Avalúo de inmueble Urbano

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1 Informe confidencial para uso exclusivo del Banco de Ingeniería y Valuación Avalúo de inmueble Urbano Solicitado por: Bienes adquiridos UNIDAD ADMINISTRACION DE BIENES 187 Fecha de avalúo: Funcionario: OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES Orden: 52 Año: 216 Cliente: BCR. Teléfono: Ext. Ext. Solicitud tipo: ACTUALIZACION DE AVALUO PARA VENTA DE INMUEBLE Moneda: Colones Monto 5 Información de la finca valorada: Avalúo: De la finca Matrícula: Derechos: Plano de catastro: A (de la finca) No. de unidad Propietario(s): Finca BANCO DE COSTA RICA Ubicación: Provincia: 2 Alajuela Cantón: 1 San Carlos Distrito: 1 Lugar: BARRIO SAN PABLO Latitud: LN Longitud: Señas: 5 METROS AL SUR DEL PUENTE SOBRE LA QUEBRADA FLORIDA EN BARRIO SAN PABLO Quesada 4896 LN Extensión Área valorada: Según información registral de la finca No , m2 23 de enero de 217 Según plano de catastro No. A , m2 (de la finca) Ajuste de área: No aplica RESUMEN DE VALORACIÓN Terreno Edificaciones Valor Total: (Ver desglose en la Hoja "Detalle de valoración") Valor en letras: Liquidez del inmueble: (Doscientos Cuarenta Y Cinco Millones Cuatrocientos Cuarenta Y Seis Mil Cien Colones Con CENTIMOS.) Mediana-Baja Observaciones y Condiciones Existe un lote colindante que no se encuentra delimitado, el cual aún se encuentra inscrito a nombre de la sociedad que fue cliente del Banco mediante el folio real y que según el plano catastrado que lo describe A cuenta con un único acceso definido como servidumbre de paso de 6. metros de ancho y metros de longitud, que afecta directamente al inmueble valuado a iniciando en el vértice Nº 1. Esta servidumbre aparentemente no está debidamente inscrita a favor de dicho inmueble ante el Registro Público de la Propiedad. Se recomienda delimitar apropiadamente las colindancias del inmueble valuado con el lote descrito por el plano catastrado A Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Otras inspecciones: ING. ANTONIO SANCHEZ HIDALGO Cédula: E Este informe consta de 15 páginas Página 1

2 Orden: 52 Año: 216 INFORMACIÓN GENERAL Linderos actuales de la finca (Ver detalle de linderos de las fincas filiales en la siguiente Hoja) Lindero Colindantes Noroeste EMILDA HURTADO MENA Y OTROS No-Se-Ne-So Construcciones Colindantes Casa de habitación Sureste Noreste CALLE PUBLICA, GUILLERMO SALAS ALFARO, DAYKA G Y C S.A Y ANA LORENA GAMBOA MONTERREY CLEMENTE CENTENO MADRIGAL Calle Casa de habitación Suroeste MAGDALENA SOLANO MURILLO Casa de habitación Antecedentes legales Gravámenes Finca SERVIDUMBRE TRASLADADA Anotaciones Finca NO EXISTEN ANOTACIONES SEGÚN EL ESTUDIO DE REGISTRO APORTADO Referencia de vida útil remanente de las construcciones Inmuebles valorados con vida útil remanente > 3 años Inmuebles valorados vida con útil remanente entre 16 y 3 años Inmuebles valorados con vida útil remanente <= 15 años Referencia de valor para aseguramiento de construcciones Valor neto de reposición (1) : (1) Costo de reemplazar o sustituir una obra equivalente a la fecha de la valoración considerando la depreciación por edad y estado de conservación actual. Observaciones importantes: Ver observación en la portada. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 2

3 Orden: 52 Año: 216 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Y EL TERRENO Entorno (Características predominantes): Tipo de zona: Periferia de centro urbano Uso de suelo: Residencial Nivel socioeconómico: Medio-Bajo Vías de acceso: Carreteras secundarias El terreno valorado: Disponibilidad hídrica (líquido) Disp. hidráulica (Infraestructura) Alcantarillado sanitario Alcantarillado pluvial Servicio de electricidad Alumbrado público Servicio telefónico Recolección de basura Limpieza de caños Transporte público Disponibilidad de servicios públicos e infraestructura urbana Acueducto Existente No tiene Acera Cordón y caño Calle o acceso al frente de Material de vías de acceso Servicios de gobierno Servicios de educación Servicios de salud Servicios y comercio Facilidades comunales Concreto Concreto Uso de suelo actual Vista panorámica Nivel de terreno Delimitación de linderos Topografía Pendiente Características y condiciones del terreno Comercial / servicios Punto de referencia Correcto No tiene Forma Irregular A nivel de calle Situación Medianero Cercas Frente 31, m Fondo 132,8 m Ondulada Relación frente-fondo 1 : 4.25 Variable Servidumbres Otras condiciones Afectado por servidumbre de paso para ingresar a lote (Folio Real: , Plano Catastro: A ) Restricciones NO SE DETECTAN QUE AFECTEN O DESVALORICEN EL INMUEBLE Retiro de ríos ó quebradas NO EXISTEN Condiciones de riesgo: NO SE DETECTAN Aclaración sobre disponibilidad de agua y otras observaciones importantes: Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 ING. ANTONIO SANCHEZ HIDALGO Cédula: Página 3

4 Resumen de Valoración Orden: DESCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRES 52 Año: 216 Otras servidumbres Servidumbre sirviente: Afectado por servidumbre de paso para ingresar a un lote (Folio Real: , Plano Catastro: A ), ancho de 6. metros y un largo de metros iniciando en el vértice Nº 1. La servidumbre actualmente no está en uso e incluso existe un portón con candado en la salida a calle pública. El inmueble que tendría derecho a utilizar dicha servidumbre, es un lote que también pertenecía a los deudores pero al parecer no fue incluido en la garantía tomada por el Banco. Actualmente ni siquiera están delimitados sus linderos y forma parte del inmueble tomado en posesión por el Banco. Si este lote no llega a ser propiedad del Banco, obstruiría un camino interno existente que permite el acceso vehicular al sector del fondo de las bodegas y a una vivienda existente. Servidumbre trasladada: Existe una servidumbre trasladada inscrita que podría corresponder a la servidumbre indicada en el punto anterior, se recomienda hacer los estudios legales correspondientes. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 4

5 Orden: 52 Año: 216 Resumen de Valoración DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES Nombre del bien: EDIFICIO DE OFICINAS Tipo de construcción: Otra Especifique: OFICINAS Material de construcción predominante Mampostería Área: 95, m2 Ubicación en el lote: Sector del frente cerca del vértice Nº 1 Estado de conservación: Bueno Ha recibido labores normales de mantenimiento. Calidad aparente de la obra: Buena Edad: 1 años Ventilación natural Iluminación natural Distribución arquitectónica: Funcionalidad Estructura básica Paredes externas Paredes internas Tapicheles Pisos Estructura de techo Cubierta de techo Canoas y bajantes Cielo raso Entrepiso Ventanas Puertas exteriores Puertas interiores Cerrajería Verjas Enchapes Piezas sanitarias Escaleras Pintura Instalación / agua potable Instalación sanitaria Instalación eléctrica Muebles fijos Altura de piso a cielo Tapias Otros Apropiada por medio de ventanales Apropiada por medio de ventanales PLANTA BAJA: Recpción, tres aposentos de oficinas y un servicio sanitario PLANTA ALTA: Sala de reuniones y un servicio sanitario Regular debido a que la comunicación entre la planta baja y alta es por medio de escaleras externas. Bloques y elementos de concreto reforzado Bloques de concreto con repello afinado Bloques de concreto con repello afinado Cerámica Estructura metálica de perfiles RTG Hierro esmaltado tipo teja Hierro galvanizado o similar Tablilla plástica y losa repellada Losa de concreto reforzado Marcos de aluminio color bronce con vidrio fijo y panles corredizos Aluminio y vidrio con contrapuerta metálica Madera de ebanisteria Llavines estandar y de doble paso en puertas externas Verjas en ventanales Azulejo en servicios sanitarios Loza sanitaria estandar Metálica externa Pintura total Tuberías PVC con accesorios estandar Se utiliza tanque séptico y drenajes Estado aparente: Bueno Caja de breakers: Sí Canalización: Interruptor: Termo magnético Voltaje: 11 / 22 V 2.6 metros Malla y portones en frente a calle Entubada Observaciones importantes: Llavines de puertas principales deteriorados. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 5

6 Ingeniería y Valuación Orden: 52 Año: 216 Nombre del bien: Resumen de Valoración Tipo de construcción: Bodega OFICINAS Edad: 15 años Material de construcción predominante Metal Área: 49 m2 Ubicación en el lote: DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES Sector del frente entre costados 8-9 y 1-11 del inmueble Estado de conservación: Intermedio Ha recibido y requiere labores de mantenimiento y/ó reparaciones simples. Calidad aparente de la obra: Normal Ventilación natural Iluminación natural Distribución arquitectónica: Por medio de buques abiertos con verjas bajo nivel de techos Limitada Edificación dividida en tres secciones. Funcionalidad Regular debido a que la comunicación entre secciones no es la apropiada. Estructura básica Paredes de bloques o prefabricadas y estructuras metalicas Paredes externas Bloques o prefabricado repellado y estructura metalica con forros de láminas galvanizadas o esmaltadas Paredes internas Prefabricado repellado y estructura metalica con forros de láminas galvanizadas o esmaltadas Tapicheles Estructura metalica con forros de láminas galvanizadas o esmaltadas Pisos Planche de concreto afinado Estructura de techo Estructura metálica de perfiles RT o piezas de madera Cubierta de techo Hierro esmaltado o galvanizado Canoas y bajantes Hierro galvanizado o similar Cielo raso Entrepiso Ventanas Buques abiertos con verjas a nivel de techo Puertas exteriores Portones metálicos corredizos Puertas interiores Puertas metálicas Cerrajería Candados en portones y llaviens de doble paso en puertas internas Verjas Verjas en buques de ventilación e iluminación Enchapes Piezas sanitarias Loza sanitaria economica Escaleras Pintura Pintura parcial Instalación / agua potable Tuberías PVC con accesorios economicos Instalación sanitaria Se utiliza tanque séptico y drenajes Instalación eléctrica Estado aparente: Bueno Caja de breakers: Sí Canalización: Interruptor: Termo magnético Voltaje: 11 / 22 V Muebles fijos Altura de piso a cielo 5. metros Tapias Malla y portones en frente a calle Otros Entubada Observaciones importantes: La bodega fue construida en diferentes etapas lo cual posiblemente ocasionó algunos problemas funcionales en una apropiada comunicación entre secciones. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 6

7 Ingeniería y Valuación Orden: 52 Año: 216 Nombre del bien: Resumen de Valoración CASA DE HABITACION Tipo de construcción: Casa de habitación OFICINAS Edad: 15 años Material de construcción predominante Mampostería Área: 65, m2 Ubicación en el lote: Sector medio cerca del vértice Nº 11 DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES Estado de conservación: Malo Requiere reparaciones importantes incluyendo estructurales. Calidad aparente de la obra: Inapropiada con un inadecuado mantenimiento y una vida útil prácticamente agotada. Ventilación natural Iluminación natural Distribución arquitectónica: Apropiada por medio de ventanales Apropiada por medio de ventanales Un corredor, una sala, un comedor, una cocina, un cuarto de pilas, dos dormitorios y un serviio sanitario. Funcionalidad Adecuada a su uso Estructura básica Estructura de madera Paredes externas Estructura de madera con forros de fibrocemento o tablilla de madera Paredes internas Estructura de madera con forros de fibrocemento Tapicheles Pisos Tabloncillo de madera en mal estado sobre basas y viguetas de madera Estructura de techo Piezas de madera Cubierta de techo Hierro galvanizado ondulado Canoas y bajantes PVC Cielo raso Internit Entrepiso Ventanas Marcos de aluminio natural con vidrio fijo y celosias Puertas exteriores Corrientes de madera Puertas interiores Corrientes de madera Cerrajería Llavines estandar y de doble paso en puertas externas Verjas Verjas en ventanales Enchapes Azulejo en área de ducha Piezas sanitarias Loza sanitaria económica Escaleras Pintura Pintura total Instalación / agua potable Tuberías PVC con accesorios economicos Instalación sanitaria Se utiliza tanque séptico y drenajes Instalación eléctrica Estado aparente: Bueno Caja de breakers: Sí Canalización: Interruptor: Termo magnético Voltaje: 11 / 22 V Muebles fijos Altura de piso a cielo 2.5 metros Tapias Otros Entubada Observaciones importantes: La vivienda existente por sus características constructivas, materiales empleados en su construcción, estado de conservación y vida útil remanente no cumple con los requisitos de la entidad financiaera para poder considerar su valor parte de la garantía hipotecaria. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 7

8 Orden: 52 Año: 216 Resumen de Valoración Edificaciones y obras complementarias Edad (años) Dimensiones Valor unitario depreciado ( / m²) 1. EDIFICIO DE OFICINAS 1 95, BODEGA INICIAL , AMPLIACION DE , CASA DE HABITACION 16 65, RANCHO BBQ Edificaciones Valor Total: DETALLE DE VALORACIÓN Valor Terreno (Sección) Área (m²) 1. SECTOR DEL FRENTE ( OFICINAS Y BODEGA ) 8 2. SECTOR DEL FONDO ( ZONAS VERDES ) SERVIDUMBRE DE PASO ( AFECTACION ) 381, Valor unitario ( / m²) Valor total por sección Resumen de terreno: 9 81, 17 11, Valor Total: Valor en letras: (Doscientos Cuarenta Y Cinco Millones Cuatrocientos Cuarenta Y Seis Mil Cien Colones Con CENTIMOS.) Liquidez del inmueble: Mediana-Baja No hay un mercado activo, pero sí aparecen compradores ocasionalmente Justificación de la calificación de la liquidez Características y valor del inmueble. Notas importantes: En el sector medio del inmueble aporvechando una depresión del terreno, construyeron unos estanques o depóstios artificiales de agua con fines ornamentales o para cría de peces, que no fueron valorados, tomando en consideración que los mismos están en desuso y se desconoce la fuente de agua que los alimenta para que puedan tener algún uso funcional. Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 ING. ANTONIO SANCHEZ HIDALGO Cédula: Página 8

9 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 1 CALLE PRINCIPAL DE ACCESO Y DEL ENTORNO VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL ACCESO LATERAL VISTA DE LA CALLE SECUNDARIA DE ACCESO VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL AREA DE Y OFICINAS VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL AREA DE Y OFICINAS VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL AREA DE Y OFICINAS VISTA PRINCIAL EDIFICIO DE OFICINAS Y ACCESO A VISTA PRINCIPAL DE EDIFICIO DE OFICINAS OFICINAS PLATA BAJA Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 9

10 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 2 OFICINAS PLATA BAJA OFICINAS PLATA BAJA OFICINAS PLATA BAJA OFICINAS PLATA BAJA OFICINAS PLATA ALTA OFICINAS PLATA ALTA VISTA POSTERIOR DE EDIFICIO DE Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 1

11 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 3 CAJA DE INTERRUPTORES EXISTENTE VISTA GENERAL DE LA VIVIENDA EXISTENTE VISTA INTERNA DE LA VIVIENDA EXISTENTE Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 11

12 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 4 VISTA INTERNA DE LA VIVIENDA EXISTENTE VISTA INTERNA DE LA VIVIENDA EXISTENTE VISTA INTERNA DE LA VIVIENDA EXISTENTE VISTA INTERNA DE LA VIVIENDA EXISTENTE CAJA DE INTERRUPTORES EXISTENTE CAJA DE INTERRUPTORES EXISTENTE VISTA DE PISOS DE MADERA EN MAL ESTADO VISTA DE RANCHO BBQ EXISTENTE VISTA DE ACCESO LATERAL "SERVIDUMBRE DE ACCESO" Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 12

13 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 5 VISTA DE ACCESO LATERAL "SERVIDUMBRE DE ACCESO" ACEESO INTERNO DENTRO DE LOTE NO PARTE DE LA GARANTIA ACEESO INTERNO DENTRO DE LOTE NO PARTE DE LA GARANTIA VISTA POSTERIOR DE INMUEBLE COLINDANTE AL FRENTE VISTA DE ACCESO INTERNO DENTRO DEL INMUEBLE FONDO DEL INMUEBLE FONDO DEL INMUEBLE Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 13

14 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 6 FONDO DEL INMUEBLE FONDO DEL INMUEBLE FONDO DEL INMUEBLE Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 14

15 Orden: 52 Año: 216 REPORTE FOTOGRÁFICO 7 VISTA DE ESTANQUES EXISTENTES VISTA DE ESTANQUES EXISTENTES PUENTE ORNAMENTAL ENTRE ESTANQUES VISTA DE ESTANQUES EXISTENTES VISTA DE ESTANQUES EXISTENTES Fecha de inspección: 1 de febrero de 217 Página 15