INFORME DE VALORIZACIÓN

Transcripción

1 INFORME DE VALORIZACIÓN Sociedad Inmobiliaria Plaza Egaña SpA. Asesoría Financiera Colliers International

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3 Contenido 3

4 Introducción Objetivos y Metodología de Valorización 4

5 Contenido 5

6 Resumen Ejecutivo Resultados de Valorización Cambio en el precio de venta dptos. Valor Proyecto UF % Participación credicorp 49,99% % Valor proyecto para Credicorp UF TIR 15,66% % Cambio en la tasa de descuento Ref. Ke Anual* ####### -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 11,51% -0,10% ,17% -0,05% ,84% 0,00% ,51% 0,05% ,19% 0,10% Resumen - Sky100 Histórico Forecast UF Ingreso total Costo total ( ) ( ) ( ) Gasto financiero 272 (30.623) (30.352) Beneficio IVA Beneficio/ gasto por Impuesto (63.636) (61.778) Pérdidas por unidades de reajuste y otros (19.902) - (19.902) Margen ( ) Aporte de Capital Devolución de capital a la fecha Saldo por restituir (capital + dividendos) ( ) Van Proyecto % Participación credicorp 49,99% Van Proyecto para Credicorp TIR 15,66% 6

7 Contenido 7

8 Descripción de la Sociedad Sociedad Inmobiliaria Plaza Egaña SpA. Imagen del proyecto Características del proyecto» 299 departamentos.» Superficie promedio: 45,6 UF/m 2.» 4 locales comerciales.» 221 estacionamientos.» 301 bodegas.» Inicio de construcción: Julio 2017» Entrega: 2 semestre

9 Contenido 9

10 Metodología de Valorización Resumen metodologías de Valorización 10

11 Contenido 11

12 Valorización Inmob. Plaza Egaña Supuestos Generales de Valorización Principales Inputs del Modelo CostoTerreno (UF) Costos de Construcción (UF) Costos inmobiliarios (UF) Ingresos Netos Totales Proyecto (UF) Deuda a la Fecha (UF) Tasa de interés Promedio (% anual) 2,50% Aporte de capital actual (UF) Aporte de capital proyectado (UF) Departamentos Stock 299 Precio promedio por dpto. Stock (neto) (UF) Velocidad de venta (dpto./mes) 9 Estacionamientos Stock 221 Precio promedio Estacionamientos Stock (neto) (UF) 332 Bodegas Stock 301 Precio promedio Bodegas Stock (neto) (UF) 87 12

13 Valorización Inmob. Plaza Egaña Tasa de Descuento Utilizada (Ke) Rentabilidad exigida por los accionistas Beta desapalancado (a) 0,6368 0,6368 0,6368 0,6368 0,6368 D/P Utilizado 1,4850 1,4850 1,4850 1,4850 1,4850 Tasa de impuesto corporativo (b) 25,50% 27,00% 27,00% 27,00% 27,00% Beta apalancado (a) 1,3413 1,3271 1,3271 1,3271 1,3271 Beta apalancado (a) 1,3413 1,3271 1,3271 1,3271 1,3271 Premio por riesgo de mercado US (c) 6,81% 6,81% 6,81% 6,81% 6,81% Tasa libre de riesgo Teasury Yield (d) 2,76% 2,76% 2,76% 2,76% 2,76% Prima por Tamaño (e) 1,98% 1,98% 1,98% 1,98% 1,98% EMBI (f) 1,32% 1,32% 1,32% 1,32% 1,32% Costo del patrimonio (usd) Anual 15,19% 15,10% 15,10% 15,10% 15,10% Diferencia inflacionaria (ec. De Fisher) 0,98% 0,98% 0,98% 0,98% 0,98% Costo del Patrimonio (clp nominal) Anual 16,32% 16,23% 16,23% 16,23% 16,23% Inflación CL de largo plazo 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Costo del Patrimonio (clp real) Anual 12,93% 12,84% 12,84% 12,84% 12,84% Costo del Patrimonio (clp real) mensual 1,02% 1,01% 1,01% 1,01% 1,01% 13

14 Valorización Inmob. Plaza Egaña Estado de Resultados Proyectado ESTADO DE RESULTADO PROYECTADO (UF) dic 15 dic 16 jun 17 jul 17 ago 17 sep 17 oct 17 nov 17 dic 17 ene 18 feb 18 mar 18 abr 18 Ingresos por ventas (EERR) UF Costo por venta UF G&A UF (17) (10) (170) EBITDA UF (17) 625 (170) Beneficio IVA a la construcción UF Gasto por fee de éxito UF Intereses deuda financiera UF (495) (495) (450) (445) (440) (436) (432) (428) (425) (423) intereses línea de crédito UF (231) (238) (265) (280) (317) (351) (342) (419) (449) Ingresos financieros UF Resultados por unidades de reajuste UF (8.364) (8.670) (3.132) Resultado antes de impuesto UF (8.260) (7.894) (3.301) Gasto (beneficio) por impuesto UF (327) (117) (205) (287) (379) (465) (374) (648) (700) (743) Resultado neto UF (6.401) (4.655) (1.550) ESTADO DE RESULTADO PROYECTADO (UF) may 18 jun 18 jul 18 ago 18 sep 18 oct 18 nov 18 dic 18 ene 19 feb 19 mar 19 abr 19 may 19 jun 19 Ingresos por ventas (EERR) UF Costo por venta UF G&A UF EBITDA UF Beneficio IVA a la construcción UF Gasto por fee de éxito UF Intereses deuda financiera UF (420) (419) (417) (415) (414) (414) (413) (411) (409) (406) (403) (400) (396) (392) intereses línea de crédito UF (510) (540) (607) (654) (676) (741) (755) (816) (849) (786) (896) (890) (939) (925) Ingresos financieros UF Resultados por unidades de reajuste UF Resultado antes de impuesto UF (160) Gasto (beneficio) por impuesto UF (754) (749) (711) (658) (595) (510) (433) (341) (116) (223) (127) (69) (1) 43 Resultado neto UF (117) Reparto de dividendos UF Resultado luego de pago de dividendos UF (117) 14

15 Valorización Inmob. Plaza Egaña Estado de Resultados Proyectado ESTADO DE RESULTADO PROYECTADO (UF) jul 19 ago 19 sep 19 oct 19 nov 19 dic 19 ene 20 feb 20 mar 20 abr 20 may 20 jun 20 Ingresos por ventas (EERR) UF Costo por venta UF ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (25.771) (25.771) (5.727) - G&A UF EBITDA UF Beneficio IVA a la construcción UF Gasto por fee de éxito UF Intereses deuda financiera UF (388) (384) (379) (373) intereses línea de crédito UF (971) (984) (955) (987) (916) (517) (92) Ingresos financieros UF Resultados por unidades de reajuste UF Resultado antes de impuesto UF (361) (1.141) (1.334) Gasto (beneficio) por impuesto UF (11.017) (11.137) (11.245) (11.360) (11.367) (1.650) (1.650) (367) - Resultado neto UF (264) (833) (974) Reparto de dividendos UF (469) ( ) (30.232) (30.232) (6.718) - Resultado luego de pago de dividendos UF (264) (833) (974) (74.930) (25.771) (25.771) (5.727) - 15

16 Valorización Inmob. Plaza Egaña Balance Proyectado BALANCE PROYECTADO (UF) dic 15 dic 16 jun 17 jul 17 ago 17 sep 17 oct 17 nov 17 dic 17 ene 18 feb 18 mar 18 abr 18 Activos Activos corrientes Efectivo y Equivalentes al efectivo UF Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar UF Cuentas por cobrar a entidades relacionadas UF Inventarios, corrientes UF Anticipo constructora UF IVA credito construcción balance UF Otros UF Total activos corrientes UF Activos no corrientes Impuesto diferido UF Total activos no corrientes UF Total activos UF Pasivos Pasivos corrientes Línea de crédito UF Pasivos financieros Corrientes UF Ingresos anticipados (promesas) UF Retenciones por pagar UF Total pasivos corrientes UF Pasivos no corrientes Otros pasivos no financieros no corrientes UF Cuentas por pagar a entidades relacionadas UF Total pasivos no corrientes UF Total Pasivos UF Patrimonio Capital emitido UF Otras Reservas UF - (6.227) Ganancias (pérdidas) acumuladas UF (6.401) (4.655) (12.302) (11.346) (11.004) (10.406) (9.567) (8.460) (7.101) (6.091) (4.339) (2.447) (437) Total Patrimonio UF (6.362) (10.843) Total pasivos + patrimonio UF

17 Valorización Inmob. Plaza Egaña Balance Proyectado BALANCE PROYECTADO (UF) may 18 jun 18 jul 18 ago 18 sep 18 oct 18 nov 18 dic 18 ene 19 feb 19 mar 19 abr 19 may 19 jun 19 Activos Activos corrientes Efectivo y Equivalentes al efectivo UF Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar UF Cuentas por cobrar a entidades relacionadas UF Inventarios, corrientes UF Anticipo constructora UF IVA credito construcción balance UF Otros UF Total activos corrientes UF Activos no corrientes Impuesto diferido UF Total activos no corrientes UF Total activos UF Pasivos Pasivos corrientes Línea de crédito UF Pasivos financieros Corrientes UF Ingresos anticipados (promesas) UF Retenciones por pagar UF Total pasivos corrientes UF Pasivos no corrientes Otros pasivos no financieros no corrientes UF Cuentas por pagar a entidades relacionadas UF Total pasivos no corrientes UF Total Pasivos UF Patrimonio Capital emitido UF Otras Reservas UF Ganancias (pérdidas) acumuladas UF Total Patrimonio UF Total pasivos + patrimonio UF

18 Valorización Inmob. Plaza Egaña Balance Proyectado BALANCE PROYECTADO (UF) jul 19 ago 19 sep 19 oct 19 nov 19 dic 19 ene 20 feb 20 mar 20 abr 20 may 20 jun 20 Activos Activos corrientes Efectivo y Equivalentes al efectivo UF Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar UF Cuentas por cobrar a entidades relacionadas UF Inventarios, corrientes UF (0) (0) Anticipo constructora UF IVA credito construcción balance UF Otros UF Total activos corrientes UF Activos no corrientes Impuesto diferido UF Total activos no corrientes UF Total activos UF Pasivos Pasivos corrientes Línea de crédito UF Pasivos financieros Corrientes UF Ingresos anticipados (promesas) UF Retenciones por pagar UF Total pasivos corrientes UF Pasivos no corrientes Otros pasivos no financieros no corrientes UF Cuentas por pagar a entidades relacionadas UF Total pasivos no corrientes UF Total Pasivos UF Patrimonio Capital emitido UF Otras Reservas UF Ganancias (pérdidas) acumuladas UF Total Patrimonio UF Total pasivos + patrimonio UF

19 Valorización Inmob. Plaza Egaña Flujo de Caja por Periodo FLUJO DE CAJA DEL PERÍODO PROYECTADO (UF) jul 17 ago 17 sep 17 oct 17 nov 17 dic 17 ene 18 feb 18 mar 18 abr 18 may 18 jun 18 jul 18 ago 18 Ingreso (Caja) UF Costos (flujo) forecast UF ( ) (10.030) (11.882) (13.986) (16.226) (18.487) (15.994) (22.083) (23.697) (24.844) (25.454) (25.509) (25.038) (24.116) Pago IVA crédito UF (958) (638) (802) (989) (1.187) (1.388) (1.167) (1.707) (1.850) (1.952) (2.006) (2.010) (1.969) (1.887) Ingresos por IVA débito UF Pago IVA Débito UF Flujo operacional UF ( ) (6.133) (8.423) (10.863) (13.323) (10.609) (17.239) (18.995) (20.244) (20.908) (20.968) (20.456) (19.452) Gasto por fee de éxito UF Pago del impuesto UF (378) Caja para el servicio de la deuda UF ( ) (6.133) (8.423) (10.863) (13.323) (10.609) (17.239) (18.995) (20.244) (20.908) (20.968) (20.456) (19.830) Intereses deuda financiera UF (495) (495) (450) (445) (440) (436) (432) (428) (425) (423) (420) (419) (417) (415) intereses línea de crédito UF - (231) (238) (265) (280) (317) (351) (342) (419) (449) (510) (540) (607) (654) Caja para toma linea de crédito UF ( ) (6.821) (9.133) (11.582) (14.076) (11.392) (18.009) (19.840) (21.115) (21.839) (21.927) (21.479) (20.899) Requerimientos de línea de crédito UF Caja para toma deuda financiera UF (4.287) Toma de nueva deuda financiera UF Caja para requerimiento de capital UF (4.287) Inversión de capital UF Caja para amortización deuda financiera UF Amortización deuda financiera UF - (19.342) (2.227) (2.018) (1.810) (1.576) (1.768) (1.241) (1.023) (894) (781) (748) (725) (383) Caja para amortización línea de crédito UF Amortización de línea de crédito UF Caja disponible para el pago de la deuda relacion UF Pago deuda relacionados UF Caja disponible para el pago de capital UF Devolución de capital UF Caja diponible para dividendos UF Reparto de dividendos UF Flujo de caja neto UF

20 Valorización Inmob. Plaza Egaña Flujo de Caja por Periodo FLUJO DE CAJA DEL PERÍODO PROYECTADO (UF) sep 18 oct 18 nov 18 dic 18 ene 19 feb 19 mar 19 abr 19 may 19 jun 19 jul 19 ago 19 sep 19 oct 19 Ingreso (Caja) UF Costos (flujo) forecast UF (22.841) (21.323) (19.669) (17.969) (13.085) (15.094) (13.586) (12.207) (10.966) (9.865) (8.897) (4.213) (2.834) (24.467) Pago IVA crédito UF (1.774) (1.639) (1.493) (1.342) (909) (1.087) (953) (831) (721) (623) (538) (122) - - Ingresos por IVA débito UF Pago IVA Débito UF Flujo operacional UF (18.063) (16.411) (14.610) (12.760) (7.442) (9.630) (7.988) (6.486) (5.136) (3.938) (2.884) Gasto por fee de éxito UF Pago del impuesto UF (595) (510) (433) (341) (116) (223) (127) (69) (1) (10.208) Caja para el servicio de la deuda UF (18.659) (16.921) (15.043) (13.101) (7.558) (9.853) (8.115) (6.555) (5.137) (3.938) (2.884) Intereses deuda financiera UF (414) (414) (413) (411) (409) (406) (403) (400) (396) (392) (388) (384) (379) (373) intereses línea de crédito UF (676) (741) (755) (816) (849) (786) (896) (890) (939) (925) (971) (984) (955) (987) Caja para toma linea de crédito UF (19.749) (18.076) (16.211) (14.329) (8.816) (11.045) (9.414) (7.844) (6.473) (5.256) (4.243) Requerimientos de línea de crédito UF Caja para toma deuda financiera UF Toma de nueva deuda financiera UF Caja para requerimiento de capital UF Inversión de capital UF Caja para amortización deuda financiera UF Amortización deuda financiera UF (258) (413) (623) (806) (1.434) (1.215) (1.337) (1.528) (1.660) (1.776) (1.820) (2.227) (2.383) ( ) Caja para amortización línea de crédito UF Amortización de línea de crédito UF (43.506) Caja disponible para el pago de la deuda relacion UF Pago deuda relacionados UF Caja disponible para el pago de capital UF Devolución de capital UF Caja diponible para dividendos UF Reparto de dividendos UF Flujo de Confidencial caja neto Colliers International 2017 UF

21 Valorización Inmob. Plaza Egaña Flujo de Caja por Periodo FLUJO DE CAJA DEL PERÍODO PROYECTADO (UF) nov 19 dic 19 ene 20 feb 20 mar 20 abr 20 may 20 jun 20 jul 20 Ingreso (Caja) UF Costos (flujo) forecast UF Pago IVA crédito UF Ingresos por IVA débito UF Pago IVA Débito UF - (2.112) (31.696) (31.646) (4.594) (4.594) (1.021) - - Flujo operacional UF Gasto por fee de éxito UF Pago del impuesto UF (11.137) (11.245) (11.360) (11.367) (1.650) (1.650) (367) - - Caja para el servicio de la deuda UF Intereses deuda financiera UF intereses línea de crédito UF (916) (517) (92) Caja para toma linea de crédito UF Requerimientos de línea de crédito UF Caja para toma deuda financiera UF Toma de nueva deuda financiera UF Caja para requerimiento de capital UF Inversión de capital UF Caja para amortización deuda financiera UF Amortización deuda financiera UF Caja para amortización línea de crédito UF Amortización de línea de crédito UF ( ) ( ) (43.326) Caja disponible para el pago de la deuda relacion UF Pago deuda relacionados UF - - (93.112) Caja disponible para el pago de capital UF Devolución de capital UF - - (34.635) (65.148) Caja diponible para dividendos UF Reparto de dividendos UF - - (469) ( ) (30.232) (30.232) (6.718) - - Flujo de caja neto UF - - (469)

22 Valorización Inmob. Plaza Egaña Flujo Descontado Valorización por Flujo al Accionista abr 15 jun 15 oct 15 jul 16 oct 16 nov 16 abr 17 jul 17 ago 17 Inversión de capital NEG UF (98.636) (24.961) (27.471) (13.607) (1.321) (7.247) (15.328) (4.287) - Devolución de capital POS UF Pago deuda relacionados UF Reparto de dividendos POS UF FTE UF (98.636) (24.961) (27.471) (13.607) (1.321) (7.247) (15.328) (4.287) - Ke mensual % 1,03% 1,03% 1,03% 1,03% 1,03% 1,03% 1,02% 1,02% 1,02% Factor de descuento factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9899 0,9799 DCF UF (4.244) - Valorización por Flujo al Accionista dic 19 ene 20 feb 20 mar 20 abr 20 may 20 Inversión de capital NEG UF Devolución de capital POS UF Pago deuda relacionados UF Reparto de dividendos POS UF FTE UF Ke mensual % 1,01% 1,01% 1,01% 1,01% 1,01% 1,01% Factor de descuento factor 0,7390 0,7316 0,7243 0,7170 0,7099 0,7027 DCF UF

23 Contenido 23

24 Valorización Inmob. Plaza Egaña Resultados Valor Proyecto UF % Participación credicorp 49,99% % Valor proyecto para Credicorp UF TIR 15,66% % Cambio en el precio de venta dptos. Cambio en la tasa de descuento Ref. Ke Anual* ####### -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 11,51% -0,10% ,17% -0,05% ,84% 0,00% ,51% 0,05% ,19% 0,10%

25 Valorización Inmob. Plaza Egaña Resultados Resumen - Sky100 Histórico Forecast UF Ingreso total Costo total ( ) ( ) ( ) Gasto financiero 272 (30.623) (30.352) Beneficio IVA Beneficio/ gasto por Impuesto (63.636) (61.778) Pérdidas por unidades de reajuste y otros (19.902) - (19.902) Margen ( ) Aporte de Capital Devolución de capital a la fecha Saldo por restituir (capital + dividendos) ( ) Van Proyecto % Participación credicorp 49,99% Van Proyecto para Credicorp TIR 15,66% Cuentas históricas se cuadran con Estado de Resultados Históricos, y en el caso de Costo total, con la cuenta Inventarios corrientes del balance. El margen del resumen análisis de ingresos y egresos cuadra exactamente con los dividendos que reparte el modelo. 25

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