos porcentuales, al desbalance observado el mismo periodo del año previo. El comportamiento de los ingresos y gastos primarios (excluido el servicio de intereses) acumuló un déficit equivalente a 1,7% del PIB, inferior 0,7 puntos porcentuales al observado 12 meses atrás. La reducción en el crecimiento de los egresos gubernamentales en los primeros diez meses de 2016, se explicó por la caída en los gastos de capital, en especial, las transferencias giradas al Consejo Nacional de Vialidad y, la desaceleración del resto de rubros, como las remuneraciones (3,2%), las transferencias corrientes (7,0%) y el servicio de intereses (9,0%). Por su parte, en la evolución de los ingresos sobresalió el crecimiento en la recaudación de la mayoría de tributos, pero en especial del impuesto sobre los ingresos y utilidades (14,5%), así como la recuperación en los impuestos de aduanas (8,4%), ventas y selectivo de consumo (8,1%y 2,5%, respectivamente), congruente con el dinamismo de la actividad económica. 6. Tasas de interés De conformidad con información publicada por el Banco Central de Costa Rica (BCCR), para noviembre de 2016, la Junta Directiva del BCCR no realizó ajustes en la Tasa de Política Monetaria (TPM) manteniéndola en 1.75%. Por otra parte, la Tasa Básica Pasiva (TBP) mostró una disminución de 135 puntos base, cerrando con una tasa de 4.60%. Resulta importante recordar que este indicador se ha mantenido oscilando entre un rango de 4.70% y 5.95%, desde enero En tanto, la tasa activa promedio ponderada del Sistema Financiero Nacional disminuyó 121 puntos base a noviembre del 2016, ubicándose en 14,25%. Los ajustes se han registrado principalmente en la banca estatal y en actividades con mayor concentración del crédito como consumo, vivienda y servicios. Por último, las tasas pasivas en dólares mostraron poca variabilidad. El premio por ahorrar en colones disminuyó, en tanto, la tasa activa promedio en dólares fue 9,79%, con un ajuste a la baja en la banca estatal.

5 DESEMPEÑO DEL FONDO Al cierre del mes de diciembre de 2016 el fondo administra activos netos por la suma de USD$27,959, Para el periodo trimestral en estudio correspondió realizar la actualización del valor de dos de los inmuebles que componen el portafolio de activos del fondo, a saber: a) Oficina Periférica del Banco Popular, localizado en Cinco Esquinas de Tibás, y b) Piso 2 Torre I del Oficentro Ejecutivo La Sabana localizado en Mata Redonda de San José. El inmueble de Tibás experimentó una plusvalía de USD$17,950.17, en tanto, Oficentro Ejecutivo La Sabana experimentó una minusvalía por valor de USD$270, Así las cosas para el periodo en estudio, el fondo experimentó una minusvalía neta de USD$252, Por otra parte, durante el trimestre en estudio se logró cerrar las negociaciones para arrendar el inmueble ubicado en el Oficentro La Sabana por lo que la ocupación paso de un 86% al cierre del informe pasado (septiembre 2016) a un 91% al cierre de este informe (diciembre 2016), lo que ha significado un ajuste positivo de 5 puntos porcentuales en el indicador. Por su parte, el rendimiento líquido (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 8.58% al cierre del mes de septiembre a un 8.81% al cierre del mes de diciembre, más de doscientos puntos base de mejoría en el indicador. Así las cosas, para el IV Trimestre de este año, el rendimiento líquido últimos 12 meses continuó presentando una tendencia positiva, efecto que se viene observando desde el mes de octubre del 2015 cuando el rendimiento líquido se ubicaba en 5.56%. En tanto, el rendimiento total experimentó un ajuste a la baja producto especialmente de la minusvalía que generó el inmueble en La Sabana. Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del fondo, revisándose los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago.

6 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA PARTICIPACIÓN POR INMUEBLE RESPECTO DEL ACTIVO TOTAL COMPARATIVOO III TRIMESTRE DEL 2016 Y IV TRIMESTRE DEL 2016 Inmueble Edificio MIRA Bekuo Buro, Escazú Univ. San José, San Fco. de Dos Ríos Oficentro La Sabana Edificio Los Colegios, Moravia Plaza Boulevard, Cartago Edificio Quizarrá, San José Edificio Farmacia, Hospital Calderón G. Oficina Periférica Bco Popular, Tibás IVTRIM III TRIM % 67.67% 9.16% 4.95% 3.64% 3.62% 3.13% 2.88% 2.72% 1.89% 9.04% 4.93% 4.23% 3.61% 3.12% 2.87% 2.70% 1.83%

7 4. TABLA DE RENDIMIENTOS RENDIMIENTOS TOTAL Y LÍQUIDO ÚLTIMOS 12 MESES FONDO INS INMOBILIARIO N.D. VRS INDUSTRIA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Tipo de Rendimiento Rendimiento Total Últimos 12 meses INS INMOBILIARIO 2.19% INDUSTRIA 6..46% Rendimiento Líquido Últimos 12 meses 8.81% 8..24%

8 5. INDICADORES DE RIESGO Y GESTIÓN INDICADOR DE RIESGO Coeficiente de obligación frentee a terceros (endeudamiento) Porcentaje de Ocupación Morosidad (con más de un mes de atraso) Relación de participaciones negociadas en el último año respecto al total de circulación INS INMOBILIARIO INDUSTRIA jun-16 sep-16 sep % 33.02% 15.78% 85.32% 90.78% 90.75% 22.23% 20.00% n.d % 66.98% n.d. Administración de Riesgos 5.1 Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 5.2 Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondoo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean inquilinos que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad.

9 5.3 Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, por cuanto se encuentra en su etapa de crecimiento para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen nuevas compras se irá disminuyendo la concentración. 5.4 Riesgo de Concentración por Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se irá reduciendo la concentración por inquilinos. 6. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.