SEMINARIO: ALTERNATIVAS DEL MERCADO DE VALORES PARA FINANCIAR LA CONSTRUCCIÓN

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1 SEMINARIO: ALTERNATIVAS DEL MERCADO DE VALORES PARA FINANCIAR LA CONSTRUCCIÓN 24 de abril de 2008

2 Experiencia Internacional en Fondos Inmobiliarios de Capital Privado Índice JER Partners Qué es un Fondo Inmobiliario de Capital Privado ( Private Equity )? Papel de los fondos de capital privado en el desarrollo inmobiliario Una típica transacción de sociedad ( Joint Venture ) Conclusiones y Preguntas 2

3 JER Partners Sector inversionista de J. E. Robert Companies (JER) 27 años de exitoso desempeño dedicado a bienes raíces Con sede en Washington DC, y oficinas en Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Londres, Moscú y Luxemburgo Administra nueve fondos inmobiliarios US $ 4,6 mil millones en capital comprometido ($ 1,8 mil millones en fondos centrados en el mercado internacional) Inversiones brotas de más de US $ 17 mil millones en 17 países Cerca de 120 inversores líderes institucionales y de individuos de alto valor neto ( high net worth idividuals ). Plataforma prominente de titularización de bienes raíces en EE.UU. Avezado equipo de liderazgo Aproximadamente 170 empleados dedicados en 8 oficinas Disciplinado proceso de inversión 3

4 27 años de centrarse en la administración de inversiones inmobiliarias Fundacion JER de Founded JER Lider como Fondos de Compania de Se ofrecen socio operativo capital privado Financiamiento fondos Contratista Premier global private equity para se lanzan en especial inmobiliarios de administrativos Leading operating real estate firm instituciones EEUU y Europa (JER Investors capital privado mas grande Largest de private partner for financial Specialty finance company incluyendo a Trust-NYSE:JRT) para mercados activos government asset institutions, (JER Investors Trust- Goldman Sachs emergentes management contractor including Goldman Sachs NYSE:JRT) gubernamentales Futuro 2004 Futuro Presente Futuro Las tasas de interes en EEUU incrementan y ponen presion a los S&Ls Crisis bancaria de EEUU Venta a gran nivel de bienes inmobiliarios problematicos Inmobiliarias prosperan junto a una economía sana Crecimietno rapido de titularizacion de hipotecas comerciales Crecimiento de oportunidades internacionales 4

5 Oficinas de JER y equipo local que se basa en los mercados estratégicos Kiev Los Angeles Chicago Dallas Cheshire New York City Washington Miami Luxembourgo Londres Moscu Ciudad de Mexico UAE Oficinas de JER Mercados Estrategicos En proceso Oficinas actuales de socios São Paulo 5

6 Junta Consultiva de América Latina JER Latin American Advisory Board Name Position Nationality José María Aznar, Chairman (1) Pedro Aspe El ex Primer Ministro de España; Académico Distinguido en la Práctica de Liderazgo Mundial en la Universidad de Georgetown, miembro del directorio de News Corporation Principal, Evercore Partners; ex Secretario de Hacienda de Mexico Roberto Dañino Francisco Gros Dr. Moisés Naím Alvaro Saieh Bendeck Alejandro Santo Domingo Vicepresidente y Director Ejecutivo de Hocschild Mining PLC, y ex Primer Ministro de Perú, y ex Vicepresidente Senior y Consejero General del Banco Mundial Director, OGX SA, un miembro del grupo de empresas EBX; ex jefe del Banco Central de Brasil y Petrobras Editor-in-Chief de Foreign Policy; Presidente del Group of 50, y ex Ministro de Comercio e Industria de Venezuela Presidente de COPESA (un conglomerado de medios de comunicación) y Corp Group Interhold (una sociedad financiera de cartera co.); Vicepresidente de Corpbanca (uno de los bancos privados mas grandes de Chile), Director de la Bolsa de Comercio de Santiago Director Gerente, Quadrant Capital Advisors, Inc, miembro de la Junta de SABMiller Plc y Vicepresidente de SABMiller Plc para América Latina 6

7 Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado? Similar al capital privado tradicional. El objetivo es la compra o el desarrollo de bienes inmuebles, tales como hoteles, oficinas, centros comerciales y obtener una ganancia a su venta Los administradores de fondos de inversión de capital de los inversores cobran una comisión de la gestión y una porción de las ganancias conocido como el promote o "traspaso" Los administradores de fondos de capital privado actúan como intermediarios entre los mercados capitales y de bienes raíces. La duración típica de un fondo de capital privado de bienes inmuebles es de 8-10 años Capital privado de bienes raíces es ahora el tercer segmento principal del capital privado después de fondos de adquisición ( buyout funds ) y de fondos de capital de riesgo ( venture funds ) Historia de Capital Privado de Bienes Raíces Comenzó con la crisis inmobiliario a finales de 1980 Sam Zell y Merrill Lynch crearon un vehículo para comprar activos inmobiliarios problemáticos. Goldman Sachs y JE Robert Company crearon el primer fondo de Whitehall de $166 millones en Inicialmente, el capital provino de los bancos de inversión como Goldman Sachs, Merrill Lynch y Lehman Brothers Los inversores institucionales como los fondos de pensiones no estaban interesados inicialmente, pero se han convertido en grandes inversores 7

8 ($ in billions) # Funds Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado Inversores Fondos administrados por bancos de inversión Los fondos de pensiones ahora invierten una parte de su capital - actualmente hasta el 10% en bienes raíces como categoría Ahora fundaciones y oficinas de familias ( family offices ) están invirtiendo Fondos soberanos se han convertido en importantes inversores en grupos de capital privado (Abu Dhabi Investment Authority 3 mil millones de dólares en Blackstone) Grandes Actores de Hoy Blackstone Walton Street Lone Star Colony Capital Apollo JER Real Estate Fundraising ( ) $84.9 $83.0 $64.5 $27.6 $27.7 $13.2 $16.1 $13.6 $12.7 $ Aggregate Capital Raised # of Funds raised 8

9 Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado? Cómo difieren los Fondos de Capital Privado de REITS?: REITs tiene capital permanente, lo que les da más largo plazo Los REITs de EEUU no pagan impuestos y deben distribuir 90-95% de las utilidades netas de ingresos a los inversionistas. La estrategia de un REIT es una estrategia adecuada para los activos que producen ingresos estables, pero menos bien adaptado para el desarrollo. Es normal que los REITs compren activos estabilizados de fondos de capital privado. En general no invierten transfronteriza, con algunas excepciones. Camino al mercado internacional La mayoria de los fondos inmobiliarios de capital privado comenzaron en EEUU y expandieron a Europa a finales de los 1990s Ahora los fondos estan invirtiendo acitvamente Asia, Latino America, el Medio Oriente and El Este de Europa Los inversores quieren ahora estrategias globales y exposición a los mercados emergentes 100% % 51% 47% 25% 17% 17% 41% 60% % 35% 10% 10% 51% 15% 18% 0% 20% 20% 35% 40% 60% 80% 20% 100% 0% % of funds raised Global North America Asia/RoW Europe Europe North Asia/Ro America W Global 9

10 Retorno al inversor Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado - diferentes estrategias? Core Apalancamiento : 0-25% Core Plus Apalancamiento: 25-50% Valor Agregado Apalancamiento : 50-65% TIR (14-17%) Oportunistico Apalancamiento: 65-75% TIR (18%+) TIR (11-13%) Residencias para ancianos TIR (7-10%) Oficinas Retail Urbano Alquiler de departamentos Desarollo de Class A Industrial Oficinas Suburbanas Retail suburanos Riesgo 10

11 Papel de los fondos de capital privado en el desarrollo inmobiliario Fondos de Capital Privado buscan Retornos Rendimientos oportunistas de alrededor de un 20% a los inversores son difíciles de lograr con los bienes existentes en el competitivo mercado actual Antes de la crisis de crédito en EE.UU., las partes hacían apalancamiento para alcanzar altos retornos Los fondos se centran más en las estrategias internacionales y las estrategias que incluyen el desarrollo Demanda para bienes raíces de calidad existe. En la mayoría de los mercados emergentes hay una fuerte demanda de la calidad del producto: oficinas, residencias, centros comerciales, centros logísticos El capital es lo que normalmente falta para los proyectos Capital privado puede ser una atractiva fuente de capital Capital con paciencia años horizonte de inversión Proporciona más que solo dinero - la experiencia de muchos proyectos e inversiones. Menos el peso de lidiar con familias 11

12 Una típica empresa conjunta - Partes Emprendedor El emprendedor del proyecto es quien inventa el proyecto Responsable para identificar la tierra, obtener de los permisos necesarios, realizar el estudio de mercado, confirmar los costos de construcción y, en general, impulsando el negocio hacia delante. Reúne todas las piezas del proyecto: la tierra, el capital, la financiación, etc. En general tiene un perfil muy emprendedor. Inversores Proporciona la mayoría del capital para el proyecto Habitualmente juega un papel más limitado en el día a día de decisiones Tiene una influencia significativa en las decisiones del proyecto que tengan que ver con el Presupuesto Prestamista El que quiere el menor riesgo Financia el proyecto si es cómodo que el proyecto pueda pagarle la deuda Generalmente recibe una hipoteca sobre los bienes Contratista En general no tiene una participación accionaria en el proyecto Gana una tasa fija o una tasa basada en los costos de la construcción Arquitectos y otros profesionales Ganan honorarios por los servicios del proyecto 12

13 Una típica empresa conjunta - Expectativas y preocupaciones Emprendedor "Yo nunca conocí a un proyecto que no me gustó" A menudo se centra en ganar honorarios y menos centrado en la rentabilidad del proyecto El éxito se define en completar el proyecto Inversores El éxito se define como un retorno del capital y de las ganancias Perfil de menos riesgo que el emprendedor Tres grandes preocupaciones: Puede ser construido por lo que el emprendedor dice que se puede construir? Puede ser arrendada por lo que el emprendedor dice que se puede arrendar? Puede ser vendido por lo que el emprendedor dice que se puede vender? Prestamista El éxito es un préstamo que se devuelve al plazo acordado No le gustan las sorpresas Contratista Quiere construir el proyecto de acuerdo al presupuesto, además de obtener más negocios Arquitectos Quiere hacer una marca proyectos de trofeo 13

14 Una típica sociedad - Estructura Inversor Prestamista Arquitecto Ingeniero Honorarios Emprendedor Honorarios Contratista 75% del Capital Honorarios 25% del Capital Proyecto Fiduciario o Vehículo de Fines Especiales Prestamo Compra o Alquiler Comprador or Inquilino Subcontratista Subcontratista Subcontratista 14

15 Una típica sociedad Aspectos Financieros Emprendedor Por lo general, invierte el 15-30% del capital para el proyecto Recibe honorarios, su parte de los beneficios del proyecto más una tarifa por "promover" ( promote ) El promote que se calcula como un porcentaje de las ganancias del proyecto sobre el TIR esperado El promote alinea los intereses del emprendedor con los del inversor Inversores Invierte el resto del capital para el proyecto Recibe un retorno del capital y la porción de las utilidades después del pago del proyecto de todos los honorarios, gastos y financiación. 15

16 Conclusiones y Preguntas Conclusiones Fondos inmobiliarios de capital privado se han convertido en una fuente importante de capital para inversiones en bienes raíces, en particular para el desarrollo inmobiliario. Los proyectos de desarrollo tienen participación de muchas partes con diferentes intereses y necesidades Si bien estructurado, el proyecto puede ser un éxito para todas las partes involucradas Preguntas 16

17 Responsabilidad y confidencialidad Esta presentación es propiedad exclusiva de JER. Esta presentación no puede ser reproducida o utilizada en su totalidad o en parte para ningún otro fin. 17