Informe de Valoración

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1 Informe de Valoración Expediente: Su Ref: DESPACHO PROFESIONALES Y CONSULTORAS (B---) VIVIENDA EN EDIFICIO Cliente: ELISABET ANIENTO CARRERAS Fecha: 09/03/2016 Ubicación: CARTELLA, 77 A - PLENT 1 Población: BARCELONA Provincia: BARCELONA CP: wwweurovalcom EUROVALORACIONES, SA - CIF A Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV - Tel

2 RESUMEN DE EVALUACIÓN Página 1 de 2 Eduardo Sanchis Carbonell en calidad de Director General y actuando en nombre y representación de EUROVALORACIONES, SA Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España el 21/11/1990 con el código 4388, certifica que de acuerdo a la finalidad, los parámetros, métodos y criterios establecidos en el informe correspondiente al expediente 05214/ con Ref:, realizado por nuestros Servicios Técnicos en fecha 09/03/2016, la VALORACIÓN del inmueble descrito a continuación, asciende a la cantidad de ,62 Euros (CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SIETE CON SESENTA Y DOS EUROS), equivalente a Pesetas VIVIENDA EN EDIFICIO Terminada SOLICITANTE Y FINALIDAD ELISABET ANIENTO CARRERAS (NIF: C) Finalidad Tasador principal CONOCIMIENTO DE VALOR CRISTINA BALLESTEROS MORA IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE Municipio Provincia BARCELONA (CP: 08031) BARCELONA (CATALUÑA) Dirección CALLE CARTELLA, 77 ESC A - PLENT 1 Registro de la propiedad Titular registral BARCELONA, 23, Sección: 1 JOSE BASILICO GOMEZ ELISABET ANIENTO CARRERAS Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral Idufir/Observaciones Vivienda DF3806F0043GF VALORACIÓN Vivienda Patio Método empleado Comparación Comparación Superficie adoptada (m²) 88,00 13,74 Superficie útil (m²) 72,07 13,21 Valor unitario ( /m²) 1815,00 363,00 VALORACIÓN ( ) , ,62 VALORACIÓN: ,62 OTROS VALORES TÉCNICOS Vivienda Patio Coste reposición bruto ( ) , ,88 Coste reposición neto ( ) , ,58 Coef mercado resultante (k) 1,25 1,18 Valor por comparación ( ) , ,62 Valor de mercado ( ) , ,62 Valor de seguro ECO/805 ( ) 70488, ,80 Valor de seguro RD/716 ( ) 69872, ,80 Valor del suelo ( ) 89848, ,82 Valor del vuelo ( ) 69872, ,80 EUROVALORACIONES, SA -CIF A Cod Banco de España Telf: /Fax: wwweurovalcom Métodos de Valoración utilizados Situación y ocupación Coste--Comparación Vivienda ocupa propietario ContinúaØ

3 ØContinuación RESUMEN DE EVALUACIÓN CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Condicionantes Esta tasación no queda condicionada Página 2 de 2 Advertencias Generales: En cumplimiento del artículo 611, apartado b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles, se hace constar que el presente Informe de Tasación no se ajusta formalmente a dicha Normativa, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma El informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y disposiciones posteriores, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la norma Fecha visita al inmueble 04/03/2016 Este certificado consta de 2 páginas Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente certificado En BARCELONA a 9 de marzo de 2016 Firma tasador EUROVALORACIONES, SA -Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en Tasación del Banco de España el con el código CIF: A Los valores del presente certificado recogen aquellas cargas, gravámenes y limitaciones registrales que constan en la documentación manejada y que como tal se cita en el informe En la visita al inmueble no se han apreciado signos externos que denoten mal estado del mismo Sin embargo y dada la finalidad del informe, no podemos responsabilizarnos de los vicios ocultos o defectos constructivos que el inmueble pueda poseer en la fecha de la inspección ocular EUROVALORACIONES, SA -CIF A Cod Banco de España Telf: /Fax: wwweurovalcom

4 Informe de Valoración vivienda en edificio EXPEDIENTE Tasación VP - CBM (09/03/2016) Su referencia Página 1 / 19 Oficina BARCELONA SOLICITANTE Y FINALIDAD Nombre Domicilio Finalidad Prescriptor ELISABET ANIENTO CARRERAS (NIF: C) CARTELLA - ENTLO 1, 77 Teléfono CONOCIMIENTO DE VALOR DESPACHO PROFESIONALES Y CONSULTORAS El informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y disposiciones posteriores, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la norma 2- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE Tipo de inmueble Municipio Provincia Dirección VIVIENDA EN EDIFICIO BARCELONA (CP: 08031) BARCELONA (CATALUÑA) CALLE CARTELLA, 77 ESC A - PLENT 1 Estado constructivo TERMINADO Nivel situación CP MEDIO GPS(Longitud/Latitud) Datos registrales Registro de la Propiedad BARCELONA, 23, Sección: 1 Titular registral JOSE BASILICO GOMEZ ELISABET ANIENTO CARRERAS Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral Idufir/Observaciones Vivienda DF3806F0043GF Linderos Según documentación registral adjunta Los datos descritos en la nota simple, sí coinciden con la realidad Fecha nota simple 11/02/2016 Observaciones registrales No tiene 3- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN Comprobaciones realizadas Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular Comprobación de su descripción Comprobación de su superficie (medición) Comprobación de sus servidumbres Comprobación de su estado de construcción o conservación aparente Comprobación de su estado de ocupación y uso o explotación Comprobación régimen de protección pública Comprobación adecuación al planeamiento urbanístico Comprobación régimen de protección del patrimonio arquitectónico Comprobación de la existencia de elementos especulativos Comprobación de la situación coyuntural del mercado local Documentación utilizada Información registral o fotocopia de la escritura Documentación catastral

5 Pág: 2 / 19 Documentación gráfica anexa al informe Plano/s del emplazamiento Plano/s del inmueble Fotografía/s Nota/s Registral/es Escritura/s Otras 4- LOCALIDAD Y ENTORNO 41- LOCALIDAD Tipo de núcleo CAPITAL DE PROVINCIA Nº hab según censo Crecimiento ESTABLE 42- ENTORNO Definición del entorno URBANO Uso dominante 1ª RESIDENCIA Desarrollo MEDIO Nivel edificatorio % 100,00 Actividad dominante MÚLTIPLE Antigüedad característica ENTRE 25 Y 50 AÑOS Renovación reciente MEDIA Ubicación relativa municipio NIVEL MEDIO Ubicación relativa zona NIVEL MEDIO Homog arquitectónica NO SE APRECIAN Infraestructuras y grado de conservación Abastecimiento de agua RED GENERAL Alcantarillado RED GENERAL Suministro eléctrico RED GENERAL Pavimentación ASFALTADO Alumbrado público SOBRE BÁCULO Red telefónica SUBTERRÁNEA Grado de conservación MEDIO Nivel de equipamientos Asistencial SUFICIENTE Lúdico deportivo SUFICIENTE Comercial SUFICIENTE Religioso SUFICIENTE Escolar PRIMARIA Y SECUNDARIA Zonas verdes SUFICIENTE Aparcamiento Comunicaciones VIAL SUFICIENTE Líneas de transporte URBANAS E INTERURBANAS Distancia aeropuerto Km 25 Distancia estación tren Km 2 Nivel de infraestructuras Calidad de barrio Calidad de emplazamiento Nivel de renta del entorno Sociología del entorno CALIFICACIÓN ENTORNO Próxima a boca de metro NO Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones dentro del entorno, se considera completa Atendiendo al nivel socio-económico, se considera media Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se considera normal MEDIO NORMAL 5- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO Características generales Antigüedad estimada Vida útil estimada Tipología Usos principales Nº plantas de viviendas Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera medio 46 AÑOS Conservación MEDIA 54 AÑOS EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS/ESQUINA RESIDENCIAL 7 Nº de viviendas 14 Nº plantas de oficinas -- Nº de oficinas -- Nº plantas bajo rasante -- Nº plantas sobre rasante 8 Nº ascensores Características constructivas 1 Cimentación NO VISIBLE Fachada ENFOSCADO-PINTADO Estructura Cubierta HORMIGÓN ARMADO PLANA TRANSITABLE Cerramiento exterior Carpintería exterior DOBLE FCA+C ALUMINIO

6 Pág: 3 / 19 Prevención incendios Equipamientos y servicios Comunicaciones verticales Calidad del edificio CALIFICACIÓN EDIFICIO NO 6- CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA Descripción El edificio no posee equipamientos ni servicios a destacar Atendiendo al número de plantas de viviendas y/o oficinas, componentes y ascensores, se consideran suficientes Atendiendo al nivel de su construcción, se considera media Atendiendo al nivel de comunicaciones verticales y al nivel de calidad del edificio, se considera media Vivienda en edificio distribuida en vestíbulo, paso, salón-comedor, 3 dormitorios, baño, cocina, terraza descubierta Estado de conservación media La vivienda tiene orientación noreste No reformada Estado de conservación Efecto orientación Nº de dormitorios MEDIA NO INFLUYE EN EL VALOR Ubicación relativa en el inmueble Condición de la vivienda NIVEL MEDIO EXTERIOR 3 Nº de baños 1 Nº de aseos -- Nº de terrazas -- Línea de fondo (ml) 20,00 Línea de fachada (ml) 5,00 Orientación NORESTE Sup Habitable 55,60 PERFIL CUALITATIVO DE LA VIVIENDA SOBRE EL MERCADO Se entiende por habitabilidad aquel concepto que tiene en cuenta la relación entre el número de dormitorios y baños o aseos del inmueble, y la superficie total Considerando además, la proporción entre superficie útil y superficie habitable (superficie útil sin considerar pasillos, distribuidores, galerías y terrazas), ponderando también la relación fachada-fondo del inmueble objeto de análisis, dentro de unos mínimos preestablecidos Atendiendo a las características físicas del inmueble, se considera que la habitabilidad se encuentra por debajo del estándar de mercado Acabados Pavimentos Paredes Techos Carpintería Interior Vestíbulos/Pasillos GRES PLÁSTICA LISA PLÁSTICA LISA CONTRACHAPADO BARNIZADO Estar/Comedor GRES PLÁSTICA LISA PLÁSTICA LISA CONTRACHAPADO BARNIZADO Dormitorios GRES PLÁSTICA LISA PLÁSTICA LISA CONTRACHAPADO BARNIZADO Baños y aseos GRES ALICATADO PLÁSTICA LISA CONTRACHAPADO BARNIZADO Cocina GRES ALICATADO PLÁSTICA LISA CONTRACHAPADO BARNIZADO Calidad sanitarios Instalaciones Agua caliente Calefacción 2ª CALIDAD INDIVIDUAL CALDERA GAS CIUDAD INDIVIDUAL RADIADORES Calidad mobiliario cocina Gas centralizado Aire acondicionado ESTÁNDAR RED GENERAL NO EXISTE Armarios empotrados -- Sist de seguridad CARECE Fontanería EMPOTRADA Teléfonos SÍ Electrificación Chimenea ELEVADA NO Portero automático SI TIENE CALIDAD VIVIENDA Atendiendo a la calidad de acabados e instalaciones especiales, se considera normal SUPERFICIES, Cuadro Resumen (Basados en los contenidos del estándar ATASA de medición de superficies de inmuebles) Tipología Altura (m) Catastral Superficies (m²) Registral Medición Superficies computables (m²) Útil R1 Construida R2 Construida R3 Adoptada con ppzc Vivienda 84,00 80,40 72,07 72,07 1,12 80,40 1,09 88,00 1,22 88,00 2,75 (Szc) (--) (Su) (Szc) Patio ,21 13,21 1,04 13,74 1,00 13,74 1,04 13,74 -- (Su) (Sc) (Sc) : Construida (Szc): Construida (con ppzc) (Su) : Útil (--) : No definida Coeficientes de transformación R1: Sc/Su R2: Scz/Sc R3: Scz/Su Justificación de superficies Medición realizada in situ

7 Pág: 4 / SITUACIÓN URBANÍSTICA Tipo de planeamiento PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA Fase de aprobación DEFINITIVO Clasificación SUELO URBANO Uso urbanístico RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR Comprobada la situación urbanística, SI La edificación cumple con la normativa urbanística vigente? SI La edificación está sujeta a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada? NO El inmueble se encuentra fuera de ordenación? NO 8- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Régimen de protección LIBRE Propietario EL TITULAR REGISTRAL Titular registral JOSE BASILICO GOMEZ ELISABET ANIENTO CARRERAS Servidumbres visibles NO SE OBSERVAN Derechos Reales NO EXISTEN Situación y ocupación OCUPA PROPIETARIO Porcentaje (%) Derecho 50,00 PLENO DOMINIO 50,00 PLENO DOMINIO 9- ANÁLISIS DE MERCADO El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable La intensidad de la demanda es media con tendencia estable Nivel de oferta de Entidades Financieras sobre el total de oferta: Media Liquidez, posibilidad de financiación: Condiciones estrictas Calificación del riesgo del inmueble: Existe un mercado con estabilidad de oferta y demanda La evolución previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura Las características internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura En opinión del equipo técnico actuante, dadas las características del entorno y del propio inmueble, así como la situación del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de revalorización del inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante

8 Pág: 5 / 19 SONDEO DE MERCADO El valor homogeneizado de cada testigo se calcula según sus diferencias respecto al inmueble a valorar, su fuente de información, coyuntura del mercado (volúmenes y tipos de oferta y de demanda) DATOS DE TESTIGOS DE VIVIENDAS Fecha CP Emplazamiento Superficie (m²) Precio /m² Homogeneizado ( /m²) 08/03/ C SANTA URSULA,8-BARCELONA/BARCELONA 82, , ,28 08/03/ C REMBRANDT,5-BARCELONA/BARCELONA 95, , ,30 04/03/ C CHAPI,37-BARCELONA/BARCELONA 76, , ,61 05/03/ C FASTENRATH,190-BARCELONA/BARCELONA 78, , ,84 05/03/ C TAJO,45-BARCELONA/BARCELONA 82, , ,11 08/03/ C CARTELLA,76-BARCELONA/BARCELONA 56, , ,11 El valor homogeneizado de 1816,04 Euros/m², se ha obtenido mediante ajuste de la muestra de testigos a una distribución normal, con una desviación típica de 149,00 sobre el valor medio En los testigos elegidos se ha contemplado fecha, ubicación, superficie, antigüedad y calidad constructiva La muestra obtenida indica que la población de viviendas en este mercado local se distribuye normalmente por lo que se puede afirmar que el 90% de las viviendas en este mercado tienen sus valores comprendidos entre un 1625,32 /m² y 2006,76 /m² Valores testigos utilizados corregidos en función de sus características Valor vivienda a valorar Observaciones Se ha homogeneizado con inmuebles de características similares, buscando entornos, calidades que fueran sensiblemente parecidas a las de inmueble objeto de valoración Por lo tanto, los testigos utilizados poseen las mismas condiciones de demanda y oferta que se ha estimado para el inmueble que se valora, aunque presente distinto código postal, pertenecen a entornos totalmente homogeneizables Los valores unitarios de los testigos de viviendas utilizados en la homogeneización se encuentran en la banda comprendida entre 1767,07 y 2195,12, homogeneizados los valores unitarios resultantes se sitúan en la banda comprendida entre 1621,61 y 2066,11

9 10- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS A1) Cálculo del valor del suelo Pág: 6 / 19 La repercusión del suelo se ha calculado de acuerdo a la siguiente fórmula: F=VM (1-b) - SCi, en donde: VM b Ci = Valor de mercado a nuevo de la zona = Margen de beneficio del promotor = Costes de construcción y otros gastos necesarios considerados Vivienda Patio Valor mercado a nuevo (Euros/m²) 2425,00 485,00 Margen beneficio promotor (%) 21,88 21,88 Costes de construcción (Euros/m²) 873,28 136,32 VALOR DEL SUELO (Euros) A2) Cálculo del Coste de Reposición Bruto (CRB) 89848, ,82 Total : 93186,82 Euros equivalente a Pesetas Vivienda Patio Repercusión del suelo (Euros/m²) 1021,00 243,00 Valor construcción S/G (Euros/m²) 661,06 66,11 Valor Otros Gastos (Euros/m²) 139,94 52,89 Valor de la construcción (Euros/m²) 801,00 119,00 CUnitReposición Bruto (Euros/m²) 1822,00 362,00 Superficie computable (m²) 88,00 13,74 COSTE REPOSICIÓN BRUTO (Euros) , ,88 A3) Cálculo del Coste de Reposición Neto (CRN) Total : ,88 Euros equivalente a Pesetas Vivienda Patio Repercusión del suelo (Euros/m²) 1021,00 243,00 Valor construcción S/G (Euros/m²) 661,06 66,11 Valor Otros Gastos (Euros/m²) 139,94 52,89 Valor de la construcción (Euros/m²) 801,00 119,00 Depreciación física (%) 45,95% 45,95% Depreciación funcional (%) CUnitReposición Neto (Euros/m²) Superficie computable (m²) 1453,94 307,32 88,00 13,74 COSTE REPOSICIÓN NETO (Euros) , ,58 Total : ,30 Euros equivalente a Pesetas Repercusión de suelo ( /m²) es referida a la superficie sobre rasante de la vivienda B) Valor por aplicación del Método de Comparación Vivienda Patio Valor unitario asignado(euros/m²) 1815,00 363,00 Superficie computable (m²) 88,00 13,74 VALOR ASIGNADO (Euros) , ,62 Total : ,62 Euros equivalente a Pesetas Coeficiente mercado resultante (K) 1,25 1,18 C) Valor por aplicación del Método de Comparación ajustado No procede D) Valor por aplicación del Método de Actualización de rentas No procede E) Valor de mercado Método empleado VALOR DE MERCADO ( Euros ) Vivienda Patio Comparación Comparación , ,62 Total : ,62 Euros equivalente a Pesetas

10 F) Cálculo del Valor Máximo Legal No procede Pág: 7 / 19 G) Valor hipotecario No procede H) Valor de venta rápida No procede 11- VALORACIÓN Métodos de Valoración utilizados Coste--Comparación Vivienda Patio VALORACIÓN (Euros) , , VALOR DE SEGURO VALOR DE SEGURO ECO/805 (Euros) Total : ,62 Euros equivalente a Pesetas Vivienda Patio 70488, ,80 Total : 72136,80 Euros equivalente a Pesetas Vivienda Patio VALOR DE SEGURO RD/716 (Euros) 69872, ,80 Total : 71520,80 Euros equivalente a Pesetas

11 Pág: 8 / CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Condicionantes Esta tasación no queda condicionada Advertencias Generales: En cumplimiento del artículo 611, apartado b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles, se hace constar que el presente Informe de Tasación no se ajusta formalmente a dicha Normativa, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma 14- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES El informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y disposiciones posteriores, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la norma Vivienda en edificio, terminada, ubicada en un entorno urbano, con una dotación de infraestructuras completa, siendo el nivel socio-económico medio y una normal situación dentro del mismo Teniendo en cuenta las circunstancias anteriormente descritas, la calificación del entorno es medio El inmueble del cual forma parte tiene una antigüedad estimada de 46 años, posee 8 plantas sobre rasante y 1 ascensor/es, con tipología de edificio entre medianeras/esquina, estructura de hormigón armado y fachada de enfoscado-pintado, y un nivel de calidad de la construcción media, siendo media la calificación global del mismo Teniendo en cuenta las características físicas de la vivienda, 5 ml de fachada y 20 ml de fondo, 55,6 m² útiles de superficie habitable y que consta de 3 dormitorios, 1 baños/aseos, el perfil cualitativo de la misma se encuentra por debajo del estándar de mercado Presentando en términos generales una calidad normal de materiales y acabados Visado Firmas Visita inmueble Fecha Tasador Emisión del informe Fecha Tasador 04/03/2016 CRISTINA BALLESTEROS MORA ARQUITECTO TÉCNICO 09/03/2016 CRISTINA BALLESTEROS MORA ARQUITECTO TÉCNICO LÍMITES Y CONDICIONES DE ESTE INFORME - La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la obtenida de la visita de inspección No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudiera presentar el inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada - Toda la documentación e información utilizada para la realización de este informe, suministrada por el solicitante o terceros, y que se indica en el informe, se considera fidedigna, dado que se aportan en fotocopias no autentificadas -salvo las que expresamente se citan en el informe- por lo que no se asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias dimanantes de la misma - Todos los datos, características, instalaciones, calidades etc, se indican sólo para que el lector pueda tener una mejor visión de la propiedad Los valores calculados que se indican en el informe, se refieren al inmueble en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo, salvo que se indique expresamente - Este informe es confidencial y su utilización debe enmarcarse sólo dentro del ámbito y finalidad para el que ha sido solicitado Ello significa que este informe no es válido para finalidades distintas de la indicada en su primera página Queda absolutamente prohibida su reproducción total o parcial, o cualquier referencia al mismo, en documentos, publicaciones, informes o circulares de cualquier tipo, sin la autorización expresa de EUROVALORACIONES, SA

12 Pág: 9 / 19 Anexo 1

13 Pág: 10 / 19 Anexo 1

14 Pág: 11 / 19 Anexo 1