FACILITY MANAGEMENT. Carlos E. Ramírez Rámila (CPM)

Transcripción

1 FACILITY MANAGEMENT Carlos E. Ramírez Rámila (CPM)

2 FACILITY MANAGEMENT: Definición Profesión que abarca muchas disciplinas que se aseguran de la funcionalidad y el funcionamiento de un inmueble y su entorno a través de integrar personas, procesos, tecnología y el lugar (Asoc. Internacional de Mantenimiento (IFMA)

3 FACILITY MANAGEMENT: Definición Facilita Servicios Facilita Operación Facilita Creación de Valor

4 FACILITY MANAGEMENT: Conceptos Características: FM como Gestión Estratégica más que Operativa Uso Eficiente de los Recursos y Racionalización de Costos. Innovación Constante. Optimización e Innovación de Procesos Creación de Organización Eficiente Productividad Enfoque en Experiencia y Servicio.

5 FACILITY MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT Relación fundamental: Infraestructura Personas Servicio

6 OBJETIVO PRINCIPAL Maximizar Tiempo de Estadía de Visita A Mayor Tiempo de Estadía Mayor Posibilidad de Compra Mayores Ingresos de los Comerciantes Robustez Económica del Centro Comercial

7 CÍRCULO DE FACILTY MANAGEMENT

8 SERVICIOS DE FACILITY MANAGEMENT Limpieza Servicios de Apoyo Administración Seguridad Electro- Mecánica Muchos Más

9 GESTIÓN DEL FACILITY MANAGEMENT

10 GESTIÓN DEL FACILITY MANAGEMENT Muy Importante: Conocimiento Detallado y a Profundidad de la Infraestructura a Gestionar. Conocimiento desde el Diseño.

11 FINALIDAD DEL FACILITY MANAGEMENT Tener Activos que Ofrezcan Satisfacción a los Usuarios y no solo Asegurar el Buen Funcionamiento.

12 SERVICIOS NOVEDOSOS Catálogo de Servicios Novedosos: Salas de Exhibiciones Capacitaciones a Comerciantes Valet Parking Eventos Vitrinismo Servicios Médicos Servicios a Discapacitados Etc.

13 DIMENSIONES DE EFICACIA Identificar: Costos de Mantenimiento Costos de Operación Ciclo de Vida de la Propiedad Inversión Inicial Nuevas Inversiones

14 GESTIÓN DEL FACILITY MANAGEMENT Disminución de costos: inversión en la mejora de la gestión Uso de espacios Mantenimiento de activos Consumo de energías Desgaste infraestructuras Mantenimientos preventivos Computer aid facility Enfoque en usuario Ambientes abiertos y agradables Ambientes seguros

15 GESTIÓN DEL FACILITY MANAGEMENT Comienza desde EL DISEÑO

16 GESTIÓN DEL FACILITY MANAGEMENT Y LA CONSTRUCCIÓN

17 FACILITY MANAGEMENT: Diseño Optimización de Espacios Espacios Amplios y Abiertos Vegetación Natural Iluminación Natural Controlada Visión 360 No Puntos Muertos

18 FACILITY MANAGEMENT: Diseño Materiales y Equipos: Pisos y Fachadas Materiales Naturales Bajo Mantenimiento Maximizar Materiales Naturales Evitar Pinturas (Aluminios, Melaminas) PTAR Bajo Mantenimiento Equipo Incendios y Bombeo Óptimo

19 FACILITY MANAGEMENT: Diseño Seguridad: Maximizar CCTV Amarrar Sistemas de Control (Interior, Parqueos, Etc.) Equipos Eficientes de Alta Definición Minimizar Discrecionalidad del Agente Maximizar Sistemas de Control sin Intimidar al Invitado

20 FACILITY MANAGEMENT: Diseño Energía: Iluminación: Solución Tradicional: Fluorescentes, Sodio, Metal Halide, etc. Solución Eficiente: Tecnología LED utilitario de detalle arquitectónico. Aplicación: Áreas Comunes, Parqueos, Rótulos, Vallas Publicitarias, Amenidades, Etc. Ahorros: 40 50% (algunos casos 75%) Recuperación Inversión: meses

21 FACILITY MANAGEMENT: Operación PARETO DE COSTOS DE OPERACIÓN (80-20): Consumo de Energía Eléctrica Seguridad y Control * Mantenimiento y Limpieza *

22 FACILITY MANAGEMENT: Operación Automatización y Control de Iluminación: Solución tradicional: Encendido/Apagado Manual o por Timers Solución Eficiente: Sistema Automatizados de Control de Iluminación para Edificios BMS:(Fotoceldas, Sensores de Ocupación, Dimmers y Monitoreo en tiempo real) 100% de los circuitos de todos los equipamientos eléctricos del proyecto controlados por el sistema automatizado. (Luz, Accesos, Puertas, etc.) Ahorro: 20 50% del consumo original Tiempo de Recuperación de Inversión: meses

23 FACILITY MANAGEMENT: Operación Sistemas Informáticos de Apoyo: Guiado de Parqueos: Control de Iluminación según ocupación y controles de emisión de CO2. Aplicación: Parqueos interiores. Ahorros: 5 10% consumo energía 30-40% menos tiempo para aparcar y/o salir Minimiza emisiones de CO2 Tiempo de recuperación de la Inversión: Aprox. 18 meses por optimización de tarifas además de beneficio intangible por atención al invitado (visitante)

24 FACILITY MANAGEMENT: Diseño Escaleras Eléctricas con Sensores de Movimiento: Funcionamiento con presencia de movimiento Mínima inversión si se hace desde el inicio Aplicación a cualquier escalera Ahorro: 30 40% del consumo y tiempo de vida Recuperación de Inversión: meses

25 FACILITY MANAGEMENT: Operación Eficiencias en Consumos: Iluminación: LED y Programación Agua: Sensores para Control de Flujo en Baños Papel: Eficientes Secadoras de Manos Reciclaje de Aguas: Lluvias Aires Acondicionados Nivel Freático

26 FACILITY MANAGEMENT: Operación Mantenimientos Preventivos no Reactivos (Plan): Equipos Instalaciones Ahorros Importantes Óptimo Servicio Incrementan Vida Útil Agente Diferenciador

27 FACILITY MANAGEMENT: Operación Manejo y Reciclaje de Basuras: Depósitos Diseñados para Manejo de Orgánicos e Inorgánicos. Clasificación y Reciclaje Orgánicos Inorgánicos Plásticos* Papel* Desechos Informáticos*

28 FACILITY MANAGEMENT: Operación Sistema de Supervisión Constante: Check Lists de Mantenimiento Preventivo Recorridos Generales y Puntuales para Verificación de Cumplimiento de Planes de Mantenimiento. Recorridos periódicos para Verificación de Estado de Instalaciones. Validación de Presupuestos de Mantenimiento y Operación.

29 FACILITY MANAGEMENT: Operación Servicio al Cliente: Asesoría a Comerciantes Atención, Información y Solución a Invitados (Visitantes) Equipo con Vocación de Servicio Servicio: Todo lo que Tú Puedes Hacer pero Prefieres que te lo Hagan (David Garza-México) El Servicio como Agente Diferenciador

30 FACILITY MANAGEMENT: CONCLUSIONES. Diseñar desde la concepción del proyecto siempre será mejor. Todo lo aquí mencionado es diseñable desde el inicio. Implementar posteriormente es menos óptimo que desde el inicio pero más óptimo y cuantificable luego de implementarlo. Facilitemos nuestra vida de trabajo y la vida de los que nos premian con su negocio y con su visita. Trabajemos en Equipo Siempre

31 MUCHAS GRACIAS!

32