Fideicomisos aplicados. Cr. Daniel Porcaro, MBA.

Transcripción

1 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Cr. Daniel Porcaro, MBA 1

2 INTRODUCCIÓN Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario 2

3 La cadena de valor del negocio inmobiliario Preparación del negocio Ejecución del negocio Terminación del negocio Compra del terreno. Construcción del edificio. Venta. Búsqueda de inversores. Financiamiento Alquiler. Estructura de asociación. Loteo. Los inversores en general se dividen en quienes priorizan: i. la conservación del capital y de un rédito corriente, que aunque de escaso rendimiento tenga poco riesgo, ii. la valorización del capital como el objetivo básico de sus programas de inversión, por lo cual el énfasis de éstos está en el resultado de la venta de sus acciones o de sus inmuebles Cuando entro? Como entro? Facultad de Arquitectura - Universidad ORT Uruguay 3

4 La incidencia fiscal en los negocios inmobiliarios Producciòn Comercializaciòn Inversión o consumo Localización Insumos Mano de obra Materiales Personas Fìsicas Honorarios y servicios Financiamiento Residentes Total de costos No Residentes Margen Precio de venta + Comisiòn = Inversiòn Vehículos Jurìdicos Promotor Intermediarios Sociedades Fideicomisos Fondos de inversiòn 4

5 Fideicomisos: Porque son útiles? Mejoras Atributos Seguridad En la inversión Confianza En el financiamiento Transparencia En el ahorro Flexibilidad CONTRATO DE CONFIANZA 5

6 Definición de Fideicomiso Art. 1 Ley No negocio jurídico en virtud del cual una persona, (fiduciante o fideicomitente), transmite la propiedad fiduciaria de determinados bienes a otra (fiduciario), para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en beneficio de la persona que éste designe en el acto de constitución (beneficiario), y si, correspondiere, los trasmita al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomitente o al beneficiario". 6

7 Esquema de funcionamiento FIDUCIARIO FIDUCIANTE Transmite la propiedad fiduciaria de bienes : Posee la propiedad fiduciaria de los bienes cedidos Derecho Real Dominio Imperfecto FIDEICOMISO BENEFICIARIOS Patrimonio de afectación Recibe el beneficio de la propiedad Derecho personal Con que intención? FIDEICOMISARIO Recibe el bien al finalizar el fideicomiso Es o no fiduciante? 7 Universidad ORT Uruguay Facultad de Arquitectura

8 Incompatibilidades Art.9 Ley No Fiduciante-Fiduciario (sólo permitido en el caso de entes autónomos y personas públicas no estatales). Fiduciario Beneficiario (salvo fideicomisos de garantía constituídos a favor de una entidad financiera). Fiduciario-Fideicomisario (adquirir para sí los bienes fideicomitidos). 8

9 Patrimonio de afectaciòn Art. 7 y 8 Ley No Bien o conjunto de bienes que se afectan a un destino en un acto entre vivos o testamentario. No es sujeto de derecho sino que es administrado por un sujeto de derecho (el fiduciario). NO puede ser agredido por los acreedores del: fiduciante, fiduciario, beneficiario, fideicomisario. Salvo acción de fraude. Se rompe con el principio del patrimonio único. Puede ser constituído sobre bienes de cualquier naturaleza presentes o futuros. 9

10 Diferencias con otras figuras El TRUST inglès no es un contrato sino una instituciòn del derecho de propiedad. Common Law (propiedad formal) versus Equity Law (propiedad material o de goce). El Fideicomiso carece de personería jurídica lo que lo distingue de las sociedades comerciales. En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social son quienes poseen además de los derechos económicos y la totalidad de los derechos políticos Los beneficiarios de un Fideicomiso, en cambio, poseen solamente derechos de índole patrimonial careciendo de los derechos políticos. 10

11 Clases de Fideicomisos La Ley sólo distingue dos tipos de fideicomisos: Fideicomisos Financieros Fideicomisos Ordinarios Atendiendo la función que pretenden cumplir los fideicomisos ordinarios pueden ser: de administración, de garantía, de inversión. 11

12 Fideicomisos Financieros Art. 25 y 28 Ley No Es el fideicomiso ordinario en el cual: Beneficiarios: son titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario, títulos de deuda garantizados con los bienes del fideicomiso o títulos mixtos. Fiduciario: solamente pueden ser las entidades de intermediación financiera o las sociedades administradoras de fondos de inversión. Dentro de los financieros, se pueden distinguir los: con objeto de inversión específico en créditos, es decir aquellos que son constituidos con conjuntos homogéneos o análogos de derechos de crédito, que tienen otros objetos de inversión diversos a los créditos (inmuebles, patentes de invención, derechos de autor, etc). 12

13 Fideicomiso de Administración Es el fideicomiso creado con la finalidad de gestionar un conjunto de bienes para llevar adelante un fin conservatorio o de multiplicación. Su finalidad natural es lograr no perder el patrimonio administrado. Es el padre del Fideicomiso de Inversiòn, administraciòn con fines de multiplicaciòn. 13

14 Fideicomiso de Garantía Es el fideicomiso creado con la finalidad de garantizar o asegurar con los bienes fideicomitidos y/o con su producido el cumplimiento de determinadas obligaciones a cargo del fiduciante o un tercero El beneficiario es el acreedor o un tercero en cuyo favor, en caso de incumplimiento, se pagará una vez realizados los bienes, el valor de la obligación o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato. 14

15 Como aplicar la figura en el sector inmobiliario? Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario 15

16 Importancia del instrumento Pocas veces en nuestro país un vehículo jurídico habilitó tantos formatos de negocios a medida de cada necesidad. La posibilidad de proyectar en nuestra mente un esquema de negocios que responda exactamente a lo queríamos, que resulte ley entre las partes, con un tercero responsable y de buena fe que lo administre; se encuadraba casi en la ingenuidad... Dr. Nestor Kreimer 16

17 Que tipo de Fideicomisos aplicar? Quién lo pregunta? Desarrollistas Inversores Compradores Constructores Comercializadores Entidades financieras Cuál es el negocio subyacente? Cómo se financia? Capital propio, inversores, preventas, bancos? Los compradores son inversores o consumidores finales? Hay posibilidad de canje por mt2? 17

18 Posibilidades de aplicación en el sector Fideicomisos de Garantía Fideicomisos de Administraciòn Fideicomisos Privados de Inversiòn Inmobiliaria Fideicomisos de Administraciòn al Costo Creatividad Flexibilidad Fideicomisos Financieros de Inversiòn Inmobiliaria 18

19 Elección de alternativas - Mercado Residencial Agropecuario Fideicomiso? Oficinas Renta en general Hoteles Condoteles 19

20 Elección de alternativas - Financiamiento Inversores institucionales Inversores locales Fideicomiso? Inversores extranjeros Bancos 20

21 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Fideicomisos de Garantía 21

22 Fideicomiso de Garantía Fiduciario 3. Ejecuta garantía en Caso de incumplimiento de la Relación crediticia 2. Cede inmueble en garantía Fiduciante Deudor Fideicomiso Garantía Beneficiario Acreedor 4. Cancelado el crédito el remanente Retorna al fiduciante 1. Relación crediticia 22

23 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Fideicomisos de Administración 23

24 Emisión de ONs con garantía fiduciaria Aeropuerto de Carrasco FIDUCIARIO Posee la propiedad fiduciaria de los créditos y el dinero Control de Obra Administrador Integrò dinero de la emisiòn para el pago de la obra Fideicomiso de Garantìa Cedió tasa de embarque y aterrizaje Puerta del Sur SA Emite Obligaciones Negociables Autoriza los desembolsos Fideicomiso de Administración INVERSORES (BENEFICIARIOS) $ Compran los títulos 24

25 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Fideicomisos Financieros 25

26 Fideicomiso Financiero Inmobiliario FIDUCIARIO FIDUCIANTE DESARROLLISTA Cede Flujo de Fondos del emprendimiento por U$S 10 M Títulos de deuda FIDEICOMISO FINANCIERO U$S 10 M Cede Flujo de Fondos de Otro Emprendimiento INVERSORES U$S 10 M Fideicomiso de Garantía x 50% 26

27 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Fideicomisos de Administración al Costo 27

28 Diferencias entre el sistema tradicional y el Fid. de Adm. Al Costo Riesgo Sistema Tradicional Sistema al Costo Retorno El desarrollista busca su máxima utilidad. Fija precio y el riesgo ataca su margen. El desarrollista maneja la velocidad de ventas. El vehìculo utilizado en general son sociedades Comerciales. Estas sociedades parten del affecto societatis. Están reguladas por la Ley de Socs. Comerciales. El desarrollista vende todo previamente. Sacrifica rentabilidad por riesgo mercado. El fiduciante asume el riesgo performance. El fiduciante asume el riesgo mercado. A cambio de parte de la ganancia del desarrollista. El desarrollista cambia utilidades por honorarios. Es un administrador de fondos de terceros. El Fideicomiso es un medio que aisla los riesgos propios de las partes relacionadas. El Fideicomiso no es una persona jurìdica. El Fideicomiso es un contrato privado autoregulado. 28

29 Como se compone el precio Sistema Tradicional Sistema al Costo Terreno + Costos de Obra + Costos Financieros + Gastos de Comercializaciòn + Honorarios + Margen empresario + Impuestos Precio de venta Terreno + Costos de Obra + Honorarios + Impuestos Costo de entrega 29

30 Relación trilateral DESARROLLISTA: FIDUCIANTE / INVERSOR: Busca localizaciòn, vende terreno. Elabora proyecto y consigue habilitaciones. Estructura y planifica la gestión comercial. Estructura los aspectos financieros y jurìdicos. Contrata al fiduciario. Arma el prospecto de venta. Contrata la obra. Gestiona la obra. Entrega las unidades. Deposita confianza en el desarrollista. Confìa en la localizaciòn y el producto. Confìa en el saber hacer del desarrollista. Se compromente a pagar un precio. Asume riesgo mercado y performance. Su relaciòn es con el desarrollista, no con el resto de fiduciantes. NO COMPRA UN DEPARTAMENTO VENDE UN SERVICIO FIDUCIARIO: EL FIDEICOMISO ES UN VEHICULO NO UN NEGOCIO Recibe un encargo fiduciario en base a la confianza de las otras dos partes. Obligación de resultados, no de medios. Debe actuar como un buen hombre de negocios. Rendir cuentas. Ser imparcial. Ajustarse a lo que dice el contrato. 30

31 Aspectos a considerar para aplicar la figura Quien soy? En que momento estamos? Inflaciòn, crèdito bancario, predio de la tierra, público objetivo. Cuantos somos? Quien comercializa? Son ansiosos nuestros compradores? Bases fundamentales (en las buenas y en las malas): Informaciòn Evitar el caos comercial 31

32 Cuando sirve? Poco crèdito bancario Altos precios de la tierra Precios de construcciòn al alza Disponibilidad de ahorro en los agentes. Poca atracciòn de alternativas de inversiòn financieras. Desconfianza. Productos Premium no masivos. 32

33 Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria 33

34 Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII) La actividad principal de los FPII es la de constituir patrimonios de afectación integrados por inmuebles que se exploten comercialmente mediante la compraventa o alquiler de los mismos. Para ello se necesita captar ahorro privado y, con estos fondos, adquirir los terrenos, desarrollar, construir y comercializar los inmuebles que son objeto de inversión. El argumento básico para proponer esta forma operativa a los inversores es constituir patrimonios de calidad, diversificados y, sobre todo, muy bien gestionados. Los resultados de los FPII derivan de la revalorización que se produzca en los inmuebles por el transcurso del tiempo o el producido de los desarrollos inmobiliarios que se efectúen. 34

35 Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII) Inversores* $ Promotor Promotor Titulos de participación ** Fideicomiso Financiero Fideicomiso de de Inversión Inversión Inmobiliaria $ Tierra local Inmuebles Construidos Urbana y Sub urbana Fiduciario Fiduciario Gestor Tierra Rural Locales Locales*** Servicios Servicios Profesionales Profesionales Participaciones en REITs Sociedades Locales o extranjeras * Inversores locales o del exterior que poseen sus inversiones en el sistema financiero extranjero. ** Los títulos son custodiados en el sistema bancario local. *** Si bien el Fondo puede invertir en esta clase de tierras debería hacerlo mediante una emisión pública de valores. 35