El ajuste del sector inmobiliario español. Mayo 2011

Transcripción

1 El ajuste del sector inmobiliario español Mayo 2011

2 Aunque se ha visto afectada por la crisis, la economía española es sólida y muestra signos de recuperación

3 España recupera la tendencia a la alza En los últimos meses de 2010, la economía española regresó a la senda de la recuperación, con un incremento del PIB intertrimestral del 0,2%, que se suma al incremento interanual del 0,6 %. Fuente: Banco Central Europeo. Instituto Nacional de Estadística. Banco de España.

4 Senda de crecimiento sostenido Excluyendo la construcción, se experimenta una recuperación de la demanda: el consumo privado creció a una media del 1,2% en 2010 (frente al -4,3% de 2009), la inversión en equipamiento creció una media de 1,8% (en comparación con el -24,8% de 2009) y la demanda exterior se incrementó un 1,1%. Las previsiones del PIB confirman una evolución positiva, en línea con otras economías europeas. Volumen del PIB excluyendo a la construcción Tasas de crecimiento intertrimestral PREVISIONES PIB 2011 OECD EC IMF España 0, ,8 Italia 1, Francia 1, ,6 Alemania 2, ,2 Eurozona 1, ,5 Fuente: Eurostat ESPAÑA ZONA EURO 2012 OECD EC IMF España 1, ,6 Italia 2, ,3 Francia 2, ,8 Alemania 2, Eurozona 2, ,7 Fuente: IMF, OECD, Comisión Europea

5 Fortalezas y medidas políticas Las fortalezas y reformas económicas sientan las bases para un crecimiento sólido y reequilibrado de la economía española. Competitividad exterior Medidas estructurales Primera oleada de reformas del sector financiero Jun 09 - Dic 010 Reformas del mercado laboral Jul 010- Abril 011 Reformas del sistema de pensiones En 011 ESTABILIZACIÓN DEL CRECIMIENTO + DESAPALANCAMIENTO Medidas derivadas de la crisis Recapitalización del sector financiero Feb 011- Sep 011 Ajuste fiscal REEQUILIBRIO Baja deuda pública

6 Competitividad Infraestructuras: España tiene la mayor red de autovías de Europa y es el primer país europeo y el segundo en todo el mundo, por detrás de China, con mayor número de kilómetros de tren de alta velocidad. Calidad: 47 aeropuertos en los que operan 250 líneas aéreas Es el país europeo con una mayor calidad de vida para expatriados Su sistema de salud es el segundo mejor valorado de Europa (Encuesta de HSBC Expat Explorer) Desempeño: Segundo destino turístico del mundo por ingresos y tercero por llegadas de pasajeros Liderazgo empresarial

7 Claves del sector inmobiliario español

8 Alemania Dinamarca Francia Finlandia Estados Unidos Reino Unido Irlanda Portugal Bélgica Italia España Italia España Portugal Irlanda Francia Bélgica Austria UK Sector residencial en España: hechos destacados Elevada proporción de propiedad 85% vs. alquiler 13%. Dualidad del mercado: residencia principal 67% vs. vacacional 33% Tasa de propiedad de vivienda (%) Población por status de ocupación 2009 (%) Viviendas de segunda residencia o vacías (por habitantes) Inquilino- Precio reducido o libre Inquilino- Precio de mercado Propietario- ocupante con hipoteca o préstamo Propietario- Ocupante sin hipoteca o préstamo destacado 20 0 Fuente: Global Financial Stability Report IMF April 2011 Fuente: Eurostat 2009 Fuente: Eurostat 2004

9 Sector residencial en España: hechos destacados Preferencia por activos inmobiliarios: 80% del total de activos. Tasa de VPO por debajo de la media europea: 11% vs 16% sion plans 2,0% Distribución del valor del total de los activos inmobiliarios Fixed income securities Fondos de 0,2% Investment inversión funds 0.8% 0.2% 0,8% Private shares Acciones 0,9% Privadas 0.9% Listed stocks; Acciones 1,0% Cotizadas 1.0% Planes de pensiones 2.0% Renta fija Other 0,7% Otros 0.7% Main residence; Primera residencia 54,7% 54.7% Porcentaje de Viviendas de Protección Oficial (VPO) 2008 VPO 11% ank accounts; 5,3% Cuentas bancarias 5.3% Jewels, works of art, antiques antigüedades 0,4% 0.4% Joyas, obras de arte, Freelance bussinesses; 9,2% Freelance Business 9.2% Fuente: Banco de España, Familiy Finance Survey 2008 Otros activos Other inmobiliarios real 24.8% estate assets; 24,8% Fuente: Ministerio de Fomento Viviendas libres 89%

10 La literatura económica disponible estima un grado de sobrevaloración de entre el 13% y el 30% De acuerdo con el IMF World Economic Outlook (Abril 2008), el crecimiento del precio de la vivienda en España mostró un componente de sobrevaloración menor que el de otros países y se basó fundamentalmente en: Factores demográficos y socioeconómicos (inmigración, hábitos domésticos) Efecto de la reducción de los tipos de interés: aumento permanente en las valoraciones de los activos Diferencias en el precio de la vivienda IMF (2008) Brecha precios vivienda (IMF 2008) 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 32,1% 29,2% 28,0% 21,8% 17,0% 16,2% Precios sobrevalorados 11,8% 1,7% Estudios estimando la sobrevaloración del precio del mercado residencial español Autor y año Año de Sobrevaloración estimación estimada BBVA - Balmaseda et al. (2002) % Banco de España- Ayuso y Restoy (2003) % Banco de España- Martínez-Pagés and Maza (2003) % IMF (2004) % IMF (2005) % OECD (2005) % BCE (2006) % Ayuso y Restoy (2006) % IMF (2008) % FEDEA - Sosvilla (2008) % Fuente: IMF Fuente: OECD Economic Surveys: España 2010

11 El sector residencial ha experimentado ya la mayor parte del ajuste

12 Actividad de la construcción: una fase de corrección La actividad de la construcción atraviesa todavía un proceso de ajuste a la baja. A finales de 2010, la inversión residencial llegó a un descenso acumulado del 45% respecto a al máximo alcanzado. Peso relativo del sector de la construcción (Empleo sobre el empleo total e inversión residencial sobre el PIB) 14% 13,6% 12% 10% 9,5% 9,2% 9,3% 8% 6% 4% 2% 4,7% 4,7% 0% Inversión Residencial Empleo Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE.

13 Ajuste de los precios Los precios de la vivienda han caído un 15,4% desde su máximo en el primer trimestre de 2008, y más de un 20% en términos reales. El ratio de los precios de alquiler muestra un estrecho margen para un ajuste adicional (del 3% al 7%) /m Variación Housing del precio price variation de la vivienda (Base 1995) (Base 1995) 500 Ratio del precio de alquiler de la vivienda Alquiler/ Vivienda Media Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Economía

14 Comparación internacional: mayor ajuste en España El precio de la vivienda creció menos en España que en otros países. Sin embargo, la diferencia en el descenso desde las cotas máximas alcanzadas es menor. Por tanto, comparativamente, el grado de ajuste en España está siendo mayor que en otros países Variación en el precio de vivienda nueva (Base 1996) UK Ireland Spain Fuente: ESRI, Ministerio de Fomento y Department for Communities and Local Government.

15 Ajuste de precios: análisis regional La media nacional puede no ser muy notoria, pues el mercado residencial requiere un análisis regional - 16,3% - 16,9% Descenso del precio de la vivienda por provincias 1º Trim º Trim ,7% - 15% - 16% - 17% - 15,7% - 19,2% - 18% - 21,9% - 19% - 21,5% -17,5% - 22,3% - 18,4% - 16,7% - 16% - 15,7% - 21,6% - 21,1% - 19,2% > -20% -15% - -20% - 15,4% - 22,2% - 19,6% - 15,2% - 19,7% Fuente: Ministerio de Fomento

16 Provincias en las que la caída de precios supera la media nacional Ajuste de precios: vivienda nueva (1º Trim º Trim. 2010) Ajuste de precios: vivienda de segunda mano (1º Trim º Trim. 2010) -16% -16,3% -20,3% -15,3% -16,8% -16,3% -19,6% -20% -20,99% -17,2% -20,2% -15,7% -19,6% -18% -22,4% -17,6% -16,5% -15% -17,2% -15,2% -18% -16% -20% -16% -17,5% -15% -25% -15% -16,6% -15,4% -19,5% -18% -16,4% -16% -21,2% -19,3% -18% -16% -16,2% -21,5% -20,2% -15,7% -24,5% -18% -15,6% -21,3% -18% -17,2% -19%

17 Municipios de más de hab. con mayores caídas de precio Media nacional: -25% Provincias costeras mediterráneas: -26% Castellón de la Plana -37,8% Denia -29,8% Calpe -49,1% Villajoyosa -32,4% Ciutadella de Menorca -49,1% Eivissa -29,4% Chiclana -28% La Línea de la Concepción -34,1% San Roque -41,1% Marbella -40,1% Estepona -35,3% Torremolinos -28,3% Benalmádena -32,8% Fuengirola -29,2% Torrevieja -30,9% Mazarrón -33,1% Adeje -28,5% Puerto del Rosario -28,9%

18 El mercado residencial tiende a la estabilización La compraventa de viviendas ( ) tiende a la recuperación, gracias a los incentivos fiscales, y a que los indicadores de accesibilidad se encuentran de nuevo en niveles mínimos históricos. La demanda exterior está empezando a reaccionar a las señales del precio: del 20% de compras por parte de los expatriados residentes en España en ,0% 5,0% 0,0% -5,0% % y-o-y Variación housing interanual transaction de transacciones variation inmobiliarias (Base % 1996) 6,3% 5,9% ,9% Indicador de accesibilidad (% de ingresos disponibles) -10,0% -15,0% -20,0% -12,4% -17,8% ,0% -30,0% -32,6% ,0% Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Banco de España

19 % Reducción del stock El stock de viviendas en venta a empezado a disminuir 2010 Stock neto y variación del stock Trayectoria de la reducción del stock Stock Neto %variación interanual ,8% 51,3% 48,3% 40,1% 688, , ,512 12,1% 413, , ,184-0,09% 102, Construcción de viviendas comenzadas stock construcción de viviendas finalizadas, Fuente: Ministerio de Fomento

20 Stock de vivienda: distribución regional % stock / número total de viviendas % stock / stock total 2,5% 1,9% 2,5% 0,8% 1,2% 1,6% 4,7% 2,3% 2,6% 5,7% 1,7% 6,2% 0,4% 1,8% 0,7% 1,3% 0,77% 2,6% 15% 1,7% 7,4% 0,5% 4,3% 4,1% 2,8% 0,5% 7,8% 19,3% 2,4% 2,5% 3,7% 16,3% 4,3% > < 2 Fuente: Ministerio de Fomento 3,8% >10% 5-10% 0-5% 5,9%

21 Invertir en el sector inmobiliario español es seguro

22 Sólido marco legal e institucional Catastro Público Evaluación condiciones físicas y legales de la vivienda Contrato Escritura Pública Oficina de Registro Público Sistema de Información Urbana

23 Seguridad legal Medidas adicionales para consolidar la seguridad legal: Información obligatoria del plan urbanístico ofrecida por la Oficina de Registro Público Acceso público a la información del sector inmobiliario, disponible en inglés a través de la Embajada del Reino Unido en España Creación de la figura del fiscal coordinador de Medio Ambiente y Urbanismo Creación de grupos específicos de la Policía y Guardia Civil contra la delincuencia urbanística Ley del Suelo para combatir la corrupción urbanística Reforma del Código Penal que endurece las penas por delitos de corrupción urbanística

24 Gracias por su atención