INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO ENERO MARZO 2017

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2 INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO ENERO MARZO 2017 En este número: 1. Características del fondo. 2. Comentarios de la Administración. 3. Estructura de la cartera inmobiliaria. 4. Tabla de rendimientos. 5. Indicadores de riesgo y su gestión. 6. Notas importantes para el inversionista. Calificación de riesgo: SCR Af3 Estable, otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. 1. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario. Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendidas como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año Clasificadora de riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de SCR Af3 Estable. La calificación SCR Af, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La calificación en relación con el riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. Moneda del fondo: Dólares americanos Plazo de vencimiento: Indefinido Número de participaciones autorizadas: Número de participaciones colocadas: Valor de la participación al 31/03/2017: $2, Valor de la participación última negociación de mercado secundario Fecha: 16/03/2017: $2,124.00

3 COMISIONES DEL FONDO Tipo de Comisión INS Inmobiliario Industria mar-17 mar-17 Comisión de Administración 1.00% 1.62% Comisión de Custodia Comisión agente colocador Subtotal Comisiones 1.00% 1.62% Comisión pagada al Puesto de Bolsa Total de Comisiones 1.00% 1.62% 2. COMENTARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN Entorno Económico Nacional 1. Actividad Económica De conformidad con el Programa Macroeconómico , el Banco Central de Costa Rica estima que el crecimiento económico del país, medido con el Producto interno bruto (PIB) real, será de un 4,1% en el Según el Informe mensual de Coyuntura Económica Marzo 2017 publicado por el Banco Central de Costa Rica, la actividad económica de Costa Rica medida por la tendencia ciclo del Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE), mostró una variación interanual de 3.80%, en el mes de enero, setenta puntos base por debajo al compararlo con el mismo indicador de un año atrás. Estos resultados se explican principalmente por la evolución favorable de las actividades de servicios, manufactura, construcción y agropecuaria. Específicamente en el sector servicios, mostró una aceleración (12.1%) superior al presentado hace un año (9.50%), en especial en las actividades profesionales, científicas, técnicas, administrativas y servicios de apoyo. Por su parte los servicios de intermediación financiera y seguros crecieron 6,1% en el 2017; en enero del 2016 crecieron un 12.1%, este decrecimiento se debe a una cantidad menor de operaciones de crédito en moneda extranjera y la captación de depósitos a la vista. mayor actividad en empresas de regímenes especiales. En tanto, la industria agropecuaria creció 4,30%, principalmente por el buen desempeño de la producción para el consumo interno. Finalmente, la actividad de la construcción registró una variación interanual de 6.1% debido a la evolución de la construcción con destino privado, principalmente por construcciones residenciales. La construcción con destino público se contrajo 12.0% debido a una menor ejecución presupuestaria de las instituciones públicas. 2. Sector Externo Al cierre de enero 2017, la Balanza Comercial cerró con un déficit de USD$527,2 millones, lo que representa un 0.9% del Producto Interno Bruto de Costa Rica, lo anterior debido al repunte de las compras externas. Las importaciones presentan una aceleración de 7,7% respecto al crecimiento medio del 2016 (1.5%) esto debido al aumento de la factura petrolera y mayores adquisiciones de bienes de consumo. La factura petrolera ascendió a USD$138,5 millones, lo que significa un incremento del 58.9% en relación al año anterior. En el caso de las exportaciones se refleja una mayor demanda de productos manufacturados de empresas del régimen especial, especialmente equipos de implementos médicos y terapéuticos. En lo que respecta a la industria manufacturera, está registró un crecimiento interanual de 3.8%, al igual que meses anteriores el incremento obedece a una

4 3. Tipo de Cambio Al finalizar el mes de febrero, el tipo de cambio presentó un incremento de 4,0, es decir, una variación de 0,7% en relación al mes de enero, esto debido en parte a que intermediarios cambiarios decidieron acumular posición en moneda extranjera, y se dio una mayor demanda de dólares en el mercado de divisas. Las reservas tienen un saldo de USD$7.454,1 millones al cierre de febrero, lo que representa 6 meses de importaciones y un 12.6% del PIB. El Índice de tipo de cambio efectivo real, reflejó una depreciación real del colón de 0,29%. 4. Inflación En el mes de febrero el IPC registra un incremento mensual de 0.4%, lo que contribuye que la tasa acumulada se ubique en 0.97%, y la interanual en 1%. Este comportamiento es congruente con lo planteado en el Programa Macroeconómicos (3%+- 1 p.p.). Lo anterior muestra que por octavo mes consecutivo se ha presentado indicadores positivos, dada esta evolución, determinada principalmente por fundamentales macroeconómicos como expectativas de inflación, brecha del producto y agregados monetarios y crediticios, la autoridades del Banco Central de Costa Rica, consideran que existe una probabilidad de que el retorno de la inflación al rango meta se materialice en menor tiempo que el contemplado con anterioridad por ellos. 5. Finanzas Publicas totales crecieron 6,9%, resultado de la aceleración en los gastos por transferencias corrientes (en especial con recursos externos para universidades) y de capital (mayormente para Juntas de Educación); lo anterior atenuado por la caída en el pago de intereses de la deuda interna. Por su parte, los ingresos gubernamentales registraron una variación interanual de 13,8% debido al buen desempeño en la recaudación de casi todos los impuestos, pero especialmente por concepto de renta (10,4%) y aduanas. 6. Tasas de interés De conformidad con información publicada por el Banco Central de Costa Rica (BCCR), para marzo de 2017, la Junta Directiva del BCCR no realizó ajustes en la Tasa de Política Monetaria (TPM) manteniéndola en 1.75%. Por otra parte, la Tasa Básica Pasiva (TBP) mostró una disminución de 10 puntos base, cerrando con una tasa de 4.50%. Resulta importante recordar que este indicador se ha mantenido oscilando entre un rango de 4.45% y 5.95%, desde enero En tanto, la tasa activa promedio ponderada del Sistema Financiero Nacional disminuyó 15 puntos base a marzo del 2017, ubicándose en 14,10% (diciembre %). Los ajustes se han registrado principalmente en la banca estatal y en actividades con mayor concentración del crédito como consumo, vivienda y servicios. El premio por ahorrar en colones presentó niveles negativos que oscilaron entre -39 y 215 puntos base, debido al comportamiento de las tasas de interés en dólares y mayores expectativas de variación de tipo de cambio. A finales del mes de febrero del 2017, los datos preliminares de ingresos y gastos base devengado del Sector Público Global Reducido, mostraron un déficit financiero equivalente a 0.6% del PIB, similar al de mes de febrero El desbalance financiero del Gobierno Central alcanzó 0,5% del PIB. En esta oportunidad los gastos

5 DESEMPEÑO DEL FONDO Al cierre del mes de marzo de 2017 el fondo administra activos netos por la suma de USD$27,719, y activo totales por US$41,527, Para el periodo trimestral en estudio correspondió realizar la actualización del valor de uno de los inmuebles que componen el portafolio de activos del fondo, a saber: a) Edificio Plaza Boulevard Cartago; este inmueble de Cartago experimentó una minusvalía de USD$91, Por otra parte, durante el trimestre en estudio se dieron salidas de inquilinos como los son: Consultores Empresariales Ceetax y Boderuca S.A., ambos ubicados en el edificio MIRA. No obstante lo anterior se debe destacar que recientemente se obtuvo la adjudicación de un contrato de arrendamiento con el Ministerio de Ciencia, Tecnología y Telecomunicaciones (MICITT), que se estará ubicando en este mismo edificio tan pronto se concluyan las labores de remodelación requeridas por el ministerio, lo que hará recuperar el nivel de ocupación del edificio. Por su parte, el rendimiento líquido (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 8.81% al cierre del mes de diciembre a un 8.73% al cierre del mes de marzo, manteniendo el rendimiento liquido del fondo. Así las cosas, para el I Trimestre de este año, el rendimiento líquido últimos 12 meses continuó presentando una tendencia positiva, efecto que se viene observando desde el mes de octubre del 2015 cuando el rendimiento líquido se ubicaba en 5.56%. En tanto, el rendimiento total experimentó un ajuste a la baja producto especialmente de la minusvalía que generó el inmueble de Cartago. Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del fondo, revisándose los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago. 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA PARTICIPACIÓN POR INMUEBLE RESPECTO DEL ACTIVO TOTAL COMPARATIVO IV TRIMESTRE 2016 Y I TRIMESTRE 2017 Inmueble I Trimestre 2017 IV Trimestre 2016 Edificio Mira 68.17% 68.01% Oficentro Trejos Montealegre 9.18% 9.16% Universidad San José 4.96% 4.95% Oficentro La Sabana 3.65% 3.64% Edificio Los Colegios 3.63% 3.62% Plaza Boulevard, Cartago 2.91% 3.13% Edificio Quizarrá, San Jose 2.89% 2.88% Edificio Farmacia, Hospital Calderon G. 2.72% 2.72% Oficina Banco Popular Tibas 1.89% 1.89%

6 Concentración de Ingresos de Inquilinos según Actividad Económica al 31 de marzo % 5% 3% 2%2% 2% 10% 56% Sector Publico Inmobiliario Educ. Privada Publicidad Banca privada Entretenimiento 14% Transportes Banca Publica Otros menores 2% 4. TABLA DE RENDIMIENTOS Rendimientos Total y Liquido Últimos 12 Meses Fondo INS Inmobiliario VRS Industria Al 31 de Marzo 2017 Tipo de Rendimiento INS Inmobiliario Industria Últimos 12 Meses Rendimiento Total 3.84% 4.43% Rendimiento Liquido Últimos 12 Meses 8.73% 8.58%

7 8.00% 7.00% 6.00% 6.86% 6.08% Rendimiento Total Últimos 12 meses Comparativo INS Inmobiliario VRS Industria 6.53% 6.46% 5.00% 4.00% 3.00% 4.43% 3.84% INS INMOBILIARIO INDUSTRIA 2.00% 2.72% 2.19% 1.00% 0.00% Jun-16 PERIODO II Sep-16 PERIODO III Dic-16 PERIODO IV Mar-17 PERIODO I INS INMOBILIARIO 6.08% 2.72% 2.19% 3.84% INDUSTRIA 6.86% 6.53% 6.46% 4.43% 10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 7.81% 6.56% Rendimiento Liquido Últimos 12 meses Comparativo INS Inmobiliario VRS Industria 8.45% 8.58% 8.81% 8.73% 8.24% 8.58% INS INMOBILIARIO INDUSTRIA 0.00% Jun-16 PERIODO II Sep-16 PERIODO III Dic-16 PERIODO IV Mar-17 PERIODO I INS INMOBILIARIO 6.56% 8.58% 8.81% 8.73% INDUSTRIA 7.81% 8.45% 8.24% 8.58%

8 5. INDICADORES DE RIESGO Y GESTIÓN Coeficiente de Obligacion frente a terceros (Endeudamiento) Indicador de Riesgo INS Inmobiliario Industria dic-16 mar-17 mar % 33.25% 17.48% Porcentaje de Ocupacion 90.05% 69.08% 87.10% Morosidad (con mas de un mes atrasado) 20.40% 24.74% n.d. Relacion de participaciones negociadas en el último año respecto al total de circulación % 72.64% n.d. Administración de Riesgos 5.1 Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 5.2 Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean inquilinos que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad. 5.3 Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, por cuanto se encuentra en su etapa de crecimiento para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen nuevas compras se irá disminuyendo la concentración. 5.4 Riesgo de Concentración por Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se irá reduciendo la concentración por inquilinos. 6. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.