COMO IDENTIFICAR ESTRATEGIAS PARA MAXIMIZAR LA RENTABILIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO. Cr. Alfredo Kaplan Diciembre 2008 Cr.

Transcripción

1 COMO IDENTIFICAR ESTRATEGIAS PARA MAXIMIZAR LA RENTABILIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO Cr. Alfredo Kaplan Diciembre 2008 Cr. Fernando Foti

2 Crisis Internacional Crisis en las bolsas de valores Caída de la actividad Restricción de créditos

3 Efectos en el Uruguay Caída de las exportaciones (cantidades y precios) Caída de la actividad Descenso del empleo

4 Y en la actividad inmobiliaria? Cautela Expectativa de la evolución de costos (internos y tipo de cambio) Restricción de créditos a los promotores inmobiliarios y compradores

5 1) ALTERNATIVAS PARA LA TENENCIA DE INMUEBLES

6 A nombre de quién compramos el inmueble? Persona física (residente o no residente) Sociedad del Exterior (panameña, etc.) Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) Sociedad Anónima (SA)

7 US$ Precio del inmueble (*) Valor real de catastro Alquiler anual del inmueble Otros gastos anuales Persona R o NR Sociedad extranjera SRL SA Impuesto a la Renta por alquiler Impuesto a la Renta por distribución Impuesto al Patrimonio (**) Costo impositivo anual (*) Comprado a SA, con capital propio en año 2008 (**) Casado, único activo, IP aproximado

8 Impuesto a las rentas en la Venta de inmuebles Precio de venta: US$ Ganancia Fiscal : US$ ( ) Persona R o NR Sociedad extranjera SRL SA Impuesto a las Rentas por venta Impuesto a las Rentas por distribución Costo impositivo en la venta

9 Impuesto a las rentas en la Venta de inmuebles (*) Precio de venta: US$ Ganancia Fiscal (SRL, SA) : US$ ( ) Persona R o NR Sociedad extranjera SRL SA Impuesto a las Rentas por venta Impuesto a las Rentas por distribución Costo impositivo en la venta (*) Comprado a Persona Física en año 2008 en US$ (**) Costo de Venta Fiscal admitido US$

10 Régimen ficto de liquidación de IRAE para SRL Una SRL propietaria de inmuebles puede liquidar IRAE ficto al momento de vender un inmueble si los ingresos del ejercicio anterior son inferiores a UI (aprox US$ ) El régimen ficto supone que la SRL obtiene utilidad bruta sobre la venta del inmueble de 48% La empresa promotora que adquiera el inmueble podrá deducir la totalidad del costo de ventas en su liquidación de IRAE

11 CASO 1: SRL vende un terreno a una SA promotora inmobiliaria Ingresos de la SRL del ejercicio anterior UI US$ Precio de venta del terreno Valor fiscal del terreno (comprado año 2006) ( ) Utilidad neta fiscal real Utilidad neta fiscal ficta (art 64, dec 150/07) ? IRAE real 25% s/ IRAE ficto 25% s/ Ahorro de IRAE para vendedor Costo fiscal admitido en IRAE de promotora

12 2) EMPRESAS DEDICADAS A LA PROMOCION INMOBILIARIA (IRAE)

13 2.1 Tratamiento del costo del terreno en la liquidación de IRAE del promotor inmobiliario

14 Costo del terreno admitido en la liquidación de IRAE del promotor inmobiliario Precio pagado por el terreno: US$ VENDEDOR DEL INMUEBLE Contribuyente de IRAE / IRIC Contribuyente de IRPF / IRNR Exonerado Adquirido antes de 1/7/ Adquirido después de 1/7/

15 2.2 Financiación de proyectos inmobiliarios

16 Alternativas de financiación del promotor inmobiliario Pasivo Bancario local Pasivo con accionista Aporte de Capital Costo del Terreno Pasivo Admitido para IP (*) ( ) 0 0 Patrimonio Gravado por IP Impuesto al Patrimonio (IP) Intereses perdidos (8%) Intereses admitidos para IRAE Ahorro de IRAE por intereses (20.000) (9.600) 0 Retención de IRPF (*) El pasivo se mantiene durante 12 meses

17 3) EMPRESAS NO DEDICADAS A AL PROMOCION INMOBILIARIA (IRAE)

18 Costo de venta de inmuebles admitido en la liquidación de IRAE de empresas no promotoras Precio pagado por el inmueble: US$ VENDEDOR DEL INMUEBLE Contribuyente de IRAE / IRIC Contribuyente de IRPF / IRNR Exonerado Adquirido antes de 1/7/ Adquirido después de 1/7/

19 4) IVA EN LA VENTA DE INMUEBLES NUEVOS O REFACCIONADOS

20 Qué operaciones están gravadas por IVA? La primera enajenación o promesa de enajenación de: inmuebles nuevos inmuebles con refacciones o reciclajes significativos El enajenante debe ser una empresa promotora o constructora Las promesas de compraventa anteriores al 1/7/2007 no están gravadas

21 Los promotores inmobiliarios trasladaron el 10% de IVA al precio de los inmuebles? Las empresas promotoras comenzaron a deducir el IVA de compras (22%) El impacto del IVA depende de la estructura de costos de cada proyecto: incidencia del terreno, mano de obra y otros costos no gravados por IVA

22 Los promotores inmobiliarios trasladaron el 10% de IVA al precio de los inmuebles? Mano de obra: Antes: la mayoría de las obras se realizaban por administración Ahora: algunas son por administración y otras por contratación (los obreros están en planilla de la empresa constructora) Debe analizarse la relación entre IVA compras e IVA Ventas a la hora de definir la forma de contratar la mano de obra La incidencia del IVA depende de cada proyecto

23 CASO 2: Venta de apartamento ya estrenado Una empresa promotora que construye apartamentos, los arrienda durante algunos años, y luego los vende debe tributar IVA al momento de la venta?

24 Cómo y cuando se determina el IVA ventas? Como se determina el IVA ventas: Nuevos: 10% del precio de venta Reciclados: 10% de la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra del inmueble Cuándo se determina el IVA ventas? Al momento de entregar el inmueble

25 Prestaciones accesorias (10%) Gastos de conexión, reglamento de copropiedad, planos. Se cobran con la entrega del inmueble Intereses de financiación por saldo de precio

26 Préstamos en UI con destino a vivienda nueva o usada Intereses de préstamos en UI con destino a vivienda están exonerados de IVA El prestamista puede ser un banco, una empresa o un particular La ley no establece que el inmueble deba ser utilizado por quien solicita el préstamo

27 CASO 3: Intereses de financiación Una empresa promotora vende un apartamento en cuotas y cobra intereses post ocupación (prestación accesoria gravada al 10%) El comprador solicita un préstamo en UI a una sociedad, banco o persona física para comprar el apartamento en cuotas (intereses exonerados) Si una persona compra más de un apartamento los intereses del préstamo están exonerados de IVA?

28 Qué condiciones deben cumplirse para considerar que un inmueble fue reciclado significativamente? Aumenta la superficie construida mas de 25% o, El valor real se incrementa más de un 50% Los reciclajes que tienen por objeto la creación de mayores unidades habitacionales siempre están gravados

29 CASO 4: Casa reciclada Una empresa promotora compra una casa antigua a una persona física en US$ , la recicla y construye 7 viviendas. El precio de venta de las 7 viviendas es US$ IVA ventas de empresa promotora = US$ % s/ (US$ ) El IVA de compras de materiales para realizar la obra asciende a US$ IVA a pagar por promotora = US$

30 Entrega de obras en construcción (venta de estructuras) Entrega apto en construcción (IVA 10%) Empresa Promotora (A) Empresa Promotora (B) Entrega apto terminado (IVA 10%) Comprador final La segunda venta también esta gravada por IVA

31 Empresa Promotora Entrega apto en construcción (IVA 10%) Comprador No SP de IRAE, IVA o IMEBA Liquida IVA por agregación de valor en inmuebles Empresa Promotora Entrega apto en construcción (IVA 10%) Comprador SP de IRAE, IVA o IMEBA Segunda Venta no gravada si afecta inmueble a su actividad

32 Determinación n del IVA compras deducible Obras iniciadas a partir del 1º de julio de 2007: Las empresas promotoras o constructoras podrán deducir el IVA compras aplicando los criterios generales de deducibilidad. El crédito por diferencia de tasas será deducible. Obras en proceso al 1º de julio de 2007: Se establece el régimen que vemos a continuación:

33 Determinación n del IVA compras deducible Directo al costo de construcción del edificio Indirecto al costo de la construcción del edificio IVA de compras anteriores al 1º de julio de 2007 IVA de compras posteriores al 1º de julio de 2007 Asociado a unidades no vendidas al 30/06 es deducible. El decreto no establece criterio. Deducible en la misma relación que guarden los m2 de unidades no vendidas al 1º de julio / m2 totales No deducible (pérdida) Asociado a unidades no vendidas al 30/06 es deducible. El decreto no establece criterio.

34 El IVA compras considerado costo para IRIC no es deducible en la liquidación de IVA No se aclara concepto de IVA compras indirecto Por ejemplo: si el 20% de los metros cuadrados que se proyectan construir fueron vendidos o prometidos en venta antes del 30/06/2007, el 20% del IVA compras asociado a la construcción del edificio será costo y no podrá deducirse del IVA ventas.

35 5) IVA EN LA CONSTRUCCION Y RECICLAJE DE INMUEBLES POR PARTE DE PARTICULARES

36 Liquidación n de IVA Los contribuyentes deben inscribir la obra en DGI antes de su comienzo (IVA construcción). IVA a pagar = IVA débito IVA de compras que integre el costo de la obra Se puede deducir el IVA compras de acuerdo al criterio general de deducibilidad (RUT del contribuyente) Si el IVA compras supera al débito fiscal, no da lugar a devolución

37 Cómo se calcula el IVA ventas? Base de cálculo del Aporte Unificado de la Construcción X 60 % X 22% Ejemplo: Costo Total de la obra Monto Imponible de Aporte Unificado (25%) Coeficiente 60% Monto Imponible de IVA Débito Fiscal 6.600

38 Qué obras no están gravadas con IVA? Obras por contrato llave en mano u, Obras en inmuebles destinados a actividades gravadas por IVA, IRAE o IMEBA, por parte del titular.

39 Servicios de construcción exonerados de IVA Deben cumplirse las siguientes 5 condiciones en forma simultánea: El personal de la obra está a nombre del prestador del servicio La retribución del personal tributa el Aporte Unificado de la Construcción (albañilería, sanitaria, pintura, yeso, electricidad, etc). Los servicios son prestados directamente por el prestador (no subcontratos)

40 Servicios de construcción exonerados de IVA Los materiales son aportados por el titular de la obra. Si el prestador del servicio aporta materiales, deben ser prestaciones accesorias. El inmueble no está destinado a actividades gravadas por IVA o IRAE, por parte del titular de la obra.

41 Servicios de construcción exonerados de IVA Que se entiende por prestaciones accesorias? Si la empresa constructora discrimina mano de obra de materiales, se aplica la exoneración de IVA a la mano de obra? Antecedente: Decreto 271/01 (Cofis)

42 En resumen, se incentivan las obras con las siguientes características: Los obreros están registrados en la planilla de trabajo de la empresa prestadora de los servicios de construcción. El propietario del inmueble inscribe la obra en DGI y obtiene un número de RUT (IVA contribuyente) Los materiales son adquiridos por el titular de la obra y las facturas son emitidas con su RUT Los únicos materiales aportados por las empresas prestadoras de los servicios de construcción son prestaciones accesorias.

43 CASO 5: Construcción de una casa en un terreno propiedad de una empresa panameña o una asociación civil La panameña propietaria de inmuebles no es contribuyente de IRAE ni de IVA (dec 208/07) Los honorarios de la empresa constructora y del resto de los servicios de construcción (carpintería, sanitaria, eléctrica, etc) estarán exonerados de IVA en la medida que se cumplan las condiciones ya mencionadas

44 6) Fideicomisos

45 6.1 Fideicomisos de garantía

46 Fideicomiso de garantía Se establece la neutralidad fiscal para este tipo de fideicomisos Los inmuebles otorgados en garantía continúan en el patrimonio del propietario a todos los efectos fiscales Antes de la reforma tributaria, el fideicomiso de garantía era contribuyente de impuesto al patrimonio (2%) y además el fiduciante podía llegar a liquidar IRAE por la transferencia del inmueble En caso de incumplimiento de parte del deudor, el fideicomiso de garantía es mas fácil de ejecutar que la hipoteca

47 6.2 Fideicomisos de inversión inmobiliaria

48 Estímulos para el uso del fideicomiso inmobiliario Mayor difusión del funcionamiento de fideicomisos al costo Ventajas fiscales para fideicomisos de inversión inmobiliaria Imitar modelo argentino

49 7) Beneficios Fiscales para proyectos de inversión inmobiliaria (Dec 455/07)

50 CASO 6: Una SA obtiene ingresos por alquiler de oficinas y va construir 2 locales para arrendar A) Liquidación de IRAE sin proyecto de inversión Renta neta fiscal anual por alquileres IRAE (25%) B) Liquidación de IRAE con proyecto de inversión Se presenta un proyecto de inversión con las siguientes bases: a) Se crean 3 nuevos puestos de trabajo b) Inversión estimada (US$)

51 IRAE Exoneración del PE ( ) 51% s/ IRAE a pagar Otros beneficios: a) Devolución de IVA sobre bienes y servicios de la construcción b) Exoneración de IP por las mejoras por 8 años (excepto terrenos)

52 8) Ejemplo final de toma de decisiones

53 Impuesto al Patrimonio de Persona Física Una persona es propietaria de un inmueble cuyo valor fiscal es US$ Con fecha 4 de diciembre de 2008 celebra una Boleto de Reserva para la venta por la suma de US$ El 80% del precio se pagará en febrero de 2009 (US$ ) Conviene celebrar el Compromiso de Compraventa antes del 31 de diciembre de 2008?