Crecen las rentas y la promoción

Transcripción

1 DTZ Research PROPERTY TIMES Crecen las rentas y la promoción Madrid 2T julio 2015 Contenido Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta 4 Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de Zonas 6 El segundo trimestre del 2015 mostró un descenso en la contratación de espacios de oficina respecto al trimestre anterior. La absorción total disminuyó hasta los m 2 en el segundo trimestre del La contratación en la zona Periferia fue la más fuerte este trimestre con un total del 28% de la absorción total. La absorción relativa del CBD cayó otro trimestre más llegando sólo al 17% del volumen total trimestral. El sector de Servicios Profesionales fue el más activo este segundo trimestre con un 21% del total de la absorción, seguido por el sector de Banca, Inversión y Seguros con un 19%, y el sector de Comunicación y Medios representando un 17% del total. La disponibilidad en oficinas se mantiene estable en el 12,45%. Esperamos una disminución constante de la disponibilidad a medio plazo. Según nuestra visión la situación acerca de nuevos desarrollos mejorará durante la segunda mitad del 2015 y principios del 2016, con nuevos proyectos y antiguos que se revivirán. Los precios de alquiler han dejado de disminuir en todas las zonas, con un crecimiento más fuerte en Resto de Distrito y precios estables en el Extrarradio. Autores Pablo Kindelán Head of Research, Spain pablo.kindelan@dtz.com Jasper Cnossen Senior Consultor jasper.cnossen@dtz.com Contacto Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Gráfico 1 Precios de alquiler CBD EUR/m 2 /año : Gráfico basado en datos de operaciones cerradas (precios de cierre) Property Times 1

2 Perspectiva económica España continúa superando a la mayoría de países de la Eurozona y todo apunta a que el crecimiento del PIB del segundo trimestre llegará al 1,1%, por encima de las previsiones anteriores y dos puntos superior al del trimestre anterior. Tanto el PMI de Fabricantes como el de Servicios ha disminuido ligeramente pero se mantienen estables por encima del 50% con unos niveles del 54,50 y 56,10 respectivamente. La continuidad de la debilidad del euro fortalece el sector secundario y de servicios, sin embargo ahora con la mejora de la situación de Grecia, el euro ha conseguido cierta estabilidad. Con el desarrollo de Irán prevemos que el precio del petróleo se mantenga bajo por el momento. Se espera que el consumo siga en alza, a medida que siga mejorando la situación del mercado laboral, que registró la creación de nuevos puestos de trabajo desde mediados de 2014 y se espera una caída de la tasa de paro hasta el 22,3% para finales de Además el moderado precio del petróleo ayudará a aumentar el consumo aún más y junto con el aumento de la inversión por parte de las empresas, se prevé un crecimiento del PIB en 2015 del 3.2%. La cuenta corriente permanecerá en márgenes positivos gracias al efecto de la caída del petróleo. El crecimiento será ligeramente más fuerte en la segunda mitad de 2015, mientras las familias sigan beneficiándose de los bajos precios del crudo. Además el mercado laboral continúa con su recuperación y la disponibilidad de nuevos puestos de trabajo aumenta, lo que sugiere que el ritmo de la recuperación aumentará en el segundo semestre, empujando aún más la confianza de los hogares. Las expectativas son que las tasas de crecimiento para los próximos años se estabilicen entre el 2% y el 3%. A medida que se empiece a notar que el efecto del abaratamiento del petróleo está disminuyendo, el impacto negativo en el crecimiento deberá verse compensado por una política de reducción de recortes en el gasto público. Hay que tener en cuenta que existe cierta incertidumbre acerca de las elecciones generales de finales de año y de posibles cambios en el ambiente político. En el caso de que las elecciones generales de noviembre conlleven cambios importantes en la representación de los diferentes partidos políticos hay una posibilidad real de que se reviertan políticas. La revocación de la reforma laboral de 2012 es una propuesta importante de dos de los cuatro partidos clave en las elecciones. Según la OCDE, las reformas del mercado laboral han sido responsables de alrededor de la mitad del crecimiento del empleo visto en España en estos últimos años (en gran parte, por la reducción de protecciones laborales). Por lo tanto, hay cierta inquietud de que la revocación de las reformas, cause una desaceleración de la recuperación, o que haga peligrar la sostenibilidad fiscal. Esta inquietud se ha visto incrementada tras los acontecimientos en Grecia recientemente. Los riesgos que encara la economía española se espera que vayan disminuyendo gradualmente a medio plazo, siempre y cuando la recuperación de la economía mundial aguante, y si el gobierno continúa consolidando la fiscalidad e implementando planes de reformas estructurales. Tabla 1 Indicadores económicos España % PIB Consumo Privado Inversión IPC (inflación) Tasa de Paro Fuente: Oxford Economics Property Times 2

3 Demanda La contratación baja La absorción ha caído notablemente durante el segundo trimestre del 2015, desde los m 2 del primer trimestre a los m² de este trimestre (Gráfico 2). Esto representa una caída del 36% respecto al trimestre anterior. Comparado con el mismo trimestre del 2014, la bajada ha sido menos pronunciada con un 11% menor. Hemos observado una caída del peso relativo de la absorción en el CBD y alrededores, desde el 62% en cuarto trimestre del 2014 al 42% en el primer trimestre del 2015, hasta sólo un 29% en el segundo trimestre del La absorción en el segundo trimestre se ha distribuido de manera más uniforme sobre las diferentes áreas. El área más representativa ha sido la Periferia con un 28% de la absorción total. El peso relativo del CBD ha disminuido desde el 28% en el 1T, hasta el 17% del volumen total de absorción en el 2T. Vemos que las rentas en general aumentan y, por tanto, sería beneficioso para los ocupantes interesados en oficinas céntricas el posicionarse ahora antes de que la subida de los alquileres se acelere más. Para la zona Periferia el atractivo relativo radica en tener una gran selección de edificios modernos disponibles con rentas bajas e incentivos potenciales significativos cuando se contratan grandes espacios. Respecto a la contratación por sector, observamos que el sector de Servicios Profesionales fue el más activo el segundo trimestre con 21% del total de la absorción, el sector de la Banca, Inversión y Seguros se establece en un segundo lugar con un 19%, el sector de la Comunicación y Medios representa el 17% del total seguido por el sector de Telecomunicaciones y TI con el 15% del total. La operación más grande la ha realizado OBS con la contratación de 11,200 m 2 para su nueva sede en Torrelaguna. Se sigue observando que ciertos ocupantes eligen comprar sus propios edificios. En este segundo trimestre más de un 7% adquirió sus propias oficinas, frente al 5% del trimestre anterior. Nuestros pronósticos para lo que resta de año es que siga una tendencia de fuerte y estable ocupación, con la consecuencia de una mayor absorción para todo el 2015 de la que vimos en el 2014, a medida que esperamos que la economía en general y las condiciones del mercado sigan estables. No todas las zonas crecerán de la misma manera, ya que se observan claras diferencias en las tasas de disponibilidad de los diferentes distritos de oficinas. Los precios en las zonas de mayor demanda y menos oferta, como en el CBD, se espera que crezca antes y más rápido que las zonas más periféricas. Gráfico 2 Contratación por zonas, (000 m 2 ) Gráfico 3 2T T T T T 2015 CBD Resto Distrito Resto Ciudad Periferia Extrarradio Contratación por sector, 2T 2015 Bienes de Consumo y Comercio 4% Construcción e Inmobiliarias 8% Resto sectores 16% Telecom y T.I. 15% Serv. Profesionales 21% Comunicación y Medios 17% Bancos, Inversión y Seguros 19% Property Times 3

4 Oferta La disponibilidad se estabiliza La disponibilidad en oficinas en el segundo trimestre se ha mantenido estable en el 12,45%. Esperamos un descenso continuo de la disponibilidad en el medio plazo. Casi 79% de las operaciones fueron reubicaciones, el 17% expansiones y solamente el 4% fueron de nueva creación. Se requiere mayor número de nuevas entradas en el mercado para que haya un impacto importante en la disponibilidad. (Gráfico4) La tasa de disponibilidad en ciertas zonas del extrarradio puede situarse hasta por encima del 30%, un nivel que llevará tiempo que se reduzca, mientras que en otras zonas con mayor demanda podría llegarse incluso a tasas inferiores al 10%. Durante la primera mitad del 2015, no ha habido entregas de nuevas promociones en el mercado, pero se espera la llegada de un conjunto de nuevos edificios en los próximos trimestres. Sin embargo la mayoría de este nuevo espacio ya tiene inquilino. Esperamos que el mercado de nuevas promociones continúe mejorando a lo largo del año y a principios del 2016 (Gráfico 5). Colonial es un buen ejemplo de una compañía claramente activa en la primera mitad del año con la compra de edificios obsoletos para su posterior rehabilitación. Mientras el mercado de ocupación se recupera, se espera que ciertas áreas crezcan con más rapidez en valor que otras, a medida que los inversores empiecen a mirar hacia proyectos otra vez, pero claramente con el enfoque en determinados sub-mercados. Una de las complicaciones más grandes para nuevas promociones que se siguen dando en el CBD, es que el área cuenta con los precios de residencial más altos y muy poco suelo para desarrollos nuevos, lo que crea que los potenciales nuevos proyectos de oficinas compiten con potenciales nuevos proyectos residenciales. Esperamos que se generen cada vez más proyectos de oficinas en las proximidades del CBD. Precios Las rentas comienzan a repuntar Como se puede observar en la Tabla 2, las rentas ya no muestran caídas. La zona del Extrarradio se mantiene estable mientras que el resto de zonas muestran crecimiento. Cabe destacar que la zona que ha presentado un mayor aumento ha sido la de Resto de Distrito mientras que el CBD ha presentado el menor crecimiento. Dependiendo de lo fuerte que sea el impulso actual, esperamos que se mantenga la subida de rentas en todos los distritos. Como se predijo anteriormente, hemos detectado una tendencia donde los precios crecen de manera más fuerte en las inmediaciones del tradicional CBD. Esta tendencia se sostiene en el hecho de que el CBD tiene una oferta bastante limitada de edificios multi-inquilino modernos con eficientes distribuciones. Además la tendencia de transformar edificios de oficinas a residencial está empujando a los ocupantes ligeramente hacia fuera del núcleo del CBD tradicional, y esto a su vez está causando una presión en las rentas en el Resto de Distrito, y Resto de Ciudad, a medida que el mercado se vuelve más competitivo. Gráfico 4 Disponibilidad (000 m 2 ) Gráfico 5 Nueva superficie (000 m 2 ) Tabla 2 2T T T T T 2015 Espacio Disponible Precios de alquiler (EUR/m 2 /año) Tasa Disponibilidad Superficie Terminada 2016 Zonas 2T T 2015 Variación CBD ,6% Resto de distrito ,3% Resto de ciudad ,4% Periferia (M-30) ,3% Extrarradio (M-40) ,0% : Detalles obtenidos de precios de cierre. 13,20 13,00 12,80 12,60 12,40 12,20 12, Property Times 4

5 Principales estadísticas Tabla 3 Mercado de oficinas Cifras clave 2T T T T T 2015 Variación T/T (%) Variación Y/Y (%) Tendencia 3T 2015 Absorción (m 2 ) , Espacio disponible (m 2 ) ,476, Tasa de disponibilidad (%) 13,06 13,00 12,79 12, Rentas CBD(EUR/m 2 /año) Tabla 4 Principales operaciones Ubicación Zona Área (m 2 ) Sector del inquilino Torrelaguna, 75 Resto Ciudad 11,200 Comunicación y Media Vazquez Díaz Periferia 4,300 Banca, Inversión y Seguros Paseo de la Castellana, 280 CBD 3,700 Construcción Mauricio Legendre, 38 Resto de Distrito 2,200 Servicios Sanitarios Property Times 5

6 Mapa de Zonas Definiciones Absorción Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler y llave en mano. Disponibilidad Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Tasa de disponibilidad Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado. Superficie nueva Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano Rentas Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m²/año y calculados en base a las operaciones cerradas en el periodo, no a los precios de salida al mercado Property Times 6

7 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) Investment Pablo Kindelán Associate Director Project Management and Technical Assessment, Property Management Marta López-Mateos Director Global Occupier Services James Bradley Senior Director Disclaimer This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ 2015 To see a full list of all our publications please go to Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@dtz.com DTZ Spain Paseo de la Castellana 93 14th Floor Madrid, Spain phone: fax: