Todo aumento de precios es burbuja? Hacia una mejor comprensión de la información contenida en los Índices de Precios de la Vivienda Nueva

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1 No. 28 Julio de 2011 ISSN Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Néstor Darío Preciado Investigadores: Edwin Chirivi B., Óscar Quiroz P. y Darío Rodríguez P. Todo aumento de precios es burbuja? Hacia una mejor comprensión de la información contenida en los Índices de Precios de la Vivienda Nueva Tabla de contenido Introducción 1 Se reanuda la publicación del IPVN del DANE 2 Las fuerzas del mercado de vivienda en Colombia 4 El fortalecimiento del sector edificador y del mercado de vivienda: experiencia de la crisis de Reflexiones finales 8 Indicadores económicos 9 Introducción Tras dos años en proceso de revisión metodológica, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE reanudó la publicación del Índice de Precios de Vivienda Nueva IPVN-. CAMACOL celebra esta iniciativa, ya que este indicador de precios es un una herramienta fundamental para hacer seguimiento al mercado de la vivienda en el país. Con esta actualización, los diferentes análisis sobre el mercado habitacional colombiano que se realizan, vinculan el comportamiento de este indicador, y en algunos casos, advierten sobre la existencia de algunos desequilibrios. En este informe económico analizamos un conjunto de aspectos que se deben tener en cuenta en la medición de los precios de vivienda, los factores de mercado que inciden en su dinámica y las lecciones que se aprendieron tras la crisis de Se reanuda la publicación del IPVN del DANE El permanente seguimiento a los aspectos metodológicos del IPVN llevó a que en el IV trimestre de 2008 se suspendiera la publicación debido a la alta volatilidad que presentaba este indicador en algunas ciudades. En los años siguientes (2009 y 2010) se realizaron ejercicios y propuestas metodológicas con el objetivo de mejorar del índice. Los resultados de este trabajo fueron socializados ante comités internos, externos y de expertos. Como resultado de estos ejercicios y de las recomendaciones realizadas se decidió excluir del cálculo del indicador las obras de uso propio (o autoconstrucción), debido a que éstas tienen asociado un precio estimado que distorsionaba el indicador y no reflejaba fielmente el comportamiento del mercado. Por tanto, se definió que para la nueva metodología sólo entrarían en el cálculo las obras con fines comercializables. Adicionalmente, la información disponible sobre IPVN contempla una desagregación por estratos 1, áreas urbanas, metropolitanas y tipo de vivienda 2. La información base para la construcción del indicador parte de la estadística del censo de edificaciones, luego se establece el precio promedio (ponderaciones variables) 3 de las obras para la venta que son registradas por primera vez, las obras en proceso de construcción y las culminadas hasta la última unidad vendida. Se excluyen las obras que por algún motivo paralizan su proceso constructivo y las que continúan paralizadas al momento del operativo censal. A continuación se muestran los resultados recientes del indicador y los cambios que experimentó con la nueva base de información. En el gráfico 1 se observan las diferencias entre los índices (nuevo y antiguo). Lo que se puede concluir es que al tomar el precio asociado de las viviendas censadas no comercializables se subestimaba el indicador, fenómeno que se agudizaba en los años recientes. 1 Estratos bajos, medios y altos 2 Casas y apartamentos 3 Los niveles de agregación (municipio, destino y estrato socioeconómico) no contemplan pesos iguales en los diferentes periodos de cálculo del indicador, por el contrario en cada medición la ponderación de estos niveles parte de la observación que es esencialmente variable. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Correo electrónico: estudioseconomicos@camacol.org.co. Visítenos: Página 1 de 1

2 Jun-98 Mar-99 Dic-99 Sep-00 Jun-01 Mar-02 Dic-02 Sep-03 Jun-04 Mar-05 Dic-05 Sep-06 Jun-07 Mar-08 Dic-08 Sep-09 Jun-10 Mar-11 Jun-98 Mar-99 Dic-99 Sep-00 Jun-01 Mar-02 Dic-02 Sep-03 Jun-04 Mar-05 Dic-05 Sep-06 Jun-07 Mar-08 Dic-08 Sep-09 Jun-10 Mar Gráfico 1. IPVN 1998, =97 Fuente. DANE, cálculos DEET En términos de las variaciones, los resultados al primer trimestre de 2011 muestran crecimiento anual de 9,8%, cifra superior en 3,6 puntos porcentuales a lo observado en el mismo trimestre del año anterior. Al comparar el resultado reciente con su promedio histórico, lo que se observa es que, tras alcanzar los niveles de contracción de -4% en el año 2000, el aumento actual de los precios se encuentra muy cercano a su tendencia de largo plazo, y cuando se compara con los máximos históricos, la variación actual es inferior en 9,4 puntos porcentuales (gráfico 2). Gráfico 2. IPVN Variación % anual 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Metodología Nueva -4,0% Fuente. DANE, cálculos DEET Metodología Antigua 19,2% 9,8% 7,5% Por estrato socioeconómico, los resultados sugieren algunas diferencias (cuadro 1). Los mayores incrementos se presentaron en estrato medio, en promedio la variación anual registrada fue 8,2%, jalonada esencialmente por las ciudades de Bucaramanga y Armenia que mostraron incrementos de 13,3% y 26% respectivamente. En el estrato alto la variación promedio registrada al I trimestre de 2011 fue de 6,4%, este comportamiento estuvo impulsado por el crecimiento en el precio promedio de la oferta en las ciudades de Medellín (10,5%) y Bogotá (9,2%). Por último, la dinámica de los precios en el estrato bajo, mostró un crecimiento anual de 5,7% al primer trimestre del año 2011, influido básicamente por las ciudades de Bogotá y Pereira en las cuales se observaron variaciones anuales de 18,6% y 7,4%, respectivamente. Cuadro 1. IPVN Variación % anual - estratos socioeconómicos Municipios Total Estratos socioeconómicos municipio Bajo Medio Alto Bogotá 10,89 18,61 9,29 9,22 Bucaramanga 8,99 4,89 13,33 5,30 Medellín 8,24 7,71 4,54 10,44 Barranquilla 6,80-1,25 8,96 8,44 Armenia 6,69-3,02 26,01 4,60 Cali 5,26 5,43-3,77 7,71 Pereira 1,41 7,39-0,86-0,78 Fuente. DANE Como se observó, los resultados recientes sugieren diferencias importantes al interior de los niveles de desagregación que contempla el cálculo del IPVN para el total nacional. La desviación promedio de los cambios en los precios al interior de las regiones es de 6,5 puntos porcentuales, y al observar al interior de los estratos esta alcanza un nivel de 6,9. En ese sentido, y como se mencionó anteriormente, el cálculo del indicador a nivel nacional recoge en cada medición las diferencias observadas entre regiones y estratos socioeconómicos, por tanto es relevante que junto a la publicación del indicador se de a conocer la participación de los diferentes niveles de agregación que permitan identificar las ponderaciones en cada medición y facilitar el entendimiento de sus resultados. Al replicar al metodología del IPVN del DANE 4 con base en la información de Sistema de Información Georreferenciada 5 de CAMACOL Coordenada 4 El IPVN es un índice de Fisher calculado a partir de la información del Censo Trimestral de Edificaciones. Este índice está definido como la raíz cuadrada entre un índice de Laspeyres y uno de Paasche. El índice de Laspeyres mide los cambios en los precios manteniendo la oferta fija del primer periodo. El Índice de Paasche mide los cambios en el precio como respuesta a cambios en la oferta (canasta) usando precios base iniciales. 5 Información para 6 regionales: Bogotá & Cundinamarca, Antioquia, Bolívar, Caldas, Risaralda y Valle. Estas regionales representan el 86% del total de la oferta disponible. Página 2 de 10

3 I II III IV I II III IV I II Urbana los resultados permiten llegar conclusiones importantes. En el gráfico 3 se observa las variaciones anuales de los dos índices que componen el IPVN (Índice de Fisher). El índice que refleja únicamente evolución en los precios (sin considerar cambios en la oferta Laspeyres) estuvo durante el año 2010 por encima del indicador que refleja el valor promedio de la oferta (manteniendo un nivel de precios fijos Paasche), sin embargo en el último trimestre, la recomposición de la oferta a favor de viviendas de estratos más altos ha hecho que este último indicador se ubique por encima. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Gráfico 3. Índices de Laspeyres 6 y Paasche LASPEYRES PAASCHE Fuente. Coordenada Urbana, cálculos DEET Cuando se agregan los dos indicadores de (Passche y Laspeyres) para construir el índice de Fisher se observa que los cambios en el indicador han sido respuesta tanto a cambios en los precios como ha cambios en la recomposición de la oferta, siendo esta dinámica mucho más evidente en lo corrido de Como se muestra en el gráfico 4, la variación anual del índice de precios siguiendo la metodología del DANE para el segundo trimestre de 2011 fue de 4,4%, siendo 2,7 puntos porcentuales explicado por variaciones en la oferta y 1,7 por cambios en los precios, dinámica diferente a la observado durante 2010 donde la incidencia de los cambios en la oferta fue mucho menor. En este sentido es fundamental que la publicación oficial del IPVN por parte del DANE incluya además de los resultados del índice, los cambios que experimenta la estructura del censo de edificaciones 6 En la determinación del índice de Laspeyres no se usó una canasta de igual tamaño, sin embargo se usaron las mismas ponderaciones para la agregación de sus componentes 5% 3% en términos de los niveles de agregación, con el objetivo que se puedan identificar puntualmente los cambios en su dinámica. Gráfico 4.Contribuciones del los cambios en oferta y precios en el Índice de FISHER (IPVN) 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 7,6% 4,3% 3,3% 5,1% 2,9% 4,2% 2,2% 2,7% 5,3% 1,9% 1,5% 3,4% 3,0% 3,3% 3,4% 2,1% 1,9% 1,2% Fuente. Coordenada Urbana, cálculos DEET Existen otros dos factores a tener en cuenta en la lectura del IPVN. En primer lugar, la vivienda no es un bien homogéneo, es decir, condiciones exógenas como la ubicación y entorno, y endógenas como los acabados y el diseño, hacen que el seguimiento y comparación de los niveles de precios puedan estar influenciados por cambios en estas condiciones. En segundo lugar, después de la crisis de 1999, el modelo de preventa propio del negocio edificador incorpora un mecanismo de ajuste natural de los precios a lo largo del proceso constructivo, y el IPVN en su medición actual no diferencia entre el precio de la vivienda al iniciar este proceso y la que se encuentra terminada para la venta. A continuación se muestra se un ejemplo de la evolución de los precios que puede tener la vivienda en relación con el estado de avance del proyecto. Usando la información de Coordenada Urbana se analizó la evolución del precio en las diferentes etapas para un grupo de proyectos en la ciudad de Bogotá 7, donde el modelo predominante de negocio es de ventas sobre planos 8. En la tabla 1 se observa que entre el estado de preventa y el de producto terminado se presenta un cambio positivo en el 7 Se tomaron los 713 proyectos que fueron finalizados a la fecha mayo 2011 sobre la base de coordenada urbana, de aquellos proyectos se determinó que 315 proyectos fueron lanzados entre 16 a 30 meses atrás 8 En Bogotá, el 56% de la oferta actual se encuentra sobre planos y sólo el 4% se encuentra terminada. Var % precios Var % oferta FISHER (IPVN) 4,5% 4,6% 3,9% 1,2% 1,2% 0,8% 2,0% 1,0% 4,4% 2,7% 1,0% 1,7% I II III IV I II III IV I II Página 3 de 10

4 precio, en el estrato medio se ajustó en 5,1% y el estrato alto el ajuste fue de 3,5%. El IPV-DANE no puede leerse como un índice de precios de producto terminado como lo es el IPC. Dado el mecanismo de ajuste de precios inherente al modelo de preventa sería necesario producir información independiente para los precios durante el proceso de construcción y para el producto terminado listo para entrega. Tabla 1. Precio promedio por grado de avance Bogotá Miles de pesos Estrato Preventa Construcción Terminado Medio $ $ $ ,1% Alto $ $ $ ,5% Fuente. Coordenada Urbana, cálculos DEET Las fuerzas del mercado de vivienda en Colombia En la mayoría de mercados los precios reflejan las presiones de oferta y demanda que se dan en su interior; y la vivienda no es la excepción. A continuación se mencionan algunos aspectos que afectan las fuerzas del mercado y que se deben tener en cuenta a la hora de analizar la dinámica y salud del sector edificador del país. Desde el lado de la demanda, el primer factor está relacionado con el aumento del poder de compra de los hogares en el país. Entre 2000 y 2009, el PIB per cápita aumentó en 28% en términos reales, el ingreso disponible 9 aumentó en 30%, y el subtotal de la cuenta de los hogares de este último indicador creció en 19% el mismo periodo (gráfico 4). Gráfico 4. PIB per cápita e Ingreso disponible per cápita Estado Fuente. DANE, cálculos DEET PIB per cápita Ingreso disponible bruto per cápita (Total) Variación % Preventa / Terminado Ingreso disponible bruto per cápita (Hogares) Esta información se confirma al revisar la Encuesta de Ingresos y Gastos del DANE. Entre 1995 y 2007, el ingreso promedio de la población ha crecido de manera importante, particularmente en los deciles de mayor poder adquisitivo. Como se observa en el gráfico 4, en el periodo mencionado el ingreso promedio del 50% más rico de la población aumentó en 1,6 veces, mientras que el 50% más pobre este indicador creció en 1,3 veces. Gráfico 5. Ingreso total de la unidad de gasto Precios constantes de marzo de D E C I L Fuente. DANE Encuesta de Ingresos y Gastos. Elaboración - DEET En segundo lugar está la presión generada por la transformación de la pirámide poblacional y el menor tamaño de los hogares. Como se observa en el gráfico 6, en la última década el segmento poblacional que constituye la demanda potencial del mercado de vivienda ha aumentado su participación en el total de la población, pasando de 40% en el año 2000 a 43% en Gráfico 6. Distribución de la población por rango de edad 60 y más de 80 Ingreso promedio 94/95 Ingreso promedio 06/ Representa la parte del ingreso corriente que cada sector (hogares, gobierno, sociedades financieras, etc.) dispone para consumir o ahorrar. Metodología Cuentas Económicas Integradas. DANE % 10% 20% 30% 40% 50% Fuente. DANE- Elaboración - DEET Página 4 de 10

5 Así mismo, el tamaño promedio de los hogares en el país, que pasó de 4,2 personas por hogar en 1997 a 3,7 en 2010, y el proceso de migración de las zonas rurales a las cabeceras municipales 10 acentúa el fenómeno demográfico que presiona la demanda por vivienda. Por el lado de la oferta, el principal factor es la escasez y precio del suelo, que sumado a un factor coyuntural de aumento del costo de los demás insumos usados en la actividad, restringe la oferta en el caso de la Vivienda de Interés Social, y en el caso de la No VIS transfiere estos sobrecostos al precio final del producto. El factor del suelo dificulta la estructura y el funcionamiento del negocio. En la actualidad se desarrollan mecanismos que permiten habilitar grandes extensiones de tierra para el desarrollo de proyectos de gran escala, sin embargo la gestión de las entidades territoriales en la revisión y actualización de los Planes de Ordenamiento Territorial POT- para vincular nuevas áreas urbanizables, y la agilización en la adopción de planes parciales es fundamental para estabilizar la presión que ejerce sobre la oferta la falta de suelo. En el caso de Bogotá y con los datos del documento de diagnóstico para la revisión del POT , se afirma que el valor del suelo en la ciudad ha aumentado significativamente. En el año 2004, el 70% del suelo tenía un valor catastral inferior a $ por m², mientras que tres años después (2007), solo el 27% se encontraba por debajo de ese nivel. De otro lado, en el 2004 el 1% del suelo disponible en la ciudad tenía un precio superior a $ , mientras que en 2010 llegó a ser del 15%. Para la vivienda de interés prioritario, la ausencia de suelo de bajo costo agrava el problema. Según cálculos de Metrovivienda, para el desarrollo de vivienda VIP el valor del suelo urbanizado no puede superar $ por m², y según la última actualización catastral, no existe suelo en la ciudad a esos precios. Como se observa en el gráfico 7, desde la expedición del POT a finales de la década pasada se observa un crecimiento simultáneo entre el consumo del suelo medido a través del área licenciada, el costo del mismo y la dinámica de los precios de la vivienda. Así, se puede inferir la incidencia del agotamiento del suelo, producto de un amplio crecimiento de la ciudad, y el gran impacto sobre su precio y sobre el precio final de la vivienda, situación que quizás tienda a estabilizarse en los próximos años, en la medida en que se logren corregir los obstáculos que enfrentan los mecanismos para la incorporación y habilitación de nuevo suelo urbanizable. 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Gráfico 7. Precios de vivienda, del suelo y licenciamiento* en Bogotá Licenciamiento (eje derecho) Var anual Precios de suelo Bogotá Var anual IPVN Fuente. DANE, Banrep con datos Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Elaboración DEET. (*)Millones de m² En la coyuntura reciente, el fenómeno creciente de los costos de los insumos (diferentes de suelo) medidos a través del Índice de Costos de Construcción de Vivienda ICCV- está incidiendo en el precio final del producto. Según los últimos resultados publicados por el DANE se muestra un crecimiento anual promedio del indicador de 4,14% a junio de 2011, cifra superior en 5 puntos porcentuales a lo registrado a finales de 2009 cuando el indicador presentaba variaciones anuales cercanas -1% (gráfico 8). En esta dinámica, el mayor repunte se ha presentado en el componente de materiales, particularmente en los elementos de gran incidencia como hierro y acero que registraron crecimientos anuales de 15% en mayo de Según el DANE, la población urbana 1997 era el 71%, para el año 2010 esta participación fue de 76%. 11 Diagnóstico de Ciudad. Revisión al Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá. LA CONSTRUCCIÓN DE UN TERRITORIO MÁS COMPETITIVO EQUIDAD, PRODUCTIVIDAD Y SOSTENIBILIDAD Mayo de Página 5 de 10

6 Jun-07 Oct-07 Feb-08 Jun-08 Oct-08 Feb-09 Jun-09 Oct-09 Feb-10 Jun-10 Oct-10 Feb-11 Jun-11 12% 8% 4% 0% -4% -8% Gráfico 8. ICCV y componentes. Var % anual Total Materiales Mano de obra Maquinaria Fuente. DANE, Elaboración DEET 4,21% 6,1% 4,12% 0,2% 0,65% -1,1% -3,7% CAMACOL reconoce la importancia de monitorear el precio de la vivienda como un buen indicador del estado del mercado, sin embargo, la identificación de los síntomas que afectan su dinámica es fundamental para entender los posibles desbalances y riesgos que estos podrían tener en los hogares, el sistema financiero y la economía en general. Según The Economist 12, en la actualidad otros países de Latinoamérica enfrentan un fenómeno semejante de altos precios de la vivienda, sustentado en factores similares a los que experimenta Colombia. En primer lugar está el fenómeno de mayores ingresos en las economías. Por ejemplo en el caso especifico de Brasil, este país es una de las principales economías petroleras de Latinoamérica, con un crecimiento económico proyectado como uno de los más altos del continente, tasas de interés apetitosas para el mercado de capitales y bajos niveles de riesgo, lo cual genera una mayor entrada de recursos y unos mayores ingresos per cápita que se transfieren a un crecimiento de la demanda agregada doméstica. En segundo lugar, en ciudades como Rio de Janeiro se presenta un fenómeno de escasez de suelo que encarece los precios de la vivienda. Allí los factores están asociados a: 1) la ciudad está rodeada por montañas y un océano que restringen la ampliación del perímetro urbano apto para la construcción, y 2) el fenómeno de expansión petrolera genera un apetito por soluciones residenciales con características de ubicación y diseño específicas en los centros urbanos. Sin embargo, al igual de lo que se observa en Colombia, existen políticas de crédito hipotecario conservadoras, bajos niveles de profundización financiera y esquemas regulatorios que prohíben la generación de hipotecas sobre segundas viviendas, en el caso de Brasil. En ese sentido, la disyuntiva de si existe o no una burbuja de precios debe ser analizada detenidamente. A continuación se cita una definición que ayuda a orientar su entendimiento: una burbuja se define como aquella variación del precio de un activo que no puede ser explicada por sus fundamentales. Una burbuja es irracional cuando se observa un rápido crecimiento del precio con base en expectativas demasiado optimistas sobre los fundamentales futuros del activo, seguido por un colapso o caída fuerte 13. En ese sentido, es claro que no todo aumento de precios constituye la formación de burbujas, por el contrario, en la actualidad están plenamente identificados los factores que mantienen rígida la oferta y los cambios estructurales que fortalecen la demanda y que presionan positivamente los precios. El fortalecimiento del sector edificador y el mercado de vivienda: experiencia de la crisis de 1999 Cuando se analiza de forma retrospectiva la dinámica del mercado de vivienda y los riesgos inherentes a la actividad edificadora, la crisis de finales de la década de los noventa se convierte en el mejor referente. En este sentido, y frente a las recientes preocupaciones por los niveles actuales de los índices de precios de vivienda, a continuación se relacionan las diferencias del periodo de crisis y el estado actual de algunos factores que miden el pulso y riesgos en el mercado de vivienda. Como se muestra en la tabla 2, posterior a la crisis del sector experimentada en la década de los noventa, el modelo del negocio edificador cambió sustancialmente como se mencionó anteriormente, incorporando un sistema de preventas (ventas sobre planos) que ha disminuido el riesgo de acumulación excesiva de inventarios terminados, y vincula un esquema fiduciario que mitiga el riesgo de contraparte 12 The Economist; Latin America's housing boom, It's not all froth, Big price hikes at the top end reflect a new, richer reality; Mayo 5 del Tomado de Precios de Activos e Indicadores de Alerta Temprana en Reporte de Estabilidad Financiera Banrep, Septiembre de Página 6 de 10

7 entre promotores y compradores, garantizando el desarrollo de los proyectos. Tabla 2. Principales aspectos del sector antes y después de la crisis Variable Pre-crisis 1999 Post-crisis 1999 Modelo de negocio Construir para vender Modelo de preventas Crecimiento de precios Acelerado Moderado Cartera Hipotecaria/ PIB 15% 4% Cartera Vencida 30% (Deteriorado) 4% (Saludable) Niveles de provisiones 8% 77% Políticas asignación créditos Fuente. Elaboración DEET Laxo Estricto Loan -to -Value >70% <50% Endeudamiento hogares Alto Bajo En términos de los precios, lo que se observa es que durante la primera mitad de los años noventa, los precios de la vivienda crecieron de forma acelerada a tasas cercanas al 14% en un periodo corto, a diferencia de lo que se ha presentado desde el año 2000 en el último ciclo creciente del sector, donde los precios han crecido a una tasa promedio de 8% anual. En los indicadores del sistema hipotecario también existen grandes diferencias. El nivel de cartera hipotecaria como porcentaje del PIB alcanzó a ser de 15% en los años previos a la crisis, en la actualidad esta proporción esta alrededor del 4%. La calidad de la cartera presentó un nivel de morosidad de 30% con un grado de provisión de 8%, diferente a lo ocurrido en la actualidad donde el indicador de calidad de cartera bordea un 4% y la cartera vencida se encuentra aprovisionada en un 77%. Estos indicadores estaban enmarcados en un modelo de banca especializada con laxas políticas de asignación de créditos, lo cual facilitaba el sobreendeudamiento 14 de los hogares a través de préstamos que superaban el 70% del valor de la vivienda (loan to value). En la actualidad, la implantación de estrictos sistemas para gestionar el riesgo y la existencia de un mercado de crédito esencialmente atendido por una banca múltiple, reducen los posibles efectos que tendría un ajuste a la baja en el mercado de vivienda. Los aspectos sobre el mercado de vivienda que afectaron el sistema financiero en la crisis del 1999 se tradujeron en un indeseado aumento de las daciones en pago por parte de los hogares a los establecimientos de crédito (gráfico 8), debido a la insostenibilidad de la deuda y al desincentivo a la tenencia de la vivienda generado por un fuerte deterioro de sus precios. En la actualidad el número viviendas en manos de los bancos producto de las daciones en pago es solo el 6% del nivel total alcanzado a finales de la década de los noventa. Gráfico 8. Valor y número de viviendas en dación de pago Valor (Mill. de pesos) Fuente. Asobancaria, Elaboración DEET La crisis de 1999 dejó lecciones importantes para el mercado de vivienda en Colombia. Como se mencionó anteriormente, el sector experimentó cambios tanto en el esquema de negocio desde la oferta como en el sistema de financiación. Cuando se quieren comparar los posibles riesgos del sector debido al los niveles de precios que se observan en la actualidad, se debe tener en cuenta que frente a lo observado en la crisis de 1999, ninguno de los indicadores proporciona señales de alerta, y frente a los riesgos de una posible burbuja inmobiliaria, existen factores del mercado plenamente identificados que explican la dinámica reciente de los precios, tal y como se mostró en el apartado anterior. Reflexiones finales Número (eje derecho) En el mercado de la vivienda las señales de precios deben ser analizadas teniendo en cuenta los siguientes factores: claridad en la técnica y plena difusión de la información usada en la medición; entendimiento del negocio edificador, incorporación de las rigideces que enfrenta el mercado, y análisis de los factores de riesgo asociados a su funcionamiento Reporte de Estabilidad Financiera Marzo Banrep Página 7 de 10

8 En la actualidad, el mercado de vivienda en Colombia experimenta una serie de condiciones que explican la dinámica de sus precios. Por el lado de la demanda se observa una transformación socioeconómica de la población con características de mayor tamaño y mejor poder adquisitivo. Desde la oferta la principal rigidez está asociada al encarecimiento y escasez del suelo urbanizable. En otros países de Latinoamérica existen condiciones similares a las Colombia. Aunque los precios de la vivienda se encuentran en niveles altos, y hay quienes piensan que esto puede acarrear una crisis, la condición económica actual de mayor crecimiento y mejores ingresos de la población, junto con la existencia de un sector financiero bajo control hacen poco probable una ruptura inesperada del mercado de vivienda. Así mismo, aunque los índices de precios de la vivienda están alcanzando sus máximos históricos, se pueden deducir amplias diferencias al realizar un análisis comparativo de los fundamentales del mercado actual frente a los observados a finales de la década de los noventa. En primer lugar, se migró a un modelo de negocio orientado a la venta sobre planos que ha mitigado el riesgo de acumulación excesiva de inventarios y que tiene un ajuste natural de los precios en función del estado de avance de los proyectos, y en segundo lugar se presentó una reestructuración positiva en el sistema de financiación de vivienda. Para continuar con el seguimiento efectivo de la actividad, CAMACOL considera relevante que en la publicación oficial del IPVN por parte del DANE se incorporen los resultados del indicador así como los cambios en las ponderaciones usadas en su agregación. Página 8 de 10

9 I. PIB 1/* I trimestre 11 INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN Julio 2011 Valores Mar - 11 I Trim - 11 I trim - 10 Total (1) ,1 4,08 Construcción ,5 8,5 a. Edificaciones ,1 0,9 b. Obras civiles ,5 15,5 II. Número de ocupados 2/* Mar-mayo/11 Valores Jun - 11 A la última fecha Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás Nacional ,6 2,6 2,4 3,3 Construcción ,2 12,2 10,2 2,0 Trece áreas ,4 3,8 3,2 3,4 Construcción ,1 14,1 9,6-0,1 III. Licencias 3/* Abr-11 Totales ,4 78,9 55,1 25,1 Vivienda ,9 77,1 104,0 24,0 a. VIS ,5 18,8 89,5 77,0 b. No VIS ,6 106,2 106,6 5,8 Otros destinos 310-6,3 85,2-20,4 28,4 a. Industria 9-60,1-13,5-61,8 43,8 b. Comercio ,0 106,8 41,4-27,2 c. Oficina 10 13,2 51,2-75,1-59,2 d. Bodega 22 29,3 142,9 1,4-63,4 e. Otros ,9 118,8-10,9 180,9 IV. Cemento 4/** May-11 Despachos ,2 13,2 2,1 8,6 Producción ,8 19,3 1,7-0,4 V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Jun-11 Total 188 4,14 3,97 3,63 0,69 Materiales 185,84 4,40 4,16 3,47-0,56 Mano de obra 193,26 4,21 4,15 4,48 3,93 Maquinaria y equipo 180,16 0,61 0,65 0,88-1,08 VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas* I trim 09 Total 134,0 13,8 n.a. 12,3 1,3 Comercio 144,4 19,3 n.a. 18,5 0,5 Oficinas 162,9 21,2 n.a. 19,4 3,7 Bodegas 123,2 11,2 n.a. 10,6-1,0 Vivienda 5/ I trim ,6 9,78 n.a. 9,25 6,2 VII. Inflación * Jun-11 IPC Total 107,90 3,23 3,0 3,19 2,3 IPC sin alimentos 108,06 2,91 2,8 2,90 n.d. IPC Vivienda 110,28 3,19 3,2 3,52 3,7 VIII.Muestra Mensual Manufacturera * May-11 Índice producción real sin trilla de café 143,68 4,26 1,55 2,91 8,05 Índice producción real con trilla de café 141,94 4,27 1,52 2,93 7,93 IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor* May-11 Índice ventas reales total sin combustibles 187,20 11,53 23,23 13,00 13,09 Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas 214,80 23,13 25,76 34,27 14,77 X. Financiación 6/*** Cartera hipotecaria con titularizaciones Abr ,40 16,93 15,50 15,06 13,13 Desembolsos 659,53 7,80 39,46 8,46 18,40 a. Constructor 126,80-11,47 17,94-1,81 2,68 b. Individual 532,73 13,76 45,20 11,11 24,22 1. VIS 158,18 33,41 73,08 14,38 19,37 2. No VIS 501,35 1,70 31,10 6,79 18,17 i. Pesos 508,92 12,64 39,79 12,34 33,76 ii. UVR 150,61-5,70 38,37-3,64-10,63 XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** Adqusicón May-11 a. VIS UVR 8,20 8,20 8,61 8,48 10,06 b. No VIS UVR 9,18 9,18 9,08 9,32 10,16 1. VIS pesos 12,63 12,63 12,70 12,96 12,75 2. No VIS pesos 12,82 12,82 12,91 12,86 13,36 Construcción Variación porcentual anual Variación porcentual anual Valores absolutos Proyecciones 2011 (6%-10%) a. VIS UVR 5,74 5,74 6,48 6,19 7,47 b. No VIS UVR 6,71 6,71 6,81 6,92 8,01 1. VIS pesos 13,14 13,14 12,83 12,84 12,46 2. No VIS pesos 14,22 14,22 14,22 14,22 14,22 Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/cifra al trimestre IV de 2008; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional. (1) Cifras Consensus Forecast - Junio ,9 n.d. n.d. Página 9 de 10

10 NOTAS La cobertura de Coordenada Urbana es la siguiente: en Antioquia: incluye la ciudad de Medellín y los municipios de Barbosa, Bello, Carmen de Viboral, Copacabana, El Peñol, Envigado, Girardota, Guarne, Guatapé, Itagüí, La Ceja, La Estrella, La Unión, Marinilla, Retiro, Rionegro, Sabaneta, San Jerónimo, Santafé de Antioquia, Santuario y Sopetrán; Bolívar incluye Cartagena; Boyacá que incluye Tunja; Caldas, incluye a Chinchiná, Manizales, Neira, Palestina y Villa María; Caribe, Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia, Galapa y Soledad; Cundinamarca incluye además de Bogotá a Anapoima, Apulo, Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, La Mesa, Calera, Madrid, Mosquera, Ricaurte, Sibaté, Soacha, Sopó, Tabio, Tenjo, Tocancipá y Zipaquirá; Huila, con Neiva; Risaralda incluye Dosquebradas, Pereira y Santa Rosa de Cabal; Nariño, incluye Pasto; Santander, Bucaramanga, Florida Blanca, Girón y Piedecuesta; Tolima incluye Ibagué y, finalmente, Valle incluye Cali, Candelaria, Jamundí, Palmira y Yumbo CONDICIONES DE USO La Cámara Colombiana de la Construcción procura que los datos suministrados en la serie titulada Informe Económico, publicada en su página web y/o divulgada por medios electrónicos, mantengan altos estándares de calidad. Sin embargo, no asume responsabilidad alguna desde el punto de vista legal o de cualquier otra índole, por la integridad, veracidad, exactitud, oportunidad, actualización, conveniencia, contenido y/o usos que se den a la información y a los documentos que aquí se presentan. La Cámara Colombiana de la Construcción tampoco asume responsabilidad alguna por omisiones de información o por errores en la misma, en particular por las discrepancias que pudieran encontrarse entre la versión electrónica de la información publicada y su fuente original. La Cámara Colombiana de la Construcción no proporciona ningún tipo de asesoría. Por tanto, la información publicada no puede considerarse como una recomendación para la realización de operaciones de construcción, comercio, ahorro, inversión, ni para ningún otro efecto. Los vínculos a otros sitios web se establecen para facilitar la navegación y consulta, pero no implican la aprobación ni responsabilidad alguna por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción, sobre la información contenida en ellos. En consideración de lo anterior, la Cámara Colombiana de la Construcción por ningún concepto será responsable por el contenido, forma, desempeño, información, falla o anomalía que pueda presentarse, ni por los productos y/o servicios ofrecidos en los sitios web con los cuales se haya establecido un enlace. Se autoriza la reproducción total o parcial de la información contenida en esta página web o documento, siempre y cuando se mencione la fuente. Página 10 de 10