Negocios Inmobiliarios

Transcripción

1 Negocios Inmobiliarios u 2ª Edición actualizada y ampliada Marcelo Urbano Salerno la ley

2 Salerno, Marcelo Urbano Negocios inmobiliarios. - 2a ed. - Buenos Aires: La Ley, p.; 24x17 cm. ISBN Derecho Civil. 2. Negocio Inmobiliario. I. Tïtulo. CDD 346 1ª edición: ª edición: Marcelo Urbano Salerno, 2011 De esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2010 Tucumán 1471 (C1050AACC) Buenos Aires Queda hecho el depósito que previene la ley Impreso en Argentina Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del editor y del autor. Printed in Argentina All rights reserved No part of this work may be reproduced or transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, without permission in writing from the publisher and the author. Tirada: 800 ejemplares. I.S.B.N Argentina

3 Dedico este libro en homenaje a quienes contribuyeron a que pudiera enseñar obligaciones y contratos: Irene Rodríguez de González Godoy, Daniel Guillermo Alioto, Eduardo Agustín Costa, Alejandro Lorenzo, Jorge A. Mazzinghi (h.) y Carlos Tilli.

4 Prólogo a la segunda edición Luego de transcurrir una década de haber publicado la primera edición, parece oportuno presentar esta segunda edición, ampliada y puesta al día. Se mantiene la estructura originaria, respetando sus características, con los agregados relativos a su actualización, en especial las novedades surgidas durante la década anterior. Agradezco al sello editorial La Ley su patrocinio a fin de poder ofrecer esta obra a los interesados en la temática. Hago extensivo el agradecimiento a todos mis amigos, colegas y discípulos que alentaron mi trabajo. Los años no pasaron en vano. Resulta indispensable hacer una puesta al día de las principales cuestiones concernientes al decenio transcurrido. Merecen ser ponderados los cambios en el derecho positivo habidos para integrarlos dentro del sistema. Esos cambios se dieron a nivel de la legislación, la jurisprudencia y la doctrina, lo último reflejado por una abundante bibliografía. En los últimos tiempos el sector inmobiliario sufrió diversos altibajos debido a la emergencia económica habida en el país a partir del año 2002 (ley ), la cual incidió en el ámbito de los negocios por haber sido devaluada la moneda. Al día de hoy subsiste en nuestro país la emergencia económica sujeta a una normativa específica dictada por razones de orden público. Será menester tenerla presente en los campos adonde va dirigida su aplicación, sin perjuicio de considerar el efecto del aumento de precios en la microeconomía, los que escapan al control estatal. Como si ello fuera poco, la crisis mundial que estalló el año 2009 provocó un colapso financiero en el universo, repercutiendo en la órbita de los bienes raíces, denominados real estate en idioma inglés. Esos acontecimientos afectaron las operaciones en el mercado, sobre todo en materia de créditos hipotecarios a causa de los préstamos de alto riesgo ( subprime ), devenidos incobrables. A lo cual cabe agregar que los activos tóxicos asentados en los balances de las empresas financieras tuvieron consecuencias nefastas. Ello abrió paso a novedosas técnicas de refinanciación de los pasivos, más la suspensión transitoria de las ejecuciones hipotecarias. Aparentemente todo podría estar retornando a su curso normal. La situación es incierta: hubo una retracción de la oferta en materia de cons-

5 X Marcelo Urbano Salerno trucción de edificios, en la compra-venta de inmuebles y en la obtención de financiamiento. El mercado inmobiliario precisa crecer para cubrir las necesidades del aumento de demanda de las viviendas requeridas por la población, finalidad prioritaria que exige adecuadas reformas legislativas para subsanar el déficit habitacional. De alguna manera, el sistema jurídico debió afrontar airosamente esos complejos fenómenos, muchos de ellos dejados al arbitrio judicial para recomponer la base de los contratos, pues surgió un derecho de la crisis. Diversos institutos fueron puestos a prueba, para recuperar la confianza burlada por intereses mezquinos y maniobras fraudulentas. Algunos institutos resistieron con solidez, otros demostraron tener grandes falencias (v. gr. los modernos productos financieros). Fruto de la experiencia, los créditos se han restringido y se fueron imponiendo los contratos a corto plazo. Pasados diez años corresponde examinar las normas que dictó el Congreso en la última década vinculadas al régimen inmobiliario. Cabe recordar la ley sobre catastro, la ley sobre sistemas turísticos de tiempo compartido y la ley que excluyó la adquisición de inmuebles nuevos del régimen de Defensa del Consumidor. Asimismo, se modificó la edad para contratar. El tema de los barrios privados no pasó la instancia de los proyectos, cuya regulación convencional se sigue perfeccionando. Producto de la oportuna previsión de los contratantes, se ha innovado en materia de garantías a fin de tornarlas más efectivas. Respecto al derecho real de superficie forestal creado en el año 2001 por la ley , sería necesario darle un espacio que excede los límites de este libro. En consecuencia, una reedición de la obra resultaba imperiosa para orientar al lector en varios temas de la normativa vigente. Motivo por el cual ahora se suman los aportes de recientes investigaciones, debates doctrinarios y pronunciamientos judiciales. Hoy como ayer, el fin perseguido es el mismo: brindar un compendio de los conocimientos requeridos para emprender negocios inmobiliarios enmarcados dentro de la legalidad.

6 Indice General Prólogo a la segunda edición... IX Introducción... 1 Capítulo I El derecho inmobiliario moderno 1. Consideraciones generales Análisis institucional Noción de inmueble El catastro La matrícula registral Seguridad jurídica Bibliografía Capítulo II La etapa precontractual 1. Las negociaciones preliminares Los actos preparatorios Invitación a negociar Invitación a ofertar Invitación a contratar Carta intención La minuta Reserva Promesa El Boleto de Compraventa... 23

7 XII Marcelo Urbano Salerno 4. La Seña La transferencia del Boleto Bibliografía Capítulo III Relaciones para constituir derechos reales A) La compraventa inmobiliaria Trascendencia de este contrato Concepto Capacidad y legitimación Ventas forzadas Ventas impuestas por ley (incisos 1º, 4º y 5º) Ventas impuestas en un acto jurídico (inciso 2º) Ventas impuestas por circunstancias de hecho (inciso 3º) Remates Judiciales Aprobación del remate Las deudas que gravan el bien subastado El inmueble objeto del contrato Requisitos Embargos Inmuebles con gravamen Inmuebles hipotecados Defensa del consumidor Cláusulas abusivas El precio Cláusulas especiales Modalidades Ventas condicionales Ventas a plazo Extinción B) La permuta C) Aportes en sociedad... 55

8 Negocios Inmobiliarios XIII D) La renta vitalicia E) El mutuo Bibliografía Capítulo IV El título de propiedad 1. Introducción La escritura pública Títulos perfectos Títulos defectuosos Seguridad Acciones de escrituración Negativa de una de las partes a otorgar la escritura Concurso o quiebra del vendedor Tercería de mejor derecho Prescripción adquisitiva Los inmuebles calificados de viviendas económicas La subasta Bibliografía Capítulo V Contratos onerosos de uso y goce de inmuebles A) La locación de cosas Introducción Destinos y Plazos El precio Reajuste del alquiler Seguridades del locador La fianza El depósito de garantía El seguro de caución Conclusión de la relación locativa... 79

9 XIV Marcelo Urbano Salerno 7. El régimen de las mejoras B) Leasing Inmobiliario Introducción Antecedentes Concepto Caracteres. Naturaleza Funcionamiento C) Tiempo Compartido Introducción Concepto Naturaleza D) Contratos innominados Hospedaje y hotelería El contrato de garaje La concesión privada Centro de compras o Shopping center Cesión de parcelas en cementerios privados Bibliografía Capítulo VI El fideicomiso 1. Promisoria institulización de la fiducia Antecedentes romanos Autonomía de la voluntad Concepto y clases Fideicomiso de inversión fideicomiso de garantía fideicomiso ordinario fideicomiso financiero fideicomiso inmobiliario fideicomiso de administración

10 Negocios Inmobiliarios XV 5. Elementos y caracteres Sujetos Objeto Causa eficiente Modalidad Caracteres Naturaleza jurídica Principios El acto constitutivo Obligaciones del fiduciario Extinción Bibliografía Capítulo VII La locación de obra 1. Concepto. Elementos. Caracteres Normativa jurídica Régimen del contrato Regulación de la obra Comparación con otros contratos La compraventa La locación de servicios El contrato de trabajo El contrato de consultoría El contrato de ingeniería Forma Operaciones usuales para construir obras de gran porte a) Régimen de prehorizontalidad de la ley b) Dueño-vendedor se ocupa directa o indirectamente de la construcción y negocia las futuras unidades Variedad de especies

11 XVI Marcelo Urbano Salerno 7. La ejecución de la obra Principio de invariabilidad del proyecto Pago del precio Recepción de la obra Desistimiento unilateral del comitente Los vicios de obra Acepción de la palabra ruina El fenómeno de los plazos Bibliografía Capítulo VIII Las garantías inmobiliarias 1. Introducción La garantía de evicción La garantía por vicios redhibitorios Ser oculto Gravedad Oportunidad La hipoteca El fideicomiso en garantía La anticresis Los privilegios Introducción Privilegios especiales en materia inmobiliaria i) Crédito hipotecario ii) A favor del vendedor iii) Caso del prestamista iv) Garantía de partición v) Supuesto de haber existido una donación vi) Créditos originados por la construcción de una obra vii) El crédito del consorcio por expensas comunes

12 Negocios Inmobiliarios XVII viii) El primer embargante Orden de los privilegios sobre inmuebles Bibliografía Capítulo IX Las relaciones reales novedosas 1. Introducción La denominada propiedad horizontal El dominio diversificado Consideraciones preliminares La compraventa aplicada a los Barrios Privados Requisito del parcelamiento Transmisión de derechos relativos a Barrios Cerrados y Clubes de Campo Bibliografía Capítulo X Los mecanismos de la representación 1. La intermediación Representación y mandato El contrato de mandato Las distintas clases de mandato Mandato general de administración Mandato especial i) Relaciones contractuales ii) Relaciones reales Unidad o pluralidad de sujetos Mandato con facultad de sustituir Mandato de interés exclusivo y de interés común Mandato ostensible, aparente u oculto La gestión de negocios Agencia

13 XVIII Marcelo Urbano Salerno 7. La comisión El corretaje inmobiliario Bibliografía Apéndice I. Los negocios inmobiliarios en el Derecho brasileño II. La obra de arquitectura como bien cultural