VI LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA

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1 VI LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA 6.1. ENCUADRE Y REPASO DE CONCEPTOS Estudio de Viabilidad Definición Inicial Plan Preliminar Planificación Temporal Planificación Económica Planificación Financiera Análisis de Rentabilidad Aplicación de Criterios Evaluación de Riesgos 6.2. PLANTEAMIENTO En la Planificación Económica se han obtenido las curvas de Gastos y de Ingresos aplicando el presupuesto de coste y la estimación de ventas al programa de trabajos.

2 62 EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN En función de las condiciones de pago y de cobro establecidas con proveedores y clientes respectivamente (lo que constituye la financiación interna del proyecto) los gastos e ingresos darán lugar a los pagos y cobros, es decir, a salidas y entradas monetarias de la caja del proyecto, su cash flow. Si es aplicable el Impuesto al Valor Añadido, los pagos deberán incluir el IVA devengado por los servicios o suministros que se abonan, y los cobros el IVA repercutido sobre las ventas; asimismo se incluirán los pagos a la Hacienda Pública de las liquidaciones efectuadas (saldos positivos de la diferencia entre IVA repercutido e IVA soportado) o en su caso los cobros por devoluciones de IVA. El mecanismo de compensación, liquidación y devolución en su caso funciona de manera que el IVA no constituye un coste (salvo en los casos en que no es deducible). Sin embargo, representa una carga financiera que puede ser considerable, en función del importe soportado y del tiempo transcurrido hasta su compensación. En España (en la Comunidad Canaria se aplica el IGIC, muy parecido) hay diferentes tipos impositivos: general, reducido y superreducido, que actualmente son respectivamente el 16%, 7% y 4%. Hay obligación (trimestral o mensual, según los casos) de liquidar a Hacienda el IVA repercutido compensado con el soportado. Los saldos financieros negativos deberán ser cubiertos por la financiación a cargo de capitales propios o de capitales ajenos. La financiación ajena dará lugar a gastos financieros, que constituyen pagos añadidos. Los flujos financieros del proyecto y del capital propio así obtenidos son la base del análisis de rentabilidad del que se ocupa el siguiente capítulo. En la figura 6.1 se representa un esquema o diagrama de flujo de la Planificación Financiera según este planteamiento.

3 LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA 63 Figura 6.1. Esquema de Planificación Financiera 6.3. LA FINANCIACIÓN Y LOS GASTOS FINANCIEROS La financiación, sea a base de capital propio o de capital ajeno, tiene unos costes derivados de la cesión de los capitales al proyecto. El capital propio, o capital riesgo, aunque no se retribuye directamente sino a través de repartos de beneficios, tiene un coste superior al del capital ajeno por las siguientes razones: No tiene plazo de devolución (salvo para los accionistas de empresas cotizadas en mercados de valores).

4 64 EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN Es el último en cobrar: el resto de las obligaciones de la sociedad son preferentes. No es desgravable fiscalmente, a diferencia de los gastos financieros de capitales ajenos, que sí constituyen un coste desgravable de la liquidación del impuesto de sociedades). Los capitales cedidos por entidades financieras tienen un coste conocido, que se compone de los intereses (calculados aplicando la tasa de interés a los saldos dispuestos en cada periodo), más las comisiones, más los gastos; la consideración de gasto fiscal minora su coste EL PROJECT FINANCE Aunque no es frecuente en la financiación de Promociones Inmobiliarias, por su interés se reseña de esta modalidad de financiación. En ella se toman como garantías los flujos de caja generados y los activos del propio proyecto. Son proyectos idóneos para esta modalidad de financiación los de gran inversión, de largo periodo de recuperación, en sectores de ingresos estables y predecibles. Sus ventajas principales son: Posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías. Las Sociedades Promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se comprometen otros negocios. Diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa), y les permite un mejor seguimiento del negocio. Y sus inconvenientes: Su diseño y estructuración son complejos, exigen tiempo y especialistas. Es comparativamente de mayor coste para el Promotor. Para su estructuración se constituye una Sociedad Vehicular del Proyecto, en la que participan todas las entidades que juegan algún papel en el negocio: cons-

5 LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA 65 tructoras, operadoras, suministradores, etc.; suele contar con numerosos asesores externos (de ingeniería, medioambiental, financiero, legal, etc.). Una estructura básica frecuente es la BOT (de Built-Operate-Trade o Construir-Explotar-Revertir). En ella una entidad privada ejecuta el proyecto, lo explota durante un periodo de años y lo entrega posteriormente al sector público. Suele estar basada en una concesión de una Administración Pública por la que la Sociedad Vehicular pagará un canon y estará sujeta a determinados controles. Se utiliza sobre todo en proyectos de infraestructura y energéticos.

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