Retoma el crecimiento con fuerza

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1 Parauco Precio objetivo: CLP 730 Recomendación: Comprar Riesgo: Bajo Sector: Comercio e Inmobiliario Informe de actualización Analista: Cristina Acle Antecedentes bursátiles Precio Cierre (CLP/acción) 607 Variación Precio a la fecha 4,7% Variación IPSA a la fecha 4,3% Rango Precio U12M Nº acciones (mn) 608,2 Capitaliz. Mercado (USD mn) 753 Acciones / ADR Sin ADR Vol. Trans. diario (USD mn) 0,4 Propiedad: Flias. Said, Said, Abumohor 40,4% Porcentaje en el Mercado 59,6% Valorización 2009e 2010e UPA (CLP) 48,4 54,2 P/U (x) 12,5 11,2 EV/EBITDA ajust (x) 13,1 12,0 P/VL (x) 1,4 1,3 Retorno Dividendos 3,1% 4,0% ROA 5,0% 5,4% ROE 11,3% 11,5% Evolución del precio de la acción Parauco IPSA Dic-08 Jun-09 Dic-09 Retoma el crecimiento con fuerza 14 de enero de 2010 Recomendación y tesis de inversión Para actualizar el precio objetivo de Parque Arauco hemos incluido en el modelo todos los proyectos con fecha de realización. Estos incluyen dos malls en Colombia, uno en Arequipa, Perú, y la terminación o ampliación de tres en Chile. Sin embargo, hemos dejado fuera varios proyectos que se realizarán en los próximos años pero que aún no cuentan con fecha definida. Aunque no están incluidos en los flujos, consideramos que los múltiplos utilizados en la valorización recogen el potencial de crecimiento que aportan estos proyectos. Hemos establecido un precio objetivo de CLP 730 por acción para fines de 2010 con recomendación de Compra. Estimamos que el riesgo de esta inversión es bajo, dado el carácter defensivo que han mostrado los resultados de la compañía durante el reciente periodo de debilidad económica. Fortalezas y oportunidades Amplia cartera de proyectos de inversión permitiría incrementar la superficie administrada y el Ebitda de la compañía. Administración y controladores con conocimiento del negocio y clara estrategia de crecimiento. Reciente pacto entre algunos de los accionistas que suman el 27,6% de la propiedad- permitiría mantener la estabilidad de las decisiones. Acción defensiva frente a los periodos de baja en el ciclo económico y con potencial de alza en los periodos buenos, debido a la composición de sus ingresos con alto componente fijo, que aporta estabilidad, y una parte variable, que potencia el crecimiento. Altos factores de ocupación en los malls y buenos márgenes Ebitda. Debilidades y amenazas Parauco es una empresa relativamente pequeña, siendo la tercera en Chile en términos de superficie administrada de centros comerciales. Estimamos que las participaciones de mercado son, aproximadamente, la mitad para Mall Plaza, un tercio para Cencosud y el resto Parauco. La presencia en Argentina, país con dificultades macroeconómicas, llegó a representar una proporción importante del resultado de la compañía. La expansión hacia Perú y Colombia aumentará la exposición a países con mayor riesgo macroeconómico. En términos bursátiles es relativamente pequeña y, aunque integra el IPSA, está incluida dentro de las empresas medianas de acuerdo a la clasificación de la bolsa de Comercio de Santiago. Presenta montos transados inferiores a USD 500 mil al día, lo que consideramos una dificultad.

2 Actualización Nuevos proyectos Parauco ha retomado con fuerza el crecimiento, con proyectos en diversas etapas de su construcción: recién terminado se encuentra el stripcenter de Chorrillos, Lima (Perú); en construcción el Mall Arauco San Antonio (Chile) y Pereira (Colombia); próximos a comenzar la construcción de un mall en Bogotá (Colombia) y otro en Arequipa (Perú), así como la ampliación del Mall Marina Arauco en Viña del Mar y de Arauco Maipú (Chile). La Figura 1 muestra el detalle de los proyectos que ya tienen aprobadas sus fechas de realización y, por lo tanto, se han incluido en el modelo de valorización de la compañía. Figura 1 Proyectos de inversión con fecha definida Inversión Superficie Ebitda Mall Ciudad, País USDmn M2 GLA (1) USDmn Inauguración Propiedad Chorrillos Lima, Perú Dic % Comentarios: Stripcenter Arauco San Antonio San Antonio, Chile Sep sep % Comentarios: Se inaugurará por etapas Alameda Pereira, Colombia Nov % Comentarios: En construcción La Colina Bogotá, Colombia Dic % Parque Arequipa Arequipa, Perú Dic % Marina Arauco Viña del Mar, Chile Jul jul % Comentarios: Ampliación en dos etapas Arauco Maipú Santiago, Chile % Comentarios: Permitirá arrendar m2 ya construidos (1): GLA: Gross Leaseable Area, Superficie Bruta Arrendable Terrenos Parque Arauco cuenta con varios terrenos (Figura 2) que le permitirían seguir expandiéndose en los próximos años. Aunque algunos de estos terrenos tienen proyectos en distintas etapas de madurez, ninguno de ellos ha sido incluido en nuestro modelo, debido a que su realización y plazos no están aún determinados. Ampliaciones Kennedy Paseo Estación El proyecto de ampliación de Kennedy -el primer y emblemático mall de Parque Arauco- duplicaría los metros cuadrados construidos y contaría con un hotel y oficinas además de nuevas áreas comerciales y de estacionamientos. Se proyecta ampliar este mall en m2 arrendables, lo que significa un aumento de 9% en la superficie total arrendable. Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

3 Figura 2 Terrenos Valor USDmn M2 miles Chile 6 98 Arauco Premium Outlet 3 26 Arauco Quilicura 3 72 Perú Parque El Golf 9 14 La Unión Lima 3 75 Colombia 8 70 Barranquilla 8 70 Total , Parauco Financiamiento La estructura de financiamiento de los proyectos será con deuda y capital, en principio en partes iguales. A su vez, el aporte de capital se hará con socios, manteniendo Parauco el control. Este diseño ya está definido en el caso de Pereira, donde el dueño del terreno mantuvo el 45% de la propiedad y, del 55% restante, Parauco tomó el 55%, detentando finalmente el 30,25%. En Perú, la propiedad alcanza a 50% en el caso de Chorrillos y a 51% en el de Parque Arequipa. Venta de Tarshop (Alto Palermo) Alto Palermo posee Tarshop, una tarjeta de crédito diseñada para comprar en los malls de la sociedad. Aunque es una tarjeta líder en Argentina en el negocio de financiación al consumo y de amplia aceptación en los malls de Alto Palermo, la tarjeta produjo importantes pérdidas durante el año 2009 por lo que se decidió venderla. La transacción por el 80% de Tarshop alcanzaría a USD 27 millones. El comprador sería el Banco Hipotecario de Argentina y se espera la autorización del Banco Central para concretarla. Consideramos positivo para la empresa concentrarse en su negocio principal. Pacto de accionistas Un grupo de accionistas de Parque Arauco, que representan el 27,63% de la propiedad, celebró un pacto de accionistas y acuerdo de actuación conjunta, a fines del año Los suscriptores del pacto son algunas sociedades de inversión pertenecientes a las familias Said Somavía, Sáenz y Eluchans. Estimamos que este acuerdo, que genera un controlador claro para la sociedad, tendrá un efecto positivo en términos de asegurar la estrategia de crecimiento de la compañía y las decisiones requeridas para llevarla a cabo. Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

4 El pacto considera un mecanismo de toma de decisiones interna, a fin de votar concertadamente en las Juntas de Accionistas y maximizar el control sobre la sociedad y su administración. Considera la obligación -usual en este tipo de acuerdos- para un integrante del pacto que quiera vender parte o todas sus acciones incluidas en él, de efectuar una primera oferta preferente a los demás miembros del pacto, antes de ofrecerlas a terceros. Contempla un derecho de venta conjunta a prorrata, en caso que alguno de los integrantes fuera a vender acciones a terceros; y la obligación de los terceros compradores de adherir incondicionalmente al pacto controlador, en caso de adquirir los títulos. Valorización Hemos valorizado Parauco mediante Flujo de Caja Descontado, además de múltiplos Precio / Utilidad y EV / Ebitda. Los flujos de la empresa incluyen los malls en construcción, así como uno en Bogotá y otro en Arequipa, todos incluidos en la Figura 1. No se consideran los proyectos asociados a los terrenos mostrados en la Figura 2, lo que constituye un potencial de alza para la empresa. Hemos supuesto que las utilidades recibidas de Alto Palermo -la sociedad argentina en la que Parque Arauco participa con alrededor de 32% de la propiedad- se mantienen constantes en CLP millones, un nivel superior al del año 2009 pero inferior al devengado los años 2006 y Los supuestos para cada mall se muestran en el Anexo A. Flujo de caja decontado El flujo de caja considera el 100% del Ebitda de los malls que se consolidan, así como la totalidad de las inversiones requeridas en ellos tanto en activo fijo como en capital de trabajo y todos los impuestos. El interés minoritario también se valorizó mediante flujo descontado. En este caso, se tomó, para cada mall incluido en el flujo de caja consolidado, la proporción que no pertenece a Parauco del Ebitda, las inversiones y los impuestos. Tanto para el flujo de caja consolidado como para el interés minoritario se tomó la misma tasa de descuento de activos de 7,65% (Figura 3), que corresponde al promedio ponderado de las tasas de Chile, Argentina, Perú y Colombia. Debido a que la empresa está llevando a cabo inversiones que cambiarán el peso relativo de cada país, usamos como ponderadores, el aporte al flujo que estimamos realizarán los países en el periodo 2010 a El aporte al flujo considera la proporción de Parauco en cada uno de los malls, restando las participaciones de minoritarios en el caso de los malls que se consolidan y sumando la utilidad de los que no se consolidan. La valorización de la participación de Parauco en malls que no consolida (Marina Arauco, Curicó y Argentina) se realizó descontando la utilidad devengada de ellos a la misma tasa usada anteriormente. Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

5 Figura 3 Tasa de descuento de activos (WACC) Tasa libre de riesgo (BCU10) 3,35% Chile Perú Colombia Argentina Premio por riesgo 6,0% Riesgo país Inflación Chile 3,0% Tasa impuestos 17,0% 30,0% 35,0% 35,0% Tasa nominal de la deuda 6,6% Tasa Dcto. Patrimonio 13,7% 14,4% 14,7% 19,3% Deuda / Activos 37,0% Wacc 10,7% 10,8% 10,8% 13,8% Beta 1,21 Ponderadores 81,0% 6,5% 6,1% 6,4% WACC promedio ponderado nominal 10,9% WACC real 7,65% Se usó una tasa de crecimiento a perpetuidad de 0,5%, suponiendo que no hay nuevos proyectos, sino sólo inversión de mantención que permitiría aumentos marginales en los flujos. El precio resultante de descontar los flujos desde el 2011 en adelante (objetivo para fines de 2010) es de CLP 729 por acción (Figura 4). Una sensibilización del precio (Figura 5) muestra que variaciones de 50 puntos base en la tasa de descuento de activos generan cambios en torno a 12% en el precio resultante; y variaciones de los mismos 50 pb en la tasa de crecimiento a perpetuidad, generan cambios en torno a 6,5% en el precio. Figura 4 Precio según FCD (CLP mn) Figura 5 Sensibilización Valor presente del flujo de caja Tasa Crecim. a perpetuidad Tasa Descuento 7,65% Descto. 0,0% 0,5% 1,0% Valor presente de la Perpetuidad ,65% Tasa crecimiento perpetuidad 0,5% 6,15% Valor económico activos fijos ,65% Caja y Empresas Relacionadas ,15% Pasivos e Interés Minoritario ,65% Valor económico patrimonio ,15% Número de acciones (mn) 608 8,65% Precio CLP/acción 729 9,15% EV / Ebitda Para utilizar este múltiplo, hemos ajustado el Ebitda, sumando la utilidad devengada de empresas relacionadas. Todas las demás cifras provienen del balance consolidado, incluyendo el interés minoritario. En promedio en el periodo e, Parauco ha transado a 11,4 veces este múltiplo ajustado. En los últimos años, el múltiplo subió a 13,0 veces, a pesar del retroceso en el año 2008, producto de la caída generalizada en los precios de las acciones. Para derivar un precio objetivo, estamos usando un múltiplo de 13,5 veces para el año 2010, lo que es superior a los múltiplos históricos, pero Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

6 consideramos más consistente con las perspectivas para la empresa. El precio sugerido por este método es CLP 747 por acción (Figura 6). Precio / Utilidad Históricamente, el múltiplo P/U de Parauco ha tenido alta variabilidad, con extremos en 8,0 veces (2002) y 61,7 veces (2007). El promedio del período es de 28,1 veces y eliminando los extremos, 17,1 veces. A pesar de los altos promedios, creemos que, a futuro, la compañía transaría a un menor P/U a consecuencia del cambio de norma contable, dado que en IFRS no existe corrección monetaria, una de las fuentes de variabilidad. La otra fuente de variabilidad, la utilidad devengada de la inversión en Argentina, permanece y podría generar ocasionalmente un múltiplo P/U mayor al propuesto. Para establecer el precio objetivo, usamos un múltiplo P/U de 13,5 veces para el 2010, lo que sugiere un precio de CLP 732 por acción (Figura 7). Figura 6 Múltiplo EV/Ebitda Figura 7 Múltiplo P/U Múltiplo Precio Objetivo (CLP) Múltiplo Precio Objetivo (CLP) Objetivo 2010e 2011e 2012e Objetivo 2010e 2011e 2012e 11, , , , , , , , , , , , , , , , Precio objetivo Derivamos un precio objetivo de CLP 730 por acción sobre la base del promedio ponderado de los tres precios sugeridos anteriormente, asignando una ponderación de 70% al flujo de caja descontado y de 15% a cada uno de los múltiplos (Figura 8). El alza potencial respecto del actual precio en bolsa es de 20,3% con un retorno total de 24,2% al sumar el retorno esperado por dividendos para Esto está por encima del retorno esperado para el IPSA por lo que la recomendación es Comprar. Estimamos que el riesgo de esta acción es bajo, dada el carácter defensivo de sus flujos. Figura 8 Precio objetivo FCD (7,6%; 0,5%) 70% 729 EV / Ebitda ajustado 2010) 15% 747 P/U 2010) 15% 732 Precio objetivo 730 Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

7 Anexo A Supuestos operacionales por mall Chile 2009e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Kennedy, Santiago Ebitda CLPmn Margen Ebitda 84,8% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% 85,5% M Maipú, Santiago Ebitda CLPmn Margen Ebitda 70,6% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% 71,7% M Plaza El Roble, Chillán Ebitda CLPmn Margen Ebitda 73,4% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% 76,6% M Paseo Estación, Santiago Ebitda CLPmn Margen Ebitda 70,9% 74,5% 74,0% 74,0% 74,0% 74,0% 74,0% 74,0% 74,0% 74,0% M Marina Arauco, Viña del Mar Ebitda CLPmn Margen Ebitda 97,8% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% M Mall Center, Curicó Ebitda CLPmn Margen Ebitda 97,0% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% M Arauco San Antonio Ebitda CLPmn Margen Ebitda 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% M Perú 2009e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Mega Plaza norte, Lima Ebitda USDmn 11,99 11,51 11,24 10,82 10,51 10,36 10,36 10,36 10,36 10,36 Margen Ebitda 62,5% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% M Chorrillos, Lima Ebitda USDmn 0,75 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Margen Ebitda 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% M Parque Arequipa, Arequipa Ebitda USDmn 3,75 4,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Margen Ebitda 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% 62,3% M Colombia 2009e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Alameda, Pereira Ebitda USDmn 9,0 10,2 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 Margen Ebitda 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% M La Colina, Bogotá Ebitda USDmn 15,0 17,0 20,0 20,0 20,0 20,0 Margen Ebitda 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% 62,0% M y empresa Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

8 Anexo B: Parauco Estados Financieros Antecedentes operacionales e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e GLA total M GLA proporcional M GLA: Gross Leaseable Area: área arrendable bruta Estado resultados (CLP mn) e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Ingresos Costos (36.195) (25.931) (26.884) (34.102) (34.880) (42.858) (43.707) (44.922) (45.051) (45.182) Resultado operacional Ebitda Res. no operac.+imptos.+int.min. (19.389) (5.337) (6.004) (9.097) (9.534) (11.638) (10.873) (10.449) (9.465) (8.382) Utilidad Flujo de caja (CLP mn) e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Ebitda Inversiones (64.985) (44.535) (47.414) (42.812) (36.068) (5.760) (5.760) (5.760) (5.760) (5.760) Impuestos (2.273) (875) (1.091) (3.145) (3.355) (4.264) (4.517) (4.781) (4.907) (5.042) Variación en capital de trabajo (560) (1.811) (400) (2.020) (296) (373) (59) (59) Flujo de Caja Libre (709) Gastos financieros netos (5.629) (7.708) (9.255) (9.350) (9.722) (9.340) (8.157) (7.190) (6.081) (4.863) Amortización deuda (84.419) (10.150) (10.098) (9.569) (31.165) (41.243) (22.130) (18.406) (13.768) (13.406) Dividendos netos (5.873) (6.219) (14.490) (16.415) (21.652) (23.338) (30.021) (31.605) (33.353) (34.049) Aum. capital, nueva deuda y otros (10.000) (15.000) (25.000) Flujo de Caja Act. Financiamiento (1.729) (13.844) (10.335) (27.538) (58.921) (60.308) (67.202) (68.201) (77.317) Flujo de Caja Total (14.553) 846 (5.502) (359) (761) (9.600) Balance (CLP mn) e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Caja y equivalentes Total activo circulante Activo fijo Otros activos Total activos Deuda corto plazo Total pasivo circulante Deuda largo plazo Total pasivos largo plazo Interés Minoritario Patrimonio Pasivo Total Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

9 Glosario Término Definición / Traducción Cálculo EBITDA EBITDAR EV EV/EBITDA EVA Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) EBITDA más arriendo de activos fijos (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation, Amortization and Rents) Valor de los Activos de la Empresa (Enterprise Value) Múltiplo de valorización. Mientras mayor sea, más cara está la acción Valor Económico Agregado (Economic Value Added) Resultado Operacional más Depreciación más amortización EBITDA más arriendos de activo fijo. Se usa en las industrias aeronáutica y marítima y se reversa el arriendo de aviones o buques Patrimonio Bursátil más Deuda Financiera Neta más Interés Minoritario EV dividido por Ebitda Resultado Operacional neto de impuestos sobre capital empleado FCL Flujo de Caja Libre EBITDA menos impuestos menos inversiones más (menos) variación del capital de trabajo Free-float Porcentaje de las acciones que puede transarse libremente en el mercado Porcentaje de las acciones que no pertenece a los controladores Margen Porcentaje de las ventas Operacional Ebitda Neto Resultado Operacional / Ventas Ebitda / Ventas Utilidad / Ventas P/U Relación Precio / Utilidad Precio de la acción dividido por la UPA P/VL Relación Precio a Valor Libro Precio de mercado de la acción dividido por el valor contable de la acción Retorno de Dividendos Retorno FCL Rentabilidad que entrega una acción por concepto de dividendos Rentabilidad del Flujo de Caja Libre que genera la empresa Dividendos repartidos en un año dividido por el precio de la acción FCL / Precio de la acción ROA Retorno de los Activos (Return on Assets) Utilidad del ejercicio / Activo Total ROE Retorno del Patrimonio (Return on Equity) Utilidad del ejercicio / Patrimonio contable UPA Utilidad por acción Utilidad del ejercicio / Número de acciones x Veces YtD Año a la fecha (Year to Date) Variación porcentual en lo que va del año Recomendaciones sobre acciones: se establecen de acuerdo al retorno relativo respecto del IPSA. Se define como Retorno similar al del IPSA al que esté dentro de un rango con una amplitud equivalente a un tercio de la variación esperada para el índice, con un mínimo de 5%. Una vez definido esto, se recomienda Mantener cuando se espera que la acción tenga un retorno total similar al del IPSA; Comprar, cuando el retorno esperado para la acción es superior al esperado para el IPSA; y Vender, cuando el retorno esperado para la acción es inferior al esperado para el IPSA. Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de

10 CorpResearch Álvaro Donoso Director CorpResearch Estudios Económicos Sebastián Cerda Director Estudios Económicos Juan José Donoso Analista Económico Nicolás Birkner Analista Económico Estudios de Renta Variable Cristina Acle Directora Estudios Renta Variable. Sector: Forestal y Transportes cristina.acle@corpgroup.cl Matías Brodsky Analista. Sector: Bancos y Retail matias.brodsky@corpgroup.cl Juan Carlos Parra Analista. Sector: Minería, Alimentos y TIC juancarlos.parra@corpgroup.cl Rosario Letelier Analista. Sector: Energía y Construcción rosario.letelier@corpgroup.cl Gutenberg Martínez Analista. gutenberg.martinez@corpgroup.cl Comunicaciones Antonia de la Maza Editora de Comunicaciones antonia.delamaza@corpgroup.cl Rosario Norte 660 Piso 17, Las Condes, Santiago. Teléfono (562) Bloomberg: CORG <GO> Parauco Retoma el crecimiento con fuerza Cristina Acle 14 de enero de