Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO 214 Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 03 - DESAMPARADOS 08 - SAN CRISTOBAL Sierra UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA De las Bodegas de CELICSA, 825 metros este y 100 metros norte REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N SJ-592545-1999 254,24 m2 Identificador Predial 10308049696800 254,24 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO 6.846.937,44 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 6.846.937,44 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SEIS MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE COLONES 44/100 24 meses 0,00 AVALÚO Ámbito mínimo de mercado potencial Local SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Se recomienda el bien valorado como garantía. Bryan Rodríguez Araya Tipo de Profesional Ingeniero Civil Número de registro IC- 20605 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 6-0329-0877 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 27 agosto 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto 8812-7101 Correo electrónico / Dirección WEB brodriguez@grupovillarco.com 28 agosto 2017
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 26.200,00 19.428,57 24.972,00 0,00 0,00 Área 254,24 565,00 1,3015 350 1,1112 1100 1,6215 1,0000 1,0000 Tipo de vía 4 3 0,9357 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 12,62 20 0,8912 15 0,9577 25 0,8429 1,0000 1,0000 Servicios 1 1 4 0,9139 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 2 14 14 1,0000 14 1,0000 14 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,9919 1,0642 1,3668 1,0000 1,0000 Valores Homologados 25.986,99 20.675,81 34.130,79 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 26.931 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 26.931 / m2 254,24 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 26.931,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 6.846.937,44 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Vivienda unifamiliar Vivienda unifamiliar Calle pública Talud Vivienda de un nivel Vivienda de un nivel Calle pública de lastre Talud COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 499.101 1.078.358 1.872 2 499.095 1.078.347 1.875 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 2 3 Terreno y construcción (Casa) Lote sin construcciones Lote sin construcciones Oferta 8733-3391 28/08/2017 Coordenadas Este 498.805 Norte 1.078.213 Oferta consulta en sitio 28/08/2017 Coordenadas Este 497.929 Norte 1.077.870 Oferta 8309-2598 28/08/2017 Coordenadas Este 499.609 Norte 1.078.132 4 Coordenadas Este Norte 5 Coordenadas Este Norte
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono NO Internet por Cable NO Alumbrado SÍ Coopesantos Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ Coopesantos Transporte Público SÍ a 800 m Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales SÍ a 950 m Señal celular SÍ Kolbi Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 1000 m Medidores instalados DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 12,62 m Nivel sobre calle: Fondo: 21,69 m Pendiente % 0 Relación: 1,71870048 Tipo de vía: Servicios S1 1 S2 14 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 49,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 27/08/2017 Los garavámenes o anotaciones existentes no afectan el valor del terreno. OBSERVACIONES La parte frontal del terreno se ubica a nivel de calle, sin embargo su costado norte se encuentra bajo nivel aproximadamente 1,5 metros, así mismo la colindancia oeste del terreno es un talud, ubicando la vivienda bajo nivel a unos 2,5 metros. En el lote existe una una vivienda que se encuentra deshabitada, en muy mal estado y no posee servicios públicos instalados. Por lo tanto no se valora.
Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa 43,50 210.000 9.135.000 40 25 DM 0,4922 0,0000 - - 0 TOTAL 43,50 9.135.000 - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 43,50 m2 Porcentaje de cobertura: 17% Año de construcción: 1992 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Sistema prefabricado Sistema eléctrico: Paredes Columnas y baldosas prefabricadas Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos N/A Estructura de madera, tapicheles de madera HG ondulado, 4 aguas, canoas de HG Artesonado Concreto lujado Ventanas rectangulares. Sala comedor cocina, dos dormitorios y un baño Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP NO NO Ubicación Baños un baño Estado Físico y Mantenimiento: Otros N/A Paredes Malo Cielos Malo Red de agua caliente No hay Pisos Malo Cubierta Malo Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Importante Pisos Importante Cielos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES Existe una vivienda en muy mal estado, invadiendo el colindante sur. La vivienda está muy deteriorada, posee problemas estructurales, pisos agrietados, sin sistema eléctrico, ni losa sanitaria, vidrios quebrados, cubierta de techos en muy mal estado. Se recomienda la demolición total. Por lo tanto no se valora.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Acceso, entorno Acceso, entorno Fachada Colindante sur Colindante norte Valuador en sitio FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
ANEXO FOTOGRÁFICO Vivienda en mal estado Vivienda en mal estado Vivienda en mal estado Pisos de vivienda en mal estado Baño de vivienda en mal estado
Estudio registral
Plano